保利在杭州项目

保利地产招投标猫腻调查(1)导语：今天，杭州保利罗兰香谷的一位夏先生向我们栏目反映，说他们的房子拿到手以后，墙壁渗水现象严重，实在难以忍受就雇人把房子飘窗下面的墙体敲了，结果发现地下堆满了建筑垃圾以及污水。

开挖现场眼前看到的景象并不是什么建筑工地，而是杭州保利罗兰香谷业主夏先生的家门口。

在夏先生家的次卧，堆满了疑似建筑垃圾那样的东西，他告诉记者，次卧他是今天早上派人敲的，敲开一看，里面竟然全是污水！那么，好好的房子，为什么要敲开墙体呢？事情还要从去年11月交房时说起。

同期夏先生：当时房子交付的时候发现墙体渗水有水迹在上面比较潮湿，我们就不收房。

在开发商保利地产派人做出维修以后，夏先生勉强收了房，可是墙面渗水的问题不久之后又出现了。

同期夏先生：正好下了两天雨墙面又有渗水了。

这些都是水迹稍微懂行的人都应该能看的出来，都是水迹。

（现场）记者了解到，保利罗兰香谷这个楼盘在去年的11月底交付，按照办事流程，必须要现有竣工验收备案表，楼盘才能交付，那么针对夏先生等一楼业主们的问题，当时楼盘是如何通过交付的呢？记者找到杭州江干区住建局。

同期杭州市江干区住建局监督员李向阳：我们今天刚刚拿到这个投诉（那么准备什么时候过去呢），我们跟开发商以及业主再约一下，我们在第一时间就让开发商把照片传过来了，如果他们（开发商）确实这块存在问题我们也会责令他们整改。

那么，针对节目中曝光的问题，住建部门难道都不知情吗？同期杭州市江干区住建局监督员李向阳：备案表里面涉及到很多内容，比如说人防绿化规划等等一系列的指标，我们局里备案方面的职责只是各个部门把资料送齐，到我们这里来备案并且也不在我们这个科室，所以我不太方便回答你，（有关积水和建筑垃圾这一块你们之前验收的时候，没有注意到吗），这个我们还要去现场调查过，是业主刚刚挖来开才发现的这块我们还没调查所以没法说。

