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XXXX住宅小区建设项目可行性研究报告目录1 总论1.1 项目概述1.2 建设单位1.3 报告编制依据和范围1.4 主要技术经济指标1.5 结论2 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由与过程2.2 项目建设的必要性3 项目需求分析与建设规模3.1经济发展现状3.2 项目前景分析3.3 项目竞争力分析3.4 市场需求分析3.5 项目定位3.6 建设规模4 场址和项目建设条件4.1 场址4.2 项目建设条件4.3 基础设施条件4.4 市政条件4.5 社会经济环境4.6 综合评价5 规划建筑方案5.1 规划设计方案5.2 建筑方案5.3 结构方案6 建筑设备方案6.1 给水工程6.2 排水工程6.3 采暖及换热站工程6.4 建筑电气工程6.5 燃气工程6.6 智能化系统（弱电）7 消防7.1 编制原则7.2 编制依据7.3 消防措施7.4 消防教育和管理8 节能8.1 编制原则8.2 编制依据8.3 建筑节能8.4 节水措施与水环境系统的建设目标8.5 暖通节能8.6 电气节能8.7 机电设备节能9 环境影响与保护9.1 环境现状分析9.2 影响环境的因素分析及采取的措施9.3 环境保护10 劳动安全、卫生防护10.1 劳动安全10.2 卫生防护措施11 项目招标11.1 编制依据11.2 招标方案12 项目实施计划12.1 项目实施进度安排12.2 项目实施进度表13 投资估算与资金筹措13.1项目投资估算13.2资金筹措14 财务评价14.1项目运营计划14.2成本、费用和各项税收14.3投资利润14.4财务指标分析15 不确定性分析15.1盈亏平衡分析15.2敏感性分析16 可行性研究的结论与建议16.1评价结论16.2 建议本项目净用地面积为XXXXXXX平方米，总建筑面积为XXXXXX平方米，其中：地上建筑面积为XXXXXX平方米，商业建筑面积XXXXXXX平方米，住宅建筑面积XXXXXX平方米，配套公建建筑面积XXXXX平方米；地下建筑面积XXXXX平方米。
住宅可行性研究报告要求一、研究背景随着城市化进程的加快，住房问题愈发凸显。
在人们的日常生活中，住房是一个关乎生存和发展的重要问题。
而随着经济的发展和人口的增加，对住房需求的需求也愈加增多。
因此，对于住宅可行性的研究显得尤为重要。
二、研究目的本次研究旨在探讨住宅项目的可行性，全面分析该项目的设计、合规性、可持续发展性、市场前景等方面，为相关决策提供科学依据和建议。
三、研究方法1. 文献资料法：收集相关资料，对住宅项目的历史背景、发展状况及政策法规进行梳理。
2. 实地调查法：走访住宅项目周边环境，了解周边社区、配套设施、交通状况等情况。
3. 专家访谈法：就市场前景、可持续性发展等问题，邀请相关领域专家进行访谈并收集意见建议。
四、研究内容1.住宅项目的设计与规划：详细介绍住宅项目的规划设计，包括居住环境、建筑风格、景观设计等方面。
2.住宅项目的合规性分析：对住宅项目的用地规划、建设资金、施工过程等进行合规性检测和分析。
3.住宅项目的可持续发展性：分析住宅项目的资源利用情况、环境影响、社会效益等方面，探讨项目的可持续性发展方向。
4.住宅项目的市场前景分析：通过市场调查和需求预测，对住宅项目的销售情况和未来发展进行分析。
五、研究结论1.住宅项目具有较高的市场需求和发展潜力，项目规划合理，设计风格独特。
2.住宅项目的合规性较好，建设过程中存在一定的风险需引起重视。
3.住宅项目的可持续发展性良好，相关资源利用和环境保护措施得到有效落实。
4.住宅项目的市场前景广阔，销售情况良好，未来发展潜力巨大。
六、建议1.加强住宅项目的市场推广，提高项目知名度和美誉度。
2.加强项目的合规性管理，规范建设施工过程，确保项目的质量和安全。
3.加强项目的可持续发展管理，引入绿色建筑理念，节约资源，减少能耗。
4.加强与社会各界的沟通和合作，解决项目建设中的问题和矛盾，确保项目的稳步推进。
七、总结本次研究对住宅项目的可行性进行了全面的分析与评估，得出了相关结论和建议。
项目可行性研究报告和环评报告一、项目背景随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，城市人口规模不断扩大，居民生活水平不断提高，对居住环境的要求也越来越高。
在城市化的进程中，住宅小区建设是一个关键的环节，直接影响到居民的生活质量和幸福感。
因此，本项目拟建立一个高品质的住宅小区，为广大市民提供舒适、便利的居住条件。
二、项目概述本项目位于城市郊区，总占地面积约100亩，规划建设10栋高层住宅楼和多功能商业中心。
住宅楼按照不同户型划分为单身公寓、两居室和三居室，商业中心包括超市、健身房、餐饮等配套设施。
整个小区环境优美，绿化覆盖率高，配套完善，交通便利，是一个理想的居住区域。
