我国现行房产税改革浅析
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公共管理ｆ ＰｕｂＵｃ Ｒｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ 我国现行房产税改革浅析 杨六一 扬州工业职业技术学院经济管理学院 江苏扬州２２５１ ２７ 摘要：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政的转进，房产税在一定程度上改善了民生，缩短了 贫富差距，同时它还抑制了炒作，稳定房地产和经济的发展。本文主要分析了我国房产税所存在的问题并提出相应 的改革建议，以使我国房产税能更好的适应社会的发展。 关键词：房产税；问题；改革 一、房产税相关概念 （一）房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入 为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税以在征税 范围内的房屋产权所有人为纳税人。 （二）房产税的征税范围 房产税以房产为征税对象。房产是指由屋面和围护结构，能 够遮风避雨，可以供人们生产、学习、工作、居住的场所。房地 产企业建造的商品房在未出售前不征收房产税，但出售前已使用 或出租的应征税。 （三）房产税的计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。 按房产计税余值的称为从价计征；按房产租金收入的称为从租计 征。 （四）应纳税额的计算 从价计征：应纳税额＝应税房产原值 （卜扣除比例） １．２％ 从租计征：应纳税额＝租金收入 ｌ ２％（或４％） 二、我国现行房产税存在问题 （一）征税范围过于狭窄 我国现行的房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 城市是指国务院批准设立的市，县城是指县人民政府所在地的地 区，建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制 镇，工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规 定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。农 村房产税并未在房产税的征收范围之内，一些较为发达地区的农 村房产急剧扩大，经营用房快速膨胀，已经具备纳入征税范围，可 以为国家带来稳定的税源。另外，国家机关、人民团体、军队， 由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有 非经营用的房地产等列为免税对象，这使得房产税的征收范围非 常的狭窄。目前房地产大多为个体购买并对其征收房产税，但并 未对群体购买的房地产征收房产税，造成了房产税收入的减少。 （二）税率不合理 我国现行房产税采用比例税率，由于房产税的计税依据分为 从价计税和从租计税两种形式，所有房产税的税率也有两种：一种 按房产原值一次减除１０％ ３０％后的余值计征的，税率为１．２％；另 一种按房产出租的租金收入计征的，税率为１２％。随着房地产的 发展，房屋的价格在不断的上涨而房产税的税率并没有随之往上 调整，弱化了房产税的财政功能和调节经济的依据进行征税，缺乏 真实性，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。我国的经济发 展存在不平衡的问题，各个省份的经济状况存在差异，即便是同一 城市，因发展不平衡各个地区之间依然存在着差异。而现行的房 产税实行的是全国统一税率没有考虑到地区的差异性，从而会加 深各个地区发展的不平衡。 （三）重复征税 我国现行的税制及房地产的１４４＂－税种中，许多税种之间存在 着税基重叠，或者是同一种税基设两个税种的情况。一些税种之 间交叉重叠，存在重复征税的情况。如针对房产的房产税和城市 房地产税；针对土地的土地使用税和工地占用税。主要表现在：现 行设计的房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不 清、调节单一，同时存在税种重叠和税负上重复课征的问题。