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分时度假研究报告1. 引言度假是现代人追求生活品质的重要组成部分，而分时度假成为热门选择之一。
本文将探讨分时度假的发展现状、市场规模、受众群体以及其对旅游行业的影响。
2. 分时度假的概念与定义分时度假是一种新兴的度假方式，客户可根据自己的需求和时间，购买或租赁特定的度假房产或服务。
这种方式让人们不再受限于传统的一次性度假，提供了更大的灵活性和自由度。
2.1 分时度假的特点•灵活性：客户可以根据自己的时间和需求确定度假日期和时长。
•多样性：分时度假提供各种类型的住宿选择，如酒店、公寓、别墅等。
•专属性：客户可以享受度假房产及相关服务的专属权益。
2.2 分时度假的服务模式•私人会员制：客户通过购买会员资格，可以享受特定度假房产的使用权。
•租赁服务：客户可以通过租赁平台选择合适的度假房产进行预订。
3. 分时度假市场规模与发展随着人们对生活品质要求的提高，分时度假在全球范围内迅速发展。
根据行业数据，分时度假市场规模呈现出稳步增长的趋势。
3.1 全球市场发展状况•市场规模：根据行业报告数据，全球分时度假市场规模已达到数十亿美元。
•市场增长率：预计未来几年，分时度假市场的年均复合增长率将保持在10%以上。
3.2 中国市场发展状况•市场潜力：中国庞大的中产阶级和不断提高的消费水平为分时度假市场提供了巨大的市场潜力。
•市场增长：近年来，中国分时度假市场呈现出快速增长的态势，年增长率接近20%。
4. 分时度假受众群体分时度假的受众群体广泛，包括不同年龄层次、职业群体和家庭类型的消费者。
4.1 年龄层次•老年人：退休人群更加注重养老休闲，分时度假提供了更多的选择。
•中年人：中年人工作压力大，分时度假成为放松身心的理想方式。
•青年人：年轻人更加注重体验和社交，分时度假满足了他们的需求。
4.2 职业群体•白领阶层：分时度假为忙碌的白领提供了轻松愉悦的度假方式。
•自由职业者：自由职业者可以根据自己的工作安排选择灵活的度假时间。
分时度假在国内的现状与发展
分时度假是一种新型的旅游消费模式，它是指消费者可以根据自己的时间和需求，选
择不同的旅游产品，并按小时、天、周等短期时间段付费使用。
近年来，随着人们生活水
平的不断提高和旅游消费需求的不断增加，分时度假在国内得到了广泛的关注和持续的发展。
随着市场的发展，分时度假产品的种类也逐渐增多。
目前，国内的分时度假产品主要
包括度假村、酒店、高档车av等。
这些产品的特点是：品质好、服务好、价格实惠，因此备受消费者的青睐。
与传统的旅游产品相比，分时度假更加灵活、方便，符合现代人的快
节奏生活方式。
未来，随着国内旅游市场的不断放开和发展，分时度假市场将会迎来更大的发展机遇。
在政府的支持下，分时度假企业将会得到更多的发展空间，同时也会面临更多的竞争和挑战。
要想在市场上获得更大的份额，分时度假企业需要不断提高自身的服务和产品质量，
积极与其他企业进行协同和合作，以提升整体竞争力。
同时，分时度假企业还需要加强品
牌建设和宣传，提高企业的知名度和美誉度，从而吸引更多的消费者。
综上所述，分时度假是一种全新的旅游消费模式，在国内得到了广泛的关注和持续的
发展。
未来，分时度假将继续发挥其灵活、方便、实惠的优势，成为旅游市场的重要组成
部分，为广大消费者带来更加便捷、舒适的旅游体验。
新形势下针对分时度假发展的几点思考摘要：分时度假是涉及房地产，酒店，休闲度假旅游业的一种新型产业。
但是这种新型的市场营销还处于初级摸索，市场销售混乱。
随着休闲度假时代的到来，人们消费能力的提升和消费投资观念的转变，分时度假在经济好转的背景下又展现了新的活力。
笔者通过对新形势下营销环境的分析，对分时度假的营销提出了几点建议，希望对读者有所帮助。
关键词：分时度假；营销环境；营销策略中图分类号：f719.9 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0085-01引言分时度假起源于20世纪60年代的法国，70年代被引入美国后进行了市场化运作，使其得到了飞速的发展，并逐渐成为风靡全球的休闲度假方式。
