房地产开发与经营第八章房地产融资

《房地产开发与经营》考试大纲【考试标准】本课程为双证书自考本科（工程管理）职业能力考核课程，职业能力考核部分为总成绩的50%，理论统考部分为总成绩的50%。

平时职业能力考核部分根据学生的出勤率、作业完成情况、实践活动成果及课堂学习效果来综合评定，采取多元化的考核方式。

【考试内容】第一章绪论1.了解房地开发与房地产经营的相关知识2.熟悉房地产开发程序，主要工作阶段和主要参与者3.掌握房地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论1.了解房地产开发与经营策略分析2.熟悉房地产开发与经营的最新理念3.熟悉房地产开发与经营过程中各种决策理论第三章房地产企业1.了解什么是房地产企业，理解房地产企业经营决策2.熟悉房地产企业的人员与组织3.掌握房地产企业经营与管理第四章房地产开发与经营环境分析1.了解机会选择和风险分析，房地产开发与经营环境的含义、构成、特点2.熟悉环境分析的原则和基本内容3.掌握多因素加权分析法和SWOT分析法第五章房地产开发用地的获取1.了解土地使用权出让、转让、行政划拨2.熟悉房地产开发用地的土地征用3.掌握城市房屋拆迁，组织团队竞标的方法与内容第六章房地产开发项目可行性研究1. 了解房地产可行性研究的的含义，房地产市场的调研内容与方法2熟悉房地产开发项目可行性研究的内容，房地产开发的不确定性分析3.掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制第七章房地产开发项目准备1.了解房地产开发项目资金构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理，房地产开发项目刮花设计方案的特点和评价指标体系2.熟悉了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审提交的资料3.掌握房地产开发项目招标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招标中有关申请招标的条件、程序和主要内容第八章房地产开发项目实施1.了解房地产开发项目实施阶段发开企业的主要管理任务，房地产开发项目索赔的有关知识2.掌握房地产开发项目实施进度，投资进度管理的内容，了解健康安全环境管理的主要内容3.能够运用合同管理的有关知识对房地产开发项目进行合同分解、签订、跟踪合同第九章房地产经营管理1.了解房地产销售的含义、性质和特征，了解房地产销售的内容和程序2.熟悉房地产价格的构成和影响因素，在具体定价目标下选用适当的定价方法和策略3.掌握房地产销售渠道的内涵、结构和功能，选择房地产直接销售和间接销售的形式，分析房地产销售渠道管理的内容第十章房地产开发与经营项目后评价1.了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用2.掌握房地产开发与经营项目后评价的方法，房地产购后行为评价的概念和内容3.能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价。

