免租期缴纳房产税如何进行规划？[税务筹划优质文档]

房地产税务指南如何合理规划税务筹划税务筹划是指通过合法的方法，优化纳税人的财务状况，减少其纳税负担的过程。

在房地产业务领域，税务筹划对于房地产企业和个人来说都具有重要意义。

本文将就房地产税务筹划的一些基本原则和技巧进行探讨，以帮助读者更好地合理规划税务。

一、了解房地产税收政策要合理规划税务筹划，首先需要对房地产税收政策有全面的了解。

对于房地产企业来说，首先要明确各类税收的具体对象、计税依据和税率等，以及税收优惠政策的执行情况。

例如，对于普通商品房的销售，要了解销售额是否包含增值税、营业税和城市维护建设税等税项，同时还要了解是否符合相关税收优惠政策的条件。

对于个人来说，需要了解自己在房地产交易中所涉及的税收问题。

比如，在购买房产时，是否需要缴纳契税、个人所得税等税项。

了解房地产税收政策的基本情况，有助于个人和企业在房地产交易中合理规划税务。

二、合理运用税收优惠政策房地产税收优惠政策是国家为了鼓励和支持房地产业发展而制定的。

企业和个人在进行房地产交易时，应充分利用相关税收优惠政策，降低自己的税负。

举例来说，房地产企业在开发商业地产项目时，可以通过申请免征增值税等政策，减少项目成本。

个人在购买首套住房时，可以享受个人所得税减免等优惠政策，降低购房成本。

对于购买房产进行出租的个人来说，可以根据相关政策，在纳税上采取合理筹划，降低应纳税额。

三、合理规划房地产项目结构房地产项目的结构设计对税务筹划有着重要的影响。

合理规划房地产项目的结构，可以最大程度地降低税负。

例如，对于企业来说，可以通过将房地产项目分拆为多个独立的法人实体进行开发，从而实现合理的利润分配，降低企业所得税的负担。

对于个人来说，可以通过设立房地产专业公司或借助家族信托等方式，将房产的所有权和经营权进行有效分离，实现合理的资产配置和税务规划。

四、合规操作，避免税务风险房地产税务筹划要充分遵守税收法律法规，合规操作，避免产生税务风险。

合理合规的税务筹划是以法律为基础的，既要合理利用税收优惠政策，又不能违反国家的税收法律法规。

房屋租赁免租期是否缴纳房产税?我们在房屋租赁的时候,我们会发现出租方会免租一段时间,我们可以称这个为房屋租赁免租期.那房屋租赁免租期是否缴纳房产税呢?房屋租赁免租期也是需要按时缴纳房产税的,这里我们可以选择从价方式计算缴纳税费,详细介绍如下：房屋租赁免租期是否缴纳房产税?根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条的规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此,该企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税.房屋免租期的房租该如何进行账务处理?一般情况下,对于经营租赁的承租方而言,租金的帐务处理是比较简单的.一般都是按月支付租金,会计以每月的租金发票和付款单据入帐即可.但实务中也有特殊情况,比如租期比较长时,出租方一般会给承租方一定的免租期;或者是为鼓励承租方一次性支付较长租期的租金,约定一次性支付2年租金会赠送一年的租期.以上有免租和赠送租期的租金如何进行帐务处理?会计准则规定对于出租人提供免租期的,承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用.通常企业财务人员会认为免租期内不计收入,也不计算企业所得税等各项税收,这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符,造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税,构成偷税.在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入,即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元);7200万元÷80月(总租月数)=90(万元),即每月确认90万元的销售收入.而根据《条例》第19条规定,租金收入的确认应"按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现",因此2009年5至8月不确认租金收人,由于会计上已经确认收入,因此在所得税申报时应做纳税调整.由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异,同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长,企业应该设置备查账,当经济情况发生变化,双方协商解除租约时要准备好相关资料,向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款.虽然我们房屋租赁的时候会存在免租时期,但是涉及到的房产税缴纳肯定是不会少的。

免租期的财税处理A公司（一般纳税人）将2016年4月30日后取得的房产出租给B公司，租期3年（2019年1月1日—2021年12月31日），其中2019年1-6月为免租期，月租金1万，租金总额30万，价税合计33万元，约定2019年1月1日一次性支付，B公司按照约定的时间支付了款项，A公司按照付款时间开具了增值税专用发票。

1、收入的确认1.政策依据（1）《企业会计准则第14 号——收入》第十四条企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。

2.政策分析依据《企业会计准则第14 号——收入》，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

按直线法平均确认租金收入，则2019年应确认租金收入=30÷3=10万。

02税费的确认1.印花税根据《印花税暂行条例》规定,财产租赁合同应当在合同签订时按租赁金额千分之一贴花。

税额不足一元的按一元贴花。

2.增值税（1）政策依据①《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十五条增值税税率：（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

②《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定（九）不动产经营租赁服务。

房产租赁免租期财税分析房产租赁免租期财税分析作者：徐文伟来源：《财会学习》 2018年第33期摘要：企业在经营租赁业务中，出租人有时为了合理的商业目的提高出租率，承租人也可能以房屋要进行简单装修为由，双方会签订带有免租期的房屋租赁合同。

