第三章 资金的时间价值案例

资金的时间价值案例一、项目概况王某于2007年3月投资7万元购买基金，至王某2007年11月欲购住房时，基金已升值至10万元；王某有银行存款14万元，总资产共计24万元；王某的家庭月收入6000元，每月可拿出3000元用于还款。

王某现欲采用银行按揭方式购置一套距上班地点车程30分钟以内、地处南郊文教区、两室一厅、面积90平方米左右、总价35万元左右的自用第一套住宅，计划首付30%，其余70%贷款10年还清。

二、案例分析1．住宅可贷款额、总价及单价估算（1）可贷款额估算假设采用等额本金还款方式进行按揭贷款，则王某可贷款额的计算式如下：可贷款额（P ）=月供额（A ）×（P/A ，i ，n ）还款总期数还款总期数月利率）（月利率月利率）（月供额+⨯-+⨯=111 当时，商业银行5年以上贷款年利率为7.83%，每月计息一次，个人购第一套房优惠15%，即7.83%×0.85=6.6555%，月利率=年名义利率÷12=0.555%，则可贷款额=()()12012010.555%130002623740.555%(10.555%)+-⨯=⨯+元（2）房款总额估算可购买房款总额=262374÷70%=374819（元）首付款额=374819×30%=112445（元）（3）商品房单价估算商品房单价=374819÷90=4164（元）2．楼盘状况调查（1）南郊曲江新区楼盘：该新区属于高尚社区，小户型很少，楼盘均价均在5000元以上。

如曲江6号为5100元/㎡，钻石半岛5900元/㎡，曲江华府6100元/㎡，曲江南宛5500元/㎡。

（2）南郊明德门及丈八东路楼盘：明德门社区暂无楼盘出售，丈八东路上的世家星城有一楼盘即将开盘，开盘价估计为4500元/㎡。

（3）南郊电子城楼盘：金泰假日花园2期即将开盘，开盘价估计为5000元/㎡。

（4）南郊西影路楼盘：泊阑地楼盘共两栋高层，并有配套购物超市，有50～90平方米中小户型，开盘价估计为4000元/㎡。

利息的计算有单利计息和复利计算两种，因此，资金时间 价值的计算方法可以采用单利计息和复利计息。
（一）单利计息
单利计息是指仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借 贷时间成正比。其利息计算公式为：
In P n i
n个计息周期后的本利和为：
（3-3） （3-4）
Fn P1 i n
第二节 资金时间价值概述
一、资金时间价值概念及意义 （一）资金时间价值的意义
在工程经济活动中，时间就是经济效益。因为经济效益是在一定 时间内创造的，不讲时间，也就谈不效益。比如100万元的利润 是一年创造的，还是一年创造的，其效果是大不一样的。因此， 重视时间因素的研究，对工程经济分析有关重要的意义。 在工程经济效果评价中，经常会遇到以下几类问题： 1.投资方式不同的方案。 2.投产方式不同的方案。 3.使用寿命不同的方案。 4.实现技术方案后，各年经营费用不同的方案评价。
第二节 资金时间价值概述
三、计算资金时间价值的基本公式 （二）复利计息 复利 计息
复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加 上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利生 利”、“利滚利”。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：
I n P[1 i 1]
n
（3-5） （3-6）
但当按复利计算时，上述“年利率6%，每月计息一次”
第二节 资金时间价值概述
三、计算资金时间价值的基本公式
（三）名义利率与实际利率的概念
2.名义利率与实际利率的关系
设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计息m次，求实际i。 则有： 每一计息周期的利率为 ，一年后的复本利和为： F P 1 故实际利率为： m r P 1 P m m FP r i 1 1 P P m

