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济南2009某房地产项目策划书济南****房地产发展股份有限公司二零零九年七月八十八日前言1、本策划书为项目整体思路，是项目运作的概括性思路，具体的营销思路、推广策略等项目实施情况将根据项目整体运作思路及项目实施中存在的具体问题另行制定或修订。
2、本策划书所含相关数据及资料力求真实，均来源于政府官方部分公布或市场调研所得，但不排除部分数据及资料因统计方法等原因存在技术性误差的可能性。
3、本策划书包含了部分价格策略、销售策略等营销方式，力争在实际项目销售中通过推广、造势与现场销售技巧拉升均价，尽快回笼资金，达成甲方要求。
4、本方案主要为项目策划初期形成的初步方案，对于其中的一些计划安排，在经过讨论的基础上将进行修改。
未尽事宜在以后工作开展中不断完善。
5、本方案所含价格、销售等营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度如期完成、资金流通状态良好，没有不可预见因素影响项目整体运作节奏）拟订的计划，如果上述先决条件发生变化，则营销推广计划相应进行调整；本计划的执行将秉承保证计划、但不拘泥于计划的原则，在客观条件许可时，尽量在此计划基础上提高目标、以期缩短营销周期。
6、本方案所属项目功能定位为高端商务式公寓，暂时未包括户型、配套设施等细节，具体实施将根据项目定位通过多方论证后另行说明。
目录第一章：济南市房地产市场现状 (6)一、投资环境分析 (6)（一）济南自然环境及人口概况 (6)（二）济南经济状况分析 (8)（三）地方相关政策 (9)（四）济南市城市发展规划 (11)二、济南市房地产发展阶段及特点 (16)（一）萌芽起步阶段 (16)（二）缓慢发展阶段 (16)（三）快速发展的阶段 (17)三、济南市房地产业发展现状及趋势 (20)（一）济南房地产现状概括 (20)（二）房地产开发企业 (21)（三）历年房地产开发情况 (22)（四）土地供应 (24)（五）城市商品房施工销售状况 (25)（六）房地产行业发展趋势 (28)第二章：项目介绍 (34)一、项目用地介绍 (35)（一）地理位置 (35)（二）用地状况 (35)二、周边市场供求分析 (36)（一）住宅项目 (36)（二）商住项目 (38)三、项目定位 (40)（一）功能定位 (40)（二）定位小户型 (40)（二）形象定位 (41)（三）项目消费群定位 (42)（四）价格定位 (44)第三章：项目的SWOT分析 (50)一、优势（strengths） (51)二、劣势（weaknesses） (51)三、机会（opportunities） (52)四、威胁（threats） (52)五、项目分析结论 (52)第四章：项目推广主题解析 (54)一、推广主题 (55)二、主题内涵（关键词） (55)三、推广主题依据 (55)第五章：项目营销推广策略 (57)一、项目总体推广思路 (58)（二）推进思路与策略 (58)（三）炒作与推广主题 (58)二、价格策略 (59)（一）价格定位 (59)（二）价格策略 (59)（三）定价原则 (60)（四）付款方式 (61)三、销售策略 (62)（一）销售目标 (62)（二）入市时机选择 (62)（三）总体销售思路 (63)（三）阶段销售计划 (63)第六章：项目财务分析 (66)一、项目财务分析背景 (67)二、规划方案及主要技术经济指标 (67)三、项目开发建设的实施计划 (68)四、项目各种财务数据的估算 (69)（一）投资与成本费用估算 (69)（二）开发费用估算 (70)（三）投资与总成本费用估算汇总表 (71)（四）项目销售收入估算 (72)（六）投资计划与资金筹措 (74)（七）借款还本付息估算 (74)五、融资渠道 (75)第一章：济南市房地产市场现状一、投资环境分析（一）济南自然环境及人口概况济南市历史悠久,是国务院公布的历史文化名城，自古就有“家家泉水，户户垂柳”、“一城山色半城湖，四面荷花三面柳”等赞誉，境内风景秀丽,依山伴水，因72名泉被誉为“泉城”；地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接地带，地势南高北低，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，℃，。