5月6号，记者找来了杭州江干区住建局，开发商保利地产，还有施工单位以及设计单位。

居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。

一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。

公司项目概览项目名称类别公司权益规划总建筑面积单位成本可售面积估计最新房价预测包头百合花园住宅55% 220000 2200 102942 5000 包头保利花园住宅55% 1029032 2600 590785 3500 包头香槟花园住宅55% 497636 3500 437920 4000 北京百合花园住宅100% 173897 11200 75250 16500 北京保利嘉园住宅100% 401433 4900 137655 5930 北京保利蔷薇苑住宅100% 74667 6300 8217 15000 北京垄上别墅住宅80% 335000 5900 104230 18000 北京西山林语住宅100% 888370 10000 688598 14500 北京香槟花园住宅100% 51069 9600 21 16000 长春保利净月项目* 住宅100% 250906 2000 220797 3000 长春保利罗兰香谷住宅80% 619328 3200 332364 5100 长沙保利花园二期* 商住56% 259876 3400 228691 4000 长沙麓谷林语* 住宅80% 138**** **** 1214880 3600 成都保利公园198* 住宅85% 671002 3395 504048 5800 丹东宾馆沟项目* 住宅47% 525868 3000 462764 4000 佛山保利星座住宅100% 117089 5300 103038 7100 佛山顺德保利合园住宅100% 273440 4000 240627 4800 广州A4项目写字楼51% 72420 11500 63730 17000 广州保利V座写字楼51% 204960 5600 180365 17000 广州保利康桥住宅26% 107535 4717 75680 20000 广州保利香雪山住宅100% 312366 7799 220353 10900 广州保利心语花园住宅51% 246138 4930 161465 21000 广州保利增城荔城项目住宅51% 113332 3700 99732 5300 广州保利中心（108）写字楼100% 197482 3850 121557 20000 保利地产广州昌岗中路项目住宅51% 33495 12500 29476 14500 广州番禺石楼项目住宅100% 166526 5200 146543 7000 广州好望角住宅100% 37368 6900 32884 9350 广州林海山庄住宅100% 222895 3550 25080 8300 广州林语山庄住宅60% 297760 5000 101881 7200 广州世贸中心写字楼51% 537099 8250 468635 15000 广州天河科贸园项目住宅100% 73071 7000 64302 13500 广州天利广场商住51% 78563 7018 69135 14000 广州西海岸住宅100% 573891 14500 505024 15000 广州西子湾住宅100% 200010 5100 29836 7500 广州中环广场商住100% 286700 6400 220032 18000 广州紫薇花园住宅50% 143408 3843 88474 7600 杭州保利东湾商住100% 848063 6200 726815 8000 湖南保利花园一期住宅80% 99603 3000 16424 3600 湖南洞庭东岸（文庙）商住80% 111323 4000 23402 4700 阆峰云墅住宅100% 143580 6100 77156 8900 南昌铭雅欧洲城住宅60% 424061 5400 328163 9000 南昌湾里项目* 住宅75% 674000 5000 593120 7000 南海保利花园住宅100% 591250 4760 368057 8600 南海保利水城商业100% 575782 5020 465316 8800 青岛百合花园* 住宅100% 229000 5100 201520 6300 上海保利林语溪* 住宅100% 193388 9300 170181 16000 上海保利叶上海住宅100% 704113 9300 585560 14000 上海陈富路项目* 住宅50% 403913 8000 355443 12000 上海海上五月花住宅100% 341942 5800 200069 9100 上海十二橡树庄园住宅90% 110128 5500 48267 10000 上海西子湾住宅85% 371907 6400 198535 8600 上海香槟苑住宅77% 111789 11200 96307 14500 沈阳百合花园住宅50% 309938 3200 153975 7500 沈阳保利花园住宅60% 901918 3200 402368 4400 沈阳上林湾住宅92% 420000 4500 301530 4800沈阳十二橡树庄园住宅100% 117000 5000 102960 8000沈阳心语花园住宅100% 585624 4200 510318 4500天津上河雅颂* 住宅100% 895756 4000 721370 6100武汉保利花园住宅100% 498194 2300 24847 3800武汉保利圆梦花园住宅70% 1706849 2200 1497335 2800武汉十二橡树庄园住宅100% 370000 3000 264038 10500武汉心语花园住宅100% 738251 4300 544518 5500重庆二棉项目（沙平住宅100% 197956 3100 174201 4000 坝）重庆高尔夫花园住宅100% 651900 4500 369358 14000 重庆国宾上院住宅100% 71766 4300 7938 4600 重庆金岛花园住宅100% 77330 2700 