合富辉煌2012年度天津武清经纬项目营销执行方案营销策略136P

FACTOR 3 :交通便利，四通八达，十分钟都市生活圈
项目紧邻的103国道，为武清区内主要出行干道，贯通城区南北、链接京津两地，通达性高。
FACTOR 4 :周边教育资源丰富，文化气息浓郁
项目地块东侧规划设有幼儿园及中小学，且周边中小学云集。
FACTOR 5 :市场需求主流户型，客户受众面广
主要面积为80-110平米洋房、小高层产品，产品市场需求面广，属于市场主流产品。
限购令对武清当地的客户购房心理还是会产生较大影响。
注：2月21日天津市限购令出台后， 各开发商在新政实施前加速推盘签约 备案，2月22-28日，天津市成交量大 涨152%,武清区成交套数环比上涨 239%,全城限购带动需求提前释放。
项目解析 大势分析 竞争市场
沪渝房产税如果在津实施，影响研判：
沪：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房
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项目解析 大势分析 竞争市场 大运河是武清区重点打造的城市景观带，沿河规划了大量的生态公 园及湿地公园。本案北侧西侧为运河公园环抱。
运河公园
双龙滨河公园
绿化苗圃
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项目解析 大势分析 竞争市场 区域生活配套十分便捷，居住成熟度高
商业生活配套： ① 大小岛商业区 ② 运通广场 ③ 京津时尚广场 ④ 君利商厦 ⑤ 友谊商厦 ⑥ 名都新天地 ⑦ 武清客运站 ⑧ 东方之珠 ⑨ 浦发银行 ⑩ 农业银行
盛世天 新城保区利上河
下
7600雅- 颂 老城区天房四
8000元
700五0元-光一73阳00季
下朱庄街 天和林溪
下朱庄街5500-6200
住总尚清湾 保利海棠湾
松江运河城
盛世天下
保利上河雅颂
天房四季 五一阳光

房市金碟
① 东田丽园03-09年每年销售约4.86万平米、约408套、 约2.3亿金额，月均34套，属常平、黄江市场销售业 绩最好的项目；销售的套均面积为117平米左右，套 均总价59万左右，说明该项目消化主力为中等居家的 产品； ② 套均面积110-160㎡三房四房单位占总成交得49%； 套均面积85 ㎡以内占成交的21%（大部分做为合拼户 型）；110平米以上中大户型占总套数的80%以上。
4480套 52.75万㎡
3470套 45万㎡
目前 在售
已取得 开工许 可证
已取得 地块即 将开发
预计09年第 四季度-11年 可售货量
预计09年第 四季度--212 年可售货量
截至2010年12月
① 截至目前常平黄江在洋房售库存面积26.9万平米约3158套 ； ② 可查已取得开工许可证洋房面积52.75万㎡约4480套； ③ 可查已开工未办证和在规划将开工的洋房供应量约45万㎡约3470套；
VANKE TOWN
常黄市场供求分析 库存洋房中主要在售项目户型结构分析
东田 蔚蓝 花和 翠湖 金凯 世纪 翰林 碧湖 翠景 半岛 丽景 金田 宝湖 金士 富康 LOGO 户型区间 丽园 城邦 小城 湾 水都 康城 雅苑 花园 湾 豪庭 国际 花园 山庄 柏山 花园
31-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-160 161-170 171-180 181-200 201-250 251以上 53 5 4 1 17 7 4 3 27 13 9 1 11 1 17 2 58 23 2 1 13 25 100 1 36 2 36 1 19 17 80 4 75 9 1 91 23 29 43 19 16 2 17 15 2 1 6 23 12 276 25 63 26 26 62 112 45 7 26 50 2 13 2 6 2 80 40 1 20 128 6 52 45

项目辉煌业绩
3、汇景各街区平均单套销售总价走势图
350 330
300
250 200 150 130 100
180
200
120
170
240 230
50
0 W1、3 W2、4 W5、7 C1 C4、5 W6、8 C2、3 C6
自2001年11月28日开盘，单套住宅总价亦不断提高，01年以单 套300万的叠加式别墅树立豪宅价格标杆，现时单套近800万的 总价继续引领极品大宅市场
绿茵湖畔 梅江世纪城 柏林现代城
推货量 414
未开盘,8号认购 /
450 /
600
销售速度 75%(一个月300多套) 当天以认购30-45% 85%以上只剩下2栋高层部分 84%(一个月380套)
90% 65%
区域房地产项目分析
客户群特征
p高校教员，公务员及企事业单位的团购
p市中心中低收入群，且具有改善现有居住条件需求，或作为养老之 用等。
全智能化物业管理——小区安全控制系统、小区网络信息系统、 家居智能化设施 每个街区及别墅区设立一名“管家大使”，24小时服务 每位“管家大使”每月上门家访不少于20户，物业经理不少于5户，听取业主意见
项目定位
——打造全广州顶级豪宅社区
项目定位及实施
“国际生态豪宅社区”
国际
生态
豪宅
•开发商国际背景 •集十二家知名国际设计机构 所长的设计方案 •以国际人士作为部分目标客户
挑战二沙岛传统豪宅区域 背景： 1）广州城市中心不断东移； 2）新都市主义推广加强了项目该区域的认知度，但
还需迅速树立起项目的豪宅形象；
项目推广历程
2003年，高飞
项目品牌的提升——全面推广“都市别墅生活”系列产品

3、单价、总价高问题：借助多种分期付款的优势政策，化解首付资金困难问题，针对刚需客户 或者月供问题较大的客户，可告知项目后期有精装小户型推售，保持有效的沟通和联络；时刻关 注楼市有利政策及竞品项目的市场变化，形成完整的应对说辞；
4、交房时间问题：利用市场上都是期房进行引导，精装房拎包入住，省时省力，即使市场上有 准现房或者现房，足以说明他们销售的不好，小型开发商开发品质客户不放心。
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二、9月份项目销售分析——客户来访
9月份来访客户区域分析
80%
73%
60%
40%
20% 7% 0%
3%
3%
1%
2%
1%
1%
8%
弋江区 镜湖区 鸠江区 三山区 芜湖县 南陵县 无为县 繁昌县 外地
9月份来访客户需求楼层分析
0.6
0.4
0.2
0
0
商铺
53%
24% 1%
1F
2-4F
5-8F
9月来访客户需求面积分析
1.33% 60万以下
60.00%
61-100万
14.67%
1.33%
101-140万 141-180万
0.00% 181万以上
截止9月18日客户来访分析：
1、来访区域看：9月份项目来访客户区域较多，在项目 增加推广渠道及加大现场call客的情况下，客户来访区 域范围扩大。
2、从需求楼层看：5-8层倍受客户的喜爱，其次是9-12 层；
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一、9月份项目推广汇总
电 台：按照“百盘大惠战，恒大淘房节”超低首付的推广主线，针对芜湖市的私家车群体进行 宣传推广，选择在芜湖交通经济广播（调频96.3赫兹）投放15秒广告。 投放时间：9月6日—9月12日 投放次数：每天24次。