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宁波写字楼办公市场分析报告壹．宁波市概况一、宁波市自然地理宁波简称"甬"，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。
宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。
余姚江、奉化江在市区"三江口"汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。
整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。
二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。
全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。
三、气候环境宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。
全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。
五月至九月降水量占全年的60%。
四、宁波市综合实力宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。
综合实力在全国地级以上城市中居20位。
五、宁波市居民收入2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。
六、宁波市固定资产投资统计2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。
其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。
在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。
七、宁波港口发展及前景宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。
目前港口的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。
宁波地产发展现状及未来趋势分析宁波作为中国最重要的沿海城市之一，其地产业一直以来都扮演着重要的角色。
近年来，宁波地产行业取得了显著的发展，吸引了众多投资者和购房者的关注。
本文将对宁波地产发展的现状进行分析，并展望其未来的趋势。
一、宁波地产发展现状1.市场规模不断扩大：随着宁波市经济的快速发展和人口的逐渐增多，地产市场的需求也逐渐增加。
数据显示，近年来宁波地产市场规模不断扩大，吸引了国内外众多开发商的投资。
2.住宅为主导：宁波地产市场以住宅项目为主导，其中包括高层住宅、别墅、公寓等。
随着城市规划的完善和人民生活水平的提高，人们对舒适、便利的居住环境的需求逐渐增加，这也促进了住宅项目的开发。
3.商业地产蓬勃发展：除了住宅项目外，宁波的商业地产也取得了长足的发展。
商业综合体、购物中心、写字楼等商业地产项目在宁波市中心地段相继建成，为宁波的商业发展注入了新的活力。
4.房地产金融创新：宁波地产市场面临的挑战和机遇使得金融创新成为当前发展的热点。
债券融资、REITs、房地产信托等金融工具的引入，为宁波地产项目的融资提供了新的渠道和机制。
二、宁波地产发展的未来趋势1.优化土地利用：随着城市发展的推进，土地资源的有限性成为制约宁波地产发展的重要因素。
未来，宁波地产业将更加注重土地的利用效率，通过优化城市规划和土地分配，实现土地资源的最大化利用。
2.智能化建设：未来的宁波地产发展将更加注重智能化建设。
智能家居、智能楼宇等技术的应用将成为发展的新方向，为居民提供更加便捷和高品质的居住环境。
3.绿色建筑和可持续发展：随着社会对环境保护意识的提高，未来宁波地产业将更加注重绿色建筑和可持续发展。
推广节能环保材料、提倡绿色施工等措施将成为宁波地产业发展的重要方向。
4.加强产业结合：宁波地产业未来将更加注重与产业的结合。
通过与科技、文化、教育等产业的融合，实现地产业与其他产业的良性互动，提升区域产业竞争力。
5.线上线下结合：随着互联网的发展，未来宁波地产业也将逐渐实现线上线下的结合。