三、市场分析根据城市规划部门的数据显示，本城市的人口规模正以每年5%的增速增长，随着城市化的进程，对居住环境的要求也越来越高。
在这种背景下，高品质的住宅小区将受到市场欢迎。
本项目周边的商业、教育、医疗等设施完善，是一个理想的生活居住区域。
四、投资分析本项目总投资约为5000万元，包括土地收购、建筑设计、施工及装修等各项费用。
项目预计可在3年内收回成本，并实现稳定的盈利。
根据市场调研数据显示，该地区的租赁市场需求旺盛，租金水平稳定。
因此，本项目具有较好的盈利前景。
五、风险分析虽然市场需求旺盛，但是竞争也较为激烈，项目要想取得成功，必须有独特的竞争优势。
同时，政策环境的变化、市场波动等因素也可能会对项目造成影响。
因此，项目方需谨慎评估各种风险因素，并采取有效措施进行防范。
六、总结与建议综上所述，本项目具有良好的市场前景和投资回报率，但也存在一定的风险因素。
为了确保项目的顺利推进和成功实施，项目方应加强市场调研，提高项目管理水平，保持良好的市场敏感度，开发独特的竞争优势。
只有如此，本项目才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得成功。
环评报告一、项目概况项目名称：XX住宅小区建设项目建设单位：XX有限公司项目地址：XX市XX区XX路XX号项目规模：总占地面积100亩，建设10栋高层住宅楼和多功能商业中心二、环境影响评价内容1. 建设项目背景及用地现状情况2. 项目建设规划及环境保护措施3. 项目施工期对环境的影响4. 项目运营期对环境的影响5. 潜在环境风险和环境保护措施三、生态环境评价1. 自然生态环境评价2. 社会经济环境评价3. 生态恢复和保护措施四、环境管理措施1. 项目实施前的环境保护准备工作2. 施工期间的环境管理措施3. 运营期间的环境管理措施4. 环境监测与评估五、环评结论及建议综合考虑项目的建设规模、环境影响、生态恢复和保护措施等因素，结合相关法律法规和政策要求，做出合理的环评结论，并提出相关环保建议。
楼盘项目的可行性研究报告一、项目概述本项目位于城市中心，总占地面积1000亩，规划建设多栋高层商住楼，总建筑面积为100万平方米，项目涵盖商业、住宅、办公等多种业态。
项目总投资额为50亿人民币，预计建设周期为3年。
二、市场分析1. 商业需求：城市中心商业区域繁荣，商业需求旺盛，项目所在地段为繁华商圈，商业租金高昂，商家租金投资回报率较高。
2. 住宅需求：城市中心住宅需求稳定，项目周边学校、医院、商业设施齐全，生活便利，住宅销售市场潜力巨大。
3. 办公需求：城市中心办公楼租金高，项目所在地段为商务中心，吸引大量公司入驻，办公需求急需解决。
三、项目可行性分析1. 市场需求：商业、住宅、办公需求均稳定，市场空间大；2. 投资回报：项目投资额50亿，销售预期回报超过60亿，投资回报率高；3. 土地资源：项目位于城市中心，地段优越，价值上升空间大；4. 政策支持：政府支持项目建设，提供相关政策扶持。
四、项目实施计划1. 立项阶段：确定项目总体规划，落实可研报告，启动立项程序；2. 计划阶段：详细制定项目计划，确定各项具体任务和时间节点；3. 施工阶段：招标选取施工单位，开展项目实施工作；4. 运营阶段：项目建设完成后，进行租售和运营管理。
五、风险分析1. 市场风险：市场波动可能影响项目销售和租金收益；2. 资金风险：资金链断裂可能导致项目停工；3. 政策风险：政策调整可能影响项目运营和盈利；4. 竞争风险：同类项目竞争加剧可能影响项目销售和租金。
六、总结建议1. 继续关注市场动态，不断调整项目策略，提高市场竞争力；2. 加强资金管理，确保项目建设资金链的稳定；3. 密切关注政策变化，及时调整运营策略；4. 加强项目管理，提高项目执行效率和质量。
以上为本项目可行性研究报告，希望能够对项目的实施提供参考和指导。
xxxxxx名苑项目可行性研究报告编制单位: 新疆xxxxxx有限公司编制时间: 二零一一年六月十七日xxxxxx经典名苑项目可行性研究报告目录一、项目概况二、项目的总体规划设计理念三、项目的总体规划构思四、项目分析与营销理念五、项目的物业管理六、项目的结论xxxxxx经典名苑项目可行性研究报告为了响应国家２０１1年要进一步加大保障性住房建设的号召, 为全面拉动xxxxxx开发区的经济增长, 全面复苏经济危机带来的不良影响, 积极引导和推进国家市政基础设施建设城乡一体化的进程, 为了贯彻自治区新型工业化城市建设的会议精神, 进一步增强xxxxxx的聚集辐射作用, 加快建设区域中心城市步伐, 2005年9月巴州党委、州人民政府结合xxxxxx市和尉犁县的实际情况, 提出库尉一体化战略, 将开发区进行扩区, 将xxxxxx开发区、石化工业园、西尼尔纺织工业园进行了整合, 实施统一政策、统一规划、统一管理, 一区多园的管理体制。
实施库尉一体化以来, 开发区牢固树立“大项目大发展、好项目快发展、无项目不发展”的观念, 坚持“招商上档次, 环境创一流”融合周边县, 以及兵团农二师的资源力量, 加快项目推进, 优化软硬环境, 招商引资工作在短期内取得了重大进展。
