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房产开发前期准备什么【房地产开发前期准备工作】房地产开发，前期准备，土地使用权前言房地产一直是百姓最为关注的一个话题，随着生活的不断提高，生活质量的要求也相应的有所提高。
尤其在国家政策和国内外环境的影响下正接收着来自政策的调控和市场调节两方面的考验，房地产行业的竞争变得愈发的紧张起来了，在确保房产的质量的前提下能够更好的保证效益是房地产企业的最终目标，而房地产的前期工作就变的尤为重要，成为实现最终目标的基础。
1、前期工作的内容1.1考察准备开发地块的特点以及周边的环境在通过投标或是拍卖获取土地使用权之前需要对该土地进行必要的考察和研究。
主要包括：坐落位置；占地面积；土地占地形状；地块内建筑物和设施的现状；规划用途和限制条件；地块四边相邻道路级别状况；和市、区的中心商业地段、学校、医疗机构等的距离；公交路线和站点设置的距离；市区内的供水、供热、通讯、电力设施状况等。
充分的考察了相应的资料，对于接下来的开发有很大辅助作用，只有前期的资料准备充分才能保证项目的进度和效益等问题。
1.2要获得土地的使用权根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权是归国家所有的，但是土地的使用权是可以依照法律有偿、有限期地通过市场出让、转让。
开发商获取土地使用权有两种途径：通过行政划拨和市场。
在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。
对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。
1.3在获得土地使用权后，要开始办理建设用地动迁工作拆迁过程有时也会影响成为项目进程。
在拆迁过程中，会有部分居民是不情愿且会有抵抗情绪，这就往往成为问题的所在，所以在进行拆迁工作时能够保证平稳拆迁居民的情绪是在这部分的一项艰巨的任务。
所以对于开发商而言拆迁工作主要解决的问题包括土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序以及拆迁工作的补偿与安置政策。
1.4委托方案设计单位进行的规划建筑设计在获得了土地证之后，项目的设计就是重中之重了，尤其是规划方案的设计就决定项目成败，因此选择一个好的设计单位是非常的重要。
房地产公司前期部门工作流程房地产公司的前期部门工作是指房地产项目落地前的策划和准备工作，包括市场调查、项目策划、规划设计、项目评估、招标采购等多个方面。
下面将详细介绍房地产公司前期部门工作流程。
一、市场调查市场调查是房地产公司前期工作的重要一环，它可以帮助房地产公司了解当地的市场需求和消费者的心理需求，为房地产项目的定位和规划提供依据。
市场调查需要收集大量的信息和数据，包括人口流动情况、房价走势、竞争对手情况、社区设施等方面的信息。
在调查过程中，房地产公司需要充分了解市场环境和竞争状况，以制定正确的定位和方案。
二、项目策划项目策划是房地产公司前期工作的关键一环，它是为后期项目开发和营销提供指导和保障的基础性工作。
在项目策划阶段，房地产公司需要制定综合性的项目规划，包括土地选址、后续开发阶段的方案、营销策略等方面的计划。
同时还需预测项目建设的可行性和商业效益，评估项目风险及潜在收益。
三、规划设计规划设计是指设计一个地产项目的整体布局、建筑风格、户型设计和配套设施等，作为开发商和消费者之间沟通的桥梁。
在规划设计阶段，房地产公司会聘请专业的设计师和技术人员，根据前期市场调查和项目策划的结果，与当地政府部门沟通，制定出完整的项目规划方案。
四、项目评估项目评估是通过对房地产项目的建设、营销和管理方面进行定量和定性的评估，以确定项目的商业价值和可行性。
项目评估可以帮助房地产公司了解项目的盈利能力、风险程度和商业价值，并制定相应的经营规划。
在评估时，需要考虑土地价格、建筑成本、销售周期等多个因素。
五、招标采购招标采购是指房地产公司在项目前期部门工作期间组织程序化采购以及合同进行管理。
它主要包括供应商和承包商的选定、合同的签订、履行和终止等方面的工作。
在招标采购的过程中，需要考虑多方面的因素，如物流运输、安全保障、价格等，以确保项目的建设质量和经济效益。
总结：以上是房地产公司前期部门工作流程的相关内容。
市场调查、项目策划、规划设计、项目评估和招标采购等环节缺一不可，只有全面细致地做好前期准备工作才能使项目顺利开展。