2016年写字楼第一季度报告北京–核心商圈新项目入市带动空置率上调，租金仍继续保持稳定由于旺盛的市场需求，空置率的高升尚未对租金产生影响。
截止2016年第一季度，北京五大核心商圈高端写字楼平均租金延续高位盘整态势，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币395.6元（约60.7美元），环比上涨0.9%，同比上涨0.3%。
上海–高端写字楼市场两极分化受到陆家嘴静安等核心商圈写字楼面积紧缺，租金不断上升的影响，上海全市高端写字楼平均租金环比上升了1.7%，达到人民币每月每平方米282.8元。
另一方面，由于大虹桥，北外滩等区域越来越多的新增供应入市，新兴商圈空置率不断上升，写字楼业主竞争压力较大。
未来短期内预计全市写字楼整体市场仍将保持平稳增长，但两极分化的趋势将越来越明显。
广州–写字楼市场交易平淡，全市高端写字楼空置率同比微升由于没有新项目入市，一季度广州高端写字楼市场存量维持在382万平方米，本季度市场交易平淡，平均空置率升同比微升0.74个百分点至8.82%，成交租赁依旧大部分集中于金融业和新媒体行业。
租金方面表现相对平稳，全市高端写字楼核心商圈写字楼租金同比小升0.8%至169.6元/平方米/月。
深圳–高端写字楼市场无新供应，租金持续走高受部分高端尾盘租金上调的影响，本季度深圳高端写字楼租金仍在持续走高，环比上季度增长1.6%至每月每平方米258.5元。
金融、科技、专业服务类企业构成市场需求的主力。
随着BAT在南山区建设总部大楼以及众多优质研发办公物业的建成，出于产业集聚效应以及成本优势的考量，对租金较为敏感的科技类企业呈现出往科技园片区及周边转移的趋势。
北京：本季度，北京核心商圈高端写字楼市场迎来了约26万平方米的新增供应。
大体量的新增供应加上近期e租宝由于金融纠纷问题引发的大面积退租，拉动北京核心商圈空置率上升2.3个百分点，达5.2%，整体市场空置率上升1.1个百分点，达5.6%。
由于旺盛的市场需求，空置率的高升尚未对租金产生影响。
宁波写字楼租赁市场调查报告随着宁波经济的持续发展，宁波本土企业（IT企业、外贸、广告、律师事务所、会计师事务所等）已经具备了相当的经济实力，从公司未来考虑，需要有高档次的写字楼作为其办公用房。
从外部来讲，宁波经济不断发展，对外的吸引力也越来越强，国内及大量外资企业（货贷、物流、保险、金融机构等）落户宁波。
由于上述原因，造成宁波写字楼需求量的不断增加，极大刺激了写字楼市场的升温。
目前宁波的写字楼，大家熟悉的华联写字楼、中银大厦、中农信、金融大厦出租率一般都达到100%，租金也有不断上扬的趋势，再有就是以外滩大厦、波特曼，中宁大厦、天一商务中心、都市仁和等一批已经交付和即将交付使用楼盘，这些配套设施齐全、高附加值的新生代写字楼将成为宁波写字楼市场的亮点。
写字楼市场现状在市场调研过程中，我以实地走访和向朋友咨询以及其他方式对宁波交付或快交付项目进行了较为详尽的调查，收集到大量有效信息，对宁波写字楼基本情况有了较为全面地了解。
宁波写字楼市场客户大致分两种，一种是现已入驻客户，另一种是纯投资客户。
1、影响现已入驻客户的因素A、硬件设施：电梯、空调、层高、停车位等。
电梯：由于数量和空间大小有限，现在普遍反映过于拥挤（除中宁外，可能是入驻率太底的原因），降低了写字楼品质。
空调：现在大部分新盘都采用分层、分户的计量，可实现局部独立营运和控制，这样既能减少大楼的空调费用，也节约入驻企业的空调费用。
（现交付楼盘中就中宁有，有的楼盘还没有中央空调）压抑。
但由于现在交付的楼盘大都为2000米左右的大跨年前产品层高：柱间距在10米以上，层高2.7度办公空间，会避免在这里工作的人员感到，基本都没达到要求。
停车位：通常情况下，150平方米配备一个车位属于现代写字楼的标准配制。
但由于现在交付的楼盘大都为2000年前产品，基本都没达到要求（除中宁外，可能是入驻率太底的原因）。
其它还有一些因素也影响了客户入驻情况。
B、软件：办公成本、物业管理、是否有知名企业入驻等办公成本：在地点选择方面，很多企业都会遵循一个标准，亦即把一次性成本降到最低，包括地产成本、搬迁成本和建筑成本等；把持续性运营成本降到最低，包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、电力供应等等；把机会最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。
