房地产开发产品成本预算表

房地产开发配套设施成本核算第一篇：房地产开发配套设施成本核算房地产开发的配套设施成本核算房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

一、为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

二、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。

房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。

房地产成本核算规范第一章总则1-1 为了加强成本管理, 规范企业房地产生产成本核算, 对旳计算库存商品成本, 便于成本资料旳比较和分析, 根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定, 制定本规范。

1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是: 建立和完善成本核算基础工作, 合理确定成本计算对象, 对旳归集和分派生产成本及费用, 及时、精确、完整地提供成本核算资料, 以便及时发现成本管理中存在旳问题, 寻求减少成本旳途径。

1-3 各房地产开发企业, 应建立成本核算责任制, 不停完善成本核算基础工作, 改善成本核算措施, 严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定, 对旳组织成本核算工作, 并自觉接受集团企业旳监督。

第二章成本核算旳基本程序成本核算旳一般环节:第一步: 根据成本核算对象确实定原则和项目特点, 确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目, 核算和归集生产成本费用。

第三步: 按受益原则和配比原则, 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。

第四步: 将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。

第五步: 编制项目生产成本计算表, 计算各成本核算对象旳开发总成本。

第六步: 对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本, 分别结转竣工库存商品成本。

第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供), 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本, 对旳结转竣工库存商品旳销售成本。

第八步：编制成本报表, 根据成本核算和管理规定, 总括反应各成本核算对象旳成本状况。

第三章成本核算对象确实定3-1 成本核算对象确实定原则: 应满足成本计算旳需要；便于成本费用旳归集；利于成本旳及时结算；适应成本监控旳规定。

3-2 各单位可根据上述原则, 参照下列条件, 结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况, 确定详细成本核算对象。

