近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。今天我们一起聊聊旅游地产。
什么时候是旅游地产？
旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。
房企为何布局旅游地产
“增收不增利”倒逼房企谋变
房价高涨，土地市场面粉贵过面包，加上各种税收，2016年房企增收不增利，日子过得并不好。中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。
具体来看，以万科为例，2016年万科净利润率为8.7%，而在2015年该项指标为9.27%，2014年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海，2016年净利润的增幅只有6.9%，相比往年可谓增速骤降。
在已公布业绩的88家A股上市房企中，70家房企实现净利润增长，18家出现亏损。万科、保利地产、首开股份、信达地产、北京城建等大多出现了增收不增利的现象。阳光城、新城控股、华夏幸福本期负债增长率较高，分别达到了79.88%、60.95%、48.17%，资产负债率均徘徊在85%。
旅游地产前景可期
中国旅游地产在经历了2007-2012年的井喷发展、2013-2015年的转型回落，到2016年再次风起云涌，中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣，也步出了大众唱衰的阴霾，开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路。
截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。
来源：中商产业研究院整理
在2016到2017年，整个房地产开发投资增速明显加快，销售也是全面提升，所以对于整个中国的经济贡献，房地产行业的贡献度也有了明显的提升，同时旅游地产也得到得到快速发展。《2017中国房地产开发企业500强测评研究报告》，其中子榜单旅游地产10强分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。
四大盈利新模式
旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。近年不断涌现的大型区域开发商，品牌的无形价值，资本的运作以及土地价值提升，成为资产增值更加迅猛的新途径，并为基础盈利环节带来正向促动。曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动/被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”，谋求
可持续的，更长远切实的资本收益。
1.华侨城模式：先驱者的转型之路
作为近20年来中国旅游地产投资运营成功的先驱者，华侨城以人工造景的主题公园为旅游吸引核心，带动区域新城开发，2014年整体游客量已超3000万人次，拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产
品品牌。
从华侨城近5年的财务报表看，无论是旅游运营，还是地产销售收益，其毛利率都相当可观，并保持着平稳发展的势头。旅游与地产两大板块在集团整体利
润构成中也是平分秋色，分别占44%和56%。
但是对比近年在旅游项目财务表现上更为突出的宋城、华强文化等企业，华侨城在旅游板块的利润率仍存在一定的差距；地产方面，目前的毛利率相比传统地产企业万科、招商等仍有一定优势，但早期的“飞地”型开发及优惠的土地政策已不复存在，华侨城地产的周转率已从2009年的1.1下降至2013年的0.33，存在很大的去化压力，且地产占总资产的比重过高，超过50%。
因此，华侨城也在积极寻求突破与转型，由“旅游+地产”的双线程盈利，转向“旅游+地产+文化服务”的多线程共赢，并逐渐由重资产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型，成立了华侨城演艺公司、华侨城文化科技公司、麦鲁小城、哈克儿童职业体验馆等，其传媒演艺公司已形成23台剧，演职人员达到2600多人，文化科技公司在半年时间内实现净利润1087.63万元。虽然华侨城的转型之路还面临各细分市场成功者的竞争，未来是否可以持续盈利还有待市场检验，但这种转型轻资产转型和运营输出已然成为趋势。
2. 旅游运营+资本运作模式
这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边土地成为投资热点，盘整做大资产上
市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。
以乌镇为例，中青旅进驻后，总投资10亿，对东栅进行改造，并对西栅进行了产权式整体开发，整个乌镇景区2013年游客量达到569.1万人次，其中西栅景区接待257.13万人，2014年总接待量超过620万人次，人均消费150-250元/天，显有项目可以将高门票、高消费、高游客量集于一身。从中青旅各项业务的毛利率横向对比看，乌镇近5年始终保持着80%以上毛利率，并且远高于旅行社、会展等传统旅游业务，且高于酒店、房地产等高回报率业态。
对比整个乌镇的收入构成和西栅景区的收入构成，乌镇整体以门票收入为主要收入，占比达到46%，而西栅的酒店和餐饮类商业地产运营收入则占到景区总收入的61%。2009年IDG资本入股乌镇，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年卖出其股份时成功实现8.4倍的收益。
丰富时尚的驻场活动使乌镇不仅成为大众游客的聚集地，更赢得了专业客群的青睐。戏剧节、世界互联网大会，小资客、商务客、精英人士…这些高消费力人群将使乌镇获得更好的市场表现，更强势带动了乌镇周边土地的价值，绿城与