鉴于开发区入住企业和长入住人口的不断增加, 开发区的住宅项目开发已经具备了一定的开发潜力, 随着xxxxxx开发区的发展,常住人口也应相应增加,居民收入水平的不断提高以及消费者观念的转变, 消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势, 在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展, 且目前供求关系正在健康的发展,建设此类商品房的必要性就逐渐凸显, 公司自成立以来, 秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念, 依托开发区的优惠政策及政府支持, 立足于xxxxxx开发区, 辐射尉犁县以及周边各镇。
通过本项目的开发, 占据开发区房地产市场, 发展壮大公司实力, 并进一步树立企业在xxxxxx市房地产行业的形象。
新建住宅小区可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程不断推进，人口持续增长，市场对住宅需求逐渐增加，而传统老旧住宅区的更新换代成为城市规划的重要组成部分。
因此，新建住宅小区项目是一项具有巨大发展潜力和市场需求的房地产项目。
本报告对新建住宅小区项目进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在收益。
二、项目目标1.新建住宅小区项目旨在打造一个现代化、绿色生态、高品质的住宅小区，提供人性化、便捷的居住环境。
2.提高城市居民的生活品质，改善城市居住环境，促进经济发展。
3.项目将以符合城市规划和政府要求的方式进行规划、建设和管理，确保项目的可持续发展和社会效益。
三、项目规划1.项目选址：项目将选址于城市郊区，环境优美、交通便利的地段。
2.项目规划：项目将规划为集住宅、商业、公共服务设施等多功能于一体的综合性住宅小区。
3.建设规模：项目建设总面积约为10万平方米，包括多栋住宅楼、商业街区、休闲公园等。
四、项目投资1.项目总投资：项目总投资估算约为1亿元。
2.资金来源：除自筹资金外，项目将通过银行贷款、合作方投资等方式筹集资金。
3.资金用途：资金主要用于土地购置、建设施工、设备采购、宣传推广等方面。
五、项目市场分析1.市场需求：随着城市人口增长和经济发展，对住房的需求不断增加，尤其是对高品质、现代化住宅的需求日益旺盛。
2.竞争分析：目前市场上存在一定数量的老旧住宅区及中高端住宅小区，竞争激烈。
但由于该地段人口密度较大，市场前景较为乐观。
3.项目定位：项目将定位于高品质、绿色生态、现代化的住宅小区，吸引年轻人群和高收入人群居住。
六、项目风险分析1.市场风险：市场竞争激烈，需求不确定性较大，存在市场风险。
2.政策风险：政府政策调整、土地政策变化等可能带来项目建设和运营的不确定性。
3.资金风险：项目资金需求大，存在资金周转困难、贷款利率上升等风险。
4.技术风险：建设过程中可能出现技术问题，造成项目建设进度延误。
七、项目收益预测1.项目销售收入：根据市场需求和房价水平，预计项目销售收入为1.2亿元。
某住宅小区可行性研究报告一、项目背景随着城市的发展和人口增长，住房需求逐渐增加，尤其是大城市的住房供应严重不足。
因此，开发一个新的住宅小区成为解决这一问题的重要途径之一。
本文旨在对某住宅小区的可行性进行研究，评估其项目的潜在盈利能力和风险。
二、项目概况本项目位于城市中心，总用地面积约100亩，规划建设住宅楼、商业综合体、公共配套设施等。
预计总投资约10亿元，建设周期约3年。
三、市场分析1. 市场需求：当前城市的住房需求量较大，尤其是高品质住宅的需求量更大。
同时，商业综合体和公共配套设施也是市场需要的。
2. 市场供给：当前市场上已有不少住宅小区开发项目，但大多集中在城市边缘或未被开发的区域。
本项目位于城市中心，具有地理优势。
3. 竞争分析：本项目竞争对手主要为周边的其他住宅小区开发项目，市场竞争较为激烈。
四、技术可行性1. 土地可行性：项目用地土地性质良好，适合建设住宅楼和商业综合体。
2. 工程可行性：项目所需的土建和装修等工程技术可行，具备建设条件。
3. 环境可行性：项目周边环境优美，适合居住。
五、财务可行性1. 投资成本：本项目总投资约10亿元，预计盈利周期为5年。
2. 资金筹集：可通过银行贷款、股权融资等方式筹集资金。
3. 成本控制：项目建设过程中需控制成本，提高效益。
4. 盈利预期：根据市场需求和项目规模，本项目有望盈利。
六、风险评估1. 市场风险：市场需求有限、竞争加剧等因素可能影响项目盈利。
2. 技术风险：工程质量问题、环保合规等可能影响项目进度和效益。
3. 财务风险：资金筹集困难、成本控制不当等可能影响项目盈利。
七、管理建议1. 坚持市场导向，根据市场需求灵活调整项目规划。
2. 强化技术管理，确保工程质量和进度。
3. 加强财务管理，控制成本，提高效益。