68050 4000 重庆香槟花园住宅100% 589500 2900 230279 4400 重庆艺校项目(九龙坡）住宅100% 219811 3400 193434 5000 北京密云项目住宅100% 315580 3500 268243 6000 广东阳江项目住宅100% 273217 2000 232234 3500 重庆慈恩寺项目住宅100% 1253100 5000 1065135 7000 天津和平路商住100% 71341 8000 60640 18000 北京大兴100% 225000 10000 191250 13000 资料来源：中信证券研究部公司盈利预测（保守，业绩为增发后）利润表资产负债表(百万)(百万)指标名2007 2008 2009E 2010E 2011E 指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E 称营业收8,115 15,520 18,629 25,081 39,444 货币资金4,626 5,470 24,766 32,376 9,861 入营业成4,991 9,188 9,801 13,178 23,371 存货28,084 40,196 47,752 57,706 83,781 本毛38.50% 40.80% 47.39% 47.46% 40.75% 应收账款175 206 494 513 792利率营业税金及附加839 1,546 1,886 2,568 3,727其他流动资产7,737 7,340 12,897 16,288 25,693营业费用256 462 551 785 1,302 流动资产40,622 53,211 85,909 106,883 120,128 营业费用率3.15% 2.98% 2.96% 3.13% 3.30% 固定资产141 189 197 205 214管理费用208 311 538 736 1,158长期股权投资11 46 56 66 76管理费用率2.57% 2.01% 2.89% 2.93% 2.94% 无形资产 1 1 1 1 1财务费用-32 -33 -279 -544 -376其他长期资产120 185 228 261 290财务费用率-0.39% -0.21% -1.50% -2.17% -0.95%非流动资产273 421 481 533 580投资收益207 97 44 7 7 资产总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708 营业利润2,054 3,837 6,069 8,350 10,133 短期借款618 70 0 0 5,461 营业利润率25.31% 24.72% 32.58% 33.29% 25.69% 应付账款1,113 2,414 1,960 2,636 4,674营业外收入356 197 0 0 0其他流动负债17,179 17,030 40,772 48,258 38,964营业外支出7 10 0 0 0 流动负债18,910 19,515 42,732 50,894 49,099 利润总额2,403 4,023 6,069 8,350 10,133 长期负债9,038 14,048 11,548 18,548 26,548 所得税775 980 1,517 2,088 2,533 其他长期112 4,396 4,420 4,446 4,474负债所得税率32.24% 24.35% 25.00% 25.00% 25.00%非流动性负债9,150 18,444 15,968 22,994 31,022少数股东损益139 805 889 966 830 负债合计28,060 37,959 58,701 73,888 80,121 归属于母公司股东的净利润1,489 2,239 3,662 5,296 6,770 股本1,226 2,452 3,759 3,759 3,759 净利率18.35% 14.43% 19.66% 21.12% 17.16% 资本公积8,026 6,800 13,987 13,987 13,987股东权益合计11,925 14,079 25,206 30,079 36,308少数股东权益909 1,594 2,483 3,450 4,279现金流量表（百万元）负债股东权益总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E净利润3,662 5,296 6,770 主要财务指标2007 2008 2009E 2010E 2011E少数股东损益889 966 830增长率（%）折旧和摊销24 24 24 营业收入101.3 91.2 20.0 34.6 57.3 营运资金变动-2,189 -2,727 -42,155 营业利润94.9 86.8 58.2 37.6 21.3 其他-216 -537 -247 净利润121.8 50.4 63.6 44.6 27.8经营现金流-9,376 -7,590 2,171 3,023 -34,778利润率（%）资本支-30 -30 -30 毛利率38.5 40.8 47.4 47.5 40.7出投资收益44 7 7EBITMargin22.4 25.9 31.4 31.2 25.1资产变卖0 0 0EBITDAMargin22.4 25.9 31.5 31.3 25.1其他-10 -10 -10 净利率18.3 14.4 19.7 21.1 17.2投资现金流-117 -62 4 -33 -33回报率（%）发行股票7,758 0 0净资产收益率12.5 17.2 18.6 19.2 20.4负债变化9,377 4,500 12,461总资产收益率3.74.95.4 5.66.1股息支出-293 -424 -542 其他（%）其他279 544 376 资产负债率68.6 70.8 67.9 68.8 66.4融资现金流13,199 8,496 17,122 4,621 12,296 所得税率32.2 24.3 25.0 25.0 25.0现金净增加额3,706 844 19,296 7,610 -22,515股利支付率5.3 10.66.4 6.87.1。

