农村宅基地确权登记发证工作流程

瞻问题探讨　—　浅析农村宅基地使用权确权登记发证　口陈宜全张德生　近年来，随着我国城镇土地管理制度的日趋完善，　加强农村土地管理，尊重农民的土地权利主体地位，已　经引起了党中央、国务院的高度重视。２０１０年、２０１２年、　２０１３年的中央１号文件都提出，要加快推进农村集体　土地确权登记发证工作。如何认真做好该项工作，是摆　在各级政府及其国土部门面前的重要课题。　从我省的实际情况来看，部分农村土地管理工作基　础薄弱，个别地区农村宅基地使用权和集体建设用地使　用权管理缺位，农村集体土地产权不清、主体不明、界线　模糊、面积不准，还存在农民合法的土地权益得不到有　效保护，农村土地利用不合理和耕地浪费等问题。而通　过开展农村集体土地确权登记发证工作，农民拿到土地　证书，相当于吃上了定心丸，不但会减少土地权属争议　的发生，而且能化解一定数量的农村社会矛盾，可以有　效地促进社会和谐稳定。同时，由于依法明确了农民权　利主体地位，农民群众就有条件通过多种形式，探索实　现其土地权利，促进农民土地权益的显化和落实，从而　切实维护农民的合法权益。为此，我们在分析农村宅基　地使用权确权登记发证实践过程中存在问题的基础上，　对我省加快推进农村宅基地使用权确权登记发证工作　进行了初步研究，就如何做好农村宅基地使用权确权登　记发证工作谈几点粗浅认识。　一、我省农村宅基地使用权确权登记发证的基本情况　根据《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农　村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发　［２０１１］６０号）的工作部署，结合我省实际，２０１１年１２月　制定了《黑龙江省农村集体土地确权登记发证工作方　案》，确定了２０１４年年底，完成村庄地籍调查，并利用此　成果完成农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记　发证的工作目标。目前，全省农村宅基地使用权应发证　４７２万宗，已发证３５３万宗，占应发证宗地数的７５％。　二、影响我省农村宅基地使用权确权登记发证的主　要因素　１．违法用地制约了确权登记发证。农村宅基地违法　用地主要存在三种情况：一是超面积占地。《黑龙江省土　地管理条例》规定：“农村村民新建住宅的宅基地，每户　不得超过３５０平方米。城市近郊和乡政府所在地的宅基　地，每户不得超过２５０平方米”，而在农村超面积现象比　较普遍。造成超面积宅基地的原因，有的是因历史沿袭　产生的，有的是以前批准时面积超标形成的，还有的是　擅自少批多占因无法拆除暂时保留的。二是擅自改变土　地用途。一些农民利用临街的自有宅基地房屋开设超　市、饭店、修理部，有的还把宅基地改做小型作坊、养殖　场等，严重改变了农村宅基地的用途。三是以地安置造　成混乱。少数村镇借重点项目占地之机，滥用耕地进行　拆迁安置、搭车安置不符合条件的对象，造成群众上访　和越级上访不断。特别是城郊村居民见缝插针，村东头　拆迁拿补偿，再到村西头翻建追要补偿，造成新房、旧房　斑驳错杂。由于历史原因和管理松懈造成的违法用地行　为，有的至今未得到依法处理，严重制约着农村宅基地　使用权确权登记发证的工作步伐。　２．“一户多宅”影响了确权登记发证。根据《中华人　民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户　只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但由于各种原因，　在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象：一是建新　未拆旧。近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农　民为改善居住条件而建新房，但由于管理不到位，造成　了部分新房建成后旧房却未及时拆除，形成事实上的　“一户多宅”。二是村民接受赠予造成“一户多宅”。三是　村民购买住宅造成的“一户多宅”。根据现行的法律政　策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不　得超过各省规定的面积标准，造成了一些宅基地无法进　行确权登记发证。　３．积极性不高延缓了确权登记发证。村民自愿申请　是土地登记的前置条件，但实际工作中，村民申请登记　发证的积极性不高：一是随着社会经济的不断发展和工　业化进程的不断加快，大量农民外出打工或经商，造成　了有些农村房屋已经是人去房空，大都成为“空心村”，　即使有人留守，也只留下老人、妇女或儿童；还有的村民　外出打工已长达十几年，早已在其他地方安家落户，甚　至中断了与家乡的联系。二是受制于我国现行法律规定　制约，农村宅基地使用权不能单独流转，不允许出让、转　让、抵押。因此，对于大多数农民来说，登记不登记对他　们没有多大意义。三是部分农民思想观念陈旧，没有充　分认识到宅基地确权登记的重要性，认为自己的房屋与　世无争，土地登记　登记无所谓。　４．跨区域购房扰乱了确权登记发证。随着农村经济　的发展和城镇化步伐的加快，农村房屋交易１３益增多，部　＠黑龙江国土资源２ｏ１３　８

三亚市农村宅基地登记发证工作流程

为切实提高行政服务效率，规范农村宅基地确权登记发证工作，有效保障农村居民合法权益，根据《三亚市城乡宅基地和房屋确权登记发证工作方案》、《三亚市城乡宅基地和房屋确权登记若干规定》，结合我市已实施的农村建房报建制度，制定了《三亚市农村宅基地确权登记发证工作流程》，具体流程如下：

