浅析房地产开发成本管理与控制措施
【摘 要】根据房地产开发企业特点，整个成本构成涉及到项目投资决策、设计、施工、销售等诸多环节，然而项目开发前期对整个建设项目投资额影响是非常重大。但是一些企业往往忽视前期成本控制在重要意义。本文主要分析投资决策阶段与设计阶段成本控制主要影响因素，以及加强前期成本控制一些相应措施，仅为有关企业成本管理人员提供一些参考。
【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发
1、引言
在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。
2、影响房产开发成本控制的因素
2.1可行性研究
市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。
2.2投资估算
在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。
投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。
浅析当前房地产开发企业成本控制的措施
摘要：成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，实现长期求生存、长期谋发展的目标就必须最大限度的降低开发成本，让成本控制成为公司房地产开发的核心竞争力，成为企业可持续发展的动力。因此做好房地产开发项目的成本管理工作是房地产企业经营管理工作的重点。
关键词：房地产；成本控制；决策
一、前言
房地产开发成本控制是保证项目开发成功的重要措施，是决定项目利润的重要因素。由于目前我国房地产业的竞争格局愈演愈烈，各种资源性材料日渐短缺，致使土地、建筑材料等价格不断攀升，房地产业的生存和发展面临严峻的考验。房地产项目要增大利润空间，要么提高销售价格，要么降低项目成本。在目前房价远超出普通百姓接受能力的情况下，销售价格提升的空间已经非常有限。这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。本文主要针对目前房地产开发商成本管理上的不足，提出一些建设性的建议。
二、房地产开发企业成本控制的措施
1、规范施工组织的各个环节
施工组织工作是控制工程造价的关键环节。必须严格规范地运作，按市场经济规律办事，体现优胜劣汰的原则，必须把控制工程造价的压力和责任落实得更具体、更明确。主要工作:(1)保证工程项目的实施过程符合规范性要求(招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等);(2)保证工程项目建设的各种事项能够及时记录，详细进行工程计量，复核工程付款账单;(3)建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出;(4)加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确;(5)因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款;(6)建立竣工决算审计制度，及时组织竣工结算审计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价;(7)制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求;(8)制定切实可行的资金使用计划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措的困难。
45论 道 LUN DAO就目前的房地产企业市场投资统计数据看来，我国的房地产企业投资总额早在2014年就已经超过了7万亿，并且在当时就按照每年8%的平均速度在迅速增长。房地产作为国民经济发展重要的支柱和动力，其自身发展也面临着许许多多的问题，比如来自市场的种种压力和资金不足等。很多的房地产企业都会通过一系列的市场融资手段或者是其他的方式来解决以及缓和企业在资金缺失上的压力，这样就很会很容易出现问题，本文也对企业的融资现状和融资成本等问题做了相关分析。一、房地产开发项目的融资成本相关概述（一）房地产开发项目融资成本的内容无论是何种企业在市场上运作都会存在成本，它是一个企业发展中所要付出的必然代价和相关支出，房地产开发项目的融资成本是房地产企业在市场上融资的一种必要支出，而这项支出在融资成本的内容上又是有很大差异的。具体来看，房地产企业在筹集资金和使用资金的时候都需要有一定支出，比如，某个房地产企业通过股票发行的方式来募集资金，就必须要印刷有价证券和经由股票，以及人力物力、相关广告宣传费用等支出。在这其中，企业还可能在市场资金的来往过程中支付一定的机会成本，这在很大程度上是会影响相关的房地产开发项目成本支出差异的。（二）房地产开发项目融资成本的计算房地产开发项目的融资成本计算，一方面是取决于融资的资金额度，融资的额度越高，融资成本的支出就会随之而增加；而另一方面，房地产企业在市场融资之后会占用一定的时间，所占时间的长短在实际的计算阶段会存在着边际效应递减层面的影响。所以，在房地产开发项目的融资成本计算上，完全可以就具体的成本计算公式来进行规划和推进，这样就可以降低房地产企业在支出成本中的风险。二、我国房地产开发项目的融资现状（一）房地产开发项目的融资成本正在逐步提升随着我国房地产企业发展速度的不断加快，相关的房地产开发项目在市场上融资时基本呈现出了融资成本上升的趋势。对于很对的房地产企业来说，特别是那些刚刚出于起步阶段的企业，由于他们在自身的经济实力和风险抵抗能力等方面还比较“稚嫩”，也就造成了这些企业实际上是有比较大压力的。