本文对含免租期业务涉及的增值税、企业所得税及房产税进行了相关财税分析，从而减少企业涉税风险。

关键词：免租期租赁；财税分析；税会差异甲公司出租2016 年以前建成的写字楼给乙公司( 增值税选择适用简单计税方法)，合同租期为2016 年9 月1 日——2019 年12 月31 日，其中2016 年9 月1日——2016 年12 月31 日为免租期。

合同约定年租金63 万元，2016 年9 月1日、2018 年和2019 年1 月1 日分别收取租金63 万元。

一、会计账务和增值税财税分析( 一) 相关准则及法规政策规定1.《企业会计准则》规定：“出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。

”2.《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

( 二) 甲公司账务处理为( 见表1)二、企业所得税相关税会差异分析( 一) 租金收入在企业所得税方面规定根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，应按照合同约定的承租人应付租金的日期来确认收入的实现。

( 二) 税会差异分析根据( 国税函[2008]875 号) 第一条的规定：在会计核算上按照权责发生制原则确认收入的，而税收上未按照权责发生制原则确认收入的，应当进行纳税调整。

因此甲公司进行企业所得税汇算清缴时，应填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如表2：由表2 可以看出：(1)2016 年会计上确认不含税租金收入18 万元。

在税收上确认租金收入= 63÷1.05=60 万元，而因而纳税调增=60-18=42 万元，所得税账务处理为：借：递延所得税负债 10.5贷：所得税 10.5(2)2017 年纳税调减54 万元，所得退税账务处理为：借：所得税 13.5贷：递延所得税负债 13.5(3) 2018 年至2019 年，每年纳税调增：60-54=6 万元，所得税账务处理为：借：递延所得税负债 1.5贷：所得税 1.5( 三) 一次性预收跨年租金确认收入方式的选择如果上述甲公司在合同中约定：租金是在2016 年9 月1 日一次性收取三年的租金189 万元，那么甲公司如何确认租金的所得税收入实现，要结合企业的所得税享受的优惠政策及盈利情况而定，具体分析见表3：三、房产税缴税分析及纳税筹划( 一) 房产税缴税分析一般情况下，房屋出租以不含税房产租金收入金额作为计税依据，按照年税率12% 来计征房产税。

房产税的税收筹划分析房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。

笔者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。

其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。

购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。

但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。

而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。

这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。

例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。

房屋免租期内的税务处理方法靳万一整理（2018.09.07）某项目地产公司出租商铺给商家，合同期10年，前两年为免租期。

从税法的角度来看，前两年也应该确认租金收入并缴纳增值税和房产税，但往往前两年因没有收到租金地产公司都不会去缴增值税及房产税的，那么是否存在税务风险？一、房屋免租期的概念房屋免租期就是免除房租的期限。

承租方享有免租期，在免租期内承租方可免向出租方缴交房屋租金，但须缴交合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(包括电费及水费)等其它费用。

二、房屋免租期的增值税处理《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条规定的租赁业务增值税税纳税义务发生时间：书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天。

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据上述内容得出：免租期内如未预收款项的情况下不征收增值税。

三、房屋免租期的房产税处理《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条指出：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易，则并不属于无租使用情况，理由是提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁，因此前两年没有房产税从租计征依据。

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

四.房屋免租期的企业所得税处理《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

前两年因不存在承租人应付租金的情况，所以在企业所得税应纳税所得额计算时应纳税调减处理，减除免租期内会计上确认的收入。

【原创】免租期如何筹划可以节省房产税？
例1：甲公司出租一处商铺，账面原值120万元。

与客户乙签订租赁协议，约定租赁期限三年从2018年1月1日至2020年12月31日，租金共计36万元（不含税），前2个月免租。

（已知甲公司所在地按照原值的70%计入房产余值计征从价房产税。

）
政策规定：
根据以上政策，该房产租赁期内，甲公司需要就该租赁事项交纳房产税如下：房产税=从租计征+从价计征
=36*12%+120*70%*1.2%*2/12= 4.49万元
如果将协议条款做一些修改，就可以出现如下结果：
例2：甲公司出租一处商铺，账面原值120万元。

与客户乙签订租赁协议，约定租赁期限三年从2018年1月1日至2020年12月31日，含两个月的装修准备期，租金共计36万元（不含税）。

如果协议这么改，并未体现免租期，房产税只需要按照租金计征：
租赁期内应交房产税36*12%=4.32万元
相比第一种情况，节省房产税0.17 万元。

总结：在房产租赁业务中，即使约定免租期，在合同中也不能体现，企业可以通过其他描述进行变通，否则整个租赁期内会按政策会多交房产税。

没有按照政策交纳，会给企业带来税收风险。

免租期如何缴纳房产税现实中偶尔会遇到这样的问题，房子以合作或者是赠送的形式租对给方使用，但是不同的情况有所区别，房产税的收取也有所区别。

【案例】：a公司旗下有两处房产供其他企业使用，有一处是给合作企业b公司使用，不收取租金;另一处房产是在今年年初刚出租给c公司使用，当初为招揽租户，公司采取了一段时间内免收租金的优惠，双方在合同中约定2014年1月1日~2014年6月30日期间免收租金。

