我国房产税改革的思考

工海房地　

我国房产税制现状及改革思路　

文／张敏　

我国现行房产税制是根据１９８６年实施的《中华人民　

共和国房产税暂行条例》设立的，已经施行了二十多年，　

在调节经济发展、均衡社会财富、加强房屋管理及提高使　

用效益、增加政府财政收入等方面发挥了重大的作用。但　

是．它毕竟是在中国计划经济向市场经济过渡的初始阶段　建立起来的　带有明显的的计划经济的色彩。近几年来随　

着中国市场经济的快速发展以及房地产市场的繁荣，现行　

房产税暴露出越来越多的缺陷。对现行房产税制度进行改　

革　使其适应市场经济的发展已成为当务之急。　

一、我国现行房产税制存在的主要缺陷　（一）现行房产税课税范围过于狭窄，而免税范围过　

于宽泛　房产税是一个传统税种　它是以房屋为征税对象，即　

以房屋形态表现的财产，按房屋的计税余值或租金收入为　

计税依据向产权所有人征收的一种财产税。根据１　９８６年　

《暂行条例》的规定，我国房产税只对城市．县城、建制　镇和工矿区的营业性住房征收，而把广大农村的所有房产　都排除在外。该税制设计的初衷是对经济较发达、纳税能　

力较强的对象征收．考虑农村的经济发展水平较低而免　

征。这一规定在当时的背景下无疑是合理的。但是随看经　

济的快速发展，工业化的步伐的加快，农村城镇化程度的　

４０　Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ　２０１　０　不断提高　尤其是在一些经济发达地区，农村与城市的差　

别已不是很明显。农村的房产规模急剧扩大，大批高级公　

寓、别墅等经营性住房出现　如果仍然按照现有规定放弃　这部分房产税　将是我国房产税收收入的一大损失。　

另外，我国房产税把国家机关、军队、政府财政拨款　

的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用房列为免　

税的对象，在当前的背景下，范围过于宽泛。随着农村经　

济的发展　大批企业用房出现．同时在城市，个人购房比　

重逐年上升，高收入者甚至拥有多套住房。国家对这部分　

房产放弃征税，不仅有损财政收入，而且使税收的杠杆调　节作用难以发挥　不利于国家对收入进行调节分配。　

改革我囤　●付俊花／文　一、国外房地产税制的经验借鉴　日前，世界上许多国家都建　了　较为完善的房地产税制，房地产税　已成为各国地方政府重要的财政收　入来源．各　住实践中均取得Ｊ，许　多成功经验，为完善我同房地产税　制提供Ｊ，很好的借鉴。从税收分布　结构来看，国外重视对房地产保有　环节的征税，而对房地产权属转移　环节实行轻税政策，如英同，直接来　［Ｉ于房地产转让的税收仪占全国税　收收入的１％一２％，而来自房地产保　有的不动产税等却ｒ　总税收的　３０％。从计算依据看，大多数国家趋　向于按房地产的市场价值征收房地　产税，使其具有随着经济增长而增　Ｋ的弹性特征。房地产价值的估算　足美困房地产税制度的核心，经过　多年的发展，关同各地方政府都拥　有自己的房地产估价部¨，并形成　系统的估价怀准和估价方法体系　从征管权限来看，地方政府拥有较　大的税权和财权．如关阳，房地产悦　法由各州制定，各州可根据本州财　政预算情况干ｕ悦丛确定计税依据、　ｔ罄　强％麓｜｜　鹈　嚣　强毪　≤≤　蕊　一０　｜　。　＿ｊ　＿　｜　纛－　的思考　曩提要：房地产税收制度是政府调控房地产行业的政策工具之一，是　调节资源分配的重要杠杆，也是组织财政收入的重要手段。然而，目前我　国现行的房地产税收制度并不能满足房地产市场健康发展的要求，其存　在的缺陷已经暴露出来。改革房地产税收制度势在　行。　税率幅度及减免税等要素。从征管　ｆ段来看，人多数发达国家建立ｒ　完善的房地产产权登记制度、公开　阅制度，健伞的房地产估价制度　以及有效的处罚和法律救济制度，　并辅之岛效的房地产勘察，为房地　产税顺利实施提供有效保障。　缺陷　二、我国现行房地产税制主要　（一）现行房地产税征收范围不　够广泛：作为财产税ｑ１最基本的房产　税，没仃包括个人所有的非营业性房　产等一些　本的房地产项目，随着我　国近年来经济的持续发展，个人执Ｊ有　的住房是最　遍和最基本的房地产　持有方式，在整个房地产市场巾所占　比例不断上升，并逐步转化为个人财　富的一种象　。不对自有作营业性住　房征税，小能实现房地产税渊整房地　产市场运转和房地产收益分配的功　能，另外由于仪对城镇土地征收土地　使用税，征税的范围非常有限。　随　着农村城市化水平小断提高，一些地　已具　ｒ城市的功能，尤其在经济　发达地区，农村的房产规模急剧扩　Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ　２０１　１・４・１２期　大，经营．［｝ｊ房快速膨胀，完全可以作　为国家的稳定税源。　（二）部分税种的计税依据不合　理，不能反映房地产的市场价值。现　行房产税从价计征法是按照房产原　值减除１０％至３０％的比例后的余值　依１．２％的税率计　征，房产原值是“固　定资产”科目中记载的房屋原价，折　余价值依据的是历史成本，这种计　税方法，没有考虑房产后期的升值　素，不能反映房产的市场价值，使　得房产税收入无法随着房地产的升　值而增加，政府不能充分参与房地　产价值增值的分配。现行城镇土地　使用税是以纳税人实际占　｝＿ｆｊ的土地　面积为计税依据，实行从量计征方　式。这种征税方式使税额也不能随　土地价值的上升而Ｊ：升，具有税源　不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥　调节十地级差收益的作用，也无法　对土地闲置脱象和土地投机行为起　剑廊有的调节作用。　（三）税种设置存在缺陷。现行税　制在房地产流通环　税种较多，税负　较重，而在房地产保有环节税种较　少，税负较轻，同．税收优惠范　大。以　