八、总结及建议通过本项目的可行性研究，可以得出以下结论：本项目在市场需求大、地理位置优越、技术条件成熟的情况下具有一定的可行性。
然而，面对激烈的市场竞争和各种风险，项目方需提高警惕，采取有效措施，确保项目的顺利实施和良好运营。
小区建设可行性研究报告范文一、项目背景及意义随着城市化进程的加快，人口持续增长，住房需求不断增加。
为了提高生活品质，改善居住环境，越来越多的人选择在小区内购房。
小区作为一个相对封闭的社区，具有一定的独立性和完善的配套设施，能够提供更好的居住条件和生活便利。
因此，在城市发展中建设小区，已经成为一种常见的规划方案。
本报告旨在对某小区建设项目进行可行性研究，探讨其建设的必要性和可行性，为相关部门和投资方提供决策依据。
二、项目概况1. 项目名称：某小区建设项目2. 项目位置：位于某市区中心地段3. 项目规模：总占地面积约200亩，总建筑面积约30万平方米4. 项目内容：主要包括住宅区、商业区、公共服务设施等5. 项目投资：预计总投资约5亿元三、项目分析1. 市场需求分析根据市区的人口增长和居住需求，以及周边房地产市场的情况分析，可以看出小区建设项目有良好的市场需求。
随着城市化的不断推进，越来越多的人选择在小区内购房，并且对居住环境和生活设施的要求也越来越高。
2. 竞争分析在市场上，小区建设项目存在一定的竞争。
周边已经存在多个小区，它们在配套设施、居住环境等方面都有一定的优势。
因此，在建设项目之前，需要对竞争对手进行充分了解，并制定相应的竞争策略。
3. 技术分析在小区建设项目中，需要考虑到建筑设计、材料选取、环保要求等方面的技术性问题。
需要精心设计小区的布局，确保每个房屋都具有良好的采光和通风条件，满足居民的居住需求。
4. 经济效益分析从长远来看，小区建设项目可以为投资方带来可观的经济效益。
随着城市化的推进，小区内的房价逐渐上涨，对投资方来说，可以通过出售或出租房产获取可观的回报。
四、可行性分析1. 政策支持在国家和地方政府的政策支持下，小区建设项目的批复和立项都比较顺利。
政府对住房建设有相关政策和规定，对小区建设项目提供了有力支持。
2. 土地资源项目选址在市区中心地段，土地资源较为稀缺，但是周边的配套设施和交通便利条件较好，适合建设小区。
住宅小区可行性研究报告摘要：住宅小区可行性研究是为了评估建设住宅小区的可行性和潜在收益。
本研究报告对住宅小区的地理位置、市场需求、竞争环境、技术和经济因素进行了综合分析。
通过确定住宅小区的可行性，可以为开发商做出决策，降低风险并提高潜在回报。
1.引言2.地理位置地理位置对住宅小区的可行性至关重要。
一个理想的地理位置应具备以下特点：交通便利、配套设施完善、环境优美、安全性高等。
通过分析目标地区的交通网络、周围配套设施和社区环境，可以确定地理位置的优劣势。
此外，还需要考虑土地成本和土地可用性等因素。
3.市场需求住宅小区的可行性与市场需求密切相关。
通过调查和分析目标市场的人口结构、收入水平和购房需求等因素，可以确定潜在的住宅需求量。
此外，还需要评估目标市场的住宅供应情况、竞争对手的定价策略和市场趋势。
通过对市场需求的研究，可以为住宅小区的设计和定价提供指导。
4.竞争环境住宅市场竞争激烈，竞争环境对住宅小区的可行性有着重要影响。
通过分析目标市场的竞争对手、其市场份额及产品定位，可以确定潜在的市场空间和竞争优势。
此外，还需要考虑目标市场的政策环境和土地供应情况等因素。
5.技术因素住宅小区的技术要求与建筑结构、供水供电、通信设施等相关。
通过评估建设住宅小区所需的技术成本、技术可行性和技术风险，可以确定住宅小区的技术可行性。
此外，还需要考虑住宅小区的环保标准和可持续性，以满足当前社会对环保的需求。
6.经济因素住宅小区的可行性与经济因素密切相关。
通过分析住宅小区的投资成本、销售价格、租金水平和资本回报率等因素，可以评估住宅小区的经济可行性。
此外，还需要考虑目标市场的经济增长前景和就业状况等因素。
7.结论通过综合分析地理位置、市场需求、竞争环境、技术和经济因素，可以得出住宅小区的可行性结论。
根据研究结果，开发商可以决定是否投资建设住宅小区，并确定合适的设计和定价策略。
本研究报告为开发商降低风险、提高潜在回报提供了参考。
小区建设可行性研究报告模板一、项目背景随着城市化进程的不断加快，人们对宜居环境的需求也越来越高。
因此，小区作为居民的主要居住场所，其建设对于城市发展和居民生活质量起着至关重要的作用。
本次可行性研究报告旨在对某一小区建设项目进行综合评估，从而找出其建设的可行性和优劣势，为相关部门和开发商提供决策参考。
二、项目概况1. 项目名称：某X小区建设项目2. 项目地点：某市某区3. 项目规模：占地面积100亩，总建筑面积10万平方米，共计800户住宅4. 项目内容：住宅小区、商业综合体、会所公园等5. 项目投资：预计总投资5亿元三、市场调研1. 市场需求：根据对当地居民的需求调研可知，该地区居民对居住环境要求高，希望小区内有配套设施齐全、交通便利等。
