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开发商变更小区规划, 承担违约责任健康步道、家庭野餐草坪、戏水池、雕塑漫步广场、休闲园林、风雨健身区等等。
上海某置业有限公司将小区称之为“新鱼骨式均衡生命社区”，总规划面积14万平方米，一期住宅面积39,431平方米，小区会所分三个层面，三种生活主题：交往、游戏、健身，详尽布局由业主会议定策。
售楼书图示：小区东邻A马路，南接B马路；小区共有21幢楼房，由北向南一次分东西两侧排列；东西向中间有一条贯通小区南北的通道，通道北端为小区主要车行出入口，通道东侧房屋由北向南一次为年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期，其布局明显与原有规划及售房合同、售楼书有所差别，主要为：原来的纯住宅小区变成了住宅和商务混用；一条新增加的公共道路将完整的小区“劈”成两半，小区9幢楼的一墙之隔处一条宽约6米的碎石路，从A马路开始通到16幢楼处拐弯通向12区，而道路的两边都用围墙隔开，各开出一道门；按照原规划位于小区中心位置的张某所购房产属于绿化景观房，对面是一片直通B马路、带有水线柱廊的绿化景观带，而现在不但无景可观，更是降格为临街房；小区内的高尔夫训练场不见踪影；百米水景也只有区区几米。
故张某将上海某置业有限公司诉至法院要求其承担违约责任。
最终法院认定上海某置业有限公司承担违约的赔偿责任，赔偿张某人民币6501.37元。
二、律师办案基本思路本律师作为张某的代理律师，了解到张某等小业主在提出诉讼之前曾经与上海某置业有限公司进行过协商，但上海某置业有限公司认为：“该小区整个项目分三期规划，分三期实施，一期规划了1-9号楼商品房，上海某置业有限公司与张某等签订的是一期预售合同。
根据双方签订的预售合同，双方之间关于规划的约定，应仅限于预售合同第8、9条及附件四约定的相邻关系及小区平面布局（即1-9号楼规划平面图）。
上海某置业有限公司在开发九歌花园三期时，时间已是2007年，政府规划部门对开发商的规划要求也产生了重大变化。
上海房地产项目开发流程1上海作为我国的经济中心，不断涌现出大量的房地产开发项目。
这些项目不仅为城市的发展做出了重要的贡献，同时也带来了极为可观的经济效益。
在房地产开发过程中，开发商需要经历一系列的流程，从土地选址到项目设计、建设、营销等，这些流程需要遵循一定的规范和流程，才能确保项目的高效、顺利完成。
本文将围绕上海房地产开发项目的流程展开讨论。
第一步：土地选址房地产项目开发的第一步是找到适合的土地。
在上海，土地的供应主要通过政府公开拍卖、协议出让以及城中村改造等方式。
开发商需要根据自身需求选择合适的土地。
在选择土地时，需要考虑土地的位置、交通、环境、建筑密度等因素。
在进行土地选址前，开发商需要了解当地的土地利用政策，以确保项目的合法性。
第二步：项目规划选好土地后，开发商需要进行项目规划，确定项目的功能、建筑面积、楼栋数量、楼层数等。
在进行项目规划时，需要考虑周边环境、市场需求以及当地政策。
项目规划需要遵循国家、地方相关的规定和标准，确保项目规划合法、合理。
第三步：招标设计招标设计是房地产项目建设的重要环节。
开发商需要根据项目规划要求，进行设计招标，并选取合适的设计单位。
设计单位需要根据开发商的要求进行设计，包括方案设计、施工图设计等。
在进行招标设计时，需要考虑设计单位的资质、能力等，以确保设计方案的合理性和施工的有效性。
第四步：审批程序房地产项目建设需要经过一系列审批程序，确保项目的规划合法、环保条件符合要求、安全等级符合标准等。
在审批过程中，需要提供相关的规划、设计、环评等文件，以便相关部门对项目进行评估和批准。
审批程序需要严格遵循国家和地方政策和规定，确保项目的合法性。
第五步：竣工验收房地产项目竣工后，需要进行竣工验收，确保项目有关规定的标准和要求得到满足。
在验收过程中，各相关部门会对项目进行评估和检查，包括房屋质量、环保条件、消防安全等方面。
验收合格后，项目方可以正式销售推广。
第六步：营销和销售房地产开发项目营销和销售环节是整个项目流程中最重要的一环。
上海 2023年中级经济师《中级房地产经济》真题模拟汇编（共159题）1、房地产投资项目的方案比选分为（）层面。
（多选题）A. 项目间的比选B. 同一项目的投资方案比选C. 同一项目的收益情况比选D. 同一项目的净现值比选E. 以上都是试题答案：A,B2、房地产开发企业发行的债券风险一般（）政府债券的风险。
（单选题）A. 高于B. 低于C. 等于D. 不高于试题答案：A3、生活在不同地区的人们对住宅产品有不同的需求偏好，据此可以把市场细分为本地购房者和外地购房者。
其市场细分的依据是()。
（单选题）A. 地理因素B. 人口因素C. 行为因素D. 心理因素试题答案：A4、集体土地补偿费用归被征收土地的()所有。
（单选题）A. 土地所有权人B. 土地使用权人C. 农村集体经济组织D. 以上都不对试题答案：C5、在房地产市场调研的过程中，（）是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量。