与此同时，房地产企业借助金融机构来进行融资的情况也是比较常见的，但是很多的金融机构由于自身的风险控制和自身发展等需要，对房地产企业开发项目的资质审核上提出了更高的要求。（二）房地产开发项目的融资风险系数日益加大在目前这样的市场经济不断发展进步的大背景之下，市场中有越来越多的不可控因素在影响着房地产企业的融资风险，尤其是很多的房地产企业为了解决或是过度临时性的问题，可能会在某些相关项目进行融资的过程中选择一些高风险的融资方式。并且，房地产企业自身的风险管控不到位、摘要：随着我国市场经济发展的日益成熟，城镇化的进程也在不断地加快，在经济全球化的大背景下，房地产企业引来了少有的发展机遇。在房地产企业的运作过程中，很多的企业是需要借助相关渠道的融资来为企业的发展和壮大提供资金支持的，在整个的过程之中，企业在融资成本方面会面对像风险控制这样的诸多挑战，基于此，本文对房地产企业的融资成本作了相关研究，并且给出了一些在应对融资成本管理上的建议，希望能对房地产企业开发项目的融资成本控制管理有所帮助。关键词：房地产企业；融资成本；管理控制；风险相关管理体系不全面等问题，都有可能直接影响房地产企业市场融资的风险系数。三、房地产开发项目融资成本管理控制的建议（一）建立一个多元化的产权投资模式从市场营销学的角度看来房地产融资体系是可以经由两个主要维度来实现的，初步阶段主要是从房地产企业的内部程序入手来对融资的效益进行提升，之后便是把市场成效同企业融资体系的维护有机地结合在一起。因此，房地产企业更应该在政府相关政策的指导下来进行多渠道的融资，同时政府应当给予房地产企业更好地与各金融机构相对接，在政策上予以房地产企业更多的扶持和照顾。（二）对房地产金融市场进行规范一个规范的房地产市场对于房地产企业的发展是至关重要的，一方面规范房地产金融市场离不开政策与法律法规的支持，而另一方面，在房地产金融市场中的不规范行为也会严重影响秩序，应当给予其严厉的打击。作为宏观调控主体的政府在规范房地产金融市场当中应当发挥重要作用，通过经济政策和法律规范等手段来为房地产市场提供一个比较稳定健全的市场秩序。（三）建立房地产企业的市场风险预警机制房地产市场的运营过程中面对的压力与风险都是客观存在的，对融资风险进行有效规避的一个有效方法就是市场风险预警机制的设立和完善。一方面，市场的网格化布局在不断的发展之中，企业之间通过相互借助共有信息平台来实现对融资市场波动信息和相关风险的及时了解，有利于房地产企业第一时间内对自身所面临的市场融资风险信息的掌握和判断。而另一方面，房地产企业还可以采用联合发展的方式来实现“集团化”的发展经营之路，通过相互联合的经营方式，真正地实现优势互补，这同时也是规避企业之间“过度竞争”而导致市场秩序混乱的重要措施。四、结语房地产企业的市场拓展必须要有资金才能得以维持，通过市场融资的方式来满足自身需求也是很多房地产企业的必然选择，但由于许多的主观或是客观因素，房地产企业的融资成本和风险也会不同程度地存在着，各房地产企业更应从自身实际出发，找到适合自身发展需要的路径才能走的更远。参考文献[1]王春英.房地产企业融资风险研究[J].行政事业资产与财务. 2013(10).[2]杨玉龙.紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究[J].长沙理工大学学报(社会科学版). 2013(01). [3]刘怡.论我国房地产企业融资困境与对策[J].昆明冶金高等专科学校学报.2012(02). [4]黄晓龙.房地产开发融资成本与风险性分析[J].时代金融. 2016(26).（作者单位：重庆两江商务中心置业有限公司）汤 玲浅析房地产开发项目融资成本管理控制
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房地产开发成本的有效控制措施
作者：任程青
来源：《中国房地产业·下半月》2016年第05期
【摘要】本文从房地产开发过程中容易失效地环节引申开来，研究施工项目的工程质量、成本与生产进度之间的制衡关系，在不影响工程质量及项目进度的前提下，寻求成本的有效控制措施，合理控制房地产开发的建造成本。
【关键词】房地产；成本；失效；控制措施
1、引言
在成本控制方面，开房地产发企业通常仅仅重视施工阶段的建设成本控制，却不重视决策、设计、招标、结算等可以把控的阶段。尤其是有时为了降低设计成本，忽略了对成本控制的设计理念，常常误认为设计费降低了就是降低成本；不够重视项目的可行性研究阶段及投资决策，而这些往往却是成本控制的重要方法和措施。
2、失效环节
房地产成本控制是在工程质量和进度都能满足的前提下，通过有效的方案和措施，使建设成本降到最低。如果项目管理人员只注重成本目标，仅关注分解后的各个子项，忽视了外部环境的变化。当通过盲目删减项目或降低设计标准来解决实际的成本超支的问题，容易导致项目功能影响或者下降。
2.1不重视决策阶段的成本控制
房地产项目的决策阶段是房地产开发企业成本控制的关键阶段。尽管在决策阶段成本费用的使用并不多，但对整个项目的成本控制起着重要的作用，将直接影响整个项目的成败。由于一直处于卖方市场，很多房地产开发企业不重视决策的成本控制，只重视项目建设和销售而忽略了策划的重要性。
2.2忽视设计阶段的成本控制
房地产开发企业通常更加重视施工阶段的成本控制。一个常见的误解：项目成本包含在“看得到”的实物量中，把工作重点放在加强预算审核，安排施工全过程的材料和质量监理上。然而设计合同中仅约定设计内容、设计要求、时间进度和设计费用等条款，很少把设计造价控制作为对设计单位的合同约束条件。设计单位习惯从设计的美观性、符合设计标准规范、保证设计安全等目标出发，缺乏控制造价成本的意识。