20世纪90年代后期，分时度假作为一种全新的休闲度假方式和空间资源整合形式进入中国，引起了社会各界的广泛关注。
单一的分时度假产品首先出现在我国的海南、深圳、上海和其他地方的一些酒店。
分时度假是旅游休闲业，房地产业和酒店业的三位一体的产业。
一、分时度假概述确切地说，分时度假(英文名timeshare)包括两方面的内容：一个是分时度假概念，就是人们以优惠的价格购买当地某酒店(度假村)部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人交换，从而达到前往各地旅游的目的。
国际惯例是将1处住所(如酒店的客房、公寓、别墅等)每年的使用期分52周，将52周中的51周分时销售给顾客，顾客拥有在约定的时期内(一般为20-40年)，对该住所拥有1周的居住使用权，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。
二、新形势下的分时度假营销环境分析1、近几年，在经济过热的形势下，房地产开发商进行了大规模的房屋建设，导致大量房屋空置。
另外，对于五星级酒店的重复盲目性建设导致某些地区的客房出租率极其低下。
分时度假是对房地产业分销房产的产品创新，有利于与盘活闲置资产，从而形成成本最低、价格最便宜的产品，可以满足大众需求。
分时度假综述引言分时度假是旅游业与房地产业发展的结合，是经济发展带来的创新的产物。
无论是对旅游业的“二次创业”、结构升级，还是对房地产业的利用率、回报率都有空前的意义。
可以说，分时度假不仅是度假房产产权形式上的一次创新，也是度假产品经营模式上的一次创新，同时还是对人们旅游度假消费观念和消费方式上的一次创新。
在国外，分时度假经过几十年的发展，其产业形态、产品形式、理论研究都相对成熟。
对于国内，分时度假得到了一定的发展，理论研究也有一些突破，但是，在分时度假旅游中也存在许多的弱点，理论研究也不完善。
在这里，笔者将对分时度假的发展以及研究进行总结概括，希望能对今后分时度假发展以及研究起到一定的作用。
一、分时度假的发展历程20世纪60年代，德国人亚历山·内特为了解决空房率问题，在他管理的瑞士提契诺饭店首创了分时度假。
20世纪70年代，分时度假从欧洲进入了美国。
在美州大陆漫游之后，又回到了欧洲。
此后，分时度假，在世界各地扩散、蔓延、发展，迅速成为世界旅游中不可缺少的一部分。
经过这30年的发展，分时度假产业已经形成了完整的体系。
（一）分时度假产品的三次飞跃在分时度假业几十年的发展历程中，分时度假产品也经历了三次升华。
第一次升华标志是70年代美国分时度假交换系统的出现，如目前居世界著名的分时度假交换公司——RCI(Resort Condominium International)公司，这使得部分度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下，换取不同时间、没地区的其他度假房产使用权。
第二次升华是度假房产使用权的交换可以不局限于原有规定的时间长短住宿单位的大小，可以有多种灵活选择。
第三次升华就是点数制的产生。
1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等同点数定价，顾客通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段，可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费。
分时度假在国内的现状与发展1. 引言1.1 现状目前，国内的分时度假市场正处于快速发展阶段。
随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，越来越多的人开始关注度假方式的变革，而分时度假则成为了一种新兴的度假方式。
根据行业数据显示，国内分时度假市场规模逐年增长，吸引了大量的投资和参与者。
越来越多的酒店、度假村、民宿等业主也开始意识到分时度假的潜力，纷纷加入到这一市场中来。
分时度假不仅带来了新的商机，也为消费者提供了更加灵活、个性化的度假选择。
