【旅游地产】-旅游地产投资战略与风险控制-20100323

旅游地产的破局重点林峰摘要：在经济全球化与区域一体化的今天，旅游地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中，必须跳出地块，研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色，这是融入区域大格局的前提。

关键词：权益归属；吸引核；体验差异化；区域一体化中图分类号：F299.27文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）09-0042-45收稿日期：2019-08-15作者简介：林峰，北京绿维文旅科技发展有限公司董事长。

DOI:10.13562/j.china.real.estate.2019.26.010CHINA REAL ESTATE传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞涨时期，旅游地产成为中国房地产开发的重要分支。

旅游房地产开发应该正视其发展问题，遵循其独特的发展逻辑和脉络。

绿维文旅认为，旅游地产的开发关键，就是形成吸引核，进而构建休闲消费聚集，在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。

1 旅游房地产开发六大问题当前，我国旅游地产开发面临以下六大问题，这也是地产项目开发的主要突破点,见图1。

2 旅游房地产开发思路2.1 找准发展方向：旅游开发综合化、旅游房地产功能化、旅游房地产城镇化旅游房地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。

在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。

在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。

在旅游房地产开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。

如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。

论旅游产业项目投资风险及管理措施作者：张洁玮来源：《现代经济信息》 2021年第18期张洁玮河北旅游投资集团股份有限公司摘要：旅游产业项目投资具有投资额度大、回收周期长的特点，一些旅游项目还受到交通、季节、地域及其它社会性因素的影响。

诸多不确定因素的叠加影响使旅游产业投资面临着这样或那样的投资风险，在旅游产业投资不断扩大的背景下，如何控制和规避投资风险，实现旅游投资项目的持续性、最大化盈利成为当前旅游投资所要重点研究的。

关键词：旅游产业；项目投资；风险；管理随着人们收入水平的不断提高，节假日外出旅游逐渐成为一种新的生活时尚。

在人们旅游欲望和旅游消费的带动下，旅游业已经发展成为一项热门产业，成为国民经济新的增长点，甚至是某个地区的经济支柱产业。

近年来，国家对旅游产业政策扶持力度的不断增强，我省在产业结构“由重到轻”的调整过程中，也在不断鼓励旅游产业发展。

在政策红利和市场需求的共同推动下，旅游产业项目投资也迎来了良好的机遇和窗口。

旅游产业项目投资具有投资额度大、回收周期长的特点，一些旅游项目还受到交通、季节、地域及其它社会性因素的影响。

诸多不确定因素的叠加影响使旅游产业投资面临着这样或那样的投资风险，在旅游产业投资不断扩大的背景下，旅游投资失败的案例也是屡见不鲜。

如何控制和规避投资风险，实现旅游投资项目的持续性、最大化盈利成为当前旅游投资所要重点研究的。

本文分析了旅游产业项目投资中的各种风险因素，对如何进行投资管理和控制投资风险提出了相关建议措施。

一、旅游投资项目的特点旅游产业是一项综合性很强的产业项目，与交通、住宿、餐饮、购物等消费活动息息相关。

因此，旅游产业的兴起也可以有效带动相关行业的发展，继而形成了一个紧密的旅游产业链，为地区经济发展提供有力支撑。

旅游投资项目是以满足旅游活动需求和刺激旅游消费而投资建设的项目，其项目内容主要包括：景点景区项目、餐饮住宿项目、游乐设施项目、交通建设项目、旅游商品开发项目等。

四重密钥解码旅游地产作者：缪艳萍(奇创咨询师)旅游地产的核心价值和诉求就是“卖生活方式”，满足精神和心灵的需求。

当前海南“国际旅游岛”的建设，给本已红火的旅游地产市场又添了把旺火。

一般意义上，旅游地产是包括主题公园、度假村、旅游酒店或宾馆、主题性会展馆、休闲娱乐城、有综合功能的商业街区等具备明显旅游服务功能和商业赢利导向的综合开发项目。

其物业可分为两类，一是可通过出租、转让或出售实现产权转移，并具有较大产业发展潜力的房产和地产，如度假酒店、景区住宅、商业街、会展中心等，二则是以旅游资源为卖点，产权虽未转移但具有一定产业发展潜力（如通过门票收入等获得商业利润）的房产和地产，如博物馆、演艺中心等，不管哪类物业都具有强烈的商业赢利导向。

当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握？基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。

理念创新，擦亮你的品牌作为旅游业与房地产业的有机结合，旅游地产开发的基本条件是具有一定的旅游资源，不论是自然景观、人文历史还是人工娱乐，开发核心都在于最大附加价值的发现和挖掘，关键在于理念的创新。

一位资深业内人士曾表示“旅游地产的核心价值和诉求就是‘卖生活方式’，满足精神和心灵的需求”。

在此之前，一些大盘项目也打出了“会所牌”、“教育牌”等作为吸引客群的卖点，而旅游地产时代的到来让“休闲度假牌”成为一种潮流，也成为一种共识。

这种情况下，依托并不稀缺、相似度较高的旅游资源，开发有文化、有个性的项目的关键何在？理念创新是决战的制胜筹码，开发商应该实现角色升级，成为某种生活方式的倡导者，成为某种生活保障的提供者，并在这一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，如保利成都198提出了“现代城市新型文化生活方式”，天津星耀五洲高呼的“世界是你的”，都因独到的理念而成为业界热点。

