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超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。
(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
高层超高层住宅调研报告目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6 三．超高层案例分析 8 四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33 五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34 六．武汉超高层住宅市场调研 36 七．结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。
因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
关于超高层住宅的研究一、有关概念1、规范中明确的定义、概念的条文。
不同规范的定义（1）、超高层住宅——高度超过100米的住宅。
高层住宅——≥10层的住宅。
（2）、高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
2、明确的定义和概念的总结（1）根据我国《高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95》，在我国民用高层建筑分为四类：10-18层住宅，19层-100米住宅，100米以上的住宅。
（2）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
（注：建筑高度指地面到檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间，电梯间，排烟机房和楼梯间出入口不计入建筑高度。
）3、超高层住宅设计三需要应用什么特殊规范?城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）；（简称《高规》）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；住宅设计规范（GB50096-1999）（2003版）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；当地规范（例如《江苏省住宅设计标准》DGJ32-J26-2006）二、平面布局的形式1、核心筒形式核心筒比较多采用”二室合一“的形式，就是消防电梯前室和剪刀梯的一个前室合并，剪刀梯的另一个前室为一个单独的前室。
关于超高层住宅设计的研究随着我国经济的迅速发展，城市人口众多，而土地资源却是有限的，所以，超高层因其独有的特性被地产开发商们尤为的亲睐，超高层的建造从很大程度上提高了同等面积下的土地利用率，本文对国内现有超高层住宅做了一定的总结，对超高层住宅的设计的未来发展做了一些趋势性的研究，希望能为正在推进中的超高层设计起到一些指导与借鉴作用。
标签：超高层；住宅设计；地标型；主动型一、分类来看超高层住宅纵观目前为止已建成的超高层住宅，从建设条件上来看，可分如下几类：用地容积率并不高，但可能拥有绝佳的景观资源，或城市资源，为达到对资源的最大化利用，将建筑高度拔高，可以把这类归纳为主动型超高层住宅；还有一类，没有绝佳的资源，也并非因为高容积率，目的可能是通过高度提高地块影响度，主动解决销售问题的规划手段，那么暂把这类超高层住宅归纳为地标型。
1.主动型超高层住宅为充分利用稀缺的景观资源，和城市核心地块的配套资源，将高度拔高，这类超高层是积极和充分挖掘土地价值的一种开发模式，将积极解决城市化问题与提高居住品质相统一的方法。
容积率高，周边往往拥有价值较高的资源。
那么这类项目拔高建筑高度，目的是集中利用稀缺资源，而非单纯解决高容积率和地标效应等。
这类项目定位较高，针对的客户往往是高端人士，或投资目的，他们更看重整体品质、自然及社会资源，以及资源的稀缺性所带来的未来升值空间。
对于这类超高层，列举如下几个案例：世茂滨江花园，地处陆家嘴板块，比邻黄浦江一线江景。
容积率2.9，典型楼栋（5号楼）的建筑层数有55层，168m 高。
定位为纯豪宅，三梯两户，一部独立货梯为佣人使用。
与该项目类似的，在陆家嘴板块有多个超高层豪宅项目，如盛大金磐、中粮海景壹号和汤臣一品等均为超高层豪宅，但容积都在3.0左右，高度也均匀分布在120～150m之间。
还有上海华侨城苏河湾，北苏州路，150m 高，临苏州河，高区可俯瞰外滩、黄浦江。
整个项目按酒店化标准设计，全部为大户型。
高层超高层住宅调研报告住宅事业部2010.7.9目录一、超高层住宅简介 2二、超高层住宅客户心理分析 6三．超高层案例分析 8四、超高层住宅与高层住宅设计案例比较研究 33五．2046项目高层和超高层单栋成本分析 34六．武汉超高层住宅市场调研 36七．结论 50随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。
超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。
因此，对超高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
一、超高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定100米以上高度，属于超高层建筑。
b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。
1.2超高层住宅的发展背景1.3 超高层住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。
2008年全国城市GDP及城市化率对照表1.4超高层的价值特征1.5超高层住宅的技术特征1.6超高层的平面布局1.7超高层住宅产品产品分类二、超高层住宅客户心理分析2.1 客户特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