各期应还款额计算结果见案例表 3-1 所示。 因按月等额本金还款方式的 1～53 个月里， 月还款额均超出了王某的月支付能力， 故王 某最后采用了按月等额本息还款方式，还款从 2008 年 1 月开始。
2
案例表 3-1 按月等额本金还款每月还款额计算表 1 月，3641.45 (元) 31 月，3277.67 (元) 61 月，2913.89 (元) 91 月，2550.11 (元) 2 月，3629.32 (元) 32 月，3265.54 (元) 62 月，2901.76 (元) 92 月，2537.99 (元) 3 月，3617.20 (元) 33 月，3253.42 (元) 63 月，2889.64 (元) 93 月，2525.86 (元) 4 月，3605.07 (元) 34 月，3241.29 (元) 64 月，2877.51 (元) 94 月，2513.73 (元) 5 月，3592.94 (元) 35 月，3229.17 (元) 65 月，2865.39 (元) 95 月，2501.61 (元) 6 月，3580.82 (元) 36 月，3217.04 (元) 66 月，2853.26 (元) 96 月，2489.48 (元) 7 月，3568.69 (元) 37 月，3204.91 (元) 67 月，2841.13 (元) 97 月，2477.36 (元) 8 月，3556.57 (元) 38 月，3192.79 (元) 68 月，2829.01 (元) 98 月，2465.23 (元) 9 月，3544.44 (元) 39 月，3180.66 (元) 69 月，2816.88 (元) 99 月，2453.10 (元) 10 月，3532.31 (元) 40 月，3168.54 (元) 70 月，2804.76 (元) 100 月，2440.98 (元) 11 月，3520.19 (元) 41 月，3156.41 (元) 71 月，2792.63 (元) 101 月，2428.85 (元) 12 月，3508.06 (元) 42 月，3144.28 (元) 72 月，2780.50 (元) 102 月，2416.73 (元) 13 月，3495.94 (元) 43 月，3132.16 (元) 73 月，2768.38 (元) 103 月，2404.60 (元) 14 月，3483.81 (元) 44 月，3120.03 (元) 74 月，2756.25 (元) 104 月，2392.47 (元) 15 月，3471.68 (元) 45 月，3107.91 (元) 75 月，2744.13 (元) 105 月，2380.35 (元) 16 月，3459.56 (元) 46 月，3095.78 (元) 76 月，2732.00 (元) 106 月，2368.22 (元) 17 月，3447.43 (元) 47 月，3083.65 (元) 77 月，2719.88 (元) 107 月，2356.10 (元) 18 月，3435.31 (元) 48 月，3071.53 (元) 78 月，2707.75 (元) 108 月，2343.97 (元) 19 月，3423.18 (元) 49 月，3059.40 (元) 79 月，2695.62 (元) 109 月，2331.84 (元) 20 月，3411.05 (元) 50 月，3047.28 (元) 80 月，2683.50 (元) 110 月，2319.72 (元) 21 月，3398.93 (元) 51 月，3035.15 (元) 81 月，2671.37 (元) 111 月，2307.59 (元) 22 月，3386.80 (元) 52 月，3023.02 (元) 82 月，2659.25 (元) 112 月，2295.47 (元) 23 月，3374.68 (元) 53 月，3010.90 (元) 83 月，2647.12 (元) 113 月，2283.34 (元) 24 月，3362.55 (元) 54 月，2998.77 (元) 84 月，2634.99 (元) 114 月，2271.21 (元) 25 月，3350.42 (元) 55 月，2986.65 (元) 85 月，2622.87 (元) 115 月，2259.09 (元) 26 月，3338.30 (元) 56 月，2974.52 (元) 86 月，2610.74 (元) 116 月，2246.96 (元) 27 月，3326.17 (元) 57 月，2962.39 (元) 87 月，2598.62 (元) 117 月，2234.84 (元) 28 月，3314.05 (元) 58 月，2950.27 (元) 88 月，2586.49 (元) 118 月，2222.71 (元) 29 月，3301.92 (元) 59 月，2938.14 (元) 89 月，2574.36 (元) 119 月，2210.59 (元) 30 月，3289.79 (元) 60 月，2926.02 2(元) 90 月，2562.24 (元) 120 月，2198.46 (元) 总还款额为 350394.41 元；支付利息总额：247139.44 元 三、问题讨论 1． 王某事后了解到， 他所在的单位给职工在市公积金管理中心设立了住房公积金账户， 按他与配偶的月缴款额、缴款比例及贷款申请年限，他的公积金贷款最高额度为 29.8 万元。 如果在贷款总额相同的条件下采用公积金贷款，则王某 10 年期按月等额本息还款的月还款 额为多少？ 国家规定 2007 年 9 月 15 日以后公积金贷款 1～5 年的年利率为 5.04%，5～30 年的利 率为 5.22%。王某的贷款期为 10 年，应采用 5.22%的贷款利率，其月利率为 0.435%。则王 某采用公积金贷款的月均还款额为： A P ( A / P, i , n) P 262360 i (1 i )n (1 i )n 1

资金得时间价值案例分析1、“陷入一场正在破裂得房地产泡沫之中得售房者就是另外一群受害者,因为难以承担得利息费用在事实上已经阻止了私人售房行为。

惊人得事实就是利率只要提高3%,就会导致购房者每月得购房费用增加23%。

比如说一所75000美元得房子,首期付款为150００，在利率为12%得情况下,购房者每月抵押得成本为6１７、17美元;在15%得情况下，每月成本为758、６７美元……”上述陈述就是正确得吗？写出您得计算过程。

假设抵押期限为30年。

同时假设给定得利率为名义利率。

2、您正考虑购买一辆二手车,提供得卖价为６80０美元。

银行将借给您5７0０美元,名义利率为15％,每月复利计息一次，一共36个月。

银行经理告诉您每月应276、０3美元,但瞧上去她对这个数字并不就是十分肯定。

银行经理对您每月付款得估计正确吗？如果不正确,那么正确得数字就是多少?３、Aｍerican Secｕriｔy Baｎk提供2、55%得名义利率，每日计息。

Ch ｅｖy Chase Bank提供3、55%得名义利率,每季复利计息。

两种利率都就是针对支票帐户得。

其她情况均同,您将为您得支票选择哪家银行？4、融资购买一辆245３６美元得Ｍerceｄｅs-Beｎｚ,需要首期支付10%得现金。

购买价格得剩余部分将由４年期年实际利率15%得银行贷款支付。

所有得费用,包括运输与交易商筹备费用,都包括在价格之中。

每年还款额就是多少?如果15%就是名义利率,按月计息,则月还款额为多少？如果按季度计息,则季还款额就是多少?5、一位房主在1986年６月,以1２、3万美元购买了她得房子。

为了买房她支付了2、3万美元得现金,又协商１０万美元得抵押金,抵押期30年,每年9%得实际利率。

她从19８７年6月开始每年偿还个人欠得抵押金。

她想知道，大约在20０3年６月,在她刚交完抵押金后,即她将退休时,还欠多少钱？6、某企业向银行借入100０万元,期限３年,到期需还本付息合计1300万元, 已知（F/P,９%,3）＝１、295,(F/Ｐ,１0%,3)=１、３3１,（F/P,1１%,３)＝1、３６8,则银行得贷款利率为( ）。