2019环球置业宁波北仑中心区项目前期定位报告

北仑商务核心区泰山路南6号地块监理规划编制：批准：宁波金恒工程建设监理有限公司2009年9月20日目录一、工程项目概况-------------------------1--2二、监理工作范围-------------------------3三、监理工作内容-------------------------3--5四、监理工作目标-------------------------5五、监理工作依据-------------------------5--6六、项目监理机构的人员岗位职责-----------6--9七、监理工作程序-------------------------9--19八、监理工作的手段和方法----------------20--22九、监理目标控制措施--------------------22--26十、监理工作制度------------------------26--29 十一、旁站工作--------------------------29--31 十二、质量关键点的控制措施--------------31--33 十三、监理设施--------------------------34监理规划一、工程项目概况1.工程名称：北仑商务核心区泰山路南6号地块（金融大厦）2.建设地点：宁波北仑区商务核心区泰山路以南，中河路东侧3.建设单位：宁波广隆房地产开发有限公司4.设计单位：宁波市建筑设计研究院有限公司5.施工单位：宁波建工股份有限公司6.监理单位：宁波金恒工程建设监理有限公司7.质监单位：宁波北仑区建筑工程质量监督站8.工程概况：本工程用地面积18403平方米，建筑总面积113301平方米，其中地上建筑面积为92883平方米，地下建筑面积为20418平方米，建筑占地面积4484平方米。

本工程地上建筑层数1-31层，地下1-3层。

其中高层办公、行政商务酒店属一类建筑，耐火等级为一级；多层汉通大酒店耐火等级为二级；地下室耐火等级一级。

北仑中心区E地块项目（四期、五期）Ⅱ标段塔吊专项施工方案编制依据1、《宁波北仑中心区E地块四期、五期工程岩土工程勘察报告（详勘）》2、《塔式起重机混凝土基础工程技术规程》（JGJ/T187-2009）3、《地基基础设计规范》（GB50007-2011）4、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）5、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）6、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）7、《塔式起重机QTZ63型使用说明书》8、本工程相关设计图纸；9、本工程施工组织设计；1工程概况1.1工程简介置业有限公司投资建设。

工程建设地点：北临泰山路、南临庐山东路、西临中河路、东临太河路，总用地面积约24万平方米，总建筑面积约80万平方米。

其中四、五期位于场地的东面，主要为9幢31~33层高层住宅楼、11幢5层别墅等附属组成，另有一层大板块地下室，开挖深度约5m。

2、四、五期共分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ标段，其中Ⅱ标段由5#楼、6#楼、7#楼、9#楼、E3-4#公变、E3-6#公变组成，5#楼33层，建筑面积为26811.30 m2，建筑高度：99.50米；6#楼33层，建筑面积为17877.89 m2，建筑高度：99.50米；7#楼33层，建筑面积为24586.25 m2，建筑高度：97.85米；9#楼33层，建筑面积为17876.91 m2，建筑高度：99.50米；E3-4#公变，建筑面积为32.98m2，建筑高度：5.05米；E3-6#公变，建筑面积为32.24 m2，建筑高度： 3.72米；1.3塔吊基础概况1.3.1天然地基介绍本工程±0.000相当于绝对标高3.300m，场地自然地面绝对标高2.200m；现场共布置4台塔吊，均采用QTZ63 型塔机，4台塔吊基础均落在地下室内。

1#、3#、4#塔吊基础均设置在地下室顶板上0.50m（1#、3#塔吊基础处地下室顶板面结构标高为－1.750m，塔吊基础顶标高为+0.100m。

宁波市北仑区房地产市场调查汇报第一部分认识北仑北仑地处中国大陆海岸线旳中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。

北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称旳北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信企业独家开发旳大榭开发区。

北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。

通过23年旳艰苦创业，北仑开发建设获得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁华、社会进步旳临港新城区，成为宁波市最具增长力旳经济强区和浙江省对外开放最重要旳旳产业基地和形象窗口。

第二部分北仑旳人口经济旳迅速发展使得北仑旳人口构造发生了很大旳变化，2023年末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余，外来人口已经多于当地常住人口。

人口旳迅速增长为北仑房产市场旳需求奠定了基础，请看北仑区2023年至2023年人口变化状况图表：2023年2023年2023年2023年2023年人口总量330090330784332293337641343295年增长率0.67%0.21%0.46%0.91% 1.67%表---1人口数量增长旳同步，人口增长率也不停提高，阐明北仑人口增长旳速度还在不停加紧。

旺盛旳人口必然会产生旺盛旳住房需求，可以断定北仑旳房产市场是有需求旳，只待我们去开发。

图---1第三部分北仑旳经济（一）全区GDP发展状况北仑国民经济健康迅速发展。

初部核算，2023年全区实现生产总值200亿元，比上年增长17.6%。

图---2是2023年到2023年北仑GDP 增长率旳变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不停提高，由2023年旳12.7%增长为2023年旳17.6%。