万科绿地世茂保利等10个地产营销中⼼设计以下内容均由Designwire独家策划 我们之所以会喜欢空间所缔造的美感，绝⼤部分原因是那上⾯有‘⼈’的存在痕迹。

在设计不断推陈出新的今天，满是商业⽓味的售楼处似乎正在‘出局’，取⽽代之的是⼀处处拥有情怀的体验之所：有主⼈、有故事、有设计、有温度，甚⾄可以从中感受到它未来的升值空间以及转型⾛向。

Designwire⾸度策划10个别具⼀格的售楼处，来⾃万科、保利、绿地、⾦地、世茂等，作为地产⾏业的引领者，他们⾃然不会错过每⼀个触碰时尚⾰新潮流的机会。

在架构中巧妙布置空间动线，调动五感以提升⽤户体验。

或许，在这⾥我们能感受到更多的⼈⽂关怀，窥测设计领域的更多可能。

1杭州留⾹园⽣活体验馆建筑设计:gad绿城设计室内设计:内建筑地产商:杭州安景置业有限公司 当⼈类⽤感情和希望去创造⼀样东西，那⼀样东西就会被赋予灵魂。

留⾹园⽣活体验馆，仿佛从宫崎骏的绘本中⾛出来。

gad这次⾛了“可爱”路线，利⽤⼀个个糖果造型的建筑来打造充满童趣，⼜让⼈感到舒适放松的体验式场所空间。

项⽬位于杭州市江⼲区，占地⾯积1200平⽅⽶。

在整个设计中，设计师突破了传统思想，运⽤⼀种全新的空间布局理念贯穿整个设计，串联起所有不同的功能场所，同时⼜满⾜了空间的限定。

建筑以⼀个简洁U型楔⼊场地，限定出半围合的庭院空间。

形体通过单元化空间组织以及对屋顶别的造型处理，营造出具⼀格的建筑“群落”。

丰富的建筑形态，让⼈仿佛游⾛在⼀个迷你城镇之中，构建了⼀种轻松愉悦的场所氛围。

设计师根据场地的特征，采⽤“减法”的设计⼿法，对⼤尺度建筑体量进⾏单元化切分，⽣成多样的建筑形态和空间，降低建筑尺度，更好的与场地及周边环境融合。

他们根据不同的空间形态和尺度去对空间进⾏功能的定义，并结合半围合空间打造出经典的庭院式空间，利⽤⾃然采光及对流风，创造更舒适的空间体验。

⾛进“糖果罐⼦”的内部,仿佛置⾝绿野仙踪。

杭州和家园——树是回家的方向一、设计背景：杭州近郊的高端住宅在中国人的记忆之中，杭州一直是个山水秀丽的宜居城市。

多年以来，由于周边山区地形的限制，杭州城市版图始终没有在南端出现大规模扩张。

这恰使得杭州南郊的高端住宅项目极易获得区域市场关注，位于留下镇的杭州和家园项目即为其中典型的案例。

杭州和家园与西湖仅一山之隔，四周群山环抱，自然资源得天独厚，虽为郊区，却距市区仅半小时车程，交通便捷。

整个基地共分南北二块，地势呈“东高西低、南北高中间低”的格局。

尤其难得的是：此地曾是部队驻扎的营地，几十年的部队活动在和家园近千亩的土地上留下了勤奋耕耘的足迹，也留下了四千多棵沧桑的大树。

这些大树未经过人工刻意的修剪，树枝开杈很低、树形非常生动。

这一系列人文自然特征成为建筑师必须关注的设计起点。

从设计的最初开始，规划师、建筑师与工程师们对于现状资源的利用绝非消极退让或是刻意奉迎，而是从整体考虑，巧妙规划交通流线与空间场所将生动的场景规划在恰当的位置，使旧元素与新规划和谐共存——“和”之主题，终成社区定名。

二、整体规划：对自然地域特征的充分考量“和家园”规划设计随着山林起伏绵延展开。

整体规划围绕山体作为区域“绿心”，经东、南、北四个方向伸出的林带与居住小区融成一体，在保留规划范围西部水塘的同时，内部新辟小型的水面，力图以“显山露水”的手法营造居住小区的山水生态个性。

在和家园的规划空间设计中，设计师贯彻CCDI长期坚持的“逐级专属”的空间概念，以期为各种等级交往提供相对应的空间场所。

交往空间在规划设计中明确分为三级，即：小区空间、组团空间和邻里空间。

具体说来，中南区在东西两山玉屏山、小马山之间，在用地的中心腹地，结合原有树木的肌理的（照片）规划了一条贯穿南北的小区空间轴，而且顺着原有树木的肌理走向，向北跨过杨梅山路与中区的小区空间相连。

鉴于南区地块东西向距离较大规划中增加了两东西走向的小区辅助空间轴线，分别正对东西山峰与山谷，线形一直一弧。

PPP项目成功案例择抄奥体中心主体育馆、游泳馆、综合训练馆PPP项目案例近日，各地PPP项目退库的消息层出不穷，“真做PPP、做真的PPP”的呼声随之而起。

在这里，我们对国家示范项目——杭州奥体中心主体育馆、游泳馆、综合训练馆PPP项目（下称“杭州奥体项目”）进行一次简单的回顾，希望于此有所启发。

一、项目介绍为举办2022年第19届亚洲运动会，杭州市萧山区政府于2017年发起并完成了杭州奥体项目。

该项目位于杭州市萧山区钱江世纪城，静态总投资约45.88亿，建设内容包括主体育馆（18000座）、游泳馆（6000座）以及综合训练馆（含五大中心），总建筑面积约58万平方米，即是杭州2022年第19届亚运会的主场馆、也是奥体博览城的核心建筑群以及杭州市的新地标。

杭州奥体项目于2017年6月份启动咨询机构招标，9月份启动社会资本方招标，10月政府和社会资本方顺利签约。

虽然工作周期较紧，但是成果显著，获得各方一致赞誉。

首先，招标结果符合亚运会工期的时间要求。

其次，前期工作扎实，两评一案不走过场，为招标工作的顺利进行奠定了坚实的基础。

最后，也因为招标文件专业、严谨，招标程序公平、公正，吸引了国内顶级的体育运营商几乎全部参与投标、亦有多家央企和民企参与角逐，，最终为政府节约超过30亿元的财政支出。

二、项目难点1、场馆类项目盈利难。

本项目属于大型体育场馆类项目，除为亚运会赛事使用之外，还承担一定的全民健身需求，而国内目前现存的大型体育场馆，绝大多数都面临运营亏损、设施老化、管理落后等问题，能够实现盈利的项目可谓凤毛麟角。

