适用不动产善意取得制度的几个问题

我国善意取得制度的缺陷和完善作者：杨鲲来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》 2011年第7期杨鲲（河北经贸大学，河北石家庄 050061）摘要：善意取得是指动产或不动产的占有人无权处分其占有的动产或不动产，将该物的所有权转移给他人或为他人设定他物权，如果该物的第三人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其将依法取得该物的所有权或他物权。

善意取得的理论基础是物权的公信力规则，主要的作用在于保护交易安全和促进交易便捷。

在我国，善意取得制度有着严格的适用条件，但适用范围却不明确，受让人是否为善意的判断标准也较模糊，对原始所有人的权利保护不周，对在交易中所产生的标的物质量瑕疵、迟延交付等问题责任承担规定也不明确。

这些问题，都需要在立法和司法实践中不断完善。

关键词：善意取得制度；缺陷；完善中图分类号：D913.99 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2011）07-0056-02一、我国善意取得制度的缺陷我国善意取得制度的缺陷主要集中在以下几个方面：一是善意取得制度的适用范围有待进一步扩大；二是认定受让人为善意的标准不明确；三是对原财产所有人的利益保护不周全；四是对在交易中出现的标的物的质量瑕疵和迟延交付等问题的处理不当。

下面，我将对于这些问题和缺陷一一论证。

首先，对于善意取得的适用范围问题，我国法律已有规定，但是并不明确。

《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

”可见我国关于善意取得的适用范围包括动产和不动产。

那么他物权是否也应包括在内呢？其次，我国善意取得制度中存在的最大缺陷是：如何判断受让人取得财产时须出于善意规定不明确。

不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。

我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。

店铺⼩编为您解析⼀下。

不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。

当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。

⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。

所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。

善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。

在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。

⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。

⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。

这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。

但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。

善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。

当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。

Legal Sys t em A nd So c i et y 蟹墨爱匦圜臣型竺型!!f叁垒!圭垒金对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条王爱芳摘要2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第106务明确规定了不动产可以适用善意取得制度。

但是立法对这一问题的定论并不表明是终局性的定论，尚有值得探讨的余地。

本文认为，第三人取得不动产所有权是基于登记的公信力，而不是基于善意取得制度。

对不动产是否适用善意取得制度之争的缘由在于对登记公信力和善意取得制度的认识混淆。

．。

关键词权利表征登记公信力善意取得中图分类号：D923．2文献标识码：A一、问题的提出在李平卖房案中1，第三人无疑是取得所有权的。

但法院是以不动产善意取得制度判决第三人取得所有权，但笔者认为直接基于不动产登记公信力即可取得房屋的所有权，无须通过善意取得制度。

这就是所谓的“历史之争”——不动产是否可以适用善意取得制度。

对这个问题的之争的关键在于对登记的公信力与善意取得制度认识的混淆。

在我国有不少学者主张不动产应该适应善意取得制度，以下述学者为代表：叶金强认为：承认登记公信力，就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。

登记公信力原则本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终要经由善意取得制度现实对善意第三人的保护2。

马栩生认为：从善意和权利取得的角度讲，登记公信力实质就是不动产善意取得。

仔细观察各国有关登记公信力的法条，发现所谓不动产善意取得不过就是对登记公信力适用的法律要件和法律后果的描述1。

孙鹏认为：不动产登记公信力保护第三人的机理，与基于动产占有公信力而生的善意取得制度保护第三人的机理，在本质上没有太大的差别，因此不反对不动产物权“善意地取得”，但不特意适用不动产善意取得的提法1。

以上学者的观点最为典型，究其原因则是对登记公信力与善意取得制度的混淆和认识不准确。

在谈登记公信力和善意取得之前，厘清为何不动产采登记和变更为公示方法与动产采占有和交付为公示方法，则必须了解权利表征与权利表象的概念。

不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。

该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。

二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。

即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。

2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。

3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。

三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。

2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。

3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。

4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。

四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。

不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。

综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。

该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。

它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。

浅谈不动产善意取得制度不动产善意取得制度是指在法律上对于购买不动产时，购买人在以善意购买的情况下，对于不动产享有的权益得到法律保护的制度。

该制度的目的是保护购买人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行，同时也规范了不动产市场的秩序。

