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【独家】专访凯德中国CEO罗臻毓：一个凯德的中国布局《英才》：凯德作为一家外资开发商，过去20年给中国市场带来了哪些新的理念？罗臻毓：1994年进入中国以后，我们为中国市场带来了一些新鲜的东西，例如凯德当时在上海的住宅项目“上海新家坡”和“新家坡美树馆”。

项目的销售中心以及样板房，把新家坡花园洋房的概念带入进来，比如整体的围合式设计、丰富落差感的园林、大面积观景窗等新加坡设计元素，对那时候的中国市场来讲是满新的。

还有一点是1998年凯德在中国开发的首个服务公寓，当时还需要花很多时间跟政府解释这种理念，因为它是兼容酒店和住宅功能的一种业态。

当时雅诗阁在上海和天津分别开了一家服务公寓，这种业态也是由我们首次带入了中国市场的。

我们在中国的第一家购物中心开业是2004年，在过去的十几年里，凯德在中国已经普及到60多个购物中心。

同样，在做商场上，凯德也带来了一些新的理念，比如在商场内进行一些食阁（Food Court）的布局，这也是一个来自新加坡的概念。

《英才》：未来中国的机会将会出现在哪里？罗臻毓：每一个城市群的中心都有一座大城市，比如北京，还有上海广州或者成都武汉等地方，这就是我们所谓的城市群中心，这些中心的人口密度很高，我们看到了这里有做综合体的必要。

其实综合体是随着城市发展而必然产生的，例如，像北京这样的大都市，交通不是很方便，空气污染也是个问题，如果能够做到把居住、办公和购物都衔接在一起，在一个地方把一天需要做的事情基本上都办完，交通和空气污染对人造成的影响就会小很多。

除了来福士这种城市综合体之外，我们在做大型城镇开发醒目中，还要建造一些其他的功能区域去配合，因此只有做整个片区的综合开发和运营才能满足现代人的需求，这也是凯德擅长的。

《英才》：在一个凯德的背景下，团队的分工是否会有变化？罗臻毓：凯德在中国能发展到现在的程度，可能是因为我们在建立团队的时候很注重专一性，业务上的专一得到了市场很高的接受度。

《凯德中国地产经营模式研究》2023-10-27contents •凯德地产概述•凯德中国地产经营模式•凯德中国地产商业模式分析•凯德中国地产经营模式案例研究•凯德中国地产经营模式面临的挑战与对策•结论与展望目录01凯德地产概述凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡。

凯德集团凯德地产是凯德集团旗下的房地产投资与发展公司，专注于在亚洲地区开发房地产项目。

凯德地产凯德地产简介1984年进入中国凯德地产自1984年开始进入中国市场，是中国最早的外资房地产开发商之一。

持续发展与扩张经过多年的发展，凯德地产在中国市场的投资规模不断扩大，项目分布在全国主要城市。

凯德地产历史与发展多领域投资凯德地产在中国投资涵盖了住宅、商业、酒店等多个领域，如上海来福士广场、北京望京SOHO等。

长期战略规划凯德地产在中国市场制定了长期发展战略，注重可持续发展和长期投资。

凯德地产在中国的发展02凯德中国地产经营模式地产开发模式综合型城市地标01凯德在中国的地产项目多以综合型城市地标为主，如苏州的“苏州中心”和北京的“北京来福士”。

这些项目通常包括购物中心、写字楼、酒店和住宅等业态，旨在打造城市的核心商业圈。

可持续发展理念02凯德在地产开发中注重环保和可持续发展，致力于提高项目的能效和减少对环境的影响。

例如，在建筑设计中采用绿色建筑技术和材料，以降低能耗和碳排放。

市场调研与定位03凯德在开发每个项目前都会进行详细的市场调研和定位，了解目标客户的需求和偏好。

根据调研结果，他们会对项目进行精准的定位和业态规划。

招商先行凯德在商业运营方面采取招商先行的策略，即在项目规划阶段就与商家建立合作关系，提前确定业态和经营计划。

这种策略有助于提高项目的招商效率和成功率。

精细化运营凯德注重精细化运营，通过提高服务质量、增加体验式和个性化消费等方式吸引消费者。

例如，他们会在购物中心引入高端品牌、特色餐饮和文化娱乐等业态，以提升消费者的购物体验。

凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。

凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。

凯德中国于1994年进入中国。

以上海为起点，凯德中国目前已经成长为全国性的地产企业。

在中国约40个城市拥有约5000名员工和运营超过110个项目，核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融，建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融的整合性房地产价值链，并且培养了一大批具有全球视野的本土化专业人才。

“建宇树人”是凯德中国的企业理念，凯德中国不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力产品- 自1994年进入中国以来，凯德在本土化运营中培养了一支具有环球视野的本土化团队。

每打造一个产品，都从当地需求出发，深入研究当地人的生活方式和文化特点，创造真正宜居、宜商的人性化空间。

人才- 凯德一直致力于吸引更多符合公司核心价值观、拥有创新精神和开拓意识的人才，并努力为其提供更好的发展平台，帮助他们成就自我，促进企业在中国长远发展。

社会- 在发展业务的同时，凯德热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。

凯德的企业精髓国际化凯德中国母公司嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市，业务遍布20多个国家超过110个城市，地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，全球近10000名员工。