在国内游客数量不断增长的情况下，分时度假市场的发展前景十分可观。
随着市场的快速扩张，也暴露出了一些问题和挑战，如行业标准不统一、服务质量参差不齐等。
如何解决这些问题，推动分时度假产业持续健康发展成为当前亟需解决的课题。
1.2 发展趋势分时度假在国内的发展趋势主要表现在以下几个方面：一是市场需求持续增长。
随着人们生活水平的提高和休闲度假意识的增强，越来越多的人开始关注分时度假产品，这使得市场需求不断增加。
根据相关调查数据显示，国内分时度假市场规模将继续扩大。
二是产品多样化和个性化。
消费者对于度假产品的需求越来越多样化和个性化，他们希望能够选择更符合自己需求的分时度假产品。
未来分时度假产品将更加注重个性化服务，满足不同消费群体的需求。
三是科技创新的推动。
随着科技的不断发展，人们对于出行方式和度假体验有了新的需求。
科技创新将在分时度假行业中发挥越来越重要的作用，比如智能化服务、数据分析等技术将为分时度假产品带来更好的体验。
分时度假在国内的发展趋势主要体现在市场需求增长、产品多样化和个性化、科技创新的推动等方面。
随着时间的推移，分时度假行业将会迎来更加繁荣的发展。
1.3 问题当前国内分时度假行业虽然取得了长足的发展，但也存在着一些问题需要引起重视和解决。
一些分时度假平台存在信息不对称和服务质量参差不齐的情况。
消费者往往难以准确了解到各个度假产品的真实情况，容易上当受骗。
一些平台未能对服务质量进行有效管控，导致消费者体验不佳，影响了整个行业的声誉。
分时度假在国内的现状与发展分时度假是指按照特定的时间段购买度假权益，并享受相应的度假服务。
随着人们生活方式的改变和对生活品质追求的提高，分时度假在国内的发展越来越受到关注。
本文将就分时度假在国内的现状与发展进行分析和探讨。
分时度假在国内的现状如何呢？我们可以发现，分时度假在国内市场逐渐走向成熟，各大旅游企业纷纷加大对分时度假产品的投入，通过不断完善产品和服务，吸引更多的消费者。
一些知名的酒店集团和度假地开发商也相继推出了自己的分时度假产品，竞争日益激烈。
政府对分时度假行业的支持力度也在不断加大，相关的政策法规不断完善，为行业的健康发展提供了有力保障。
国内分时度假的发展趋势如何呢？我们可以看到，随着人们对休闲度假的需求日益增长，分时度假市场迎来了发展的黄金时期。
随着消费水平的提高，人们对于度假体验的要求也在不断提升，他们更加注重舒适度和个性化的服务。
未来分时度假产品将更加注重服务品质和体验感，注重打造独特且高品质的度假环境。
随着移动互联网的普及，人们越来越依赖手机和网络进行信息获取和预订，分时度假企业需要更加注重移动端的营销和服务体系建设，提升用户的使用体验。
随着消费者的教育水平提高，他们对于分时度假产品的选择也会更加理性和理性，他们会更加关注产品的透明度和风险控制。
国内分时度假行业面临哪些挑战呢？存在一些不规范的分时度假企业，他们为了追求利润最大化，可能存在虚假宣传和服务质量不达标的情况，这严重损害了消费者的利益，也影响了整个行业的形象。
行业需要加强自律，规范市场秩序，建立更加严格的行业标准和监管机制。
分时度假产品的市场接受度相对较低，很多消费者对于分时度假产品的认知和接受还存在一定的障碍，需要行业进一步开展宣传和教育，提升其在消费者心目中的形象和地位。
随着经济形势不确定性的增加，很多消费者对于未来的消费也存在一定犹豫，他们更加谨慎和理性，对于分时度假产品的消费可能会有所减少，这需要行业采取更加积极的营销手段和措施，刺激消费者的消费意愿。
分时度假的现状与发展随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游市场也日益繁荣。
而分时度假则是旅游市场新兴的一种旅游产品，为消费者提供了更加灵活的旅游选择。
本文将对分时度假的现状和发展进行探讨。
一、分时度假的概念和形式分时度假是一种将度假房产和旅游服务相结合的旅游产品，所谓“分时”指的是将度假房产以一定的时间段进行分割，出售给旅游者进行度假使用。
在分时度假过程中，消费者可以购买度假房产的使用权，并享受相应的度假服务。