一、农村宅基地权属来源证明申请及办理流程

（一）申请：村（居）民（以户为单位）向村（居）委会及所在小组、经济社提出出具宅基地权属来源证明的申请。

（二）核查与公告：村（居）委会及所在小组、经济社针对申请人申请在查清宅基地权属来源后，将村（居）民（以户为单位）宅基地权属的情况张榜公告，征求全村（居）民意见，公告时间三天。

（三）出具证明：公告期满且无异议后，村（居）委会及所在小组、经济社为申请的村（居）民向申请人出具宅基地权属来源证明，并由区管委会、镇人民政府加盖公章核准。

二、农村宅基地确权登记发证的申请与申请材料

村（居）民向所在区、镇国土环境资源管理所提出申请办理农村宅基地确权登记，并提交下列材料：

（一）农村宅基地确权登记申请书；

（二）农村宅基地权属来源证明；

（三）户口薄（家庭成员）、身份证（户主）。

三、对申请的受理及调查

区、镇国土环境资源管理所受理申请后进行农村宅基地权属调查，权属调查结果无误后将申请材料报市国土环境资源局。

（一）区、镇国土环境资源管理所对村（居）民提交的申请材料进行审核无误后，派权属调查人员进行农村宅基地地籍调查。

（二）区、镇国土环境资源管理所权属调查人员组织申请登记宅基地的村（居）民四邻指界签字，填写农村宅基地地籍和农村宅基地权属调查结果。

（三）区、镇国土环境资源管理所审核农村宅基地地籍调查结果无误后，做出初审意见，并将以下材料组档，交送市国土环境资源局审核。提交材料如下： 1.农村宅基地权属来源证明；

2.户口薄（户主和其他家庭成员）；

3.居民身份证（户主）；

农村宅基地确权登记发证工作流程

要想把农村土地确权工作做好，必须坚持理论与实践相结合。在农村土地确权工作开展之前、当中，我们有必要提高对工作业务的熟悉度，深刻理解工作要求，不断熟悉和巩固业务流程，更好开展确权工作。

农村宅基地确权工作流程如下：

第一步、申报

凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及乡（镇）政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。

第二步、权属调查

国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。

第三步、审核与公告

经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。

第四步、审批

公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市（县）人民政府领导签章，并加盖市（县）人民政府土地登记专用章。

第五步、登记注册

根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地（宅基地）为单位逐项填写土地（宅基地）登记卡、土地（宅基地）归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。

第六步、颁发发土地证

经过公示审批无异议、且登记注册成功后，农民朋友们就可以拿到土地确权证书了。

第３１卷第７期　山东国土资源　２０１５年７月　

市农村宅基地确权登记发证工作难点探析　

顾守军　，李萍　，贺兆成　，　

（１．日照市国土资源局，山东日照　２７６８００；２．日照房地产管理局，山东日照　２７６８００）　

摘要：农村宅基地使用权确权登记发证工作是农村产权制度改革的基础，关系着农民群众的切身利益。该文结合　日照市农村宅基地确权登记发证工作中存在的难点，本着尊重历史、注重现实、促进社会和谐稳定的原则，结合农　村实际和政策界限进行了探讨。　关键词：宅基地；确权登记；发证；日照市　中图分类号：Ｆ３０１　文献标识码：Ｃ　引文格式：顾守军，李萍，贺兆成．日照市农村宅基地确权登记发证工作难点探析Ｉ－Ｊ］．山东国土资源，２０１５，３１（７）：８４　

—８６．ＧＵ　Ｓｈｏｕｊｕｎ，ＬＩ　Ｐｉｎｇ，ＨＥ　Ｚｈａｏｃｈｅｎｇ．Ｓｔｕｄｙ　ｏｎ　Ｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓ　ｉｎ　Ｒｕｒａｌ　Ｌａｎｄ　Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ　Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｃｅｒｔｉｆｉ—　ｃａｔｉｏｎ　Ｗｏｒｋ　ｉｎ　Ｒｉｚｈａｏ　Ｃｉｔｙ［Ｊ］．Ｓｈａｎｄｏｎｇ　Ｌａｎｄ　ａｎｄ　Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ，２０１５，３１（７）：８４—８６．　

农村宅基地是指农村村民个人经依法批准，用　于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等）使用的　

本村集体所有土地。近年来，随着经济社会的发展，　农民住房的财产价值的凸显，宅基地使用权和房屋　所有权确权发证越来越受到农民的重视ｌ＿１　］。２０１３　年，国土资源部部署开展了农村宅基地确权登记发　证工作，随着确权工作的不断深入，很多复杂的问题　

不断涌现，合法不合理，合理不合法的现象如何判　定、理顺成了工作难点，笔者以日照市为例，结合工　

作实际，浅述管见，以供商榷。　

１　基本情况　

（１）历史登记情况。２Ｏ世纪末，在当时宅基地　用地管理并不严格的历史背景下，宅基地私有化的　观念在农村根深蒂固，相当一部分村民缺乏占用宅　基地需要依法申请批准使用的意识，宅基地的批准　使用基本由村集体决定，村民成家分户，只要村集体