图---2经济总量不停提高旳同步，北仑人均GDP也不停提高，1998年北仑人均GDP为20783元，到2023年增长为52715元，五年翻了一番多。

（二）北仑人民旳收入城镇居民收入稳步迅速增长。

北仑中心区C1地块开发可行性研究毕业论文目录1 绪论 (1)1.1开发商简介 (1)1.1.1 公司基本情况 (1)1.1.2 股东概况 (1)1.2项目产生背景 (1)1.3项目概况 (2)1.3.1 项目取得 (2)1.3.2 项目地块概况 (2)1.3.3 项目建设内容和规模 (3)1.4项目经济技术指标 (3)2 项目市场调查分析 (4)2.1中国房地产市场发展概况 (4)2.2宁波市房地产市场发展概况 (6)2.3北仑市房地产市场分析 (7)2.3.1 北仑市概况 (7)2.3.2 北仑市经济环境分析 (8)2.3.3 北仑市房地产现状分析 (10)2.3.4 北仑房地产市场竞争格局 (11)2.3.5 北仑房产市场未来发展趋势 (15)2.4项目SWOT分析 (16)2.4.1 SWOT分析 (16)2.4.2 项目战略分析 (17)3 项目市场调研分析及项目定位 (18)3.1市场调研 (18)3.1.1 调研的开展 (18)3.1.2 问卷分析 (18)3.2项目定位 (25)3.2.1 客户定位 (25)3.2.2 产品定位 (26)3.2.3 价格定位 (26)4 项目规划设计与进度安排 (29)4.1项目规划设计建议 (29)4.1.1 项目规划指标 (29)4.1.2 住宅产品户型、面积配比建议 (29)4.1.3 产品附加值建议 (31)4.2项目开发进度安排 (33)4.3销售期进度初步计划 (34)5 项目投资估算与资金筹措 (36)5.1项目投资估算 (36)5.1.1 项目开发成本及项目开发费用估算 (36)5.1.2开发期间经营税费估算 (37)5.2项目资金筹措 (38)5.2.1 资金筹措计划与资金运用 (38)5.2.2 借款偿还计划 (38)6 项目财务评价与风险分析 (39)6.1财务评价概述 (39)6.2项目盈利能力分析 (40)6.2.1 项目静态盈利能力分析 (40)6.2.2 项目动态盈利能力分析 (41)6.4项目敏感性分析 (42)7 项目可行性研究结论 (44)参考文献 (45)致谢 (46)附录 (47)附件一调研问卷 (47)附件二项目规划图 (49)附件三财务报表 (50)1 绪论1.1 开发商简介1.1.1 公司基本情况北仑泰悦置业有限公司成立于2010年，注册资金10000万元，其中：银泰百货（集团）有限公司出资5000万元，银泰百货（集团）有限公司全资子公司北仑银泰置业有限公司出资5000万元；现有员工20余人，其中工程技术人员15人。

第1篇一、招标项目简介为了进一步提升北仑区城市形象，满足城市功能需求，现对北仑区大厦进行设计招标。

本项目位于北仑区核心商务区，占地面积约10000平方米，总建筑面积约80000平方米，包括办公楼、商业、酒店、地下车库等设施。

本项目旨在打造成为北仑区的标志性建筑，提升区域商业氛围，促进区域经济发展。

二、招标内容1. 项目名称：北仑区大厦设计招标2. 项目地点：北仑区核心商务区3. 项目性质：新建4. 项目规模：占地面积约10000平方米，总建筑面积约80000平方米5. 招标范围：包括但不限于建筑方案设计、结构设计、机电设计、景观设计、室内设计等全过程设计工作三、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，持有有效的营业执照；2. 具有建筑工程设计甲级资质；3. 近三年内至少完成过一个类似规模、类型的设计项目，并提供业绩证明；4. 具有良好的商业信誉和健全的财务制度；5. 具有完善的售后服务体系；6. 拥有稳定的设计团队，具备完成本项目的能力。

四、招标文件获取1. 招标文件获取时间：自公告发布之日起至招标文件截止时间止2. 招标文件获取方式：投标人可登录北仑区公共资源交易中心网站下载招标文件，或前往北仑区公共资源交易中心购买纸质招标文件3. 招标文件售价：人民币500元/份，售后不退五、投标文件递交1. 投标文件递交截止时间：详见招标文件2. 投标文件递交地点：北仑区公共资源交易中心3. 投标文件递交方式：现场递交六、开标时间及地点1. 开标时间：详见招标文件2. 开标地点：北仑区公共资源交易中心七、评标办法1. 评标委员会由5名专家组成，其中技术专家3名，经济专家2名；2. 评标办法采用综合评分法，满分为100分；3. 技术评分占60%，经济评分占40%；4. 技术评分主要包括设计方案的创新性、合理性、可行性、经济性、美观性等方面；5. 经济评分主要包括投标报价、售后服务、企业信誉等方面。