分时度假通常分为固定周和浮动周两种形式。
固定周指的是将一年中的52个周分成固定的周期，每一周期包含7天，即为一周。
消费者可以选择购买一个固定的周数，例如第17周，以享受度假权益。
浮动周则是根据消费者个人需求和度假房产的空闲情况，灵活安排度假时间。
消费者可以根据自己的需要，在提前预定的时间内选择一个适合自己的时间段进行度假。
二、分时度假的现状1、国内市场分时度假在国内市场发展不到十年的时间，但已经成为旅游市场的一个热门产品。
国内分时度假市场主要由南北两家企业垄断：悦榕庄和世纪乐居。
悦榕庄自2008年进入中国市场以来，成为了中国分时度假市场的领导者，目前在全国拥有15个度假村及酒店，包括在云南大理、海南海口、福建厦门等地。
世纪乐居则是由著名地产开发商万科集团旗下的公司，涉足分时度假业务也是从2008年开始。
目前，世纪乐居在国内拥有直至现在的2018年底，共计 21 个O2O 社区和全球共享度假产品服务，从目的地预订、景区购票、酒店预订、攻略行程、夺宝岛、门票可退门票实名制、拼车等多个方面为分时度假游客提供全方位的旅游服务。
世纪乐居的活动丰富，与全球共享度假提供商合作，并开设度假主题活动。
除了悦榕庄和世纪乐居，还有一些其他的企业进入分时度假市场，如万豪国际、凯悦国际等知名酒店集团。
这些企业通过分时度假市场，扩大企业影响力，提高利润。
2、国际市场与国内市场相比，国际分时度假市场已经相当成熟，并且稳步发展。
分时度假中国化前景分析一、分时度假的含义和起源(一）含义分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
(二)起源20世纪6０年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周,空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。
据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果,分时度假市场由此形成.二、分时度假世界化与中国化（一)分时度假世界化分时度假自2０世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲度假方式。
７0年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压.为处理积压与空置,充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入分时度假概念,取得了巨大成功。
１977年美国95％以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
根据美国度假地发展协会的报告显示，在２0世纪80年代,全球仅有１５.5万个家庭在５00个度假村拥有分时度假房产,而到２000年,全世界已有6０00多家分时度假地在80多个国家和地区，有来自１70多个国家和地区超过600多万个拥有至少一周的分时度假时段[1].（二)分时度假中国化中国大规模的旅游业起步较晚,像所有的发展中国家一样，我国以国际旅游业为起点.然而，中国的旅游业发展得异常迅速，在30年的时间内就走过了又入境旅游到入境旅游和国内旅游并重再到入境旅游、国内旅游和出境旅游三足鼎立的发展道路［2]。
分时度假在国内的现状与发展分时度假是一种新型的度假方式，它将度假时间分成了若干个小份，可以根据个人的时间需求和旅行计划进行灵活安排。
相比传统的度假方式，分时度假更加灵活便捷，使得人们在繁忙的生活中也能享受到高品质的度假体验。
而在国内，分时度假的概念和市场正日益成熟，吸引着越来越多的游客和投资者。
本文将重点探讨分时度假在国内的现状与发展。
分时度假在国内的现状。
随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，度假已经成为人们日常生活中不可或缺的一部分。
传统的度假方式往往需要连续的假期时间和固定的旅行目的地，使得很多人因为时间和金钱的原因而无法享受到度假的乐趣。
