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不动产估价剩余法

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7剩余法

7剩余法

开发商利润按总投资额（建筑费、 专业费、地价）的20%计，土地使 用期限50年，建筑期为12个月。
（二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。
方法一 1．确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）× [1—1/（1+11%）49]=1951827（元） 2．建筑费 = 1500×600 = 900000(元) 又已知i = 14% r = 3% p = 20% 税费 = 1951827×5.5% = 107350(元)
三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、 平整情况、基础设施状况，调查土地 利用要求即规划限制，如规划用途、 容积率、建筑物高度限制等，调查土 地的权利状况，如权属性质、使用年 限等。
2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地 市场条件等，在规划要求及管理所允 许的范围内确定土地的最佳开发利用 方式，以实现土地的最有效使用，它 包括确定土地的用途、建筑容积率、 土地覆盖率、建筑高度等。最重要的 是选择最佳的土地用途。
税费,% 销售税费,%
税费的计算:买地税=生地价×税率 卖地税=熟地价×税率 地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
待建筑空地的评估 地价=楼价-建筑费–专业费–利息 –销售费用–税费–开发商利润 买地----建筑物-------销售 税费,% 税费,%
销售费用,%
地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
地价=[不动产交易价-建筑费用 （1+i+r+p+ip+ir）-税收] 1+r+p =[1951827-900000× （1+14%+13%+20%+14%×13%+1 4%×20%）-107350]/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）

房地产估价第四章剩余估价法

房地产估价第四章剩余估价法

税金
➢ 土地使用税
➢ 经营税金及附加
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税：销售收入的5%。 城市维护建设税：营业税的7%，5%。 教育费附加：营业税的2%。
土地价第格二= 期节房销地售剩产收预余入—法房除的地土产基地开价本发格建公以设外式成的本和—适税金用—范正围常利润
第四章 剩余估价法
本章主要内容
1 剩余法的基本原理 2 剩余法的基本公式和适用范围 3 剩余法的应用
土地影响因素第一最高节最剩佳使余用法原 的基本原理
土地用途
则，合法原则
预计建成后 开发建设成本
房地产的价格
利润
投标金额
将估价对象房地产预期开发后的预 期销售收入，扣除预期的正常投入费 用、正常税金和正常利润后，将此余 额作为估价房地产价格的一种估价方 法。此价格称为剩余价格或倒算价格。
➢ 价格构成理论
一般商品的价格构成形式
房地产商品的价格构成形式
W=k+m
W ：商品的价格 k ：商品的成本价格 m：利润
共性 特性
W=k+m
W ：房地产商品的销售价格 k ：房地产开发建设成本+税金 m：正常利润
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 价格构成理论 房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理
➢ 地租理论
是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者 支付的经济代价。
地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被 土地所有者占有的部分。
土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过 平均利润以上的那部分剩余价值。
剩余法的理论第依一据 节 剩余法的基本原理

剩余法

剩余法

•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例

房地产估价 第七章剩余法

房地产估价 第七章剩余法

三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用

2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法

2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
面对竞争他不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常 的利润，但同时他希望从这块土地的开发中获得的利润 也不能比别人所希望得到的平均利润，否则他宁愿把这 笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

不动产估价剩余法

不动产估价剩余法

二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。

5.6房地产估价的剩余法

5.6房地产估价的剩余法

第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。

思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。

待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。

利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。

2）将生地开发成熟地的土地估价。

3)待拆迁改造的再开发地产的估价。

2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。

2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。

资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)

资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

第五章剩余法

第五章剩余法
• 利息计算采用复利计算，计息期为到开发销售完成止。地价投入经历 整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第 一年与第二年的投入量的计息分别为年和0. 5年。
• 利息＝地价×[(1+12％)2—1]+8000000×40％×[(1+12％)— 1]+8000000×60％×[(1+12％)地价+872792(元)
• 2．对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动 产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益， 再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价 。
四、估算各项成本费用及税金
(一)估算开发建筑成本费用 (二)估算专业费用 (三)确定开发建设周期，估算预付资本利息 (四)估算税金 (五)估算开发完成后的不动产租售费用
• (四)确定开发商利润 • 利润＝19746401×15％＝2961960(元)
• (五)确定税费 • 由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定
不动产总价时已经考虑并扣除。
• (六)测算地价 • 地价地价+872792)—2961960 • 地价＝6307118(元)
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第三节 剩余法的估价程序 剩余法估价按下列基本程序：调查不动产基本情况——确定待估不动产 的最佳开发利用方式——预测不动产开发完成后的收益——测算更新或 开发总投资——确定开发利润——估算待估不动产价格。 一、调查待估对象的基本情况
1．调查土地的限制条件。 2．调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落 以及周围土地条件和利用现状。 3.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况 和生活设施状况以及公用设施状况等。 4.调查不动产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、 覆盖率、建筑物高度限制等。 5.调查此地块的权利状况。

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。

标签剩余法估价；土地增值税；假设前提1、剩余法在土地估价中的应用剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