如 现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对外 企和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为 房产，明显属于重复设置。 （四）计税依据不科学 创新。 四，结论 世界上并没有一个适应于所有国家的通用的金融结构模式。实 体经济的发展是金融结构变迁的最重要的决定因素。当实体经济的 发展面临转折时，金融结构也必须做出相应的调整。当前，我国金融 结构的发展严重滞后于经济结构发展的需要。通过借鉴美国金融结 构的经验，结合我国现实国情，通过提高直接融资比重、提高机构投 资者比例、提高金融资源配置效率等措施，可以探索出一条适合我国 的金融结构优化之路。四 参考文献： 【１］戈德史密斯．金融结构和经济发展【Ｍ］．上海三联书店，１ ９９４． 【２】叶慧钰．未来７年美国银行数量将缩减２５％，海外收购者将有持 续进入的机会［Ｊ】．２１世纪经济报，２Ｏ１ ３—１ Ｉ－２２ 【５】谢镇江，梅绍华．五类旧条例，捆住十：ａ－－ｆｒ＿，［Ｊ 汪券日报，２０１ ４－ ７－２８。 ［５】白钦先．百年金融的历史变迁［Ｊ］．国际金融研究，２００５（２） 【６］中国人民银行统计调查司．中国人民银行季报：１ ９９０－２０１ ５【Ｍ］． 中国金融出版社，２０１ ５ 【７］Ｄｉａｍｏｎｄ Ｗ．ａｎｄ Ｒ，ａｇｈｕｒａｍ Ｇ．Ｐ￣ａｊａｎ，２００１， “Ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ Ｐ，，ｉｓｋ， Ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ Ｃｒｅａｔｉｏｎ，ａｎｄ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｆｒａｇｉｌｉｔｙ：Ａ ｔｈｅｏｒｙ ｏｆ Ｂａｎｋｉｎｇ”， Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｐｏ）ｉｔｉｃａ｝Ｅｃｏｎｏｍｙ。Ｖｏ１．１ ０９：２８７－－５２７． 作者简介： 宋鹏，１ ９７７年１ １月出生，汉族，山东济南，研究生学历，中级职称， 现工作于青岛科技大学经济－－５管理学院；研究方向：金融结构。 ＭＯＤＥＲＮ ＢＵＳＩＮＥＳＳ现代商业１２１
Ｐｕｂｌｉｃ Ｒｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ｛公共管理 现行房地产税的计税依据大多数是按量或是按房地产原值计 算征收，既没有考虑房产的自然损耗，又没有考虑土地的级差收 益、时间价值，并没有按照市场价值作为计税依据。这种税制要 素的设计基本是延续了计划经济的管理办法，与市场经济的基本 要求相背离，计税无法反映房地产的市场价值，也不能随着经济的 发展、房地产的增值而相应增加税收收入。例如，现行房产税按 照原值扣除一定比例作为计税依据，房产的账面价值会随着折旧 的提取会逐渐减少，最后几乎为零，由于这样的计税没有顾及房屋 的后期升值因素，会与房屋的市场价值相差很大，使房地产收入无 法随着房地产的增值而相应增加。将土地和房屋分离作为不同税 种的计税依据，与房地产不可分割的自然属性相违背，一方面难以 统一正确的估价房地产价值，另一方面也造成重复征税。 （五）征税力量薄弱 税务部门内部存在重主体税种、轻视其他税种的现象，一些 税务机关满足于相对宽松的税源，对于零星的房产税重视程度不 够。各级领导对房产税重视的程度不够，在征管力量配备和人员 素质使用上相对薄弱，目前房产税主要是由一个专职所负责征管， 征管上相对力不从心，少征、漏征现象时有发生。另一方面房产 税的税源相对分散，征税主要通过检查申报，征管手段比较落后， 因此漏征现象不断的良性循环。同时监控机制不健全，征收管理 难度较大，我国的房产税并未建立较为完整的部门协作机制和信 息交换平台，地税部门难以及时征收房产税，由于基层税务机关人 手少、力量相对薄弱，宣传引导、督促提醒、考核问责等一些方 面存在缺位现象，精细管理不够，加剧了房产的征管无序。 