房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。

让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。

让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。

1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。

房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。

房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。

1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。

案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。

1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。

课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。

第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。

让学生掌握需求预测的方法和步骤。

让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。

2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。

需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。

影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。

2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。

案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。

2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。

课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。

第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。

让学生掌握供给预测的方法和步骤。

让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。

房地产供给的概念、作用和重要性。

供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。

房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。

（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。

狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。

2.房地产开发与经营的特点。

（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。

（2）房地产开发与经营风险较大。

（3）房地产开发与经营政策性强。

第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。

（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。

不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。

房地产开发经营工作中的项目融资与投资项目融资与投资是房地产开发经营工作中的核心环节之一。

在当前的市场经济中，房地产项目的开发与经营离不开融资，而投资则是实现项目可持续发展的基础。

本文将从项目融资与投资的定义、重要性、融资方式、投资决策等方面展开探讨。

一、定义与重要性项目融资指的是通过各种渠道获取资金，用于房地产项目的开发与经营活动。

而项目投资是将资金投入到房地产项目中，以获取可持续收益的行为。

在房地产行业中，项目融资与投资具有重要意义。

首先，项目融资可以解决资金缺口，支持项目的顺利开发与推进。

虽然房地产项目通常需要巨额资金投入，但企业自身的资金往往无法满足这样的需求，因此通过融资可以弥补这一不足。

其次，项目投资是实现房地产项目的持续发展的基础。

投资者的参与和投入可以为项目带来更多资源和经验，提高项目的可行性和竞争力。

二、融资方式在房地产开发经营工作中，常用的项目融资方式主要包括以下几种：1.银行贷款：这是最常见的融资方式之一。

开发商可以通过抵押或担保等方式向银行申请贷款。

银行提供的贷款可以用于项目的前期筹备、建设、销售等环节。

2.信托融资：信托机构可以作为中介，通过募集信托资金来支持房地产项目。

投资者通过购买信托产品来参与项目融资，并从项目的收益中获取分红。

3.债券发行：房地产开发商可以发行债券来筹集资金。

债券可以是公司债、可转换债等形式，投资人购买债券后，可以获得债券利息和到期本金。

4.股权融资：开发商可以向投资者出售项目的股权，以获得资金支持。

投资者购买股权后即成为项目的股东，可以分享项目的收益和决策权。

5.合作开发：开发商可以与房地产基金、保险公司、养老金等机构进行合作，共同开发项目。

合作方通常会提供资金支持，与开发商共同分担项目风险与收益。

三、投资决策在房地产项目的投资决策中，需要综合考虑多个因素来保障投资的最大效益和风险控制。

1.市场分析：开发商应对市场进行全面分析，了解当前房地产市场的走势、需求以及竞争情况。

房地产经营与开发第08章1. 引言本章将介绍房地产经营与开发的第08章内容。

本章主要讨论房地产项目的市场研究和市场定位。

在开展房地产经营与开发过程中，市场研究和市场定位是至关重要的环节。

通过市场研究，我们可以对房地产市场进行深入了解，包括需求、供应、价格等方面的信息，从而有针对性地进行市场定位，为房地产项目的开发和经营提供有力支持。

2. 房地产市场研究2.1 市场需求研究在进行房地产项目开发之前，首先需要了解市场的需求情况。

通过市场需求研究，我们可以了解到当前市场上的房屋需求量、需求结构、需求特点等信息。

市场需求研究可以通过调查问卷、访谈等方式进行，也可以借助相关数据进行分析。

市场需求研究需要关注以下几个方面的内容：•人口结构：包括人口数量、年龄结构、家庭结构等。

•收入水平：房屋需求与人们的收入水平密切相关，需要了解当地的收入水平情况。

•教育、医疗等公共服务设施：这些设施对房屋需求有一定影响，需要考虑其在市场需求中的重要性。

•市场潜在需求：需要了解未来的人口增长、经济发展等因素对房屋需求的影响。

2.2 市场供应研究在进行市场研究时，不仅要关注市场需求，还要了解市场的供应情况。

市场供应研究可以通过调查开发商、中介机构等渠道获取相应信息。

市场供应研究应该关注以下几个方面的内容：•当前市场上的房地产项目数量和种类。

•近期和未来计划开发的房地产项目情况。

•不同房地产项目的价格、面积、位置等属性。

•市场上已经售出和待售的房地产项目情况。

•竞争对手的情况，包括他们的项目特点、市场份额等。

通过市场供应研究，可以了解到市场上各类房地产项目的情况，从而为进行市场定位提供参考依据。

3. 市场定位市场定位是指根据市场研究的结果，确定房地产项目在市场上的定位和目标群体。

通过市场定位，可以明确房地产项目的发展方向，制定相应的营销策略。

在进行市场定位时，需要考虑以下几个因素：3.1 目标市场根据市场研究的结果，确定房地产项目的目标市场。

目录第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第四章房地产开发经营管理制度与政策第五章规划设计与工程建设管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第十一章住房公积金制度与政策第二部分房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与万法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资第十章物业资产管理第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章成本击及其运用第八章收益法及其运用第九章假设开发击及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估与分摊第十二章房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作第二章各种类型房地产的估价第三章各种目的的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估第五部分房地产估价相关知识第一章规划知识第二章环境知识第三章建筑工程知识第四章工程造价知识第五章房地产测绘知识第六章经济学知识第七章金融知识第八章证券知识第九章保险知识第十章统计知识第十一章会计知识第十二章法律知识第十三章拍卖知识。

房地产开发与经营第一早1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发经营就是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

（百度）房地产开发：广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发；狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。

房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分，就是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略与策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

2、理解房地产开发与房地产经营的关系。

将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。

投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。

完成各种报批手续，获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价与租金,确定施工进度，以及工程项目的招投标等。

第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。

竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。

经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就就是所谓的“收益最大化原理”（百度） :获取项目的最大收益（净收益）就是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。