2. 竞争分析：该地区已有多个住宅小区，但仍存在供不应求的情况，市场需求仍然存在。
3. 政策支持：相关政府部门重视住房建设，提供了多项优惠政策，对本项目的发展具有一定的扶持作用。
四、项目可行性分析1. 技术可行性：项目选址合理，周边基础设施完善，无技术障碍。
2. 经济可行性：市场需求旺盛，项目建设成本可接受，预计投资回报率较高。
3. 社会可行性：项目建成后将提高周边居民的生活质量，对社会具有积极意义。
4. 管理可行性：项目团队专业素质高，规划合理，可保证项目建设及后期管理的顺利进行。
五、风险分析1. 市场风险：市场变化风险较大，需对市场进行持续监测和调整。
2. 技术风险：建设过程中需注意施工质量和安全保障，避免技术问题带来的损失。
3. 政策风险：政策环境可能发生变化，需及时了解政策动向，做好规划应对。
六、项目实施方案1. 确定项目建设方案：细化项目规划，按照规划要求有序实施。
2. 加强与相关部门的沟通：与政府部门、施工单位、物业公司等部门密切合作，确保项目按时按质顺利完成。
3. 注重项目品质：在项目建设过程中，注重质量安全和环保，确保项目质量。
七、总结与建议本次小区建设可行性研究报告对某X小区建设项目进行了全面细致的分析，认为该项目在市场需求、技术、经济、社会等多方面具备可行性。
郑州十二里屯项目可行性研究报告二零一零年七月目录1. 项目背景 (3)1.1. 报告编制目的 (3)1.2. 项目概况 (3)1.2.1. 地块基本条件 (3)1.2.2. 项目资源分析 (4)1.2.3. 基地资源评估表 (5)2. 项目开发经营环境分析 (6)2.1.1. 2010年上半年全国房地产市场回顾 (6)2.1.2. 上半年房产政策效果： (7)2.1.3. 2010年下半年国内房地产市场趋势预测 (7)2.1. 郑州市房地产市场分析 (7)2.2.1. 2010年上半年郑州整体市场情况分析 (7)2.2.2. 2010年下半年郑州房地产市场展望 (11)3. 区域房地产住宅市场研究 (12)3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 (12)3.1.1. 东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚 (12)3.1.2. 东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 (12)3.2. 项目区域主要竞争项目分析 (12)3.2.1. 主要在售竞争项目一览表 (12)3.2.2. 后续市场供应预测 (14)3.2.3. 重点竞争个案分析 (14)3.3. 项目区域置业者分析 (16)4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 (17)4.1. 项目综合分析（SWOT分析） (17)4.2. 项目销售价格预判 (17)4.2.1. 建筑类型 (17)4.2.2. 销售价格建议 (18)5. 项目开发经营策略及投资估算 (19)5.1假设预算开发方案 (19)6. 营销推广节奏 (21)6.1. 郑州楼盘销售一览表 (21)6.2. 产品推售时间 (21)6.3. 入市节奏及产品类型的选择 (22)7. 项目综合评价 (22)7.1. 结论 (23)1.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目投资预期进行分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
6、对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。
1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件地块位置：该地块位于郑州市东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。
地块目前为驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕，地块较为平整。
地块编号：项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块；用地面积：65亩；规划用地性质：住宅建筑容积率：≤4；总建筑面积：约17万㎡，(其中回迁面积约2.6万平米)1.2.2.项目资源分析1.2.3.基地资源评估表结论：☐地块属东风路板块，东风路为城市次干道，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区，区位形象很受影响。
☐地块所属位置属老郑州人中心居住区域，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来郑务工人员居住地，社会治安、环境一般。