第十一章宁波写字楼市场分析一、写字楼市场概况本轮宁波的写字楼市场行情起步于1999年，由于上轮的发展中给宁波遗留了大量的烂尾楼，如后来改建成的世纪广场、灵桥广场、华宏国际等项目，所以市场化了3—4年的时间进行消化，到2003年为止，宁波的市场一直处在一个相对稳定的发展起步阶段。
随着宁波产业的进一步优化，经济持续快速增长，政府的土地供应调控，经营性土地招拍挂制度的实施及几年的写字楼消化，2004年开始，宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期，大量的新写字楼项目开始入市。
一方面可供改造的写字楼已经少之又少，另一方面，整体市场进入了一个高速发展时期，而写字楼的品质也到了一个新的高度。
这一阶段出现的主要代表项目如：波特曼、汇金大厦、嘉汇国贸等，价格开始明显上升，出现了单价万元以上级的写字楼。
随着城市的扩展、杭州湾的建设、港口的发展、城市地位、综合实力和外向度的进一步提高，涌现了大量外贸、船运、货贷公司、外企办事处、金融机构，形成了较大的写字楼市场需求，客观上要求市场有一批品质好、档次高的写字楼项目。
2005年，由于市中心项目的减少，大批近郊的写字楼开始进入市场，如上东国际、丽园尚都等，在市场上均有不俗的表现，次中心的写字楼价格也上升到8000元/平方米。
宁波写字楼区域购买特征非常明显，不像北京、上海等国际大城市，很多写字楼都是被外来大公司消化，而宁波写字楼购买主力还是以本土企业为主，外来企业只占很少一部分。
其中，一些外来大企业大公司对于写字楼档次要求一般都较高，而宁波写字楼虽然近几年发展迅速，但很多写字楼总体水准还没有达到国外大公司入驻的要求。
2006年，宁波写字楼从闹市中心向周边区域辐射更加明显，基于宁波三江口城市中心区域地价高、办公成本高、交通拥挤等原因，开始出现郊区化、规模化、园区化的开发，这些新区域的一个共同特征就是环境优美、交通便利、价格便宜。
还有一个促成这种辐射局面的原因是近几年宁波住宅向周边延伸，拉大了城市框架，为写字楼拓展奠定了基础。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。
宁波写字楼办公市场分析报告壹．宁波市概况一、宁波市自然地理宁波简称"甬"，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。
宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。
余姚江、奉化江在市区"三江口"汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。
整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。
二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。
全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。
三、气候环境宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。
全年无霜期一般为230 天至240天，年平均降水量为1300 毫米至1400 毫米。
五月至九月降水量占全年的60%。
四、宁波市综合实力宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。
综合实力在全国地级以上城市中居20位。
五、宁波市居民收入2004 年1—4 月，市区居民人均可支配收入为6000 元，比去年同期增长18.2%。
六、宁波市固定资产投资统计2004 年1-4 月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。
其中限额以上完成250.50 亿元，同比增长65.2%。
在总计中，工业投资完成128.65 亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。
七、宁波港口发展及前景宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。