而分时度假的出现，打破了传统度假模式的束缚，让更多的人可以根据自己的情况来安排度假时间，从而更好地享受假期。
目前在国内，已经有不少分时度假平台和线下度假俱乐部，为游客提供各种各样的度假产品和服务，极大地丰富了国内旅游市场的多样性。
分时度假在国内的发展趋势。
随着人们生活质量的提高和旅游消费水平的上升，分时度假市场正面临着巨大的发展机遇。
国内旅游市场的消费者日益年轻化和多样化，他们对度假方式和体验有了更高的要求，希望能够获得更加个性化和专属化的度假产品和服务。
分时度假的灵活性和个性化定制将成为未来的发展趋势。
随着互联网和移动互联网的普及，越来越多的分时度假平台和线上度假俱乐部将涌现出来，更加方便和便捷地满足消费者的需求。
值得一提的是，随着国内旅游市场的不断开放和国际旅游消费者对中国旅游市场的日益关注，分时度假也将成为国际旅游市场中的一大亮点。
中国自古以来就有着丰富而独特的旅游资源，如世界文化遗产、自然风光等，而分时度假可以更好地将这些资源进行整合和推广，使得更多的国际游客可以通过分时度假来感受中国的独特魅力。
而国内的分时度假平台和线下度假俱乐部也将积极拓展国际市场，为国际游客提供更丰富多样的度假产品和服务。
分时度假在国内的发展也面临着一些挑战。
度假产品的质量问题。
世界分时度假业的发展及其启示3陈怡宁 赵 瑜(北京交通大学旅游管理系 北京 100044) 摘 要:在过去的40年里,分时度假业在全球保持旺盛的发展势头,然而其在中国短短几年的本土化进程中却遇到诸多问题。
本文以产品生命周期理论为依据,从产业分析的角度出发,探寻对中国分时度假业有益的启示。
关键词:分时度假 酒店 市场营销 分时度假,作为一种新兴的休闲旅游方式,已在全球掀起了一股热潮。
2002年分时度假产品全球销售额是94亿美元,年增长率连续13年都在12%以上。
根据美国度假地发展协会(AR2 DA)的报告显示,在20世纪80年代,全球仅有1515万个家庭在500个度假村拥有分时度假房产,而到2000年,全世界已有6000多家分时度假地分布在80多个国家和地区,有来自170多个国家和地区的超过600多万个家庭拥有至少一周的分时度假时段(Upchurch,2002)。
我国自20世纪90年代开始引入分时度假的概念,然而目前,一方面,我国每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中是最低的,仅为0106,另一方面,由于在法律法规、信用制度、产品设计、消费预期风险等方面暴露出来的问题,使得蹒跚学步的中国分时度假业如今面临“是生存,还是灭亡”的考验。
本文将从分析目前分时度假业发展的特点和趋势出发,探索中国分时度假业的成长和发展道路。
一、分时度假的概念分时度假(Timeshare)起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区,20世纪70年代传入美国,随后迅速在欧美国家发展起来并成为目前旅游业中增长最快的部分。
分时度假包括两方面的内容:一个是分时度假概念;一个是分时度假交换概念。
分时度假就是将度假酒店或度假村的一个(或一套)房间的使用权以周为单位卖给多个客人,使用期限可以是20年、30年,甚至更长的时间。
顾客购买了一个时段(一般是一周)的使用权后,即可以每年在此享受一个星期的度假,顾客还同时享有时段的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。
其实质就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。
分时度假最大的特色和吸引力在于它的分时度假交换概念。
也就是当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店或度假村住宿时,你可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段。
为了方便研究,本文将通过会员制、协议、合同等其他方式确定的,共同拥有使用权,分时享用的旅游度假房产项目,界定为分时度假产品。