房地产企业开发产品科目房地产企业开发产品科目随着城市化的不断推进和人口的不断增长，房地产行业也在不断壮大，各大房地产企业纷纷推出各种类型的产品以满足市场需求。

而这些产品涉及到众多科目，下面将对房地产企业开发产品所涉及的科目进行详细介绍。

一、土地成本土地成本是房地产开发过程中最重要的成本之一，它直接影响到项目利润率和市场竞争力。

土地成本包括土地出让金、土地整理费、规划设计费等。

在购买土地时，需要考虑到土地位置、用途、规划等因素，以确定合理的购买价格。

二、建筑工程成本建筑工程成本是指在项目建设过程中所需的各种工程投入，包括建筑材料、劳动力、机械设备等。

建筑工程成本占据了整个项目成本的很大比例，因此需要在设计阶段就考虑好每个细节，并制定详细的施工方案和预算。

三、销售与营销费用销售与营销费用是指在推广和销售产品时所需的各种费用，包括广告宣传、销售人员工资、物业管理等。

销售与营销费用是项目推广过程中不可或缺的一部分，需要根据市场需求和竞争情况制定合理的预算。

四、税费成本税费成本包括土地增值税、房产税、印花税等。

这些税费是由政府规定的，需要在项目预算中进行合理安排。

在购买土地和房产时，需要考虑到各种税费的影响，并制定相应的预算计划。

五、融资成本融资成本是指在项目建设过程中所需的各种融资支出，包括利息、手续费等。

在选择融资方式时需要考虑到贷款期限、利率等因素，并制定详细的还款计划。

六、人力资源成本人力资源成本是指在项目建设过程中所需的各种人力资源投入，包括招聘和培训人员、管理团队工资等。

在选择人才时需要考虑到其专业背景和经验，并制定详细的薪酬方案和培训计划。

七、杂项成本杂项成本是指在项目建设过程中所需的各种其他支出，包括保险费、差旅费、办公用品等。

这些支出虽然不是很大，但却是项目顺利进行的必要条件。

总结：房地产企业开发产品所涉及的科目非常多，需要在项目预算和管理中进行合理安排和控制。

在每个环节都需要考虑到市场需求、竞争情况以及政策法规等因素，并制定详细的预算计划和管理方案，以确保项目能够顺利进行并取得良好的经济效益。

什么是成本报表成本报表是用以反映企业生产费用与产品成本的构成及其升降变动情况，以考核各项费用与生产成本计划执行结果的会计报表，是会计报表体系的重要组成部分。

成本报表资金耗费和产品成本及其升降变动情况，用以考核成本计划执行结果。

产品成本作为反映企业生产经营活动情况的综合性指标，是企业经营管理水平的重要尺度。

成本报表的意义成本报表是为企业内部管理需要而编制，对加强成本管理，提高经济效益有着重要的作用。

1．综合反映报告期内的产品成本；产品成本是反映企业生产经营各方面工作质量的一项综合性指标，也就是说，企业的供、产、销的各个环节的经营管理水平，最终都直接、间接地反映到产品成本中来，通过成本报表资料，能够及时发现在生产、技术、质量和管理等方面取得的成绩和存在问题。

2．评价和考核各成本环节成本管理的业绩；利用成本报表上所提供的资料，经过有关指标计算、对比，可以明确各有关部门和人员在执行成本计划、费用预算过程中的成绩和差距，以便总结工作的经验和教训，奖励先进，鞭策后进，调动广大职工的积极性，为全面完成和超额完成企业成本费用计划预算，而努力奋斗。

3．可利用成本资料进行成本分析；通过成本报表资料的分析，可以揭示成本差异对产品成本升降的影响程度以及发现产生差异的原因和责任，从而可以有针对性地采取措施，把注意力放在解决那些属于不正常的、对成本有重要影响的关键性差异上，这样对于加强日常成本的控制和管理就有了明确的目标。

4．成本报表资料为制定成本计划提供依据。

企业要制定成本计划，必须明确成本计划目标。

这个目标是建立在报告年度产品成本实际水平的基础上，结合报告年度成本计划执行的情况，考虑计划年度中可能变化的有利因素和不利因素，来制定新年度的成本计划。

所以说本期成本报表所提供的资料，是制定下期成本计划的重要参考资料。

同时，管理部门也根据成本报表资料来对未来时期的成本进行预测，为企业制定正确的经营决策和加强成本控制与管理提供必要的依据。

房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。

房地产开发企业如何进行成本核算房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。

提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急.如何进行成本核算显得尤为重要.一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

就其用途来说，大致可分为三部分：1。

土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80％。

其中最重要的是土地费用。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2。

配套及其他收费支出。

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

3。

管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实.房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。

产品开发计划表模板一、项目背景1. 项目名称：____________________2. 项目类别：____________________3. 项目目标：____________________4. 项目意义：____________________二、项目计划1. 项目阶段划分：- 需求分析阶段：____年__月__日至 ____年__月__日 - 设计阶段：____年__月__日至 ____年__月__日- 开发阶段：____年__月__日至 ____年__月__日- 测试阶段：____年__月__日至 ____年__月__日- 上线阶段：____年__月__日至 ____年__月__日2. 项目关键节点：- 需求评审：____年__月__日- 设计评审：____年__月__日- 开发完成：____年__月__日- 测试完成：____年__月__日- 产品上线：____年__月__日三、项目团队1. 项目经理：_______- 负责项目整体进度控制和协调各方资源2. 需求分析师：_______- 负责收集和分析用户需求3. 设计师：_______- 负责产品设计，包括界面和用户体验4. 开发团队：_______- 负责产品开发，包括前端和后端5. 测试团队：_______- 负责产品测试，确保产品质量6. 市场和销售团队：_______- 负责产品市场推广和销售四、项目风险1. 技术风险：_______- 描述可能影响项目开发的技术难题和解决方案2. 需求变更风险：_______- 描述可能引起需求变更的因素和处理方法3. 时间安排风险：_______- 描述可能导致项目延期的时间安排问题4. 资源不足风险：_______- 描述可能出现的资源不足问题及应对措施五、项目预算1. 人力成本：_______- 开发团队、测试团队、项目管理团队等人员成本2. 硬件和软件成本：_______- 服务器、开发工具、软件许可证等成本3. 外包服务成本：_______- 如有外包服务，需详细列出成本4. 其他成本：_______- 如差旅费、培训费等其他可能产生的成本六、项目监控和评估1. 项目进度监控：_______- 定期检查项目进度，确保按计划执行2. 质量控制：_______- 通过测试和评审确保产品质量3. 成本控制：_______- 监控项目成本，控制预算范围内4. 风险管理：_______- 及时识别和处理项目风险5. 项目评估：_______- 项目结束后，进行项目总结和评估七、项目实施步骤1. 启动会：_______- 项目启动，明确项目目标、计划和职责分工2. 需求调研：_______- 收集和分析用户需求，确定产品功能3. 设计评审：_______- 完成产品设计，进行设计评审4. 开发实施：_______- 按设计文档进行产品开发5. 测试和调优：_______- 完成产品测试，修复问题，优化性能6. 用户培训和上线：_______- 培训用户，准备上线，进行上线支持八、项目支持1. 技术支持：_______- 提供技术咨询服务，解决技术问题2. 培训支持：_______- 提供产品使用培训，帮助用户熟悉产品3. 售后服务：_______- 提供产品售后服务，收集用户反馈4. 长期维护：_______- 提供产品更新和升级服务九、项目时间表（此处可附上详细的时间表，包括各阶段的开始和结束时间，以及关键节点的日期）十、项目里程碑（此处可附上项目的关键里程碑，如需求确认、设计完成、开发完成、测试完成、产品上线等）十一、项目评估和反馈（此处可附上项目评估的指标和方法，以及反馈机制）十二、项目签字（此处可附上项目相关责任人的签字，以确认各方的责任和承诺）日期：____年__月__日。

