国际广场物业管理方案

目 录

第一章 综合说明··································2

第二章 物业管理整体设想及策划·····················5

第三章 管理机构、人员管理及培训···················10

第四章 房屋及公共设施设备管理·····················20

第五章 治安、交通及车辆管理·······················26

第六章 卫生、绿化及商铺管理······················ 29

第七章 社区文化建设与服务内容···················· 32

第八章 物业管理具体措施·························· 34

第九章 物业管理前期费用测算······················ 39

第一章 综合说明

一、公司概况

浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为“杭州市物业管理教学示范基地”和“教学实训基地”。

我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分（子）公司和管理处。

目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。

关于商铺租赁费的议案

我公司在承租大坪国际商业广场商铺过程中，因商业广场物业维修不到位而造成商铺的部分设施损坏，由于租赁费没有跟物业费一起收取，导致在此期间没有收入来源产生的费用无法及时支付。为此，公司就商铺承租过程中收取的部分租赁费和小区内物业维修时产生的维护费用向业主出具了欠条。经过多次协商，双方终于在今年春节前达成协议：由大坪国际商业广场物业维修费用自2019年2月1日起收取，其中小区内物业维修时产生了维护费用。该款项于2020年6月1日前一次性结清。目前物业维修资金不足仍需继续支付。因此，大坪国际商业广场公司应当向业主收取该项费用，并与业主进行协商尽快解决。

一、收取该部分费用的前提是已与业主签订租赁合同，在此期间租金已经缴纳。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：租赁期限自当事人签订租赁合同之日起计算；但最长不得超过二十年。因租赁期限届满导致租赁关系解除的除外。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失。租赁期限届满后续租的，租金不得超过一年。租赁期从签订合同之日起计算；期满仍未续订合同的，应当提前三十日以书面形式通知承租人，未按要求续订合同的，应当按照已付租金作为支付期限届满前一日应退还给承租人，逾期未退还之日视为放弃选择权。租赁期限届满前，承租人支付租金超过一年的，除有特别规定外，出租人可以解除租赁合同，但是应当提前三十日以书面形式通知承租人；对承租人逾期不支付租金、不采取其他补救措施或赔偿损失等违约行为，出租人应当按照约定继续履行合同或者承担违约责任。在我公司承租大坪国际商业广场商铺过程中发生的租金拖欠问题属于双方责任不可抗力的情形，不应由我公司承担责任。

二、收取费用后根据协商结果，如无异议，由大坪国际商业广场公司于2020年6月1日前向业主支付。

我公司自2018年12月起承租的商铺，租赁期限至2020年6月30日。截止到目前，因物业维修不到位等原因造成商铺损坏、设施损坏的情况仍然没有得到有效的解决。因此在本方案未获全体业主同意情况下实施本次收费事宜。大坪国际商业广场的物业维修不到位的原因是多方面的，其中商业广场部分商铺因存在经营问题而无法正常经营。商业广场自2018年12月30日起开始试营业。试营业期间因店铺经营出现不同程度的资金周转困难或者无收入来源，导致经营收益无法达到最低预期。且商业广场目前还未办理产权变更登记。此外，商业广场内还存在个别房屋存在安全隐患以及其他公共设施维修不到位等情况使本方案实施起来遇到很大困难。针对上述情况，我公司拟采取以下措施解决上述问题:(1)成立包括全体业主在内的项目协调小组，由项目协调小组牵头进行协调;(2)成立业主代表小组;(3)成立物业管理委员会;(4)按照商业广场现状与业主进行协商;(5)根据法律法规相关规定将上述事宜告知业主并争取尽快解决。

某某国际广场物业管理邀标文件

投标承诺

江苏中住房地产开发有限公司：

我公司已对“某某国际广场”项目的物业管理邀标文件、合同条款、答疑以及项目环境条件进行了充分研究分析，根据我公司的资源配置、经验和仔细测算，决定做出如下报价：

1、 前期介入费用：（人民币） 壹拾万元整

2、 接管后物业管理收费标准：

A幢 （人民币） 2.6 元/平方米

B幢 （人民币） 4.5 元/平方米

C幢 （人民币） 0.8

元/平方米

我公司郑重承诺，上述报价以及随付的全部服务承诺，均为真实可信，并同意将全部投标文件作为正式合同的附件。

投标企业公章

法人代表或被授权签章

年 月 日

物业管理委托合同（参考范本）

目 录

第一章 一般条款

第二章 委托管理事项

第三章 合同期限

第四章 甲方的权利与义务

第五章 乙方的权利与义务

第六章 管理目标

第七章 管理服务费用

第八章 维修基金的收取

第九章 奖惩办法

第十章 违约责任

第十一章 其他条款

合同当事人：

委托方（以下称甲方）

受托方（以下称乙方）

根据中华人民共和国合同法和国家、江苏省、南京市法律、法规和政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方对指定物业实施一体化物业管理，并订立本合同。

第一章 一般条款

第一条 名词解释及合同文件

在本合同中，除双方当事人另有明确的书面约定，下列术语具有以下所指明的含义：

“指定物业”指依据本合同第三条，甲方委托乙方提供合同服务的建筑单位、公用地方及附属设施。

“公用地方”包括停车场、绿地、设施设备房、垃圾周转处、广场、道路、娱乐场所等。

“管理服务”包括对建筑物及公共配套设施设备的维护保养、运行管理、清洁卫生、垃圾清理、园艺绿化以及其它经双方同意的指定服务项目。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

“《条例》”指江苏省南京市现行物业管理条例。

目录

一、前言 2）广场喷水池维修保养

二、中信广场简介 3）公共区域绿化租摆

1、中信广场物业管理公司职责 D、保安服务

2、服务部门介绍 1）警铃及应急广播

A、 客户服务中心 2）红外线报警及区域陷入

B、 消防及安全监控中心 3）消防楼梯及逃生门

C、 相关服务部门 4）避难层

3、服务热线和投诉热线 5）办公楼非办公时间加班

三、中信广场业/租户公共守则 登记及来访登记

1、业/租户公共守则 6）物品放行

2、消防安全责任书 7）代锁、开锁和破锁服务

3、环保节约倡议 8）保安巡逻

四、中信广场物业管理服务指南 9）24小时监控探头

1、入住服务 10）消防和安全疏散演习

A、 楼宇交接 11）安全消防检查

1）业/租户收楼入住 12）安全指示

2）业/租户进场流程 13）办公楼及商场外窗管理

3）业/租户退场流程 E、电梯服务

4）物业维修基金缴纳 1）24小时客梯服务