“城中村”更新改造问题的研究
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在 以下方 面 ：
１ 以“ ． 宅基地 ” 为单位的一户一栋住宅。 目前虽 然有不少城 中村实行过土地 国有化， 但城中村每户村 民拥有一块宅基地 ， 每块宅基地上建一栋住宅 的事实 并未改变。 而且， 这种住宅大多不同于传统的村屋 ， 而 是经过数次翻修改建的楼房 。 ２ 高密度建设 。城中村开敞空间缺乏， ． 住宅间距 不足 ， 握手楼” “ “ 、 接吻楼 ” 遍布， 为城市中密不透风 的高密 度住 区 。 ３ 依赖房屋和土地出租的发展模式。 ． 在城市过程 化中失去耕地 的城中村，逐渐走上了一条 “ 以地生 财” 的致 富之路 ， 即村 民通过 建私房出租 ， 集体经济
王 海妹 Ｗ ｎ Ｈ ｅ ａｇａｍ ｉ ｉ
摘要 ： 当前， 国的城 市化 建设在飞速 的发展 。 我 许多城 市的 扩展速度 惊人 ， 众多原 来是 郊区的村庄被新崛起的 高楼大厦所 包围， 成为 “ 市里的村庄 ”， 城 也即是人们 常说 的 “ 中村 ”。 城
城 市 型 管理 转化 期 特 有 的薄 弱 管 理及 低 质量 的居住
由于政裳、 规划、 管理等方面滞后 ， 这些 “ 城中村” 给城市建设
和城 市管理带来难 于排解 的 困扰 ，成 为历届政 府头痛 的一 大
问题 。
关键词 ：城 中村
土地 制度转 变 改造
“ 中村 ” 城 的概念 所谓 “ 中村 ” 城 是指在城市快速发展 的过程 中， 城市将一些距新、 旧城区较近的村庄包入城市建设用 地内。这些被纳入城市建设用地的村庄 ， 被称为 “ 城
二 、 城 中村 ” “ 现状 及 主要 问题
环境带来的低租金 、 低售价 ， 吸引了大量三无人员和 从事非法活动的人员入住 ， 进而导致区内居住人员的 构成 日趋 复杂 ， 犯罪 活动 时有 发 生 。 “ 城中村 ” 引发的一系列社会 问题让地方政府挠 头不 已。村落制度是 “ 城中村 ” 的村 民们世代生活的 规则，这里活跃着各种各样的为现代城市所 不容的 “ 隐形经济 ” 形成 “ 中村 ” “ ， 城 的 繁荣 ” “ 民” ，村 们 希望他们因此而获得的收益能够长期保持 。 但是从城 市管理者角度看 ， 城 中村 ” “ 似乎有成为 “ 新贫民窟 ” 和“ 藏污纳垢 ” 之地 的可能。 而且 “ 城中村 ” 的超密集 建筑群体， 日新月异的城市发展 中， 在 的确象是一个 现代社会的 “ 异物 ” 这样， 。 城市现代化 的铁律和村落 集体对这一铁律 的“ 抗拒 ” 形成 了人们担忧的冲突。 实际上 ， 城 中村 ” “ 的彻底改造要比“ 中村” 城 建 立街道委员会的改制艰难的多， 因为改造不仅意味着 搬迁和翻建， 而且意味着产权 的重新界定和村落社会 关系网络的重组。 然而， 城中村 ” “ 现况使很多“ 中 城 村” 的改造成为必然的命运 ， 是时间早晚的问题 。 只
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“ 中村 ＂ 城 更新改造 问题 的研 究
Ａ ｔ ｄ ｎ ｔ ｅ Ｒｅ ｏ ａ ｉｎ ａ ｄ Ｒｅ ｏ ｓｒ ｃｉ ｎ Ｐｒ ｂ ｅ ｏ Ｖｉ ａ ｅ ｎ ｔ ｅＣｉｙ’ Ｓ ｕ ｙ ｏ ｎ ｖ ｔ ｎ ｃ ｎ ｔｕ ｔｏ ｏ ｌｍ ｆ“ ｌ ｇ ｓｉ ｈ ｔ ’ ｈ ｏ ｌ
９ — ８
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三 、 城 中村 ” 自身特 性 “ 的