一、工作目标为确保房地产项目销售工作的顺利进行，提高销售业绩，制定以下销售节点工作计划。
二、工作内容1. 销售节点前准备工作（1）市场调研：对周边竞品项目、政策法规、市场趋势等进行全面调研，了解市场需求，为销售策略提供依据。
（2）销售团队建设：选拔优秀销售人才，组建专业销售团队，并进行岗前培训，提高团队整体素质。
（3）销售物料准备：制作各类宣传资料、展板、易拉宝等，确保销售现场物料充足。
（4）销售渠道拓展：与相关机构、媒体、电商平台等合作，扩大销售渠道。
2. 销售节点执行（1）开盘前：1）制定开盘方案，包括开盘时间、活动流程、优惠政策等。
2）开展预热活动，如线上宣传、线下活动等，提高项目知名度。
3）组织客户看房团，邀请意向客户参观项目，了解项目详情。
4）安排销售人员进行客户接待，解答客户疑问，收集客户信息。
（2）开盘当天：1）执行开盘方案，确保开盘活动顺利进行。
2）加强现场管理，维护现场秩序，确保客户安全。
3）及时跟进成交客户，提供后续服务。
（3）开盘后：1）持续开展线上线下营销活动，提高项目关注度。
2）对已成交客户进行回访，了解客户需求，提供增值服务。
3）关注市场动态，及时调整销售策略。
4）做好客户关系维护，提高客户满意度。
三、工作进度安排1. 第一个月：完成市场调研、销售团队建设、销售物料准备、销售渠道拓展等工作。
2. 第二个月：开展预热活动，组织客户看房团，进行客户接待。
3. 第三个月：执行开盘方案，开盘当天做好现场管理、客户接待等工作。
4. 第四个月：持续开展线上线下营销活动，回访成交客户，维护客户关系。
四、工作要求1. 各部门要高度重视，确保销售节点工作顺利开展。
2. 加强沟通协作，提高工作效率。
3. 严格把控销售节点工作进度，确保销售目标达成。
4. 定期对销售节点工作进行总结，及时调整工作策略。
通过以上销售节点工作计划，我们相信在各部门的共同努力下，房地产项目销售工作将取得显著成效。
房地产销售的工作内容及岗位职责房地产销售是一个与人们的住房需求密切相关的职业。
作为一个房地产销售人员，他们负责向潜在买家介绍、推销和销售各种不动产物业，如住宅、商业、办公室等。
在这篇文章中，我们将探讨房地产销售岗位的工作内容和职责。
一、销售准备阶段在开始销售工作之前，房地产销售人员需要进行一系列的准备工作。
这包括研究并了解所销售的房地产项目的相关信息，例如项目的地理位置、规划和设计、销售政策等。
他们还需要了解当前市场的房地产趋势和竞争环境，以便能够通过专业的知识和信息，有效地回答潜在买家的问题和解决疑虑。
二、市场推广和宣传房地产销售人员需要通过不同的渠道来推广和宣传所销售的房地产项目。
这可能包括利用社交媒体、房地产网站、线下活动和广告等手段。
他们需要撰写吸引人的房地产广告文案，根据不同的市场需求和目标客户，制定相应的宣传策略，并与市场营销团队密切合作，确保宣传活动的有效性。
三、客户接待和咨询作为房地产销售人员，他们经常需要接待潜在买家，并协助他们进行看房等活动。
他们需要耐心地回答买家的问题，提供相关的房产信息，并向他们介绍项目的特点和优势。
在此过程中，销售人员需要根据买家的需求和预算，提供合适的房地产选择，并与他们建立好的关系，以促成后续的购房交易。
四、销售谈判和合同签订当潜在买家表达了购房意向后，房地产销售人员将进入谈判和合同签订的阶段。
他们需要与买家商讨并达成买卖双方都满意的价格和条款。
销售人员应该具备良好的谈判技巧和沟通能力，以便在维护双方利益的同时，促使交易的顺利进行。
在达成一致后，销售人员将协助买家完成合同的签订程序，并确保必要的法律程序得以遵守。
五、售后服务和客户关系管理一旦销售交易完成，房地产销售人员将继续与客户保持联系，并提供必要的售后服务。
他们需要跟进买家的需求和反馈，协助解决房屋交付、物业管理等问题。
此外，对于长期的客户关系，销售人员也需要通过不同的方式，如定期联络、活动邀请等，来维护和拓展客户的满意度，以期在未来的销售中获得重复购买或推荐他人购买的机会。
房地产销售开盘前工作计划一、前期准备工作1. 确定开盘日期：根据项目规划和开发进度，确定开盘日期，合理安排开盘前工作时间。
2. 市场调研：对目标客户进行细致调查，了解其需求和购房意愿，确定销售策略。
3. 制定销售目标：根据市场调研结果和开发商的发展需求，制定合理的销售目标，并分解到各个销售团队。
4. 开发销售物料：设计并制作销售物料，如销售手册、户型图、样板间展示物料等，确保宣传物料质量和效果。