☐外部市政配套较齐全，商业配套较为集中，教育资源档次较高，东临轻工业学院、财经学院等院校；☐地块位于金水区东风路板块，位于郑州的西北区域，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住，由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此实际离主城区也较远，无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论，是属于东风路区域中相对比较差的位置。
☐地块北侧的为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。
☐根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等偏上。
本案位于中心居住城区，总体开发条件上属良好，如潜心规划项目价值潜力巨大。
2.项目开发经营环境分析2.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。
随着4.17新政持续影响，全国70个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态。
当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。
2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a)房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。
2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。
重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。
上半年，重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。
虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。
b)房地产开发投放量稳中有降。
受需求市场低迷的影响，北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少18万平方米。
广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。
c)房价继续上涨，但涨幅回落，房价基本持平。
国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
d)新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度。
2010年，国家继续加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。
2.1.2.上半年房产政策效果：a)房地产新政对购房需求影响显著，5、6月商品房销售面积环比、同比双降；b)新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成；c)多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现；d)信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。
2.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测◆后期房地产政策走势展望：a)短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走”；b)本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性；c)房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。
◆后期房地产市场走势展望：a)中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性；b)土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇；c)保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。
2.1.郑州市房地产市场分析2.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析a)2010年上半年供不应求局面略有缓解，整体市场运行良好；2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售350.61万平米，同比增加55.8%，环比下降16.2%，成交备案442.4万平米，同比增加8.2%，环比下降25.0%。