那么，这两处房产该如何缴纳房产税呢?根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳;产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

也即是，房产税一般由产权所有人缴纳，但以上两种情况较为特殊，处理方式有所不同。

【无租使用】根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

因此b公司应依照房产余值为a公司代缴纳房产税。

根据规定，从价(或从值)计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%。

如果无租使用的房产为300万元，即每年应代缴纳房产税=3000000×(1~30%)×1.2%=25200(元)。

【免租期】含有免租期的经营租赁方式，出租方提供“免租期”优惠目的是按期获得租金。

在房产租赁行为中，除特殊规定外，房产税纳税义务人为房产产权所有人，承租方无需缴纳和承担相应用于生产经营房屋的房产税。

又根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

所以2014年1月1日~2014年6月30日期间的房产税由房屋产权所有人，即a公司，按照房产原值缴纳。

免租期缴纳房产税如何进行规划？免租期是否有筹划的空间来降低税负？企业在对法规正确理解的基础上，通过一些业务处理技巧，比如在合同中不确认免租期条款等就可以达到。

因此，企业在签订租赁合同时，是否要将免租期写入房产租赁合同，最好先算一下税负再做决定。

 案例 某公司2014年1月初出租一办公用房1000平方米，固定资产账面原值1000万元，双方合同协议约定租期3年。

第一年月租金为每平方米70元，从第二年起租金按年递增5%。

考虑到承租方需要装修才能满足其工作需要，双方商议由出租方给予承租方3个月的装修免租期并作为合同条款予以单列。

 2015年8月，主管税务机关在日常纳税评估工作中，通过对该公司提供的相关资料核查发现，该公司免租期间未按规定申报缴纳房产税，应按房屋原值计算补缴免租期间的房产税为：1000x70%x1.2%÷12x3＝2.1（万元）。

 对税务机关作出的处理决定，企业财务人员认为，本物业从2014年1月就开始出租了，按照房产税有关规定是按企业取得的租金收入计算征收房产税的，再者，按照双方的租赁合同规定来看，第一季度属免租期也没有租金收入，因此不应缴纳这期间的房产税。

 对于持有房产物业的单位来说，在对外招商中承诺在承租期内给予对方一定时间的前期装修等免租期优惠并在房屋租赁合同协议中单例条款予以明确，这是目前绝大多数企业的普遍做法。

而免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税呢？根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

 企业应如何规划免租期业务？ 如何既能达到合理、合法，又能规避因免租期而按房产原值缴纳的房产税呢？笔者认为应把握好以下三点： 企业在所签订的房屋租赁合同协议中不确定免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准。

免租期缴纳房产税如何进行规划房产税作为一项重要的地方税收，对于房地产领域的投资者和业主而言，是不可避免的财务费用之一。

然而，在一些特定情况下，比如免租期内，房屋出租收入并不产生实际盈利。

因此，针对免租期缴纳房产税的情况，制定合理的规划策略成为了一项关键任务。

本文将探讨如何进行免租期缴纳房产税的规划，为您提供一些实用的建议和方法。

首先，了解免租期和房产税的相关概念是非常重要的。

免租期是指租赁合同中约定的一段时间内，房屋不向租户收取租金。

这段时间可以用于房屋的装修、维修或者其他目的。

房产税是根据房屋的评估值计算的一项地方税收，通常按照一定的比例计算。

在免租期内，由于房屋没有产生租金收入，因此缴纳房产税需要特别考虑。

一种常见的规划策略是与租户协商，在租赁合同中明确约定免租期内的房产税责任。

可以协商让租户在免租期内承担房产税或者减免部分房产税，从而减轻业主的负担。

当然，在协商过程中，业主需要基于实际情况和租赁市场的竞争状况，权衡利弊，制定合理的租金和房产税分摊方案。

在确定分摊方案时，应明确双方的权利和责任，避免产生纠纷。

另一种常见的规划策略是利用免租期进行房屋的维修和装修。

在免租期内，业主可以对房屋进行必要的修缮和装修，提高房屋的价值和吸引力。

这不仅可以为将来租户提供更好的居住环境，也可以通过增加租金来弥补免租期内的房产税支出。

同时，对房屋的维修和装修还可以降低房屋的评估值，从而减少房产税的计算基础。

此外，免租期还可以用于提高房屋的租赁竞争力。

由于免租期给租户提供了一定的经济福利，因此可以吸引更多的租户租赁该房屋。

在免租期结束后，通过调整租金来弥补免租期内的房产税支出。

当然，在制定租金策略时，业主需要考虑市场的供需关系、房屋的实际价值以及竞争对手的情况，以确保租金的合理性和可行性。

要注意的是，针对免租期缴纳房产税的规划策略并非一劳永逸。

在每次租赁合同续签或者重新出租时，业主都需要重新评估房产税的情况，并根据实际情况作出相应的调整和规划。