《程芳：投资策略与风险控制》摘要：文旅小镇的成功投资与运营，除了必备的财务层面的风险控制，更重要的是要了解这类项目的操作规律和关键因素，才能有效控制风险，保障项目长期稳定健康地运营，元亨祥在过往的投资中，携手太平洋建设、中国建筑、恒大、中冶天工等世界500强名企，共同投资文旅小镇项目，文旅小镇运营回收期较长，“重开发建设、轻招商运营”成为国内众多特色小镇的通病，很多项目在后期运营中出现资金链断裂2020年1季度，突如袭来的新冠肺炎疫情让国内以消费为主导的第三产业陷入停滞。

时至今日，疫情还在继续，旅游业首当其冲受重创。

中国旅游研究院的分析称，如果疫情在4月底得到控制，对全年旅游业的影响不低于25%。

旅游业是国民经济发展的重要产业，从中央到地方纷纷加快了重振旅游业发展的扶持政策。

根据前瞻研究院统计，截至4月7日，全国31省区市均发布了涉及旅游业的扶持政策，旅游业恢复在望。

受旅游利好政策的推动，以及疫情中人们对高品质生态文旅环境的向往，文旅小镇项目也将迎来黄金发展期。

文旅小镇具有投资大、回收周期长的特点，市场上存在大量失败的案例，开发建设及运营情况较好的标杆小镇项目数量较少。

文旅小镇的成功投资与运营，除了必备的财务层面的风险控制，更重要的是要了解这类项目的操作规律和关键因素，才能有效控制风险，保障项目长期稳定健康地运营。

在众多影响因素中，区位优势、产品策划、开发商实力以及投后管理，是四大关键成功要素。

文旅小镇越发细化区位条件隐含了当地的经济、人口、交通、自然资源等要素。

优质的文旅小镇多以当地的特色文化和旅游资源为基础，地处大都市圈内，依托一二线城市及周边的中高端收入群体，带来大量的人口导入，保障小镇的持续开发和运营。

以元亨祥近期正在投资的南京汤山某文旅项目为例，该项目位于江苏省知名温泉休闲度假区——南京汤山，所在区域形成双龙环玉的格局，两侧临山，一侧临水，周边遍布优质的天然温泉资源，是极佳的生态环境基地。

旅行地产开发导那么之投融资第一节旅行地产投融资渠道旅行地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等阻碍的不确信因素较多。

因此必需打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。

一、旅行地产投融资渠道旅行地产项目投资融资的途径和方式如下：（一）国外商业贷款融资途径这种融资渠道可能分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。

最经常使用的是国际商业贷款方式，在我国现行的治理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。

可是专门注意的是这种融资模式因为具有超强的风险操纵程序、专门看重企业现金流、专门看重企业是不是稳健成长等因素，因此快而稳健的旅行地产项目才是最重要的。

（二）旅行地产证券化将旅行地产与资本市场运作捆绑在一路将是以后融资的趋势，如此有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积存，促使土地的有效利用。

资产证券化依照其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地产投资基金等。

（三）境内外上市融资上市融资愈来愈重要，成为各旅行地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的记录注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向本地证券交易所申请挂牌上市交易。

即通常说的N股、S股等。

通常还有的做法确实是买壳借壳上市。

目前我国境外上市渠道主若是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

（四）金融租赁融资金融租赁也叫融资租赁，是由出租人依照承租人的请求，按两边的事前合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、利用和收益权让渡给承租人。

只要两边协商一致，在租赁期满后，该租赁物即能够归承租人所有。

房地产行业项目投资风控指引房地产细分行业包括商品房开发、城市土地开发、保障性住房开发、房地产租售等。

《贵州产业投资基金管理有限公司管理制度汇编（修订试行）》提出要“审慎选择房地产行业”。

一、房地产开发（一）、标的企业情况1、主体资格（1）国有企业标的企业或其控股股东为央企的，须为央企可从事房地产开发业务红名单范围内的企业（中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家）；标的企业或其控股股东为国有企业的，须严格按照下发的新国十条要求“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”关注其资格的合法性。

（2）外商投资企业需要关注标的企业注册与投资总额的关系。

外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：①注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；②注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；③注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；④注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。

外国投资者进行资产并购时，如果资产并购完成后所设立的企业是中外合资经营企业，依据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》，投资总额与注册资本的比例应符合：①中外合资经营企业的投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本至少应占投资总额的7/10；②中外合资经营企业的投资总额在300万美元以上至1 000万美元（含1 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的1/2，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元；③中外合资经营企业的投资总额在1 000万美元以上至3 000万美元（含3 000万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的2/5，其中投资总额在1 250万美元以下的，注册资本不得低于500万美元；④中外合资经营企业的投资总额在3 000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在 3 600万美元以下的，注册资本不得低于1 200万美元。