宁波写字楼的发展及写字楼未来发展趋势20世纪80年代。
改革开放前，我国实行经济体制，在这种体制下，办公机构主要由政府部门、企事业单位组成，都是通过国家分配方式取得办公楼或由行政划拨取得土地，兴建自用办公楼，办公活动不太活跃，对办公的需求很少，商务办公（写字楼）完全不存在。
改革开放以来，宁波凭借其得天独厚的港口优势，对外贸易得到快速发展，各种商务活动开始增多。
八十年代初的商务活动主要集中在各种酒店举行，但随着改革开放的进一步深入，各种商务活动越来越频繁，酒店已无法满足各种商务活动的需要，因此商务写字楼的需求开始出现。
进入90年代以来，宁波经济得到快速发展，经济的发展、外资的增加、商务活动的频繁，大大推动了对写字楼的需求，此时开发的写字楼主要集中在当时比较发达的三江口地带，且开发的写字楼主要以乙级纯写字楼为主。
随着宁波产业的进一步优化，经济持续快速增长，政府的土地供应调控，经营性土地招拍挂制度的实施及几年的写字楼消化，2002年起，写字楼需求开始回升，从2003年起，由于宁波整个房地产市场需求的上升，写字楼开发建设又开始迅速增加，主要区域集中在江东、城南、城西、江北、高新园区等新兴地带。
2005年随着宁波市政府东部新城的确立，宁波市相关政府部门的动工建设，标志东部新城商务区开始形成。
而如今写字楼开发主要呈现以下几个特点：随着城市化进程的加快，众多的财富和资源不断向大城市、特大城市、国际化大城市迅速集中，巨大的商业机会产生的聚集效应，也吸引了众多的企业集中到大城市中。
由于人口迅速增加、经济快速发展、财富进一步聚集，使得城市土地资源日益稀缺，因此在上世纪20-30年代，随着电梯技术的诞生和应用，在发达的资本主义国家涌现出众多的高层、甚至超高层建筑。
世界第一高楼的高度在不断刷新。
当然由于人文、经济特点的发展不同，全球早期的摩天大楼主要出现在好大喜功的美国，帝国大厦、洛克斐勒中心等知名建筑，不仅仅是商业建筑，更成为美国经济发展黄金年代的标志和象征。
2016年度宁波写字楼市场分析报告
一级市场：2016年商服土地市场
1、2016年商服用地出让及成交走势
2016年商服土地市场共推出量约107万平米，总成交约106万平米，成交率接近100%，相比2015年商服土地推量增加了32万平米，成交量急速飙升，接近2014年的成交量。
2、2016年市六区商服用地出让及成交表现
2016年商服土地区域出让及成交表现上，最大亮点在于江北区总推出量约45万平米，成交率达100%；其次为鄞州区，推出总量约22.9万平米，成交量达22万平米。
3、典型土服用地价格排名（成交楼面价前10名、成交总价前10名）
4、小结
2016年宁波商服土地市场受住宅土地市场火爆的影响下，成交量有明显攀升，特别明显是江北区商服土地表现尤为突出，总量及成交率为3年来最高。
商服土地成交率也是2016年的亮点，成交率超99%，也预示未来商业办公项目有进一步的放量。
二级市场：2016年写字楼市场
1、2014-2016年写字楼整体趋势情况
2016年写字楼总存量约163万平米，相比2015年总存量增加了约2万平米；新增供应方面，2016年写字楼新增供应量约37万平米，比去年减少了约9万平米；
成交方面，2016年写字楼总成交约34万平米，相比去年减少了约10万平米，与2014年成交量持平。
2、2016年写字楼区域总量情况
2016年存量最多集中在江东区，总存量约58万平米，占市六区总存量36%；其
次为高新区，存量约25万平米，约占16%；江北区存量约20万平米，占12%；鄞州区存量约17万平米，占10%。
3、2016年写字楼区域新增供应及成交表现
2016年新增及成交两方面来看，高新区、江东区、鄞州区、北仑区这4大区域成交表现比较活跃，成交量都超过了4万平米。
其中表现最活跃的是，高新区写字楼成交明显超过了新增量，江东区写字楼成交量接近新增量。
4、2016年写字楼成交面积段表现
2016年写字楼成交面积段主要集中在500平米以上，占所有成交面积的62%，整体成交面积段偏中大面积段。
主要原因在于以高新区为主的写字楼成交体量占比大且部分写字楼以整栋整层销售为主，这无形中拉大了宁波整体写字楼市场单元的成交面积。
5、2016年写字楼成交面积排行（前10名）
以上前10名成交的写字楼项目，套均面积基本都在500平米以上。
6、2016年写字楼区域价格表现
