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商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。
01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。
⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。
它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。
⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。
⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。
纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。
上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。
业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。
策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。
策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。
单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。
⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。
这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。
商业地产——商业业态组合研究商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节（本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店），而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式(是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店(有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（ｓｈopｐing mａll)以及便利店、折扣店、专业市场（批发市场)、农贸市场等。
其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合,指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
关于商业大厦开发项目业态选取分析情况书目前，在房地产开发市场上，综合大楼常见的形态有：商业mall、写字楼、公寓和酒店四种的组合形式，我司计划新开发的季华路商业办公综合大楼项目开发选取业态应采取那种形式，是项目开发成功与否的关键。
为此：特聘请XXXX房产咨询公司，经过市场调查，以及半年多来的反复研究分析，制订出开发项目业态组合。
最终以选取最适合项目的业态：商业+办公大楼，以下是该公司对我司开发项目的几种业态进行的分析情况报告：一、项目公寓功能的取舍判断1.禅桂公寓供应分布图：●●●目前禅桂中心区区公寓产品以中档居住型公寓为主。
分布:禅桂近年公寓供应集中呈沿地铁分布特点。
供应:禅城公寓在售供应仅为九鼎国际，桂城暂时出现公寓供应断层。
产品:以中档居住型产品供应为主，缺乏高档纯酒店式管理公寓。
居住性公寓较多，商业性质公寓可挂牌使用，但目前一般商住使用混乱。
2.公寓产品现状分析区域重点项目性质公寓规模产品面积均价消化特点禅城环球国际商务公寓2万㎡85-167 ㎡10000元/㎡消化较慢，目前已销售8成慧港国际商务公寓 2.4万㎡30-65 ㎡8800元/㎡开卖当天销售8成，一个月售罄●●●公寓产品持续热销，但价格受市场影响波动大。
产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡，主流产品面积30-60㎡；价格特点——均价在10000元/㎡左右，但价格受市场影响波动大；消化特点——产品去货速度较快，特别是30-40 ㎡的小面积产品。
3.公寓产品未来供应分析●●禅桂地区公寓产品未来供应量巨大，同质化竞争激烈，销售面临巨大压力未来三年内，禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡，估计将有更多项目放量供应，且同质化严重。
季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段，虽然公寓产品有回收资金快的特点，但该商圈已可预见有上万套公寓将出售，本项将面临很大竞争销售压力。
4.公寓产品判断结论：（1）项目以写字楼为核心功能发展，公寓仅为辅助功能。
商业综合体建设规模及业态配比研究摘要：世博会的规划过程中，社会各界都非常关心世博会园区的后续利用问题，主要包括环境、基础设施、土地、永久建筑四个方面。
在土地的后续利用上，5.28平方公里土地中的40% 将根据城市总体的发展做出进一步利用，例如世博轴的浦东部分将整体予以保留，合理转化为上海新型商业条带，本文将就此区域内商业发展规模和业态配比问题进行讨论。
关键词：世博园区商业综合体建筑规模业态配比1.研究对象1.1区域界定以“一轴四馆”为中心的北至黄浦江，南至耀华路浦东南路，西至南北高架路打浦路隧道，东至高科西路，包括世博轴、世博演艺中心、世博中心、世博主题馆和中国国家馆在内的面积约150万平方米左右的区域。
1.2商业综合体将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。
商业综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多元化的生活，提高土地利用效率、增加城市活力，并且由于其具有统一的规划设计和较大的规模，往往形成一个城市，甚至国家的地标性建筑，成为文化新标签。
2.研究理论2.1商圈理论商圈，是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。
简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围，如某店能吸引多远距离的顾客来店购物，这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。
通常核心圈层能够吸引60%左右的消费者来购物，次级、边缘圈层均能够吸引20%的消费者来购物。
2.2系统论系统定义为：由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。
在这个定义中包括了系统、要素、结构、功能四个概念，表明了要素与要素、要素与系统、系统与环境三方面的关系。
系统的要素指的是构成系统的组分；结构是指系统内部各要素之间、系统要素和系统整体的相互联系和组织方式的总和；功能是系统作为整体与外部环境的相互作用产生的特定作用、行为、能力和功效。