首先，不动产善意取得制度在法律上确立了购买人的权利保护。

在购买不动产的过程中，购买人有可能存在对被购买不动产权益的不察觉，或者是存在无法预见的欺诈行为。

此时，如果购买人以善意购买，并且符合法定的购买条件，那么购买人的权益是受到法律保护的。

这样的制度可以有效地维护购买人的合法权益，让购买人有更多的安全感和信心参与不动产交易。

其次，不动产善意取得制度可以促进不动产交易的顺利进行。

在不动产交易中，如果购买人不能够得到合法权益的保护，就很容易造成市场的不稳定和交易的不顺利。

而有了善意取得制度，购买人在购买不动产时会更加积极主动，因为他们知道只要符合善意购买的条件，就能够得到法律保护。

这样一来，不动产市场的交易就会更加畅通，买卖双方之间的信任也会增加，从而促进了不动产交易的发展。

此外，不动产善意取得制度还可以规范不动产市场的秩序。

在市场经济的背景下，不动产作为一种重要资产，在交易中涉及的利益也是非常巨大的。

如果没有善意取得制度的规范，就会导致不动产市场充斥着欺诈行为、乱象等不良现象。

而有了善意取得制度，购买人就有了更多的责任和义务去核实不动产的权益状况，同时也制约了欺诈行为的发生。

这样一来，不动产市场的秩序就会得到更好的维护，市场环境也会更加规范，为市场的健康发展提供了保障。

然而，不动产善意取得制度也存在一定的问题和挑战。

首先，善意取得的标准并不清晰，可能会产生争议。

在实际操作中，判断购买人的善意并不是一件容易的事情，因为有些关键信息可能是隐蔽的或者是虚假的。

这就给法院的判断带来了一定的困难，也增加了制度执行的不确定性。

其次，善意取得制度只是对购买人的权益进行了保护，对出售人的义务和责任并没有明确规定。

关于不动产适用善意取得构成要件的探讨摘要：善意取得制度是一项重要的物权变动规则，但不动产在适用该制度时，仍存在一些问题，这值得不断地进行探讨。

本文主要对不动产善意取得的构成要件进行简单探讨，从而促使不动产交易双方有序进行交易，促进交易市场健康有序发展。

关键词：不动产；善意取得；无权处分；登记所谓善意取得是指无权处分他人财产的人，将其占有的财产转让给第三人，第三人取得该财产时出于善意且无重大过失，并依法完成登记或者交付，即可依法取得该财产的所有权，原财产所有人不能要求受让人返还财产。

对于动产善意取得的构成要件，大多数学者都进行了研究，但对于不动产善意取得构成要件的研究却少之又少，本文拟对不动产善意取得的构成要件进行初步的探讨。

一、让与人是无权处分权人《民法典》第311条中规定了不动产或者动产被无权处分人转让给受让人的，所有权人是有权追回不动产或者动产的，但是如果符合善意取得的构成要件则不能追回。

可见，无权处分是善意取得的前提条件，法律虽未明确将无权处分规定为善意取得的构成要件，但其又确实是适用善意取得制度的前提条件，故可以将无权处分作为善意取得的构成要件之一。

（一）关于“无权处分”一般认为无权处分是指没有处分权却处分了他人的财物，具体来说是让与人在自己没有处分权的情况下，未经他人同意，擅自以自己的名义处分他人的财产。

笔者认为无权处分主要适用于不动产登记簿存在权属登记错误这一情形，主要包括：共有的不动产登记在一人名下；因履行无效合同产生的登记错误；因其他原因发生的登记错误。

比如让与人将登记在他人名下的房屋出卖给买受人，此时买受人有义务去查看房屋相关登记信息，如果发现让与人不是房屋登记的所有人，还与让与人进行交易，那么可以认为受让人明知他人没有处分权还与他人实施交易行为，就不能适用善意取得制度。

由此可见，将登记错误归属无权处分的一种符合当今社会现状。

（二）关于“以自己的名义”如果以他人名义处分他人财物，属于民法中的无权代理，而不是无权处分，这与善意取得没有关联。