(整理)商业地产定位模型.

商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。

在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。

一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。

因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。

商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。

这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。

下面我们来详细了解商业地产定位模型。

一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。

消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。

市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。

通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。

这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。

二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。

竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。

竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。

竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。

通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。

三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。

定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。

针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。

在定位策略中，产品特色是重要的一点。

因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。

中国商业地产定位国商业业态分类2011年4月25日目录一、贸易地产分类1、传统商铺-------------------------------------------------42、专业市场-------------------------------------------------43、市中间综合贸易广场---------------------------------------44、社区贸易中间---------------------------------------------55、休闲度假贸易---------------------------------------------56、商住办公楼-----------------------------------------------57、甲级写字楼-----------------------------------------------68、大年夜型贸易中间MALL-----------------------------------------6二、零售贸易分类1、百货业态构造特点----------------------------------------62、超市业态构造特点----------------------------------------63、大年夜型综合超市--------------------------------------------74、便利店业态构造------------------------------------------85、专业店业态构造------------------------------------------86、大年夜型专业店----------------------------------------------97、专卖店业态构造------------------------------------------98、购物中间业态构造----------------------------------------109、仓储市廛业态构造----------------------------------------10三、商铺分类1、按照开创情势分类-----------------------------------------112、按照投资价值分类-----------------------------------------133、按照商铺的地位情势分类-----------------------------------174、社区贸易的重要情势---------------------------------------19四、国内社区贸易概况1、国内社区贸易近况-----------------------------------------222、国内社区贸易的成长偏向-----------------------------------23五、MALL的各类模式1、按开创商背景及购物中间经营治理的模式分类-----------------232、按购物中间的商排场积范畴分类-----------------------------273、按购物中间的定位档次分类---------------------------------284、按购物中间的选址地点分类---------------------------------295、依照国际购物中间协会的分类，大年夜型购物中间共分为8类-------306、按照购物中间的业态复合水等分类---------------------------31一、贸易地产分类:1. 传统商铺:贸易地产最开端的雏形确实是办事于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以通俗居平易近为办事对象，办事种类比较齐备，以知足人们的日常生活起居为全然目标。

学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。

1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。

每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。

历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。

可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。

因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。

伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。

在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。

不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。

消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。

因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。

因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

第二,地段属性存在一定盲点。

虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。

这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。

我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。

对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。

不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。

即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。

经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。

宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。

微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。

这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。

社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。

文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。

技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。

商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。

商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。

如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。

所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。

商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。

这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。

商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。

当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。

文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。

商业地产租金定价模型分析商业地产是指用于商业目的的房产，包括商场、写字楼、零售店铺等。

商业地产租金定价模型是商业地产运营者或投资者用来评估和决定租金水平的工具。

本文将分析商业地产租金定价模型的重要性，并探讨一些常用的定价模型。

一、商业地产租金定价模型的重要性商业地产租金定价是商业地产运营者和投资者的核心利益之一。

合理的租金定价可以确保商业地产的盈利能力，并吸引租户长期合作。

同时，正确的租金定价也对商业地产市场的稳定发展起到重要作用。

因此，具备有效的商业地产租金定价模型对于商业地产运营者和投资者至关重要。

二、常用的商业地产租金定价模型1. 市场比较法市场比较法是一种常用的商业地产租金定价模型。

该模型通过分析类似商业地产的租金水平来确定租金价格。

通过比较相似地段、面积、条件和设施的商业地产的租金，可以大致确定合理的租金范围。

然而，市场比较法并不能完全覆盖所有因素，如商业地段的发展潜力和租户需求的变化等，需要综合考虑其他因素。

2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金定价模型。

该模型通过估算商业地产的建设和运营成本，并将其加上预期回报率来确定租金水平。

成本法适用于新建商业地产或者进行重大维修和改造的地产。

然而，成本法忽略了市场需求和竞争情况，可能导致高于市场价或低于市场价的租金定价。

3. 收益法收益法是商业地产租金定价的常用模型之一。

该模型通过预测商业地产租金收益和升值潜力来决定租金水平。

收益法关注商业地产的未来现金流量和资产价值，并将其折现到当前时点。

通过综合考虑地段、租户库、市场需求、竞争情况和预期资产增值等因素，收益法可以更准确地确定租金定价。

三、商业地产租金定价模型的优化为了提高商业地产租金定价模型的准确性和效果，可以考虑以下几个方面的优化：1. 数据收集：收集准确、完整的市场数据是商业地产租金定价模型的基础。

相关的市场研究、市场调查和租金数据可以帮助建立更可靠的模型。

2. 参数调整：不同地区和不同类型的商业地产可能需要不同的参数和权重。

商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。

由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。

2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。

商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。

从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。

3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。

为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。

售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。

同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。

房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。