就土地估价而言，剩余法常用的基本公式：V = A –B - C –D - E其中：V—土地评估价值，A—总开发价值或开发完成后的不动产价值，B—开发成本，C—开发商合理利润，D—税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），E—投资利息。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。

本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。

在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。

2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税在计算过程中没有扣除土地增值税。

在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。

认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为：（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。

（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结算估算出来的土地增值税，可用性差。

5.6房地产估价的剩余法

5.6房地产估价的剩余法

第二篇资产评估实务第五章房地产评估第六节房地产估价的剩余法1基本思路与计算公式剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。

思路：剩余法是评估待开发房地产，用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值。

待开发房地产的价值＝开发完成后房地产的价值－开发成本－资金成本－开发商合理利润－正常税费地价＝预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润专业费指测量、设计等专业技术费用销售费用指销售人员的工资、办公费、设备使用费、差旅费、推销费等。

利息：包括自有资金和借贷资金的利息2适用范围及注意事项2.1适用范围1）待开发土地的估价。

2）将生地开发成熟地的土地估价。

3)待拆迁改造的再开发地产的估价。

2.2注意：1)选择最佳开发形式（在政府规定的用途、容积率、覆盖率、层高的要求下）。

2)正确判断预期售价3)将各期发生的费用转换为评估基准日3操作步骤（略）4应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/ 平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：地价= 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润2）计算楼价楼价=2000×2.5×9000=45000000(元)3）计算建筑费和专业费建筑费=3000×2000×2.5=15000000(元)专业费=建筑费×10%=15000000×10%=15000004）计算销售费用和税费销售费用=45000000×2.5%=1125000(元)销售税费=45000000×6.5%=2925000(元)5）计算利润利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%6）计算利息利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1] =0.1236 ×地价+9900007）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价－990000地价=21810000/1.2236=17824452(元)8）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）公式：用假设开发后的价值减去各种费用，求取土地评估值地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用专业费＝建筑费×i i为一定百分比专业费指测量、设计等专业技术费用。

房地产评估行业剩余法例题

房地产评估行业剩余法例题


96 (1 9%)3

95 9%(1 9%)3
1
1 (1 9%)443

1029.9（2 万元）
7
作业解答2
① 年总收益A=300×45×365×（1-20%）=394.20（万元） ② 年总费用B=A×30%=118.26（万元） ③ 年纯收益C=A-B=275.94（万元） ④ 宾馆市场价值
/
m2）
（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：
估价对象价格（单价）＝（5300.51 5442.93 5429.79） 3=539（1 人民币元 / m2） 25
例题1
某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地 开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用 等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投 入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计 息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本 之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为 10%。试评估该土地的单价。
12
③土地使用权年期修正
因B、D、E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期 相同，故不作修正；C宗比较案例修正系数计算如下（取不 动产资本化率为7.5%）。
案例C:
1
1
1 r501源自11 r40


1.0302
④容积率修正
由表8-2之不同容积率下的条件指数，可对容积率进行 直接修正：
/
m2）
（3）求取比准价格VB：
VB

650 8.4
100 100
5
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房地产估价 第七章剩余法

房地产估价 第七章剩余法
传统方法估算该成片荒地的总价和单价。
• 1、 设该成片荒地的总价为V。
• 2 、该成片荒地开发完成后的总价值
•
=800×2000000×60%
•
=9.6（亿元）
• 3 、开发成本和管理费用等的总额
•
=2.5×2
•
=5（亿元）
• 4、 投资利息总额=（V+V×4%）×
•
[（1+10%）3－1] +5×[（1+10%）1.5－1]
4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资
利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担 的税费
5、求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房 应负担的税费
• 1、设该宗土地的总价为V。
2000 5000 2
• 2、开发完成后的总价=
•
1 12%2
•
=1594.39（万元）
• 3、建安工程费等的总额 • =800×（1+12%）×5000×2× •
60%
40%
1
12% 0.5
1 12% 1.5
• =801.36（万元）
• 4、销售税费总额 • =1594.39×(2%+6%) • =127.55(万元) • 5、购买该宗土地的税费总额 • =V×3% • =0.03V(万元) • 6、V=1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V • V=637.36(万元) • 故： • 土地总价=637.36(万元) • 土地单价=1274.72(元/平方米) • 楼面地价=637.36(元/平方米)

资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)

资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--剩余法(假设开发法)