房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算房地产企业“开发成本”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。

土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他.一、土地费用。

主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。

具体包括：1、土地出让金：以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金，以转让方式取得的土地向转让单位支付价款。

以及土地变更用途、超面积补交的地价。

2、土地拆迁及补偿费。

主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

核算内容包括：土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本与税金。

4、中介费：核算因取得土地而支付给中介机构的费用。

5、预提6、其他：核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。

二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

具体包括：1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计补偿费2、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施费3、可行性研究费：可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他：招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、竣工档案编制费、日照分析、审图费、晒图费、其他三、基础设施费：主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。

1、室外给排水系统具体包括：上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他2、室外电气系统具体包括：供电配套工程费、其他、3、室外燃气系统：燃气配套费、其他4、通讯系统：、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

房地产房价组成部分
（一）成本法公式
计算公式：
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润
房价=土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润
发成本
房地产房价举例
设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层■高层、商业综合体为例 建
以占地100亩，
各项成本计算
前期开 发成本
土地费用
（二）销售法公式
房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+ （附加值价格）
房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）
+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）
1、品牌价值
一级品牌：300—500元/平米
二级品牌：200—300元/平米
三级品牌：50—100元/平米
2、成熟价值：
大盘：200—500元/平米
中档楼盘：100—200元/平米
3、升值价值:
升值潜力大：500—1000元/平米
般：100—300元/平米4、物业价值:
一级知名物业：300—500元/平米
二级物业：100—200元/平米
三级物业：50—100元/平米
5、教育价值：
优质教育：300—500元/平米
一般教育：100—200元/平米6、产品价值：
创新产品：100—300元/平米
热销产品：50—100元/平米
7、规模价值：
500亩以上：200—500元/平米200—500 亩：100—200 元/平米100—200 亩：50—100 元/平米。

