物业管理制度基本内容

服务区物业管理制度

为了确保服务区内的公共设施和环境的良好维护，提高服务区居民的居住质量和居住满意度，制定了服务区物业管理制度，具体内容如下：

一、管理组织

1. 管理委员会：由服务区居民选举产生，由服务区物业公司协助组织实施，具有决策管理事项的职权。

2. 物业服务公司：服务区物业管理的实际执行单位，负责服务区的日常管家工作，为服务区居民提供公共设施的运维、保养、修缮服务。

3. 居民委员会：服务区居民的自治组织，由居民自愿组成，负责居民利益的维护和协调。

二、服务区物业管理内容

1. 清洁卫生：服务区物业公司负责公共区域的清洁环境，并做好垃圾清运工作。

2. 绿化养护：物业公司负责服务区内的绿化带、花坛等的养护和管理，确保服务区的环境优美。

3. 安全管理：管理委员会和物业服务公司负责服务区内的安全管理，营造良好的社区居住环境。

4. 设施维护：管理委员会和物业服务公司负责公共设施的设备维护和保修，确保居民的生活使用。

5. 停车管理：管理委员会和物业公司根据服务区停车位的数量和服务区居民的实际需求，制定停车管理方案。

6. 管理监督：居民委员会、管理委员会和物业公司应定期组织居民讨论，审核服务区物业管理情况，对管理效果进行监督与评估。

三、服务区物业管理制度的履行

1. 服务区物业管理制度的实行由管理委员会和物业服务公司负责。

2. 对于违反该制度规定的服务区业主或居民，将进行批评教育，情节严重者将受到相应的处罚。

3. 对于严重影响服务区公共环境和居民利益的违规行为，管理委员会和物业服务公司将依法依规进行处理。

4. 居民有权就物业服务管理工作提出意见和建议，并要求管理委员会和物业服务公司进行改进。

以上是服务区物业管理制度的内容和履行方式。该制度的实行有助于加强服务区物业管理工作，改善服务区居民的居住环境和生活质量，营造一个和谐的社区环境。

物业装修管理的基本内容

一、物业装修管理的基本内容

（一）房屋外观的管理

1. 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；

2. 严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；

3. 严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；

4. 严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；

5. 未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；

6. 严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建； 7. 严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。

（二）主体结构的管理

1. 严禁擅自改变物业使用性质；

2. 严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备；

3. 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工；

4. 严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；

5. 严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；

6. 吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得≤600㎜，孔洞直径不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

7. 房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。 （三）房屋防水施工的管理

1. 防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工，防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工；

1 物业管理基本制度与政策

第一章 物业管理概述

1 《条例》对物业管理的定位

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2 物业管理的特征（3个）

社会化、专业化、市场化

3 物业管理的市场化特征

市场化是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

4 市场原则作为物业管理活动的前提条件

其主要目的在于：（1）强调业主在市场活动中的自主权；（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

5 我国物业管理的产生和发展

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》

1994年，原建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》

1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议

1997年、1999年原建设部分别在大连、深圳召开了全国第二次、 2 第三次物业管理工作会议

2000年，中国物业管理协会成立

2002年原建设部建立全国物业服务企业信用档案系统

6 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（3个）

（1）住房投资由国家和国有企业统包

（2）住房分配采取实务分配

（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度

7 物业管理在社会经济中的地位和作用（5个）

（1）有利于促进经济增长

（2）有利于提高人民群众的居住质量

（3）有利于增加就业

（4）有利于维护社区稳定

（5）有利于推动房地产业的良性发展

8 我国物业管理制度建设的历史沿革

9 政府在我国物业管理发展中的特殊地位

10 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

（1）借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；

1 物业管理基本制度与政策

第一章物业管理概述

第一节物业管理的概念

1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、对于房屋等建筑户的管理，可以根据不同情况采取不同的方式：选聘，自管及委托。

3、《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

4、作为建筑物的所有权人（业主），可对建筑物形式占有权、使用权、收益权、处分权。

5、业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定进行。

6、物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业（双方）就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业企业是根据物业服务合同来提供服务。物业管理活动的前提条件是市场原则。

物业管理的内容是对物业进行维护、保养、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

7、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托（合同外），进行有偿服务。

8、《条例》调整的范围：住宅物业管理活动和非住宅物业管理。

9、《条例》规定住宅物业的建筑单位需通过招投标的方式来选择物业管理企业。

10、《条例》包括城市也涵盖乡村。 2 11、物业管理的市场化特征：房地产物质形态的演变导致了物业市场状况的演变；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理活动应当遵循市场原则；非市场性的房屋管不属于物业管理。

12、《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。

13、按照社会产业部门划分的标准物业管理属于第三产业。（房地产也属于第三产业）

14、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。

物业管理社会化的基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业管理社会化的必要前提是物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离。