八、其他事项1. 投标人应严格按照招标文件要求编制投标文件，并对投标文件的真实性、合法性负责；2. 投标人不得以任何形式串通投标，否则取消投标资格；3. 本项目不接受联合体投标；4. 本招标公告由北仑区公共资源交易中心负责解释。

某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。

一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。

项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。

为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。

二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。

政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。

2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。

3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。

- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。

- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。

4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。

5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。

三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。

2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。

3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。

四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。

2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。

3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。

某开发地块定位报告及产品建议书某开发地块定位报告及产品建议书一、项目背景本项目位于某市中心商务区，总面积约为100亩，现状为未开发的空地，周边环境优美，交通便利，是一个极具潜力的开发地块。

二、市场调研经过市场调研发现，该地块周边缺乏高端商务办公楼和配套设施，而当地的商务人群需求旺盛，因此开发一座具有商务办公功能的大型建筑物是十分有利的。

三、定位分析1. 定位目标：打造成为当地商务区的地标性建筑，提供高端商务办公、商业和休闲配套服务。

2. 目标用户：主要面向来自各行各业的商务人士、企业高管以及商务会议参与者。

3. 竞争优势：地理位置优越、建筑设计独特、配套设施完善、服务质量高。

四、产品建议基于以上定位分析，我们建议在该地块上开发一座综合商务办公建筑，具体建议如下：1. 建筑规划：设计一座现代化、独具特色的商务办公大楼，外观简约大气、内部空间灵活多样。

2. 功能布局：楼宇内部分为商务办公区、商业零售区、会议展览区和休闲娱乐区，满足不同用户需求。

3. 配套设施：提供餐饮服务、健身中心、会议室、停车设施等配套服务，为用户提供便利的工作生活环境。

4. 服务理念：引入智能化管理系统，提升服务效率和便利度，打造人性化、高品质的服务体验。

五、市场前景展望随着城市经济的发展和商务活动的增多，商务办公需求不断增长。

该地块位于繁华商务区，具有得天独厚的发展优势，未来具有广阔的市场前景和发展潜力。

六、总结通过对某开发地块的定位报告和产品建议书的详细分析，我们可以看出该地块开发商务办公建筑的前景十分可观。

我们建议尽快启动开发项目，抢占市场先机，为区域经济发展做出贡献。

以上为某开发地块定位报告及产品建议书的文档，希朥以上内容能对此项目的规划和发展提供帮助。

宁波市北仑区土地利用总体规划（2006-2020年）文本宁波市北仑区人民政府二O一O年十月目录前言.................................................................. 错误！未定义书签。

第一章总则 ........................................................... 错误！未定义书签。

第二章土地利用现状与形势................................... 错误！未定义书签。

第三章土地利用战略与目标................................... 错误！未定义书签。

第四章土地利用结构调整 ...................................... 错误！未定义书签。

第五章保护和合理利用农用地................................ 错误！未定义书签。

第六章节约集约利用建设用地................................ 错误！未定义书签。

第七章统筹安排生态环境用地................................ 错误！未定义书签。

第八章中心城区土地利用规划与布局 ..................... 错误！未定义书签。

第九章土地用途分区及用途管制细则 ..................... 错误！未定义书签。

第十章建设用地管制区及管制规则......................... 错误！未定义书签。

第十一章土地利用重大工程................................... 错误！未定义书签。

第十二章乡镇土地利用控制................................... 错误！未定义书签。

第十三章规划实施保障措施................................... 错误！未定义书签。

宁波北仑的房子趋势
根据宁波北仑的当地房地产市场趋势分析，以下是一些可能的情况：
1. 房价稳定或逐渐上升：宁波北仑作为宁波市的主要区域之一，受到了不少投资者和购房者的关注。