超越集团财务预算管理制度目录第一章总则第一条为加强集团财务预算管理,充分发挥财务预算工作的预测、控制作用,根据企业财务通则,特制定本规定;第二条本规定主要包括财务预算编制、审批、控制与反馈;第三条本规定适用于集团公司以及其控股子公司;第二章财务预算的管理体制和组织体系第四条集团对财务预算实行统一计划、分级管理的财务预算管理体制;第五条统一计划是指集团的年度经营目标实行集中统一的管理原则;第六条分级管理是指各项财务预算指标统一向各事业部子公司分解、下达；业经下达的财务预算指标由各事业部子公司负责落实,并向其所辖部门进行指标的再分解;第七条各事业部子公司要将财务预算作为控制日常经营活动和进行财务管理的依据,切实保证各项预算指标的实施;通过年终考核,检查财务预算指标的完成情况;完成或超额完成年度财务预算指标的事业部子公司,由总部根据有关规定对该事业部子公司及其负责人给予表彰和奖励；对完不成年度财务预算指标的事业部子公司,根据不同情节,对该企业及其主要负责人给予相应的处罚,追究其经济或行政责任,并在安排下年度财务预算时,在财务指标及优惠政策上对该事业部子公司予以区别对待;第八条组织体系一计划、预算与考核委员会是在集团总裁的直接领导下的企业集团预算管理的常设机构;其主要职责是：企业预算目标、预算政策、预算程序的审议与制定权；将企业预算提交给经营者与董事局审核报批的报送权；已获批准预算的下达执行权；各项预算的审定、监督、控制与调整修订权；奖惩标准与奖惩形式的制定权；预算纠纷的仲裁权等;二总部财务部是主管财务预算管理的职能部门;其主要职责是：汇总、平衡各事业部子公司的年度财务预算；研究、编制集团的年度财务预算；对集团未来经营的持续增长做出预测；向计划、预算与考核委员会、董事局上报年度财务预算；分解和下达各项财务预算指标；月季度监督、检查、分析、总结和评价各事业部子公司的财务预算执行情况,并形成书面文件上报给财务总监和总裁;三各事业部子公司应根据自身的业务情况,负责本单位的财务预算管理工作,编制、上报本企业的财务预算,检查、分析、总结和上报本单位的财务预算执行情况;第三章财务预算期和编制工作期第九条财务预算期指财务预算的执行期;集团的财务预算期为每年的1月1日至12月31日;第十条财务预算的编制工作期指财务预算实际编制的时间;集团的预算应在预算期上一年度的11月开始着手编制;第四章财务预算的编制内容和编制方法第十一条财务预算编制的范围：集团实行全面预算管理,所有的财务收支必须纳入预算编制;第十二条财务预算编制应遵循的原则：遵循合法性、可行性、客观性、科学性和经济性原则;第十三条集团财务预算编制的主要内容：一、总部财务部负责编制集团现金预算、集团预计损益表、集团预计资产负债表、总部管理费用预算、总部资本性支出预算与总部现金预算;二、各事业部子公司根据分解目标指标、责任指标编制分项预算;1、各事业部子公司销售部门负责编制销售营业收入、费用预算；2、各事业部子公司成本管理岗位负责编制生产成本预算；3、各事业部子公司财务部负责编制管理费用预算；4、各事业部子公司财务部负责编制财务费用预算；5、各事业部子公司财务部负责编制现金收支预算；7、各事业部子公司财务部负责编制事业部子公司预计损益表、预计资产负债表；8、总部企业管理部及各事业部子公司资产管理人员负责编制资本支出预算,由企业管理部牵头负责；三、总部职能部门根据分解指标负责编制本部门管理费用及资本性支出的预算, 负责本部门管辖范围内的专项费用预算的分解及编制;第十四条编制经营目标预算所需相关部门提供的资料一、董事局决定的年度经营目标；二、企业管理部编制的年度经营计划；三、销售部门编制的年度产品销售计划；四、人力资源部工资计划；五、企业管理部编制的投资计划；六、财务部折旧计划；七、事业部子公司财务收支计划;第十五条财务预算的编制方法详见附件各预算表格;第五章财务预算的编制程序第十六条集团采取自下而上、上下结合的财务预算编制程序;第十七条在编制每年的财务预算之前,总部财务部和各事业部子公司要做好各项准备工作,包括组织调查研究,检查总结报告期内财务预算