5. 建立销售团队：人员招聘、培训和组织，确保销售团队的专业素质和销售能力。
二、宣传推广工作1. 确定宣传渠道：根据目标客户的特点和偏好，选择合适的宣传渠道，如微信公众号、线上房产平台、户外广告等。
2. 制定宣传计划：制定详细的宣传推广计划，包括时间安排、宣传内容、宣传方式等，并确保计划能够有序执行。
3. 筹备线下活动：组织开盘前的线下活动，如样板间开放日、销售会议等，吸引客户参观和了解项目。
4. 建立客户数据库：开展市场调研活动、营销推广活动，建立客户数据库，并精确记录客户信息，为后续销售提供支持。
三、销售流程和流程管理1. 制定销售流程：明确销售流程和规范，确保销售流程的透明和高效，提升销售效率。
2. 制作销售手册和培训材料：制作和提供详细的销售手册和培训材料，包括销售政策、户型介绍、销售流程等，帮助销售人员了解项目信息和销售技巧。
3. 培训销售人员：定期进行销售技巧和产品知识培训，提升销售团队的专业素质和业务水平。
4. 建立销售管理系统：建立完善的销售管理系统，包括销售数据分析、客户关系管理、销售过程管理等，提高销售团队的工作效率。
四、售前准备工作1. 现场布置：对销售展厅、样板间进行布置，确保展示效果和空间利用最佳化。
2. 样板间装修：对样板房进行精心装修，展示项目的特色和卖点。
3. 定价和销售政策：根据市场需求和竞争情况，制定合理的定价和销售政策，吸引客户购买。
4. 配置销售物料：准备必要的销售物料，如销售手册、价格表、合同等，确保销售过程的顺利进行。
房地产项目前期准备工作详细流程引言房地产项目的前期准备工作是确保项目顺利进行的重要环节。
本文将详细介绍房地产项目前期准备的流程，以确保各项工作有序进行，为项目的顺利开展打下坚实基础。
1. 定义项目目标和范围在开始房地产项目前期准备工作之前，首先需要明确项目的目标和范围。
这包括确定项目的规模、所在地区、项目类型以及预期的收益等。
明确项目目标和范围能够帮助项目团队更好地制定后续的工作计划。
2. 做市场调研在进行房地产项目前期准备工作之前，进行市场调研是必不可少的一步。
市场调研可以帮助项目团队了解潜在的市场需求和竞争情况。
市场调研的内容可以包括潜在客户的需求、市场价格、销售渠道等。
3. 寻找合适的地块寻找合适的地块是房地产项目前期准备工作中的重要环节。
在选择地块时需要考虑多个因素，包括地理位置、交通便利性、土地成本、政策支持等。
项目团队可以通过地产中介、土地拍卖等渠道来寻找合适的地块。
4. 进行可行性研究在确定了合适的地块之后，项目团队需要进行可行性研究。
可行性研究包括市场可行性、技术可行性和财务可行性等方面的评估。
通过可行性研究可以评估项目的可行性，并对后续的工作进行指导。
5. 确定设计方案在进行房地产项目前期准备工作时，确定设计方案是一个关键的步骤。
设计方案包括建筑设计、室内设计以及景观设计等。
项目团队可以组织专业设计团队，根据项目的需求和市场情况，制定合适的设计方案。
6. 编制项目预算在进行房地产项目前期准备工作时，编制项目预算是必不可少的一步。
项目预算应包括各项建设成本、运营成本以及风险预备金等。
编制项目预算能够帮助项目团队合理规划资金使用，降低项目风险。
7. 确定合作伙伴在进行房地产项目前期准备工作时，确定合作伙伴是一个重要的环节。
合作伙伴可以包括建筑公司、物业管理公司、金融机构等。
项目团队应根据项目的需要，选择具备相关经验和实力的合作伙伴。
8. 申请相关审批文件在进行房地产项目前期准备工作时，申请相关审批文件是必要的一步。
商品房销售流程一、前期准备。
在商品房销售流程中，前期准备工作是至关重要的。
首先，开发商需要确定商品房的定位和目标客户群体，包括房屋类型、面积、售价等。
其次，需要进行市场调研，了解当地房地产市场的供求情况，以及竞争对手的情况。
同时，还需要确定销售策略和推广手段，包括广告宣传、销售活动等。
二、项目规划。
在确定了销售目标和策略后，开发商需要进行项目规划。
这包括确定商品房的建筑设计、楼盘配套设施、周边配套环境等。
同时，还需要制定销售价格和付款方式，确保能够吸引目标客户群体。
三、开发预售。
一般来说，在商品房项目还未完工前，开发商会进行预售工作。
这时，开发商需要准备好相关的销售文件，包括商品房销售合同、预售许可证等。
同时，需要进行预售公告，向社会公布商品房的基本情况，吸引购房者的关注。
四、开展销售活动。
一旦取得预售许可证，开发商就可以正式开展销售活动。
这时，需要制定详细的销售计划，包括开盘时间、销售方式、售楼处布置等。