凯德中国旗下品牌凯德置地是中国最大的外资房地产开发商，凯德商用是亚洲最大的商场拥有者和经营者，雅诗阁集团是全球最大的服务式公寓运营商。

同时，凯德中国亦提供业界领先的房地产基金和信托基金服务。

嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。

核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。

我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。

∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。

我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。

多方的平衡策略有助我们降低商业风险。

∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。

我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。

二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。

凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。

三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。

凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。

凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。

作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。

“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。

在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。

凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。

凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。

自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。

2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。

凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。

最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。

凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。

新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。

它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。

嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。

凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。

新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。

:: 创造持续的股东价值 :: 提供高品质的产品和服务 :: 吸引并发展高素质秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。

2011-9-20凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。

凯德商用一体化的商场经营模式囊跨商用地产投资、开发、商场运营、资产管理及资金管理等能力。

在泛亚地区的新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国的49个城市中，凯德商用持有并管理着总物值达219亿新元，总面积达7570万平方尺的91个商业地产项目。

新加坡凯德商用CapitaMalls Asia亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者CapitaMalls Asia Limited is one of the largest listed shopping mall developers, owners andmanagers in Asia by total property value of assets and geographic reach.• • • •Singapore · China · Malaysia · Japan ·India凯德商用中国CapitaMalls Asia （China ）超过15年的商用地产开发管理经验More than 15years’Experieces in Developing and Managing Real Estate Properties凯德商用中国是新加坡凯德商用产业有限公司（凯德商用）在华设立的企业。

进入中国至今，凯德商用中国一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管理。

标志性项目包括：凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、北京来福士中心、上海来福士广场等。

Landmark properties, owned or managed by CapitaMalls Asia (China), include Xizhimen Mall in Beijing, Jinniu Mall inChengdu, Raffles City Beijing, and Raffles City Shanghai.Raffles City Shanghai上海来福士广场Xizhimen Mall 凯德MALL·西直门Raffles City Beijing 北京来福士中心Wangjing Mall 凯德MALL ·望京在中国34个城市拥有/管理着53个商业地产项目，总建筑面积超过400万平方米。

嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。

核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。

我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。

•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。

我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。

多方的平衡策略有助我们降低商业风险。

•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。

我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。

二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。

凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。

三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。

凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。

凯德地产经营模式：地产开发+资本运作资金链条凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetai l China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。

对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（C RCT）拥有优先购买权。

这样凯德构建了从开发商到私募基金再到RE IT一条完整的投资和退出的流程。

嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。

其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。

嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。

凯德中国项目开发资金来源项目运作流程凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。

因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。

资本运作——嘉茂零售中国信托分析嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于2006年12月在新加坡挂牌交易，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。

嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场组成。

该资产包价值约6.9亿新元，总可出租面积约为41.3万平方米。

其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。

2022年4月80Market Observation真品市发展的需要，龙头房地产公司纷纷寻求转型突破，这一点在房地产龙头企业凯德集团上表现得尤为明显。

了解房地产市场的应该都知道凯德集团在行业中的地位如何。

公开资料显示，凯德集团是一家全球化、多元化房地产集团，总部设在新加坡。

凯德集团业务横跨30多个国家的250多座城市，投资组合横跨多元房地产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、旅个城市运营管理200多个项目。

因此，凯德集团的业务仍然是以其总部地区新加坡及中国市场为核心。

通过多年的市场深耕，凯德集团多个项目受到关注与大众喜爱，从新加坡花园洋房式住宅，到广受消费者喜爱的“来福士”、“凯德广场”和“凯德M A LL”，27年来，凯德在中国市场打造了众多标志性项目，其中不乏重庆来福士、苏州中心等城市级地标项广凯德集团对象。

然而，受制于疫情及政策的影响，诸多不确定的情况考验着行业，影响着房企，这也导致了凯德集团不得不开始谋求转型。

财报显示，2020年凯德集团房地产业务净亏损约76.9亿元，而2019年同期净利润约104.62亿元。

长久以往的重资产运营，会导致整体市场回报率越来越低的可能。

对此，凯德集团方面表示，亏损主要是公司投资性房地产项目的价值重估以及非现金性质的项目和房地产业务受阻考验凯德集团综合实力图片来源：官网Copyright ©博看网. All Rights Reserved.Market Observation 市场观察股权投资减值。

重估亏损只限于一些受新冠疫情严重冲击的项目，公司其余投资组合项目维持坚韧。

值得注意的是，去年6月份，凯德集团和中国平安签署合作协议，凯德向平安人寿出售中国六个来福士资产组合的部分股权；该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。

或因交易对象是中国“隐形地主”中国平安旗下的平安人寿，凯德集团的这笔大额资产处置颇为外界关注。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告凯德置地（中国）投资有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:凯德置地（中国）投资有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分凯德置地（中国）投资有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业资本市场服务其他资本市场服务资质一般纳税人产品服务鼓励、允许的行业内进行投资；二、受其所投1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。