三、我国现行房产税改革措施 （一）拓宽征税范围 现行房产税税制确立背景是社会主义市场经济刚起步的阶 段，这一阶段经济运行格局和制度环境都极大的影响了房产税的 发展。目前房产税的征税范围过于狭窄，考虑到农村的特殊情况 可以根据实际情况给予继续免税，但不应让农村成为避税港，应加 强对农村房产税的管理。我们可以适当的将农村的生产经营用房 也纳人房产税的征收范围，但税率不应过高。对于自建和购入的 房产应当由省级政府根据具体情况而定。现在已经把一些城市自 有居住房纳入征税范围，时机恰当时应对试点进行推广。房产税 也应当对那些拥有不动产产权的所有者征收，同时对群体购房者 征收房产税更好的抑制房地产炒作。 （二）实行比例税率 现行的房产税税制实行全国统一税率，并没有考虑到各个地 区之间经济水平问题，会造成地区之间的不平衡性。现行的房产 税应当由省级政府根据各地区之间不同的发展水平制．定相应的房 产税税率，对于那些发展较好的地区房产税税率应当高些而发展 较差的地区房产税税率应稍微偏低些，在不同的区域形成由低到 高的税率。政府还应不断调整房产税的税率，房价在不断上涨的 同时税率也应随之增长。 （三）合理划分税种 现行房产税与其他一些税种存在交叉重叠的现象，对此需要 将不同的税种进行重新划分，那些已规定并被人民广泛采用的大 的税种最好保持原先的征收范围，对于小的税种需要进行合理的 划分，明确各个税种征收范围。对内资企业和个人征收的城市税 和对外企和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对 象均为房产可以将其合并为房产税。现行设计的房地产业税种结 构应简单明确，各种税之间主辅作用要清晰明朗。 １２２＿现代商业ＭＯＤＥＲＮ ＢＵＳＩＮＥＳＳ （四）合并计税依据 我国现行房产税的计税依据分为两类，从价计税和从租计税， 对于计税依据存在的问题现在可以考虑将两种计税依据进行合 并。因为出租房屋的同时也属于使用权的流转，因此可以将从租 计税合并到从价计税，而从租计税可以通过流转税进行征收。针 对现行房地产税的计税依据是按量或是按房地产原值计算征收的 问题，可以将房产税的计税依据改革为按照房产的市场价格进行 征收，这样既可以考虑房产的自然损耗，同时也考虑土地的级差收 益、时间价值。 （五）规范征收管理制度 房产税的征收应当设置科学合理的纳税登记、申报程序、核 定办法，增强税收管理的可操作性，便于征税双方的操作。政府部 门也要严厉打击偷税、逃税行为，充分发挥税务稽查作用，同时还 要与财政部门协调，理顺票据管理。税务机关要切实做好房产税 的登记工作，让居民自觉交税，同时税务机关也应建立好详细的房 产税征收管理体制，有了一个良好的开始相信不久之后的房产税 征收管理会更加规范。 四 结论 房产税作为我国目前较为热门的一个税种，所存在的问题应 当及时的进行改革，房产税改革应该注重社会公平、趋利避害、 建立一套科学合理、严禁有序的房产税制度，使得房产税更好的 适应社会的发展和经济的快速增长。房产税的改革在一定程度上 面临着重重困难，但对于改革已经是大势所趋，应拓宽征税的范 围、实行比例税率、对税种进行划分，避免重复征税、对计税依 据进行合并、规范房产税的征收管理制度，使房产税更好的发挥 它的作用，为社会和人民带来应有的益处。四 参考文献 【１】．喻景忠．杨蔚．我国房产税改革的困惑与思路【Ｊ］．当代经 济．２０１ １（３）’ ［２】．郭宏宝．房产税改革目标三种主流观点的评述［Ｊ】．经济理 论与经济管理．２Ｏ１ １（８） 【３】．昊霞．房产税改革的影响分析及存在的问题．［Ｊ】．商业经 济．２０１ ５（１ ７） 【４】．丹尼斯．Ｊ．麦肯齐．房地产经济学【Ｍ】．经济科学出版 社．２０１ ５ ［５】．谷成．房产税改革再思考［Ｊ】．财经问题研究．２０１ １（４） ［６】．杜宇飞．房产税在我国实施的现状与发展前景［Ｊ］．企业研 究．２０１ １（１ ６） 【７】．刘宁、徐红．我国房产税改革的相关问题及建议【Ｊ】．经济 论坛．２０１ １（９） 【８】．邱以武．基于上海、重庆试点的房产税改革研究［Ｊ］．东方 企业文化．２０１ ｊ（２５） 作者简介： 杨六一，女，（１ ９６４一），江苏泰州人。扬州工业职业技术学院副 教授，研究方向：会计教学及研究。