由于历史因素 ， 城中村” “ 存在诸多 问题： 建筑密 度高 ， 内“ 村 一线天 ” “ 、 握手楼 ” 比比皆是， 面较 路 窄， 消防 车难 以通 行 ， 电线 则乱拉 乱 扯 ， 门窗 则铁 栏 围 死， 消防隐患重重 。 房屋布局混乱， 违法用地和违章建 筑屡禁不止， 环境卫 生、 生活服务等配套设施严重不 足， 脏、 差” “ 乱、 现象 比较 普遍 ， 成为藏污 纳垢 的场 所， 有碍城市景观， 社会治安问题突出。 如郑州市小杜 庄地区居住用地总面积 ９ ２ ． 公顷， 民人 口 １８ 人 ， 村 ６０ 实居住人 口约 ２０ 人 ，片区内最宽道路只有 ４ ５ ， ４０ ．ｍ 居住人 口人均 占有道路面积 １８ ． 平方米， 道路面积 占 总用 地 面积 的 ２ ，而 国家规 定居 住 区组 团 内道 路 用 ％ 地应 占 ５ ，另外 由于各组团基本无可通行机动车道 ％ 路， 约有 ４％ ０ 左右的区域消防车无法到达 。 基础设施 、 公共 设施 配套条 件 差 ， 不能满 足 区 内居 民 日常生 活 的 需求 。 市政设施标准低， 布局混乱 。 采光通风条件 、 卫 生条件恶劣 ， 尤其是片区 内事故 隐患多， 一旦发生地 震 、 灾 和传染 病 ， 火 后果 不堪 设想 。 另一方面， 从社会角度来看 ， 由于农村型管理 向
一
Байду номын сангаас
城中村是一个 由血缘、 亲缘、 地缘、 宗族 、 民间信 仰、乡规民约等深层社会网络联结的村落乡土社会， 其终结 问题不是非农化和工业化就能解决的 村落终 结过程 中的裂变和新生，也并不是轻松欢快的旅行，
它不仅充满利益 的摩擦和文化的碰撞 ， 而且伴随着 巨 变的失落和超越 的艰难 。 与周边城市地区相 比， 中村的特殊性主要表现 城
一
、
中村 ” 如郑州市中心城区就有 ４ 个行政村 （ １ 个 。 ８ １６ 自 然村） “ 中村 ” 城 现在 从 村 民的生活 到 村 内的建 筑 基 本 上 已经完全表现 出城市 的特征 ，但 实质特点是 ： 城 “ 中村” 的土地为集体所 有， 所实施的是农村建设管理 体制， 国家将土地 的管理权下放给 了村委会 ， 虽然许 多部门有权对 “ 中村 ” 城 的建设实施监督， 由于体 但 制上和管理体系上的多种原因， 监管作用未能到位 。
１ 以“ ． 宅基地 ” 为单位的一户一栋住宅。 目前虽 然有不少城 中村实行过土地 国有化， 但城中村每户村 民拥有一块宅基地 ， 每块宅基地上建一栋住宅 的事实 并未改变。 而且， 这种住宅大多不同于传统的村屋 ， 而 是经过数次翻修改建的楼房 。 ２ 高密度建设 。城中村开敞空间缺乏， ． 住宅间距 不足 ， 握手楼” “ “ 、 接吻楼 ” 遍布， 为城市中密不透风 的高密 度住 区 。 ３ 依赖房屋和土地出租的发展模式。 ． 在城市过程 化中失去耕地 的城中村，逐渐走上了一条 “ 以地生 财” 的致 富之路 ， 即村 民通过 建私房出租 ， 集体经济
王 海妹 Ｗ ｎ Ｈ ｅ ａｇａｍ ｉ ｉ
摘要 ： 当前， 国的城 市化 建设在飞速 的发展 。 我 许多城 市的 扩展速度 惊人 ， 众多原 来是 郊区的村庄被新崛起的 高楼大厦所 包围， 成为 “ 市里的村庄 ”， 城 也即是人们 常说 的 “ 中村 ”。 城
城 市 型 管理 转化 期 特 有 的薄 弱 管 理及 低 质量 的居住
由于政裳、 规划、 管理等方面滞后 ， 这些 “ 城中村” 给城市建设
和城 市管理带来难 于排解 的 困扰 ，成 为历届政 府头痛 的一 大
问题 。
关键词 ：城 中村
土地 制度转 变 改造
“ 中村 ” 城 的概念 所谓 “ 中村 ” 城 是指在城市快速发展 的过程 中， 城市将一些距新、 旧城区较近的村庄包入城市建设用 地内。这些被纳入城市建设用地的村庄 ， 被称为 “ 城
二 、 城 中村 ” “ 现状 及 主要 问题