分时度假产品的类型目前主要有两种:一种是传统的分时度假交换系统;一种是分时度假点数制。
后者是消费者一次购买一定数量的“点数”,这些“点数”就成为他们选购产品的“货币”。
他们可以使用这些“点数”,在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施。
二、国外分时度假业的发展特征和趋势1.全球化进程日益加剧全球最大的酒店集团圣达特介入分时度假业主要采用两种方式:一是建立了全球最大的分时度假交换系统RCI(Resort Condominium Inter2 national);二是成立分时度假企业良园(Fair2 field)度假村。
并于2002年收购了Trendwest公司,以加速区域扩张和品牌化经营。
Hapimag公司是分时度假点数交换系统的创建者,在15个国家拥有51个度假村,除了一家在美国外,其001余均分布在欧洲各国。
Sunterra公司走在全球分时度假业收购兼并浪潮的顶端。
目前,它所拥有的87个度假村分布在美国、加勒比海地区、欧洲和远东的11个国家,其手段主要是收购兼并。
随着20世纪90年代后半期收购兼并活动的不断涌现,世界分时度假业也明显地呈现出两极分化的特点。
2.两极分化日趋形成近10年来,MVCI(万豪国际度假俱乐部)一直位居全球分时度假业销售量第一的位置。
2000年,MVCI的销售额为7亿美元,占当年市场份额的9133%,而1994年只占市场总量的414%。
1994年,全球年销售额前10位的企业占领18%的市场份额,而到了2000年,这一数字则高达40%。
全球年销售额前40位的企业数量只占全行业总数的不到1%,却创造了6317%的销售业绩,1994年则占销售总额的32%。
尽管大企业有了跳跃式的增长,然而行业中大多数企业,尤其是小企业的经营却不得不面临内忧外患的考验。
从数字来看,在不考虑前40位企业的情况下,其他企业年销售额的总和已经从1994年的6716%下降到2000年的3613%。
尽管众多中小企业是整个行业的根基,它们通常会利用自身灵活多变的特点占领部分市场以占据自己的生存空间,但是,中小企业在全球收购兼并的浪潮中也往往会自愿或不自愿卷入其中,这也再一次加剧全球化和两极化的趋势。
表1 全球2000年销售额前10位的分时度假企业排名1994年销售额(百万美元)2000年销售额(百万美元)1Marriott Vacation Club212MVCI700 2Westgate Resorts110Fairfield Comm446 3Hapimag102Westgate Resorts300 4Costamex92Trendwest Resorts297 5Disney Vacation Club75Sunterra285 6Anfi del Mar72Starwood Vac Ownership258 7Vistana56Silverleaf Resorts230 8Fairfield Resorts55Disney Vacation Club186 9Trendwest Resorts50Bluegreen Resorts150 10Shell Vacations48Hilton Grand Vac Co150 资料来源:根据Vacation Ownership World各年资料整理而得。
表2 酒店企业销售额的比较1994年销售额(百万美元)所占份额(%)2000年销售额(百万美元)所占份额(%)行业总销售额48001007500100前40位中酒店企业287814411912 资料来源:根据Vacation Ownership World各年资料整理而得。
3.酒店集团成为新生力量分时度假业细分化程度越来越高,同时也明显地呈现出集中化的趋势。
1989年,只有一家酒店企业(MVCI:万豪国际度假村)位居全球分时度假企业10强。
而到2000年,年均销售额位居前40位的企业中有7个顶尖酒店品牌。
这里面除了万豪和迪斯尼之外,如今又增添了希尔顿、凯悦、华美达和四季等这些新品牌。
2000年,他们的年均销售总额占当年整个行业的1912%,而1994年只占8%(参见表2)。