2016年写字楼各区域价格相比2015年有所下降，特别是江东区，写字楼均价在15000元/平米，相比去年下降近5000元的价格；鄞州区写字楼整体均价在9500元/平米，相比2016年下降1500元；而江北区写字楼均价在12500元/平
米，比上年上升500元。
而镇海区写字楼均价基本维持在6500元/平米左右。
7、2016年典型写字楼价格表现
8、写字楼市场总结
2016年写字市场目前总存量约163万平米，与上年基本持平。
可以看出，2016年写字是供需平衡的一年，新增供应与成交基本保持一致。
但写字楼价格表现来看，写字楼价格有所下降，特别是江东区写字楼价格降幅最为明显。
而从成交面积段来看，500平米以上的成交成为2016年的主力，初步可以看出写字楼产品是一种资产配资重要商品。
三级市场：2016年写字楼租赁市场（沃德数据库）2014-2016年沃德写字楼租赁客户接待量及成交量
沃德地产数据库统计，2016年沃德客户接待量约3200组，同比上涨约21%，客户成交套数约1050套，同比上涨约17%。
2016年沃德地产写字楼招商月度走势
2016年中，沃德地产整体招商成交率约32%；其中3月份、9月份、11月份成交率超过了40%，突破了传统3-6月份旺季的特点，其中7-9月份客户接待量有着明显增加。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积需求表现
2016年沃德接待的客户中，客户类型主要以中小面积客户群为主，其中101-200平米客户占所有接待客户群的31%，100平米以下占所有接待客户群的30%。
2016年沃德地产写字楼招商客户面积成交表现
从沃德成交客户来看，成交占比主要以201-500平米和101-200平米为主，其中201-500平米占比达36%，整体这类客户成交率达44%，这也体现201-500平米类型的客户群体对于寻找合适的写字楼是非常注重的。
2016年沃德业务范围内写字楼租金及入住率表现
沃德数据库显示，目前市场上中大面积房源供大于求现象严重，优质小面积房源供应量小，导致租金市场上101-200平米优质房源租金有所上升，涨幅约0.1-0.2元/平米*天。
沃德数据库不完全统计，1.4-1.6元/平米*天租金需求占总接待客户需求的27%，这类价格租金主要体现在南部商务区写字楼集群。
海曙区典型写字楼租金价格及入住率
海曙区写字楼租金价格范围差异性较大，高端写字楼租金价格在3元/平米*天以上，中档写字楼价格在2.0-2.5元/平米*天之间，而低档老写字楼租金价格在1.5
元/平米*天左右；
入住率来讲，海曙区写字楼入住率普遍较高，入住率基本都在90%以上；入驻企业的特征主要以金融类、商务咨询、贸易类、科技类公司为主。
随着行业类产品搬至东部新城，未来海曙区会有更多的写字楼空置出来，将会面临一次转型。
鄞州中心区典型写字楼租金价格及入住率
鄞州区中心区写字楼主要租金价格在1.5-2.0元/平米*天之间，鄞州区中心区以南商为代表的写字楼普遍租金起点低，供应大，但仍需求旺盛。
从入住率来看，鄞州中心区写字楼入住率普遍在90%以上。
鄞州中心区产业主要以贸易类、物流类、信息科技类、文化传媒类为主。
随着二期写字楼的交付，未来南部商务区将给更多企业提供办公空间，租金价格方面随着新写字楼的交付，会有更多的弹性空间。
鄞州区老江东片区典型写字楼租金价格及入住率
老江东区写字楼主要租金价格在1.5元/平米*天左右，原因在于目前写字楼楼龄较大，配置相对比较低，导致主流江东区写字楼租金水平处于中低水平。
从入住率来看，江东区写字楼入住率比海曙区写字楼入住率偏低，主流写字楼入住率普遍在80%左右。
老江东区主要依托东部新城的崛起，写字楼将会引来一波机会，更多的企业将会向东发展，特别是以金融类产业为主的企业。
鄞州区东部新城片区典型写字楼租金价格及入住率
东部新城写字楼租金价格基本都在2.0元/平米*天以上，写字楼新，配置高，办公氛围越来越成熟，也是未来宁波商务办公重要区域之一；
从入住率来看，前几年交付的写字楼入住率较高，基本都在80%左右，而去年刚交付的写字楼汇银国际入住率偏低。
随着市政府搬迁至东部新城和国际金融中心二期的交付使用，东部新城将进一步确立宁波市金融中心的地位，从而取代海曙区的位置，未来更多金融行业将聚集于此。
江北区典型写字楼租金价格及入住率
江北区写字楼集中在老三江口区域，租金价格基本都在2.0元/平米*天左右，其中目前江北区租金最高的写字楼为砖石广场和来福士广场。