房地产开发的融资与资本运作在当今社会，房地产开发已经成为一个重要的经济支柱，它直接关系到国民经济的发展和人民的生活水平。

然而，房地产开发需要大量的资金投入，因此融资和资本运作成为了房地产开发的关键问题。

本文将探讨房地产开发的融资与资本运作，并介绍其中的一些关键要素和方法。

一、融资的基本概念和方式融资是指企业为了自身经营和发展需要，通过向外部机构或个人筹措资金的行为。

对于房地产开发来说，融资是其必不可少的一环。

常见的房地产开发融资方式包括银行贷款、发行债券、股权融资等。

下面将分别介绍这些融资方式。

1. 银行贷款银行贷款是房地产开发融资中最常见的方式之一。

开发企业可以通过向银行申请贷款来获取资金，用于房地产项目的开发和建设。

银行通常会根据企业的信用、项目的风险和还款来源等因素来评估和决定是否提供贷款。

2. 债券发行债券发行是指房地产开发企业向投资者发行债券，从而获得资金。

债券是一种具有固定利息和到期时间的长期债务工具，投资者可以购买债券并获得固定的利息回报。

房地产开发企业可以通过发行债券来筹集更大额度的资金。

3. 股权融资股权融资是指房地产开发企业通过发行股票来融资。

房地产开发企业可以将自己的股份出售给投资者，以换取资金。

投资者购买企业的股票后成为股东，可以分享企业的利润和增值。

二、资本运作的重要性和方法资本运作是指通过各种手段和方式，为房地产开发企业提供更多的资本，并优化资本运用效率的过程。

在房地产开发中，资本运作起到了至关重要的作用。

下面将介绍资本运作的重要性和一些常用的方法。

1. 增加投资额资本运作的一种常见方式是增加投资额。

房地产开发企业可以通过引入更多的投资者，如合作伙伴或机构投资者，来增加项目的投资额。

这样不仅可以提供更多的资金支持，还可以分享风险和资源，提高项目的成功概率。

2. 资本结构调整资本结构调整是指通过改变企业的资本比例和债务水平，以优化资本运用效率。

在房地产开发中，通过适当调整债务与股权的比例，企业可以降低财务风险，提高财务安全性。

房地产项目的融资与资本结构房地产项目的融资和资本结构是房地产行业中常见的议题。

随着房地产市场的快速发展和竞争的加剧，房地产企业需要不断寻求优化融资方式和有效配置资本结构，以保证项目的可持续发展。

本文将探讨房地产项目的融资策略和资本结构优化。

一、房地产项目的融资策略房地产项目的融资策略包括内部融资和外部融资两种方式。

内部融资指房地产企业利用自身积累的资金，如利润、折旧等进行融资。

外部融资则是指房地产企业通过各种外部渠道融资，如银行贷款、发行债券等。

在实际操作中，房地产企业往往会综合运用这两种融资方式。

对于房地产项目来说，内部融资的方式相对较为灵活。

房地产企业可以通过精细化管理、降低成本、提高盈利能力等手段，积累和利用内部资源进行融资。

例如，企业可以通过提升产能、加快回款周期等方式增加现金流，减少对外融资的依赖。

此外，房地产企业还可以通过积极进行资产证券化等金融手段，实现对资产的再融资。

然而，内部融资也存在一些局限性。

房地产企业的内部融资往往受限于自身资金规模和运营能力，难以满足大规模项目的融资需求。

因此，外部融资成为房地产项目不可或缺的重要方式之一。

房地产企业可以通过与银行、证券公司等金融机构合作进行贷款、发行债券等方式，获取更大规模的融资支持。

此外，利用国家政策鼓励的房地产基金、信托等工具也是一种常见的外部融资方式。

二、房地产项目的资本结构优化资本结构优化是指房地产企业通过调整债务和股权的比例，合理配置资金来源和资金运用，以降低风险、提高融资效益。

房地产项目的资本结构优化可以从以下几个方面考虑：1. 债务比例优化：房地产企业可以通过适量借贷和延长债务期限，降低债务成本和流动性风险。

此外，公司还可以根据自身经营状况和融资需求，选择固定利率或浮动利率债务，以及长期债务还是短期债务。

2. 股权比例优化：通过引入新的股东或者减少原有股东的股权比例，房地产企业可以降低股东风险，并为项目融资提供更多的资本来源。

房地产开发与经营教材1. 引言房地产行业作为一个重要的经济支柱，对国家经济发展和社会稳定起着重要的作用。

房地产开发与经营是指通过购买土地、开发和建设房屋，并进行销售或出租，实现利润的商业行为。

在这个行业中，开发商和经营者需要具备一定的专业知识和技能，以应对市场变化和竞争压力。

本文档将介绍房地产开发与经营的重要性，并探讨相关的教学内容。

2. 房地产开发2.1 土地购置与开发房地产开发的第一步是购买土地并进行开发。

开发商需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，以确定开发的方向和策略。

土地开发包括规划设计、土地平整和基础设施建设等环节，这些都需要开发商具备相关的专业知识和技能。

2.2 建筑设计与施工在土地开发的基础上，开发商需要进行建筑设计和施工。

建筑设计需要考虑建筑的功能、风格、结构等因素，以满足用户的需求。

施工过程中，开发商需要协调各种资源，包括工人、材料和设备，确保项目按时、按质量完成。

2.3 物业管理房地产开发完成后，开发商需要进行物业管理，以确保房屋的正常运营和维护。

物业管理包括安全保障、设备维修、公共设施管理等方面，开发商需要具备相关的管理能力和经验。

3. 房地产经营3.1 房地产销售房地产经营的核心是销售房屋。

开发商需要进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，制定适当的销售策略。

销售过程中，开发商需要与购房者进行充分的沟通和协商，以满足他们的需求。

3.2 房地产租赁除了销售房屋，开发商还可以选择租赁房屋来获取收益。

租赁业务需要进行租金定价、租赁合同管理和租户关系维护等工作，开发商需要具备相关的知识和技能。

3.3 金融与投资房地产经营涉及到大量的资金和投资，开发商需要与金融机构合作，进行融资和投资决策。

在金融与投资领域，开发商需要了解贷款、股权融资、资本市场等方面的知识，以做出明智的投资决策。

4. 教学内容4.1 基础理论房地产开发与经营教材需要包含一定的基础理论知识，包括土地的规划与利用、建筑设计与施工、物业管理原理等方面的内容。