同时，需要配备专业的销售团队，提供专业的咨询和服务，吸引客户前来购房。
五、签订合同。
当客户决定购买商品房后，需要与开发商签订正式的销售合同。
在签订合同时，需要明确商品房的基本信息、价格、付款方式、交房时间等内容，确保双方权益。
六、办理过户手续。
在签订合同后，购房者需要办理商品房的过户手续。
这包括向相关部门缴纳契税、办理产权证等手续，确保商品房的合法所有权。
七、交付房屋。
最后，开发商需要按照合同约定的时间，将商品房交付给购房者。
在交付房屋时，需要进行验房工作，确保房屋的质量和配套设施完好无损。
总结。
商品房销售流程是一个复杂的过程，需要开发商在前期做好充分的准备工作，同时在销售过程中提供专业的服务，确保客户满意。
只有这样，才能顺利完成商品房的销售工作，同时提升企业的品牌形象和市场竞争力。
房地产项目前期准备阶段工作流程概述房地产项目的前期准备阶段是项目启动的重要阶段，该阶段的工作流程涉及到多个环节和部门的协同合作。
本文将详细介绍房地产项目前期准备阶段的工作流程，包括市场调研、项目确定、可行性分析、土地购买等环节。
1. 市场调研1.1 确定调研目标在项目前期准备阶段，首先需要明确市场调研的目标。
目标可能包括对当地房地产市场的整体情况、目标客户群体的需求和偏好等方面的了解。
1.2 收集市场信息通过搜集和研究相关的市场数据和情报，了解当前房地产市场的形势、竞争对手的项目情况以及需求供应的平衡状况等。
可以通过咨询公司、行业报告、市场调查问卷等方式进行信息的收集和整理。
1.3 分析市场数据对收集到的市场数据进行分析和研究，包括市场容量分析、市场增长趋势分析、竞争对手分析等。
通过分析市场数据，可以帮助确定项目的定位和目标市场。
2. 项目确定2.1 队伍组建在项目确定阶段，需要组建一个跨部门的项目团队，涉及到市场、设计、开发、财务等多个部门的人员。
建立团队后，明确团队成员的职责和工作分配，确保各个环节的协同工作。
2.2 定义项目目标在项目确定阶段，需明确项目的目标和要求。
包括项目规模、目标市场、销售目标等方面的细化设定，以便后续工作能够围绕这些目标展开。
2.3 初步方案设计根据项目目标，进行初步的方案设计。
该方案包括项目定位、开发形式、建筑设计初步方案等。
方案设计需要综合考虑市场需求、项目可行性以及规划和设计等方面的因素。
2.4 确定项目预算在项目确定阶段，需要对项目进行预算估算。
预算需要包括项目开发成本、营销费用、销售费用等方面，以确保项目在经济上的可行性。
3. 可行性分析3.1 土地调研在可行性分析阶段，需要对潜在土地进行调研。
通过调研，了解土地的地理位置、交通条件、土地性质等方面的情况，以便后续土地购买和规划设计的决策。
3.2 技术可行性分析对项目的技术可行性进行分析。
包括对项目设计的可行性、施工方案的可行性等方面的评估，确保项目在技术上能够顺利进行。
房地产项目前期准备阶段工作流程1. 概述房地产项目的前期准备阶段是项目启动和规划的关键阶段。
在此阶段，项目团队执行一系列任务，以确保项目的顺利开展和成功实施。
本文将详细介绍房地产项目前期准备阶段的工作流程。
2. 市场调研与分析在房地产项目启动之前，进行全面的市场调研和分析是必不可少的。
这一阶段的工作主要包括：•收集市场数据和信息，了解目标市场的潜在需求和趋势；•分析竞争对手的项目，包括他们的位置、产品定位和销售策略；•研究政府政策和规划，了解项目所处的法律和政策环境；•考察项目周边环境，包括交通、教育、医疗等基础设施。
通过市场调研和分析，项目团队能够明确项目的定位和售卖策略，为后续决策提供可靠的数据和依据。
3. 土地选址与取得确定合适的土地并取得土地使用权是房地产项目前期准备的核心任务之一。
以下是土地选址与取得的工作流程：•研究目标市场，找到符合项目规划和发展需求的潜在土地区域；•联系地产经纪公司、开发商和房地产中介，收集土地信息；•与土地所有者或供应商进行初步洽谈，评估土地的风险和可行性；•进行土地调查和评估，包括土地所有权、用途规划和资源开发许可等；•签订土地购买或租赁协议，并办理相关手续。
土地选址与取得的过程需要专业的团队合作，确保选址的合理性和土地权益的安全性。
4. 投资可行性研究在确定土地后，进行投资可行性研究是关键的决策环节。
投资可行性研究的任务包括：•收集项目建设和运营所需的资金需求和预算；•进行成本估算和收益预测，评估项目的盈利能力；•分析项目风险和回报率，制定风险控制和收益增长策略；•编制投资可行性报告，评估项目的可行性和吸引力；•与金融机构洽谈融资渠道和方式。