酒店集团利用已有连锁酒店的加入为分时度假业构建国际销售网络开辟新的前景。
万豪集团分时度假101的产业最初分布在距离美国本土不远的巴哈马群岛、阿鲁巴岛(加勒比海度假胜地)和荷属安的列斯群岛,但是自从1997年在西班牙成功地建成Marbella海滨俱乐部后,万豪国际开始将其分时度假经营的视角伸向欧洲。
随后,它相继在西班牙的马略卡岛和丹尼尔建成一家多功能的度假村和一家以高尔夫专项活动为主题的度假村。
此外,万豪国际还在阿尔卑斯山地区经营一家以滑雪为主体的度假村。
事实上,目前美国著名的酒店企业都已经开始经营分时度假业务。
这不仅包括上述的几个品牌,还包括波特曼・丽嘉(Ritz Calton)、威斯汀(Westin)、汉普顿(Hamp2 ton)、新生(Renaissance)等品牌。
4.市场细分化在酒店业品牌加入的驱动下,分时度假业的市场细分得以促进和发展。
而对于分时度假业来说,不同的交换系统或许更有利于我们了解其市场细分。
2002年,万豪国际宣布旗下的高端品牌Ritz2Carlton和MVCI的子品牌Horizons也加入其分时度假交换系统。
正如表3所显示的那样,销售额前10位的企业其平均销售价格却相差甚远。
万豪的每周平均售价高达17200美元,而价格最低的只有8500美元。
由此我们认为,分时度假产品具有明显的市场细分。
而且,从销售总额来看,高端产品具有明显的竞争优势,但是低端产品也具有相当大的市场。
平均价格最低的Trendewest和Silverleaf度假村其销售总额分别位居第六和第七位,市场潜力巨大。
表3 年销售总额前10位的分时度假企业(1998)企业名称平均销售价格(美元)年销售额MVCI17200425Sunterra14800359 Fairfield Communities14000301Westgate Resorts12000300Vistana Developments11400173Trendwest Resorts8500171Silverleaf Resorts8000133Disney Vacation Club16500132Bluegreen Resorts9000103Shell Vacation10300103 资料来源:Vacation Ownership World. 5.市场营销策略科学化由于分时度假产品尚处于成长阶段,社会公众的认可度也不是很高,因此国外分时度假企业投入大量的人力物力进行市场营销和销售工作(Upchurch,2002)。
有统计表明,分时度假企业的销售和营销成本约占其产品总成本的40%～60%。
事实上,企业所采用的多种营销和销售策略确实也在很大程度上促进了分时度假业的成长和发展。
值得注意的是,国外分时度假企业已从最初的直接促销转而采用更高层次的促销策略。
良园(Fairfield Communities)(全球世界分时度假业第二大公司)和Taylor Made高尔夫球场签署了联合营销协议,通过这个协议,双方不但可以降低各自的营销成本,还可以在更多的消费者面前提高知名度。
或许,这对于分时度假这个正在成熟的行业来说,是个不错的启示。
三、对中国分时度假业的启示1.要树立正确的认识观旅游产品寿命周期理论中把产品寿命周期分为4个阶段:投放期(市场开发期)、成长期(销售高速增长期、急剧竞争期)、成熟期(饱和成熟期)和衰退期。
分时度假作为一种旅游产品同样具有产品周期规律,尽管分时度假业在20世纪60年代和70年代获得了飞速的增长,然而在当时并没有引起酒店业的更多关注,甚至认为它将会很快消失(Molinell,1991)。
许多负面报201道和投诉案件也使得分时度假业的社会认可度并不高(Trowbridge,1981),但是,根据圣达特酒店集团的年度报告(2002),尽管只有不到5%的美国家庭拥有分时度假房产单元,但是RCI的购买者中有40%的人有再次购买的行为。
分时度假业以其成长和发展也验证了自身的价值,因此,就中国的分时度假发展现状来看,尽管在本土化的过程中遇到了这样或那样的问题,但是如果政府、企业和消费者对于这种新生事物能够以正确的心态,合理的规范与引导,使其健康有序地发展,那么分时度假在中国还是会有光明前景的。