供销比为0.79：1，而同期供销比为0.55：1，09年下半年为0.71：1，市场供小于求的局面在逐渐得以改善，但目前市场仍供小于求。
2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元，同比上涨14.1%，环比上涨9.0%。
与近几年市场房价涨幅基本相当，维持在10-15%之间，市场表现稳中有升，郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。
2010年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看，金水区区域范围大，房地产发展起步早，区域发展成熟，因而接连几年成为郑州市的主力供销区域，当前金水区可开发用地少，而市场需求不减，出现供不应求局面；其次是中原区，中原区城市改造力度加大，动辄上百万平米建筑体量，并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢，呈现供销两旺态势。
郑东新区和二七区发展迅速，近两年区域接受度大幅增加，供不应求。
惠济区区域小，人口数少，楼盘有限，所以楼市供销量均较小。
2010年郑州上半年商品住宅情况分区域来看，郑东新区为郑州重点发展区域，以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎，因此价格也较高，09年上半年商品住宅已经突破6000元/平米大关；其次是管城区，由于高品质大盘带动作用，价格也冲破6000元/平米。
从价格预期和实际成交的价格情况来看，郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象，而其它区域预期与成交基本相当。
b)新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交价格依然坚挺。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份批准预售面积分别69.44、61.13、89.34万平米，预售情况稳中有升，这是09年市场火爆情况下开发商加快开发节奏，集中在10年5、6月份入市的表现。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案面积分别为88.79、55.95、59.29万平米，自09年3月份以来，除了2010年2月（因春节成交量少）外，新政前的月成交量均在80万平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60万平米。
说明新政对住宅的影响比较大。
新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案价格分别为5007、5506、5419元/平米，同比分别上涨了13.2%、15.4%、16.5%。
新政后价格不但没有下降的趋势，反而大幅上涨，有几方面的原因，一是开发商资金充裕，不急于降价销售，二是反映了郑州商品住宅的需求主要为刚性需求，刚性需求支撑房价不会大幅下跌，三是受市场供应结构影响，当前市场可售货量少，供应主力价格较高，消费者可选择余地小，导致总体成交价格高。
四、部分楼盘变相采用低首付策略，使得合同单价提高，大量的成交也在某种程度上拉升了整个市场成交价格。
2.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望预计下半年将保持稳定的供应量和成交量，房价短期内较为波动，长期稳中有升a)展望2010年下半年郑州市区商品住宅市场，受施工周期和开发节奏影响，第3季度的市场批准预售面积仍会持续增加，将在180万-260万平米之间，第4季度将根据新政影响力度有相应的调整。
b)从需求来讲，郑州市需求结构主要以刚性需求为主，而郑州当前累计可售商品住房量仅238.95万平米，供应量的不足与刚性需求的巨大是支撑房价的主要原因。
c)预计2010年下半年，郑州商品房住宅市场仍将保持稳定的市场成交量，约50万-80万平米，房价将会受各种因素影响上下波动，长期来看稳中有升是大势，大幅下跌的可能性小。
3.区域房地产住宅市场研究3.1.项目所处房地产板块市场特征分析3.1.1.东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚东风路作为次中心道路，是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿东西道路，交通位置显著；周边多为居住区，随着城市改造进程的加快，掀起城中村改造的热潮，周边多原郑州郊区人口，由于居住惯性部分土著居民及外来打工人员多选择在此居住，由于位置显著及北临东风渠，该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地。