投资可行性研究为项目的融资和决策提供了重要的参考，确保项目在经济和投资上的可行性。
5. 项目规划与设计项目规划与设计阶段是前期准备的关键环节之一。
以下是项目规划与设计的工作流程：•确定项目的整体规划和设计理念，包括建筑类型、用途和风格等；•进行土地测绘和地形勘测，获取详细的地理和地质信息；•进行工程可行性研究和技术评估，确保项目的可行性和技术可行性；•编制项目规划和设计方案，包括总平面布局和建筑设计图纸；•完善项目规划和设计，包括改进和修改原始方案。
楼盘销售流程楼盘销售流程是指在房地产开发商推出新楼盘时，为了有效地吸引客户并最终达成销售的一系列步骤和流程。
一个成功的销售流程可以帮助开发商提高销售效率，提升客户满意度，实现销售目标。
下面将详细介绍楼盘销售流程的各个环节。
第一步，前期准备。
在楼盘开盘之前，开发商需要进行充分的前期准备工作。
首先是确定楼盘的定位和目标客户群体，包括楼盘的定位、特色、优势和目标客户的画像等。
其次是制定销售策略和计划，包括定价策略、促销活动、销售目标等。
同时，还需要做好市场调研和竞品分析，了解当前市场需求和竞争情况，为销售做好准备。
第二步，开盘筹备。
开盘筹备阶段是楼盘销售流程中的关键环节。
在这个阶段，开发商需要进行宣传推广和客户预约工作。
首先是制作楼盘宣传资料，包括楼盘的相关信息、户型图、样板间照片等，用于吸引客户关注。
其次是开展线上线下的宣传推广活动，包括户外广告、网络推广、媒体宣传等，吸引客户关注和预约参观。
同时，开发商还需要建立客户档案和预约名单，为后续销售工作做好准备。
第三步，接待客户。
开盘当天，开发商需要安排专业的销售团队接待客户。
接待客户的工作包括向客户介绍楼盘的基本情况、带领客户参观样板间和现场，解答客户的疑问，了解客户的需求和意向等。
在接待客户的过程中，销售人员需要耐心倾听客户的需求，根据客户的情况进行个性化的推荐和解说，提高客户的购房体验。
第四步，成交洽谈。
当客户对楼盘表现出购买意向时，销售人员需要进行成交洽谈。
在成交洽谈中，销售人员需要向客户介绍楼盘的详细信息，包括房屋价格、付款方式、优惠政策等，并根据客户的需求进行灵活的谈判和沟通，促成最终的成交。
同时，销售人员还需要向客户介绍购房的相关流程和注意事项，帮助客户顺利完成购房交易。
第五步，签约交易。
当客户确认购房意向后，销售人员需要引导客户进行签约交易。
在签约交易环节，销售人员需要向客户介绍购房合同的内容和条款，明确双方的权利和义务，并协助客户完成相关的手续和文件的办理。
房地产销售前期准备工作一．销售前准备1．销售文件及资料销售前，应准备好有关的文件及资料。
（1）预售许可证。
当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件。
各地政府预售许可证有不同的规定。
外销房还要办理外销许可证。
（2）购楼须知。
是发展商印制的宣传文件，指导顾客的购买行为。
向顾客说明认购的程序及要求。
（3）售楼书。
实际上是产品说明书，让顾客全面了解楼宇的有关信息。
主要介绍发展商的情况，开发经营的，楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等。
（4）售价表。
发展商制订的楼盘价格表。
主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。
售价表可视销售情况和工程进度而进行调整。
（5）认购书。
顾客确认购买销售人员签订的协议，本身不具有法律效力。
顾客缴付定金后签订认购书，内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等。
（6）买卖合同。
顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。
合同规定了买卖双方的各种权利和义务。
（7）楼盘表。
发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料。
楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字（称）。
（8）售楼指导书。
指导销售人员工作的内部文件。
目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况和明确销售任务，做到心中有数，有据可依。