环境带来的低租金 、 低售价 ， 吸引了大量三无人员和 从事非法活动的人员入住 ， 进而导致区内居住人员的 构成 日趋 复杂 ， 犯罪 活动 时有 发 生 。 “ 城中村 ” 引发的一系列社会 问题让地方政府挠 头不 已。村落制度是 “ 城中村 ” 的村 民们世代生活的 规则，这里活跃着各种各样的为现代城市所 不容的 “ 隐形经济 ” 形成 “ 中村 ” “ ， 城 的 繁荣 ” “ 民” ，村 们 希望他们因此而获得的收益能够长期保持 。 但是从城 市管理者角度看 ， 城 中村 ” “ 似乎有成为 “ 新贫民窟 ” 和“ 藏污纳垢 ” 之地 的可能。 而且 “ 城中村 ” 的超密集 建筑群体， 日新月异的城市发展 中， 在 的确象是一个 现代社会的 “ 异物 ” 这样， 。 城市现代化 的铁律和村落 集体对这一铁律 的“ 抗拒 ” 形成 了人们担忧的冲突。 实际上 ， 城 中村 ” “ 的彻底改造要比“ 中村” 城 建 立街道委员会的改制艰难的多， 因为改造不仅意味着 搬迁和翻建， 而且意味着产权 的重新界定和村落社会 关系网络的重组。 然而， 城中村 ” “ 现况使很多“ 中 城 村” 的改造成为必然的命运 ， 是时间早晚的问题 。 只
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“ 中村 ＂ 城 更新改造 问题 的研 究
Ａ ｔ ｄ ｎ ｔ ｅ Ｒｅ ｏ ａ ｉｎ ａ ｄ Ｒｅ ｏ ｓｒ ｃｉ ｎ Ｐｒ ｂ ｅ ｏ Ｖｉ ａ ｅ ｎ ｔ ｅＣｉｙ’ Ｓ ｕ ｙ ｏ ｎ ｖ ｔ ｎ ｃ ｎ ｔｕ ｔｏ ｏ ｌｍ ｆ“ ｌ ｇ ｓｉ ｈ ｔ ’ ｈ ｏ ｌ
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由于历史因素 ， 城中村” “ 存在诸多 问题： 建筑密 度高 ， 内“ 村 一线天 ” “ 、 握手楼 ” 比比皆是， 面较 路 窄， 消防 车难 以通 行 ， 电线 则乱拉 乱 扯 ， 门窗 则铁 栏 围 死， 消防隐患重重 。 房屋布局混乱， 违法用地和违章建 筑屡禁不止， 环境卫 生、 生活服务等配套设施严重不 足， 脏、 差” “ 乱、 现象 比较 普遍 ， 成为藏污 纳垢 的场 所， 有碍城市景观， 社会治安问题突出。 如郑州市小杜 庄地区居住用地总面积 ９ ２ ． 公顷， 民人 口 １８ 人 ， 村 ６０ 实居住人 口约 ２０ 人 ，片区内最宽道路只有 ４ ５ ， ４０ ．ｍ 居住人 口人均 占有道路面积 １８ ． 平方米， 道路面积 占 总用 地 面积 的 ２ ，而 国家规 定居 住 区组 团 内道 路 用 ％ 地应 占 ５ ，另外 由于各组团基本无可通行机动车道 ％ 路， 约有 ４％ ０ 左右的区域消防车无法到达 。 基础设施 、 公共 设施 配套条 件 差 ， 不能满 足 区 内居 民 日常生 活 的 需求 。 市政设施标准低， 布局混乱 。 采光通风条件 、 卫 生条件恶劣 ， 尤其是片区 内事故 隐患多， 一旦发生地 震 、 灾 和传染 病 ， 火 后果 不堪 设想 。 另一方面， 从社会角度来看 ， 由于农村型管理 向
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城中村是一个 由血缘、 亲缘、 地缘、 宗族 、 民间信 仰、乡规民约等深层社会网络联结的村落乡土社会， 其终结 问题不是非农化和工业化就能解决的 村落终 结过程 中的裂变和新生，也并不是轻松欢快的旅行，
它不仅充满利益 的摩擦和文化的碰撞 ， 而且伴随着 巨 变的失落和超越 的艰难 。 与周边城市地区相 比， 中村的特殊性主要表现 城
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、
中村 ” 如郑州市中心城区就有 ４ 个行政村 （ １ 个 。 ８ １６ 自 然村） “ 中村 ” 城 现在 从 村 民的生活 到 村 内的建 筑 基 本 上 已经完全表现 出城市 的特征 ，但 实质特点是 ： 城 “ 中村” 的土地为集体所 有， 所实施的是农村建设管理 体制， 国家将土地 的管理权下放给 了村委会 ， 虽然许 多部门有权对 “ 中村 ” 城 的建设实施监督， 由于体 但 制上和管理体系上的多种原因， 监管作用未能到位 。