（单选题）A. 准备阶段B. 信息搜集阶段C. 研究阶段D. 总结阶段试题答案：B6、年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款()元。
（单选题）A. 12786B. 15697C. 14958D. 13469试题答案：C7、选择房地产销售渠道的原则不包括()。
（单选题）A. 经济性B. 可控性C. 实用性D. 适应性试题答案：C8、在某些情况下，计算期不同的各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用()进行方案比选。
（单选题）A. 净现值法B. 费用年值法C. 净现值率法D. 年值法试题答案：B9、房地产保险费的计算公式是（）。
（单选题）A. 总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数B. 总保险费=保险金额×保险费率÷缴费系数C. 总保险费=保险金额÷保险费率×缴费系数D. 总保险费=保险金额÷保险费率÷缴费系数试题答案：A10、按市场调研信息负载形式的不同，市场调研信息可分为()。
一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。
•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。
•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。
国六条后，限价、限户型面积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政大军压境，但土地市场活跃依旧。
2006年7月，深圳。
宝安中心区某商业地块以18.8亿元被西岸新天置业以底价揽获。
9月，上海。
万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块，期间，金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。
10月，世茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90万平米的地块。
11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。
而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂，是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。
自1987年，中国出现第一例土地使用权拍卖以来，中国的土地市场开始迈入市场化，而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。
21年来，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的又是哪些？从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但目的和关注点却大同小异。
一、中国式土地供应1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。
1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。
同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。
1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。
这是我国土地制度改革的第一个里程碑。
2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。
15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。
“十五”发展计划（2001年——2005年）（讨论稿）上海农口房地产（集团）有限公司目录第一章急剧变化中的房地产业与产业环境一、广阔的房地产发展空间二、加入WTO对我国房地产业的影响三、零售时代：房地产行业的变化第二章上海的发展与房地产业的前景第三章有利条件和面临的挑战一、有利条件二、面临的挑战第四章总体战略一、指导思想二、战略定位三、功能定位1、投资决策功能2、营销策划功能3、土地资源开发功能4、资金运作功能5、研究发展功能6、人力资源开发功能7、技术质量保证功能第五章发展目标一、战略目标二、主要经济指标三、主要经济指标的构成四、产业支持第六章落实举措一、体制改革二、机制改革三、实施品牌战略四、大力开发人力资源五、强化投资管理六、建设企业文化七、加强党建工作第七章结束语第一章急剧变化中的房地产业与产业环境一、广阔的房地产发展空间我国房地产业发展前景广阔，住宅的消费潜力尤其巨大，未来的住房需求主要来自以下方面：一是居民消费结构的升级换代。