指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴等）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等。
销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。
（9）按揭协议书。
发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书。
说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。
2．销售现场接待方式准备销售现场准备包括销售资料齐全，楼宇的模型、图片位置突出，光线明亮，办公环境干净、整洁、有序。
对于不同顾客的来访（投资者、炒家、用家及同行探听者）要有不同的侧重。
对于来电询问，要礼貌、热情地回答顾客的问题，并记录姓名和电话以备回访。
3．工场现场销售整理布置主要包括围板和样板间的布置。
围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整，标有该建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话，并视具体情况定期翻新。
样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层，便于顾客，参观。
样板间装修和布置的品味要高，使顾客易于联想，产生购买欲望。
4．客户档案记录本阶段客户档案记录的目的，一是便于对准客户进行跟踪回访，二是用于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。
包括记录顾客的姓名、联系地址电话、职业、喜欢的户型、了解售楼信息的渠道及其他关于楼宇的意见。
二．销售实施销售实施的流程如下：楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况汇总正式合同公证签订正式合同办理银行按揭顾客购买心理分析销售合同执行监控1、客户购房心理分析根据动机的不同，客户分为四大类：（1）投资者；（2）用家；（3）投机者（炒家）；（4）刺探的同行（竟争对手和交易机构）。
销售人员应抓住客户的不同心理，采取灵活有效的推销策略：并把重点放在家用和投资者上。
2、购房情况介绍有针对性地介绍楼盘，并突出其特色（设计、位置、环境、交通及配套设施）和公司优势（企业形象、物业管理），加深客户印象，增强其购买信心。
赠送有关售楼资料，耐心解答客户的询问。
3、认购书的签署认购书是具有一定约束力协议。
客户交纳公司规定的定金（履约金），同时与销售人员签署认购书。
4、正式合同的签署正式合同即房地产买卖合同，由当地房地产主管部门统一印制。
若当地无统一的正式合同，公司自制。
公司法人或其委托授权人代表公司在形式合同上签字，并加盖公司公章。
外销房和银行按揭的正式合同必须经过公证。
参阅绍兴市房地产买卖合同5．办理银行按揭银行按揭能有力地促进地产销售。
发展商申请按揭，由财务部按照银行的有关要求和程序办理。
涉及到具体业主的情况时，由销售部与财务部协同办理。
6、收款过程设计收款过程的原则是，销售回笼资金应确保工程建设用款和获得预期利润。
应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计，并不断修正完善。
7、情况汇总成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况。
一般制成表格或用电脑实现。
内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款（应付、实付）、拖欠情况。
8、客户档案记录客户档案记录为下一阶段“销售后服务”作准备，内容包括客户名址、电话、身份证（护照）号码、背景情况、合同有关内容（楼号、楼从、付款方式）、合同履行情况。
9、法律问题咨询销售员应熟悉有关房地产的法律、法规（如土地增值税、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法），以满足客户的咨询。
在正式买卖合同之前，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。
要求并协助买方对正式合同进行，公证以免产生后遗症。
买方自身遇到有关法律纠纷时，公司保持中立，恪守合同。
在不损害公司利益的前提下，销售人员应协助对方谋求纠纷的解决。