基建管理优化　第２４卷２０１２年第２期总第９１期　

我国房地产保有环节税制改革的思考　

湖南省永州１市江华县房产局　邓　燕　

摘要：房地产保有环节课税体系的构建是当前我国　

房地产税改革的重要内容。强化房地产保有环节征税，　

也是今后房地产税制改革的方向。本文分析我国现行　

有关房地产税制度存在的主要问题，我国房地产保有环　

节税制改革在遵循基本原则的基础上，进一步分析加强　

房地产保有环节征税的影响，并提出相关政策建议。　

关键词：房地产；保有环节；税制改革　

当前，我国房地产保有环节涉及的税种包括房产　

税、城市房地产税和城镇土地使用税。这些税种在促进　

合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入方面发　

挥了一定的积极作用。但是，随着我国经济发展以及土　

地使用制度的改革，现行课税体系暴露出种种缺陷，突　

出体现在流转环节税负畸重而保有环节税负畸轻。因　

此。为了有效发挥税收对房地产行业宏观调控的作用，　

应该按照简税制、宽税基、低税率的思路，对房地产保有　

环节的税制及其政策目标进行规范性改革与合理设定。　

一、现行房地产保有环节税制存在的主要缺陷　

现行的房地产税制是在１９９４年税制改革的基础上　

形成的，基本涵盖了房地产开发、保有、流通三个环节。　

房地产保有环节税制包含了房产税、城市房地产税、城　镇土地使用税三个税种。对房地产保有环节征税，目的　

在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际　

占有者之间的收益分配，但是随着市场经济的不断发　

展，其弊端日益暴露出来。　

（一）内外税制的不统一　

现行房地产税制对内资企业和个人征收房产税，而　

对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，　

又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城　

镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此　

税，改征土地使用费。我国已经加人了ＷＴＯ，这种“内　

外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，　

同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等　

对于我国房产税改革分析与长期规划的思考

摘要：随着中国房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨，房产税也成为维护房地产市场稳定，抑制房价的重要手段，本文在分析我国房产税征收现状与存在问题的基础上，为我国房产税改革的推进与长期规划提出建议和思考。

关键词：房产税；改革；长期规划

中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）05-0-01

一、前言

2011年1月，上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作。但从两市的政策细则来看，改革的力度较小，且带有较重的试点意味，经过一年的实施后，实际执行效果与预期结果也存在差距。因此，房产税的改革仍是任重道远。

二、我国房税收的征收现状

当下，我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有，总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加。这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类。就现实情况来看，我国的房地产税收政策还存在诸多问题，比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在

征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象。

三、房产税改革过程中存在的问题

在市场经济条件下，由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状，在房产税改革过程中有诸多实施问题。

1.问题一：买房者和承租方是租赁价格抬升的最终受害者

过去，我国多在生产流通环节采取房产税，但是因为作为卖方市场的房地产，供给弹性大于需求弹性，如果对房地产商征税，势必会转嫁到买房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革，是以个人房屋持有者为对象，这样将会使得租赁方的持有成本增加，从而导致房屋租赁市场价格的上涨，最终受害者依然是承租方。