如何解决大型体育场馆的收益问题，同时又能够让大型体育场馆服务于大众，是本项目需要解决的最大难题。

2、业主要求节约政府支出，同时看重运营效果。

本项目实施机构（杭州市萧山钱江世纪城管委会）在和咨询团队沟通项目边界条件和方案时，强调希望本项目能够尽量降低政府方的财政负担，引入具有丰富经验的运营方，在亚运赛事结束后，通过提升项目自身运营，实现政府尽量少补或者不补的效果。

目录一、关于保利南湖广场项目 (2)1.1保利南湖广场介绍 (2)1.2项目背景 (2)二、系统方案设计 (3)2.1数据库安全性 (3)2.2通信安全措施 (3)2.3系统的开放性 (4)2.4系统的方便性 (4)2.5系统稳定性 (4)三、一卡通管理中心 (6)四、数字停车引导系统 (6)4.1系统结构 (7)4.1.1系统结构图 (7)4.1.2 系统组成 (8)4.1.3软件介绍 (9)4.1.4产品介绍 (13)五、功能特点 (15)六、业务流程 (16)一、关于保利南湖广场项目1.1保利南湖广场介绍保利・南湖广场项目位于长沙市天心区南湖片区，规划用地面积12.3万平方米，地上总建筑面积为48万平方米。

其中住宅29万平米，商业及办公19万平方米，计划发展为高级住宅区、高档商务区为主的宜居、宜商的新型城区。

保利・南湖广场氛围东西两部分，东部规划有9栋超高层住宅楼，以绿色环保的“低碳宜居”为目标，打造富有生态特色和人文氛围的滨江高档居住区。

西部规划有超高层写字楼，计划发展高端商务及总部经济，与今年4月启动的华远・金外滩项目相互呼应，形成产业合力，让南湖片区蜕变为最美丽的山水洲城。

项目预计总投资40亿元，规划建设中的200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心。

地下停车位总共5814个停车位，办公车位748个、住宅3974个、公寓1092个；1.2项目背景现代化的建筑离不开现代化的管理手段。

本着网络集成化、通用性、可靠性、可扩展性、先进性的设计原则，我们设计了数字化快速停车引导系统大大减少湖南广场经营成本，大大提高了社会效益和经济效益。

为顾客消除停车烦恼，轻松停车，节省时间，提高效率，。

保利湖南广场停车诱导系统，实时提供停车场车位信息，引导驾驶员找到空车位，为驾驶员节省时间，减少交通拥堵，提高停车场车位使用率。

1.3保利湖南广场需求分析地下一层总车位1756个，办公车位226个、住宅1171个、公寓359个；地下二层总车位2027个，办公车位257个、住宅1411个、公寓359个；地下三层总车位2031，办公车位265个、住宅1392个、公寓374个；实现快速引导。

杭州是一个美丽的城市，拥有独特的文化和历史遗迹，吸引了越来越多的人来此定居。

随着城市的不断发展，房地产市场也在不断壮大。

那么，以杭州哪里的房子比较有升值空间？为中心，让我们来看看哪些地区是值得投资的。

一、滨江区
滨江区是杭州市的新兴区域之一，位于钱塘江南岸，是杭州市的新中心。

作为杭州市的战略发展区域，滨江区的房价一直保持着较高的水平。

随着杭州市的发展，滨江区的房价也在不断攀升。

尤其是在2016年G20峰会的召开之后，滨江区的房价更是一路飙升。

未来，随着滨江区的不断发展，房价还将继续上涨。

二、西湖区
作为杭州市的核心区域，西湖区一直是房地产市场的热门区域。

西湖区的房价一直保持着较高的水平，尤其是在西湖风景区内的房价更是高居不下。

随着西湖区的不断发展，房价还将继续上涨。

未来，随着杭州市的不断发展，西湖区的房价还将继续保持较高的水平。

三、下城区
下城区位于杭州市的市中心，是杭州市的商业中心。

下城区的房价一直保持着较高的水平，尤其是在市中心的房价更是高居不下。

随着杭州市的不断发展，下城区的房价还将继续上涨。

未来，随着杭州市的不断发展，下城区的房价还将继续保持较高的水平。

以上三个区域都是杭州市的热门区域，房价一直保持着较高的水平。

随着杭州市的不断发展，这些区域的房价还将继续上涨。

对于投资者来说，这些区域都是值得投资的。

除了以上三个区域，杭州市还有很多其他的区域也值得投资。

投资者可以根据自己的需求和预算来选择适合自己的投资区域。