10、价格谈判的原则和策略公司制定的折扣原则（底价），销售人员不得擅自违反。
随着接洽的深入，注意运用折扣策略促销。
三．销售合同执行监控销售合同执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履约的责任。
对顾客履约监控的流程是：顾客合同款及实际付款记录、检查顾客付款情况、顾客付清全部楼款。
1．收款催款过程控制收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。
当交款期临近时，销售人员应主动通过电话、信或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。
若顾客拖欠购楼款，在时间和数量上超过了公司的底限时，销售人员应请示主管领导，通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。
2．按期交款的收款控制原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。
我方如期交工，履行了合同，责任在拖欠款的顾客。
销售人员除了以各种方式进行催款外，还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。
3．延期交工的收款控制仍尽可能要求顾客按合同如期付款。
4．入住环节的控制楼宇竣工验收合格后，销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。
只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后，销售人员才能为顾客办理入住手续。
5．客户档案本阶段保存客户档案的目的是，保存原始凭证以备法律纠纷。
客户档案主要包括：顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。
6．客户回访与感情培养通过销售人员对顾客的回访，逐步培养与顾客之间的感情，同时通过面对面的沟通，倾听顾客的意见和建议，可为以后的销售打下坚实的基础。
7．与物业管理的交接主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。
销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。
四．销售结束1.销售资料的整理和销售部门及有关部门销售、法律文件分门别类整理，由相关部门分别保管。
保管方法：建立档案柜，电脑资料库。
2．销售人员的业绩评定销售人员的业绩评定原则上按年度和项目进行。
评定的主要依据有：（1）接洽总人数；（2）成交数；（3）顾客履约情况；（4）顾客投诉率；（5）直接上级的评价。
3．销售工作中的处理个案记录即将特殊个案（特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等）的处理情况整理记录并保留有关凭证，以备忘查询。
4．销售工作的总结5．销售工作总结是销售工作的一个必不可少环节。
总结整个项目或一段的销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平。
不断改进销售工作。
同时为以后开发的项目的设计、建造和广告策划工作借鉴。
五．销售策略销售策略是发展商(承销商)为达到销售的目的,根据市场的情况和项目的特点而灵活制订的措施与方法.销售策略是根据项目特点,在保证整体开发战略的基础上的销售行为取向。
一般较常见的有以下几种形式：策略之一：制造声势制造声势就是通过适当途径引起准客户对自己商品的注意和兴趣。
广告、新闻发布会和展销会是主要手段。
策略之二：生动地提示物业价值譬如设样板房，在形成良好环境的小区内举办游艺活动。
策略之三：创造边际价值无论是用户或是投资、投机者都期望购买的物业在未来能够升值。
针对这一特征，通过提供良好的物业管理。
实现物业的升值。
策略之四：强调售后服务房地产的售后服务主要体现在物业管理。
策略之五：迅速实现销售，以求降低风险房地产经营应在最短的时间里实现销售，以保证在激烈竞争的市场条件下立于不败之地，把经营的风险降至最低。
策略之六：主动出击定期走访机构和潜在销售对象，是房地产实践证明有效的销售策略，销售人员应勇于实践，善于总结提高，逐步养成这样一种工作习惯。
营销策略多种多样，应不断探索，创新并总结推广，以保证公司整体业务水平的不断提高。
