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2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
容积率B 为本词条添加义项名?义项名代表多义词的不同概念，如：汤唯（词条名）-中国女演员（义项名）。
添加义项名后该词条即可拆分为多义词查看详细规范>>容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
基本信息∙中文名称∙容积率∙∙又称∙地积比率∙目录1基本介绍2计算公式3相关规定4建筑特点5存在问题5.1地方不积极5.2查办力度低5.3程序不规范6相关信息6.1容积率指标计算规则6.2对地价的影响6.3对生活的影响6.4整顿违规现象6.5治理工作安排展开1基本介绍2计算公式3相关规定4建筑特点5存在问题5.1地方不积极5.2查办力度低5.3程序不规范6相关信息6.1容积率指标计算规则6.2对地价的影响6.3对生活的影响6.4整顿违规现象6.5治理工作安排+1QQ空间新浪微博腾讯微博百度贴吧人人豆瓣1 基本介绍编辑本段容积率，又称地积比率，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
[1]2 计算公式编辑本段容积率=总建筑面积÷土地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会容积率关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（各个地区或城市有各自相关规定）。
房地产项目地块分析报告1、地块位置本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。
2、地块经济技术指标备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。
3、地块周边环境地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。
地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。
地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。
1、功能定位都市新核心圈2、规划重点、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；、建设200亩的虎头岩生态公园；、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；、配套建设一流现代化基础设施系统。
1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。
目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。
2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。
3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。
优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2. 地块周边具有自然景观优势；3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。
劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。
机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。
威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接20xx年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
商品房小区容积率计算方法一、容积率的基本概念。
1.1 容积率是什么？容积率啊，简单来说呢，就是一个小区里地上建筑面积和净用地面积的比值。
这就好比是一个大蛋糕，净用地面积是这个蛋糕的底盘大小，地上建筑面积呢，就是在这个底盘上能放多少奶油、水果之类的东西。
这是衡量一个商品房小区居住密度的一个关键指标。
1.2 为啥要关注容积率。
咱老百姓买房子，这个容积率可太重要了。
如果容积率高，就像住在集体宿舍一样，人挤人，空间狭窄。
低容积率呢，就像住在大别墅一样，宽敞舒适。
这关系到咱居住的舒适度、私密性，还有小区的整体品质。
二、容积率的计算要素。
2.1 地上建筑面积的计算。
地上建筑面积啊，那可是包括了小区里各种各样的建筑。
比如说住宅的面积，这是大头，还有小区里的配套建筑，像物业用房、社区活动中心之类的。
可别小看这些配套建筑，它们虽然面积可能不大，但也是算在地上建筑面积里的。
就像一个大家庭，每个成员都占地方，都得算进去。
2.2 净用地面积的计算。
净用地面积呢，就是小区围墙以内的土地面积。
这里面有些弯弯绕绕的。
比如说有的小区可能有一些代征道路用地或者代征绿化用地，这些可不能算在净用地面积里。
这就好比你自己家的院子，你得把真正属于你自己能用的面积算清楚，那些公用的过道啥的就不能算。
三、容积率计算实例。
3.1 实例计算一。
咱就举个例子，比如说有个小区，它的净用地面积是10万平方米。
这个小区里住宅面积一共是8万平方米，物业用房、社区活动中心等配套建筑加起来是1万平方米。
那这个小区的地上建筑面积就是8万 + 1万 = 9万平方米。
那这个小区的容积率就是9万÷10万 = 0.9。
这个容积率就比较低了，住在这样的小区里，那肯定是比较惬意的，空间比较大，楼间距也会比较宽敞，就像住在世外桃源一样。
3.2 实例计算二。
再举个例子，要是另一个小区净用地面积还是10万平方米，但是它盖了很多房子，住宅面积达到了15万平方米，配套建筑2万平方米，地上建筑面积总共就是17万平方米。
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