由于交通便利、基础设施完善以及经济发展活跃等因素的影响，房价可能会保持稳定或者逐渐上升。

2. 房源供应增加：宁波北仑的房地产市场可能会有更多的开发商投资，并增加房源供应。

这可能会对房价产生一定程度的冲击，使房价增长缓慢或者保持稳定。

3. 租赁市场增强：随着人口流动的增加，租赁市场可能会变得更加活跃。

这可能会对房屋租金产生一定的影响，租金可能会稳定或者略有上涨。

4. 政府政策的影响：政府的房地产调控政策对市场会产生一定的影响。

如果政府采取了严格的限购和限贷政策，可能会对市场价格产生一定的抑制作用。

反之，若政府支持购房或改善住房条件的政策，可能会对房价产生一定的推动作用。

需要注意的是，以上只是对宁波北仑房地产市场趋势的一些猜测和可能性，实际情况可能会受到多个因素的影响，包括全国和地区经济形势、政策变化、市场供需等。

投资者和购房者在做决策前应当进行更加全面的市场调研和风险评估。

房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。

在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。

2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。

小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。

此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。

3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。

本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。

该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。

此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。

4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。

针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。

同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。

针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。

项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。

5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。

项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。

同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。

此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。

6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。

以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。

6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。

项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。

宁波市北仑区土地利用总体规划（2006-2020年）2014调整完善版文本（备案稿）北仑区人民政府二〇一八年三月宁波市北仑区土地利用总体规划（2006-2020年）2014调整完善版此备案成果与省政府批复成果一致北仑区人民政府二〇一八年三月目录前言 (1)第一章总则 (2)第二章区域发展与规划目标 (7)第三章区域土地利用统筹 (12)第四章生态用地保护规划 (17)第五章农用地保护规划 (17)第六章建设用地规划 (24)第七章其他专项规划 (31)第八章土地用途分区和建设用地空间管制 (35)第九章规划实施与管理 (50)第十章附则 (55)前言《宁波市北仑区土地利用总体规划（2006-2020年）》于2010年经浙江省人民政府批准实施，规划执行期间对全区的粮食安全、生态建设和全区经济社会发展起到了十分重要的保护和保障作用，取得了较好的经济、社会和生态效益。

随着国家新型城镇化的要求和北仑区区域发展环境的变化，经济社会发展已进入新常态阶段，耕地保护形势更加严峻，资源环境约束持续加大，用地供需矛盾也日益突显。

为了贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议和中央农村工作会议等精神，保护耕地更加严格规范、保障发展更加持续有力、节约集约更加扎实有效，依据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省土地利用总体规划条例》等法律法规和现行规划中期评估成果，遵循《国土资源部土地利用总体规划调整完善工作方案》、《浙江省县级土地利用总体规划调整完善技术指南（试行）》等文件的相关要求，北仑区开展了土地利用总体规划调整完善工作，编制《宁波市北仑区土地利用总体规划（2006-2020年）》2014调整完善版（以下简称《规划》）。

《规划》结合北仑区目前实际情况，全面分析区域土地利用面临的问题和形势，牢保耕地和永久基本农田保护任务，严控新增建设用地规模，合理优化布局各类用地，逐步实现从“保障型规划”向“保护型规划”、“增量型规划”向“存量型规划”、“指标型规划”向“空间型规划”的转变。

《宁波北仑中心城凤凰山东(BLZB05)控制性详细规划》已由宁波市人民政府批准，现予以公布。

01、总则1.1规划目的为贯彻落实《中华人民共和国城乡规划法》，进一步深化完善城市总体规划和分区规划所确立的发展目标，明确本编制区未来发展方向及策略，实现可持续发展，并更好地协调各专业、各部门的需求和规划管理的要求，特编制本控制性详细规划。

1.2规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》2008.01；（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011；（3）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93；（4）《宁波市城乡规划管理技术规定》2007.10；（5）《宁波市城市总体规划（2004－2020）》；（6）《宁波市北仑区区域空间发展战略研究》；（7）各类专项（专业）规划；（8）涉及城乡规划建设的其他法律、法规；（9）其他相关的标准规范及规划文件等。

1.3规划范围本次规划区位于北仑区中心城区东部边缘，北至滨海快速路、南至泰山路、东至海河路、西以淮河路为界，总规划面积约2.99平方公里。

1.4规划期限本规划确定的规划期限与《宁波市城市总体规划（2004－2020）》保持一致，规划基准年为2013年。

1.5规划成果本规划成果包括法定文件、技术管理文件和附件三大部分。

法定文件是控制性详细规划的法定控制内容，包括法定文本和法定图件；技术管理文件是控制性详细规划的技术控制内容，包括技术管理文本、图纸和图则；附件是对规划内容和规划过程的必要补充和说明，包括规划编制与修改情况说明等。

1.6法律效力本规划经宁波市人民政府批准后生效，并自公布之日起实施。

本规划由宁波市规划局负责解释。

1.7其他规定技术管理文件的所有内容应遵循法定文件的规定；控制性详细规划的实施应遵守《宁波市控制性详细规划管理暂行规定》。

02、功能定位、发展思路、控制规模和规划结构2.1功能定位根据城市总体规划和现状分析、定位因素分析，确定本区的功能定位为：北仑九大产业基地之一的汽车工业基地，配套完善的北仑中心城都市工业区。