房地产项目开发建设流程概论PPT课件(34页)

证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证

特点
不转让土地
不收购股权 不成立公司
一方出地 一方出资
共担风险
共享收益 单独核算
一纸协议 无名无分
投资拓展
二级市场拿地模式
代管代建 品牌输出
代管代建、品牌输出是由项目合作方自行出资，一方公司指派团队 全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开 发建设销售全过程管理的合作模式。
出团队
03
土地谈判阶段


重 点 工 作
多位一体定位会 规划方案报主席 规划方案与政府 沟通
规划报建 优选施工单位 （法人约见） 工程策划 图纸会审 设计交底
工法样板 技术交底 重点工序验收 实测实量 交付样板 展示区品质 施工单位评估
开盘后评估 工地开放 工作面移交 精装修策划 地库封顶
安全文明施工 （成品保护） 材料进场验收
2
规划调整(土规、城规、
1
林规、其他专项规划)
审查
3
征地补偿、房屋拆迁 及地上附着物补偿
投资拓展 一级市场拿地模式
“三旧” 改造
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针 对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
”旧城镇“改造
指对区、镇（街道）城区内 国有土地的旧民居、旧商铺 、旧厂房等的改造，以及对 重点改造城区需要“退二进 三”的旧居民用房的改造。
投资拓展
二级市场拿地模式
二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以 交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
标题文字
投资拓展
二级市场拿地模式
土地使用 权转让
土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行 为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发 的工程部分。

总经理办公室
3.1专业资格证
3.2个人简历
3.3法定代表人照片
7天
3.4劳动合同
3天
营销管理中心
2天 4.1项目标准名称 4.2名称释义
项目经理部
30天 5.1地勘资料报告 10天
14天
项目事务部
开发资质证书 24天
14天 50天
标准地名证书 23天
水土保持审批 87天
项目事务部
2.1控制性规划
2.2土地包装条件
规
规
规
划
单
日照
体
交评
报
报批
建
规
规
初步 设计 预审
施工图 预审
建
建
初步 设计 报建
全套 施工图 报建
建
建
全套 施工图 备案
建
关注重点： 1、报建流程提资、条件输入； 2、各分项、各专业前置工作； 3、前后期分工内容。
电子报批 成果
规划 单体 通过
规
规
规
施工图 划
报建
证
规证
施 预售
预
工 查丈
售
证 报告
证
发布
刊登
报纸刊登
公告期限 公告发布方
不少于30日 由委托方发布
LOGO
谢谢观看
无极晶神
时间：2021年9月
国有土地使用证 镇、区审批
全套施工图审查
消防备案
规划许可证 施工许可证
邀请招标 合同公证 质、安监登记 视频监控
LOGO （6）报批报建流程简述
建设
《建筑工程规划许可证》地铁图
地名批复
立项批复
镇区会议 纪要
镇区签批 申报表

上述内容统称“一书两证”均由上海市规划及国土资源局统一进行审批与发证。
上海市规划及国土资源局网址：/
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特别提醒：
所有流程办理中涉及到递交复印件材料均须加盖项目公 司公章，并且携带原件进行核对。
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3 土拍立项
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获得土地的最终形式是取得《土地使用权证》
初步设计审查完成后方可进行施工招投标及施工图审查等程序
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总体设计阶段
总体设计阶段需要征询的部门：
规划国土、卫生、交通、交警、消防、抗震、水务、民防、绿化市容、气象、交港局
上海市的总体设计文件审查原为扩初设计，由建设单位自行征询，各相 关部门有对应的办理要求和办理窗口。所有审查意见提交给审图公司方 可进行施工图审核工作。
➢ 建设单位支付给施工总包企业的不少于建筑工程合同价10%预付款的银行入帐凭证（原件、复印件） ➢ 《建设资金已落实及无拖欠工程款承诺书》 ➢ 政府投资工程按财政部门支付要求落实资金的凭证。 5、《上海市建筑工程质量安全措施现场审核表》 6、《施工场地已经基本具备施工条件的承诺书》 7、法律、法规、规章规定的其他文件。
施工管控 规划管控
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施工许可
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国有土地
城乡用地
城市建设用地
建设用地
非建设用地
居住用地R
商业服务业 设施用地B
工业用地M
其他
住宅
商业
注一：我国《土地管理法》中将土地分为国有土地与集体所有土地两种。 注二：城市用地分类与规划建设用地标准中又根据开发性质对土地进行了进一步划分。
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招标
召集有资质的土地使用者，在一定期 限，通过上报土地用途 土地使用出让 金等材料，并在一定时间内公开开标， 来获得土地的使用权。