改革开放以来，我国经济高速发展，为居民消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实基础。
目前，我国城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，正向小康型消费进发。
根据发达国家的经验，居民在满足吃、穿、用需求之后，对住与行的需求就会明显上升，这些对住宅需求将产生决定性的影响。
二是政府的房地产业政策支持。
三是城市化水平的稳步提高，形成对房地产的巨大需求。
在发达国家和地区的经济起飞中，房地产业都曾成为国民经济的支柱产业。
目前，我国人均GDP正处于600—2500美元区间，从世界上人均GDP的发展水平与重点产业选择的关系来看，我国当前正处于发展房地产业的较好时机。
二、加入WTO对我国房地产业的影响中国加入WTO对房地产业的影响，积极因素大于消极因素，机遇大于挑战。
主要体现为：1、房地产需求量将有较大增加，需求档次提高。
2、商品房供应量和质量相应上升，市场更趋活跃。
3、房价在入世后短期内趋降，但从长期看，如果考虑到需求增长的拉动因素和土地供给短缺所带来的地价上涨，房价又有可能止跌而微幅上扬。
4、竞争加剧。
国外知名的大型房地产开发集团将会大量涌入中国房地产市场，对国内房产开发企业形成冲击。
总的来看，入世后房地产市场短期内不会有太大影响，长期看也是利大于弊，但对房地产业结构以及相关行业的具体影响程度则大为不同（具体影响见表1）。
我们只要抓住机遇，发挥优势，化解劣势，主动迎接挑战，一定会迎来新的大发展。
三、零售时代：房地产行业的变化1、消费主体的变化。
房地产消费主体由个人取代集团，个人消费对物业的要求更高、更全面、更理性。
2、竞争环境的变化。
巨大的市场需求，较大的利润空间，较低的产业化程度、技术含量和创新程度，使得房地产业的进入门槛相对较低。
境外和行业外投资者短时期内纷纷进入房地产业，房地产开发项目大量增加，市场供求矛盾和竞争加剧。
而房地产开发的周期较长，土地供应量非常大，导致房地产开发的风险加大。
表1 加入WTO对我国房地产开发企业的SWOT分析及其启示3、房地产行业的零散现状。
我国房地产企业先天不足，严重缺乏自有资金，负债率平均在80%以上，企业小、散、差。
而世界上大企业成功的事例表明，集中度很高、市场影响力很强的企业其回报也最大。
因此，我们必须利用行业零散机会，加快发展步伐。
第二章上海的发展和房地产业的前景世界经济增长重心的转移和中国的崛起给上海带来了不可多得的机遇。
向着成为国际经济、贸易、金融、航运中心之一这个宏伟目标，自20世纪90年代以来，上海经济驶入快车道，92年起连续保持两位数以上的增幅，成为国际经济发展中的亮点。
上海城市人均GDP已达4000美元，人均年收入1.3万元人民币，根据市政府颁布的上海市“十五”发展规划，到2005年，上海人均GDP将达7000美元，达到中等发展国家经济发展水平，这已进入了国际上公认的房地产等第三产业高速发展的阶段。
依托中国经济的快速发展和上海本身外向性经济的增强以及产业结构的战略调整，可以预想，上海的房地产业必将向新的深度和高度稳步发展。
上海房地产的实际发展形势也是如此。
“十五”开局年形势喜人，全市内销商品房的预售量、销售量分别同比增长了33．4％和19．9％，个人购房比例达到98％以上；存量房交易也同比增加了121％，已达到全市新建商品房销售量的61.4％。
2001年1至7月，上海全市共新增个人住房贷款197.62亿元，同比增加90.56亿元。
目前上海个人住房贷款余额已达749亿元，继续居全国各省、市、自治区个人住房贷款余额和增幅之首。
据测算，如果GDP每年保持10%的增长率，“十五”末上海GDP总值将超过7000亿元；按房地产业成为支柱产业量化指标之一的“房地产业增加值占GDP7%以上”计算，2005年上海房地产业增加值要达到520亿元(2000年末为250亿元)，这期间每年要保持15%左右的增长率。
据此上海社科院房地产研究中心预测，上海“十五”期间房地产需求的总规模为8600万平方米，比政府官员宣布的计划数7500万平方米要高14.7%，也即平均每年房地产需求量为1700万平方米以上。
社科院专家同时指出，房地产业作为“十五”期间上海6大支柱产业之一，需求加快增长，供求渐趋平衡，已进入稳步上升通道。
第三章有利条件与面临的挑战一、有利条件1、专业优势明显。
所属三大开发企业的开发量近10年来超过200万M2，销售业绩良好。
集团在企业资质整顿清理中继续保持一级开发资质（上海从44家减少到35家），在社会上享有一定的知名度。
2、具有相当的房地产开发规模优势。
2000年度上海销售量百强榜，明旺房产列第8位，农口房产第66位，东旺房产列第78位，集团2000年度销售面积总计21万平方米，按此计算，列上海百强房地产企业第4位。
