投资房地产的基本策略

K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案

1 房地产定价策略所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定

的定价指导思想和技巧。有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以

给开发商带来较高的投资回报。房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的

定价策略。

一、新开楼盘定价策略

根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高

价策略、中价策略三种。每种定价策略各有其不同的定价依据。

（一）低价开盘策略

所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。

低价开盘策略的优点是：

便于市场渗透，促进良性循环。开发商运用价格优

势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着

企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。

便于日后的价

格控制。低价开盘，价格的主动权在开发商手里。当市场反应热烈时，可以逐步提高

销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定

成交量的情况下应付竞争。 便于周转，加快资金回笼。有成交便有资金流人，才能

满足公司的周转需要。

低价开盘策略的缺点是：

利润相对较低、投资回收周期长。 楼盘形象难以提

升。高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。低价开盘的初期

定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能

力，后期不易提升和转变。

一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明

显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。

（二）高价开盘策略

所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。

高价开盘策略的主要优点： 便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形

!象，创造企业的无形资产； 高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的

实惠。其缺点是： 若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无

1 房地产定价方法

价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

（一）成本加成定价法

将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。

（二）顾客感受定价法

这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。

2024年本溪房地产市场策略

前言

本文将针对本溪市房地产市场，从经济背景、市场分析、策略制定和实施的角度进行阐述，旨在为开发商和投资者提供策略参考，以应对当前的市场挑战和机遇。

经济背景

本溪市地处辽宁省中南部，是辽宁省最大的工业城市之一。在过去几年里，本溪经济呈现出持续稳定增长的趋势，工业产值和人均收入持续增加。这种经济增长为房地产市场提供了稳定的需求基础，但同时也带来了激烈的市场竞争。

市场分析

1. 供需状况

本溪房地产市场目前供需基本平衡，但供应量增加的速度稍大于需求增长的速度。房地产开发商需要留意市场的动态变化，以避免市场过剩的风险。

2. 人口和购房需求

本溪市人口规模稳步增长，尤其是年轻人口和新兴中产阶级的增长速度较快。他们对住房的需求持续增加，特别是针对品质较高、配套设施完善的房地产项目。 3. 政策环境

政府加大对房地产市场的调控力度，严格执行限购和限贷政策，对投资者和开发商增加了一定的压力。因此，开发商需要谨慎遵守相关政策，并制定合理的市场策略。

策略制定

1. 确定市场定位

根据市场调研和人口结构分析，开发商应准确定位目标客户群体。可以考虑以中等价格和高品质为核心竞争力，满足购房人群对于品质和生活便利的需求。

2. 开发项目特色

特色化是在市场竞争中取得突破的重要策略。开发商可以通过提供特色化的住宅类型、专业化的小区设施和个性化的生活配套服务来吸引购房者，增加项目的吸引力和竞争力。

3. 产品差异化

为了在市场竞争中脱颖而出，开发商需要通过产品差异化来满足购房者的不同需求。可以提供多种户型、灵活的户型格局和个性化的装修设计选项，以迎合购房者的个性化需求。 4. 建立品牌形象

在市场竞争中，建立良好的企业品牌形象是非常重要的。开发商应注重企业形象的宣传，通过提供专业化的售后服务和质量保证，增强品牌在市场中的知名度和信誉度。

策略实施

1. 高质量规划和设计

开发商应加强与设计公司的合作，确保项目的规划和设计符合购房者的需求和市场趋势。项目的规划布局和建筑设计应科学合理，注重景观和生态环境的保护。

投资性房地产资产减值实务操作难点及策略

由于投资性房地产资产本身的特殊性质，其价值往往会受到市场环境以及特定政策的影响，因此存在资产减值的风险。在这种情况下，如何准确计算房地产资产的减值并进行实际操作，成为了投资者和经理人需要面对的难题。

一、影响房地产资产减值的因素

1.市场环境变化：包括宏观经济形势、人口迁移等因素的变化，会导致当地房地产市场供需关系的不平衡，从而影响到房地产资产的价值的变化。

2.政策因素：政府的税收、土地政策、房地产市场调控等政策，对房地产市场的投资减值风险产生直接的影响。

3.管理不善：房地产投资者未能及时进行资产的监管和管理，未能预测出未来的风险，从而导致资产的减值。

二、如何进行房地产资产减值的实务操作

1.准确评估现有资产的价值：

在进行资产减值操作前，需要对现有投资的房地产资产进行彻底的评估。这包括收集相关信息，制定整体的评估方案，进行房地产现值的估算等。

2.根据实际情况选择合适的资产减值模型：

当评估结果表明某项投资存在减值的风险时，就需要根据实际情况选择最合适的资产减值模型。常用的资产减值模型包括成本模型、市场模型和收益模型等。

3.对资产进行减值扣减：

在选择合适的资产减值模型后，就需要进行减值扣减，即以现实价值为基础，将资产原来的价值进行调整。需要注意的是，减值扣减的下限应该以资产的远期收益为底线，以免因为过度减值而损失未来收益。

4.制定适当的资产减值措施：

当到达减值标准后，投资者和经理人需要制定相应的措施，以减少投资资产的损失。常用的措施包括销售资产、增加现金流量等。

三、应对投资性房地产资产减值的策略

1.加强风险管理： 投资者和经理人需要加强对房地产市场、政策、资产监管等方面的风险管理，及时更新投资组合，以避免单一资产带来的风险性。