四川省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：独一无二模拟试题

四川省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：独一无二模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A．43B．112.5C．123.3D．1502、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由负担．A：抵押权人B：抵押人C：中介公司D：保险公司E：执行层的组织协调3、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500B．3000C．3500D．40004、影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格6、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。

当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。

下列关于该房地产价格的说法，正确的是。

A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％E：工业用地的监测点评估价格7、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。

A：使用土地期间投入的基础设施费B：使用土地期间投入的公共配套设施费C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用E：执行层的组织协调8、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。

A．前期考核B．开发C．建设D．使用9、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。

A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调10、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”11、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。

A：国务院B：省级人民政府C：市级人民政府D：乡级人民政府E：执行层的组织协调12、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的13、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：159．56B：168．75C：169．39D：277．70E：工业用地的监测点评估价格14、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%B．10%C．11.5%D．10.52%15、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

A：市场比较法B：收益法C：成本法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格16、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57B．394203C．3966.10D．4769.8517、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A．①②③④⑤⑥⑧⑨B．①②③⑤⑥⑦⑧C．①②③④⑤⑥⑦⑨D．①③④⑤⑥⑧⑨18、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。

A：谨慎原则B：替代原则C：合法原则D：最高最佳利用原则E：工业用地的监测点评估价格19、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格20、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05B．0.98C．0.95D．1.0321、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格22、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状23、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

A：10.0％B：14.0％C：25.0％D：35.0％E：借款合同24、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。

A：国内生产总值B：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调25、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是。

A：完成工程设计和合同约定的各项內容B：对当地居民有所安置C：建设单位已按合同约定支付工程款D：有施工单位签署的工程质量保修书E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于结构施工图的特征，表述不正确的是__。

A．结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求B．结构施工图是各建筑部位具体构造的施工依据C．结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形D．结构施工图是指导结构施工、编制预算的依据，也是指导施工组织设计和施工进度计划的依据2、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。

A：发行的银行B：银行的银行C：国家的银行D：企业的银行E：社会的银行3、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：企业财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险4、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D．它代表物业实际获取的收入5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35B．45C．48D．506、零售商业物业的商业辐射区域通常包括．(2008年试题)A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域7、自营贷款期限最长一般不得超过__年。

A．10C．20D．258、基础设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。

A：土地费用B：房屋开发费C：勘察设计和前期工程费D：管理费用E：借款合同9、下列属于房地产市场调查内容的是。

A：经济环境B：市场供给量调查C：市场需求容量调查D：消费者行为调查E：竞争情况调查10、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。

A．90B．60C．30D．1011、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。

A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50％B：贷款期限最长不超过10年C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放E：借款合同12、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元13、路线价法求得的价格实际是一种__。

A．市场价格B．收益价格C．积算价格D．比准价格14、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于__万元。

A．280C．290D．29515、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税B．营业税C．城市维护建设税D．教育费附加E．房产税16、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有__。