2001年是集团成立的第一年，也是打基础的一年，房地产销售面积和销售额也足以进入全市房地产企业百强榜的前列。
3、积累了一定的房地产开发经验。
开发楼盘从最初动迁房和使用权房到大众化的商品房，再到高档次的爱都公寓、王子公寓，并分别荣获鲁班奖和白玉兰奖，开发楼盘的档次不断提高。
同时与政府及配套部门建立了不同程度的关系。
4、落实了150万平方米的土地储备，为“十五”期间的企业发展奠定了基础。
集团未来五年计划房产年均开发量和销售量约35到40万平方米，市场占有率可达2%左右，将名列上海房地产销售榜的前茅。
整合后的农房集团将成为上海房地产行业的主力舰，比分散经营的小舢板更能经受市场冲击。
二、面临的挑战1、来自政策的影响。
如土地实行招标，地价不断攀升；开发资质和市场管理日趋严格；楼盘预售门槛抬高；对房产开发的品质、高科技含量和环境要求不断提高。
这些导致房地产开发的难度越来越大。
2、来自同行的挑战。
由于房地产开发利润相对较高、而进入壁垒又较低，外省市、外行业著名企业纷纷进入上海开发房地产，尤其是海外大型财团巨额投资沪上房地产业，凭借雄厚的资金势力和所享受的优惠政策，在获取土地中占尽优势，加上其先进的理念、技术，使得它们在沪房地产市场的占有率不断上升，成为同行强有力的竞争对手。
3、来自企业自身的挑战。
如一是开发理念不新，品牌不响；二是体制机制活力不足；三是企业资本实力不够强，资金缺乏；四是员工的整体素质有待提高，高层次人才极少，员工平均年龄偏高。
公司发展可以说有如“逆水行舟、不进则退”，每个职工都应充满危机感和紧迫感，迎接各方面的挑战。
第四章总体战略一、指导思想高举邓小平理论伟大旗帜，认真贯彻江总书记“七一”讲话精神，按照“三个代表”的要求，振奋精神，抓住机遇，开拓进取，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革、开放、技术进步为动力，以提高职工的生活水平为出发点，大力培育企业竞争力，把农口经济纳入健康高速发展的轨道。
二、战略定位通过五年运作，农房集团将成为以下性质的集团公司：1、以公有制为主体的多元经济成分交叉的产权结构；2、以房地产为主业，相关行业及新兴产业联动发展的多元产业结构；3、充分发挥集团和子公司两个积极性的双层经营的房地产开发经营结构；4、按现代企业制度要求、管理理念和手段先进的法人治理结构；5、企业的知名度、综合竞争力、综合经济实力显著提高的企业集团。
6、职能分工：集团总公司作为投资中心，主要从事资本经营、战略规划、资源整合和投资管理；子公司作为利润中心，独立核算、自负盈亏；房地产项目公司作为成本中心，具体承担房地产开发任务；对合资的参股、控股公司则以产权为纽带，采用灵活的管理体制，实行所有权和经营权分离。
三、功能定位1、投资决策功能。
通过投资决策中心来实现投资项目要建立科学的投资决策程序。
重大项目应有集团进行决策。
同时集团要实施项目跟踪，对可能产生问题的项目由集团和子公司共同研究，采取调整措施，以保项目成功。
(1)决策管理权限房地产集团的投资决策权在房地产集团的董事会，房地产集团总经理负责实施董事会的决议，为董事会决议的执行人。
涉及到房地产集团及所属控股或者参股的企业对外投资及股权变更或者其他资本运作事宜的，不论金额大小均须报作为国有资产授权管理部门的农工商集团总公司审核同意，再由农工商集团总公司通过在房地产集团的产权代表，在房地产集团董事会上作出同意与否的意见，经讨论通过后实施。
房产项目的投资决策由房地产集团总经理室提出年度投资预算及财务预算，报经房地产集团董事会决定，并下达年度土地储备计划及年度开发面积。
由房地产集团总经理班子会议研究具体实施方案后，由总经理落实并负责实施。
项目具体实施开发时，开发部门应提出立项报告与可行性分析，经投资决策中心组织论证咨询并报总经理班子讨论同意后，报董事会批准实施。
（2）产权代表管理制度公司总部对控股、参股子公司实行产权代表制度，其中控股公司由公司总部产权代表担任董事长（即首席代表），参股公司由本公司产权代表任董事（即首席代表,如有两人以上担任董事，指定一人为首席代表）。
产权代表在子公司投资决策表决前必须报告公司总部，并贯彻集团公司董事会或总经理班子决策的意见。
2、营销策划功能。
通过营销策划中心来实现市场策划是房地产业的龙头，集团应设立具有集团内营销策划职能的相应部门。
其职能是：协助和指导子公司进行项目市场调研、目标市场营销、实施营销策略组合、项目形象推广等。
还要请专业机构进行营销策划，制订品牌策略，并且在每个具体项目的操作中得以体现。
营销策划要从寻找地块开始、直到售后服务，贯穿房地产开发经营的全过程。
3、土地资源开发功能。
通过土地资源开发中心来实现土地资源的开发和储备是房地产发展的关键，集团和各子公司都要充分利用各种关系，积极捕捉机遇、寻找地块。
各子公司实行协同开发，集团操作示范性的地块。
4、资金运作功能。
通过资金运作中心来实现集团本部要积极吸引外来投资，融通金融机构渠道，调度集团内部闲置资金，资金有偿使用，使资本在运动中增值，谋求股东利益最大化。