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

房地产估价第四章剩余估价法

房地产估价第四章剩余估价法
房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用 土地使用权的购买价格+土地开发费
土地开发费 建筑成本 期间费用
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
除土地价格以外的房地产开发建设成本
土地开发费
点
估价结果对市场变化的敏感性比较大
准确性受楼价、建筑费、利息、利润等变量的状况影响
货币的时间价值
指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量 来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。
计息期：
计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发期结束的时间点。
费用不是发生在某一个时间点，而是在某个 时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所 发生的时间段内均匀投资。
率≤3.0；绿地率≥30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。
二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定 外，均可单独或联合参加竞价。 三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。 四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00 （以现场悬挂的时钟为准）止。 五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在 报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手 续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。 六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石 湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。
第二节 剩余法的基本公式和适用范围
土地价格 = 期房销地售产收预入—房除地土产地开价发格建以设外成的本— 税金 — 正常利润
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第四节
剩余法的应用
利用剩余法评估土地价格 待开发土地估价：①生地开发成熟地； ②熟地开发成房地产 待拆迁改造房地产估价 新旧房地产中地价的单独评估 利用剩余法测算开发商预期利润 利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
例1： 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的 总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后 分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五 通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片 荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5 亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发 期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润 率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转 让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为 荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为 60％。试估算该荒地的总价和单价。
具体应减去的项目，掌握的基本原则是： 得到估价对象之后-开发完成需要支出的一切合理、 必要的费用、税金及应获得的利润。 已投入的不应扣除
第三节
剩余法的估价步骤与方法
一、估价步骤 （1） 查清待估宗地的基本情况； （2） 确定土地的最佳开发利用方式； （3） 估计开发完成后的不动产总价； （4） 估计开发成本； （5） 利息的计算； （6） 开发商利润的计算； （7） 土地价格的计算。
六、估算开发成本
1、估算开发成本 一般包括土地开发费和房屋建造成本
房屋建造成本
包括房屋建筑安装工程费和专业费用 专业费用
包括建筑设计费、工程概预算费等，一般采用建筑 安装工程费的一定比率估算。
2、估算不可预见费
为保证估价结果的安全； 一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
3.利息的估算
1）地价款（包括购地税费） 在取得土地使用权时就要付出，所以要占用整 个开发建设周期：
第二节
剩余法的基本公式
一、利用剩余法评估土地价格的基本公式 V=A-(B+C) 式中： V—购置开发场地的价格；
A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；
B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 土地价格=房屋预期售价-建筑总成本-利润-利息-税费
二、根据估价对象细化的公式
1、求生地价格公式
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
3、求熟地价格的公式
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整， 可用于建筑的土地。 熟地价格＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费 用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担 的税费
4、求在建工程价格的公式 在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续 建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价格的公式 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造 成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
利息=（地价款+税费）
× [(1 + i) − 1]
n
2）开发成本、不可预见费
在开发期内均匀投入（或分段均匀投入)，则
利息 = （开发成本 + 不可预见费） ×（1 + i ) − 1] [
n 2
5、估算税金
包括建成后不动产的营业税、印花税、契税等， 应根据当前政策估算。
6、估算开发完成后的不动产租售费用
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
第五章
基本要求：
剩余法
1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的适用范围； 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及 各项参数的求取。
第一节
剩余法概述
一、剩余法概念
又称假设开发法、倒算法、 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法 假设开发法
是在估算开发完成后不动产正常交易价格的 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、 买卖有关的专业费用、利息、利润、 买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用 以价格余额来确定待估土地价格的一种方法。 后，以价格余额来确定待估土地价格的一种方法。
1）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价格＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发 毛地价格 成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地 应负担的税费 2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价格＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成 毛地价格 房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场 营销广告费用、买卖手续费等。
七、估算开发商的合理利润
按不动产总价或预付总资本的一定比例计算， 相应的利将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商 当前取得待开发场地所能支付的最大费用，即： 地价=不动产总价-开发成本-税金-利息-开发商利润
二、查清待估宗地的基本情况
1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地 具体坐落； 2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基 础设施完善度，为估算建筑费用提供依据； 3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建 筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等； 4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转 让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的 不动产价值、售价及租金水平等服务。
(6)总利润=(1.04P+5)×20％＝0.208P+l(亿元) (7)根据剩余法公式得： P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6) =12－5－0.926－0.72－1/ （1+0.421+0.04+0.208）=2.609(亿元) 故荒地总价=2.609(亿元) =2.609( ) 荒地单价＝130.44(元／平方米)
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包 括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该 建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施， 但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电) 条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚 未拆迁。
1）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价格＝开发完成后的熟地价值-由生 地开发成熟地的开发成本-管理费用投资利息-销售费用-销售税费-土地开 发利润-买方购买生地应负担的税费
解题：设该成片荒地的总价为P (1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元) (2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元) (3)总利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3-1]+5×(1+12 ％)1.5 -1) ＝0.421P+0.926(亿元) (4)总转让税费＝12×6％=0.72(亿元) (5)购买该成片荒地税费=P×4％=0.04P
三、选择最佳的开发利用方式
选择最佳的开发利用方式，包括确定用途、容积 率、覆盖率、建筑高度、装修档次等. 在城市规划允许的范围内选取 最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土地位置 的可接受性及这种用途的社会需要程度和未来 发展趋势。
四、确定开发建设期
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动 产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为 三个阶段： 规划设计和工程预算期(取得土地使用权--开工 建设) （前期） ) 工程建设期(开工建设--竣工)（建造期） 空置或租售期(工程竣工--销售完毕)