的执行情况,测算有关指标数据,研究预算期发展的趋势等;第十八条各事业部子公司在全面分析以前年度及报告期预计各项财务收支情况的基础上,结合预算年度经营环境的变化和提高内部经营管理水平的要求,按照务实的原则,合理测算预算年度各项财务收支,编制预算年度的各项财务预算草案;每年12月之前,各事业部子公司财务部将编制好的财务预算草案•包括编制说明上报总部财务部;总部财务部负责汇总平衡,对预算目标的制定进行沟通后,编制出集团的年度财务预算,包括预计资产负债表、预计损益表、现金预算表及其他有关资料,提交计划、预算与考核委员会、董事局审议批准;经批准的财务预算,于每年的1月份正式下达各事业部子公司;各事业部子公司对下达的经营计划指标,要认真组织落实并及时分解到各部门,并将分解方案上报总部财务部备案;第十九条各事业部子公司要严格执行下达的财务预算指标,保证财务预算的统一性、严肃性;在此前提下,如遇特殊情况,确需对下达的预算指标做出调整的,须报请计划、预算与考核委员会审核批准后、方可变更;第二十条各事业部子公司要及时监测财务预算的执行情况,月末对财务预算的执行情况进行分析,及时发现存在的问题,并采取有效措施,切实保证财务预算的贯彻落实;各事业部子公司在每月季上报的财务分析报告和每年上报的年度财务分析报告中,要将各项预算指标的执行情况予以详细分析说明;第六章财务预算的审批程序第二十一条财务预算的审批程序一、成本预算由各事业部子公司成本管理岗位审查、汇总、平衡；二、专项费用预算报责任管理部门审查、汇总、平衡；三、各事业部子公司财务部在分解指标范围内审查、汇总、平衡预算,并报主管总经理审核后,提交总部财务部汇总；四、总部财务部依据董事局和总裁决定的经营目标对分项预算进行审核和综合平衡后,编制集团总预算；五、财务总监负责召集公司计划、预算与考核委员会审议集团财务总预算；六、集团总预算经计划、预算与考核委员会审定后报请公司董事局审批；七、总部财务部将经审查批准的财务预算指标进行分解,以公司文件形式下达;第二十二条在生产经营环境发生影响财务收支的重大变化,或董事局产生新的投资决策时,财务预算应作必要的调整;第二十三条预算调整的审批程序：一、要求调整预算的责任单位应将预算的前期执行情况进行分析说明,并说明要求调整预算的原因,提供后期的工作安排计划,经主管总经理审查同意后,提交总部财务部；二、总部财务部对各单位、部门提交的调整预算申请进行审核,预测其对公司的经营目标的影响,提出建议方案,分别报财务总监、总裁、董事局审批；三、总部财务部根据审批意见,对预算指标进行调整；四、预算调整后的考核参见相关考核制度;第七章财务预算的控制和信息反馈第二十四条总部财务部按照确定的经营目标对各项财务指标实行总控,监督经营目标的执行进度,督促收入、货款入账,控制成本费用的列支;组织相关部门分析预算执行过程中存在的问题,提出解决问题的建议,及时向总裁、财务总监汇报;第二十五条总部财务部组织召开专题会议,分析和解决预算执行过程中存在的问题;第二十六条各事业部子公司财务部应负责将每月的指标执行情况向主管领导汇报,并向各责任部门通报预算指标执行情况;第二十七条以上的财务控制程序按照月度会计期间进行管理与执行;第二十八条责任单位对发生的不可控部分费用应及时向总部财务部反映,并将不可控费用的发生情况报总裁办公会讨论,否则考核时不扣除其影响数;第八章附则第二十九条本规则经董事局通过颁布实施,修改时由财务总监提出,总裁审核,董事局批准;第三十条本规定由总部财务部负责解释说明;Y附件一：预算流程图附件二：预算表格表1：房地产收入预计表单位：年月份总经理：销售部主任：制表：表2：煤矿收入预计表单位：年月份总经理：销售部主任：制表：表3：超市收入预计表单位：年月份总经理：营业部主任：制表：表 4：房地产开发产品成本预算表单位：年度资表5：煤矿生产成本预算表单位：年度资表6：超市销售成本预算表单位：年度资表7：房地产销售费用预算表单位：年度资表8：煤矿销售费用预算表单位：年度资表9：超市经营费用预算表单位：年度资表10：房地产管理费用预算表单位：年度资。