招商方案2
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邦一地产—万隆国际中心商业区招商方案
一、项目的区位优势
项目位于辽宁中部的新民市，隶属沈阳市管理，全市占地3313平方公里，人口70万，其中城镇人口23万，城镇人口居住面积16.69平方米。全市的经济与社会发展：生产总值361.2亿元；财政一般预算收入21.7亿元；全社会固定资产投资269亿元；社会消费品零售总额79.5亿元；农民人均收入11.000元；每百户居民拥有汽车13.5辆；综合实力在全国排名接近百强县水平。
万隆国际中心城市综合体项目位于新民市行政中心与城市核心地带。定位于新民市区及农村27个乡镇，人口70万，辐射辽西阜新县、辽中县、黑山县、北镇县、彰武县及内蒙甘旗卡等六个县旗。项目区内有大型写字楼、公寓、停车场、高档酒店、高端住宅、中心公园、学校、歌剧院、娱乐、休闲走廊、游乐场等诸多商业元素。项目定位于中心位置，属主城区，距新民市政府新迁行政区约500米，是新城市总体规划的核心地带。距火车站、汽车站仅1公里，距拟建地铁1号线不足500米。大专院校、高中、初中、小学、幼儿园近在咫尺。坐拥湖广公园，与新华园、带状公园和深林公园仅半里之遥。周边1公里已建成住宅小区：北部有湖畔花园、东城家园、凯蒂花园、世贸现代城、卓越馨城、千缘湖滨怡园、五金紫祥园、中兴花园。西部有文荟苑、向阳春晖园、向阳新村、迎宾花园、金鼎花园。南部有教师新村、华美新村、09庄园等，总面积约300万平方米。再建住宅有湖滨新村、荣业广场88万平方米，本公司蓝湾小区26平方米，总住宅面积约300多万平方米，居住人口达10万人，自然形成的商贸市场已成为一定规模的商业区。（周边环境见表六）。
项目区内紧临市区的主要干道，市内还有101、102、304、沈阜、丹霍、沈环等6条国省级公路和沈通高速、本辽辽高速，两条高速路连接京沈高速、沈大高速。京沈高铁、沈山铁路贯穿市区，具有交通便捷的交通网络。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善，新民将吸引更多的大型专业商贸集团及商户来投资置业，必将为新民市的房地产、经济贸易注入新的活力，为万隆国际中心城市综合体项目建设提供基础和商机。
二、 招商项目及业态、经营方式
1、万隆购物中心，建筑面积6.4万平方米，含2层地下室共8层，其中地上6层加地下1层为购物区，地下2层为车库及库房区。经营方式：自持产权、租赁（承包）经营。业态分布：
（1）地下二层：停车场及库房。
（2） 地下一层：农贸市场。业态分类：蔬菜；水果；干果；干调；肉蛋；下货；家禽；水产；海鲜；杂粮；小食品；早餐、盒饭。
（3）地上一层：百货商场。业态分类：百货；小商品；日用品；化妆品；文化用品；旅游用品；金银首饰；古玩字画；茶具、茶叶；快餐厅。
（4）地上2-4层共24000平方米，可以招租大型超市。
（5）地上五层：服装、鞋帽商场。业态分类：服装；鞋帽；箱包；皮具；中餐厅。
（6）地上六层：休闲娱乐城。业态分类：电影厅；影视厅；电玩厅；婚事厅；影楼；棋牌室；休息室；洗浴厅；美容厅；海鲜餐厅；西餐厅。
2、万隆超市（专业店），建筑面积2.1万平方米，（一期9.000平方米）共6层，其中地上5层、地下1层（停车场、设备间）。经营方式：自持产权、整体招租、租赁（承包）经营。
3、五星级万隆国际酒店，建筑面积3万平方米，地下2层、地上17层。经营方式：自持产权、整体招租、委托经营。
4、一层商业网点，建筑面积5万平方米。经营方式：产权出售。
三、招商对象
1、国内外知名商业零售企业，酒店管理集团；
2、大型专营店，旗舰店，连锁店； 3、有经销能力的经营公司，承包商，经营业户。（见附表五）
四、招商办法
1、招商策略：维护项目的统一主题；统一品牌；统一业态的商业组织模式。
2、招商顺序：核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后 。（计划安排见表一）
3、统一管理：统一招商；统一卖场布置；统一物业管理；统一经营服务。（整体招租的项目物业、保洁自理）。
4、经营形式：经营组织形式（连锁经营、合作经营、特许经营、个体经营等）。 销售方式（自助服务、柜台销售、自选商场、百货商店）。
五、招商租金确定及政策
1、租金参考计算办法：参照投资回报率7 -8%的价位拟定基本价格，租金定价每平方米月基价应为：每平米投资额×回报率7-8%÷12个月。（见附表二、三、四）
2、引进的大商企、连锁店、知名品牌店项目，适当略低于租金基准定价，但租赁期应3年以上，而且每年租金价格要保证逐年递增。在前三年的项目运行期期间，为了保证商户的利益，培育市场，其执行租金可实行适当折扣。
3、引进大型商业项目装修，给予免收1－3个月租金的优惠。 4、营业税优惠政策一事一议，另行向政府申报确定。
5、对商户固定资产投资3000万元以上的重大项目，本公司将协助申请沈阳市贷款贴息2%的优惠政策。
六、商户的登记和初选
（1）商户登记
编制商户登记表，对有意向商户均填写表登记，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划。
（2）商户资格审查
——审查经营类型；
——审查经济实力；
——审查经营能力；
——审查品牌优势；
——优先商户和淘汰商户确定；
——确定首批进驻商户；
——其余商户视招商情况决定是否入场；
（3）与商户签定合同
——交纳租金或定金；
——签定正式租赁合同。
现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上。商业项目的增值不是在前期实现，而是在开业之后，通过商业管理来实现的。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理"又是后面三个统一工作的基础。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
经过商场调研、经营定位、建筑规划设计、规划布局、商铺划分等工作阶段后，就要进入实质的购物中心招商工作。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。为此，我们要竭尽全力、全力以赴做好招商工作。欢迎广大商户和各界朋友来我们万隆国际中心置业，让我们共同发展，为新民的经济腾飞贡献我们的力量。
沈阳邦一房地产开发有限公司
2012年5月28日
