抵押贷款资产评估应注意的问题

东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。

数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。

本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。

关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。

其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。

此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。

新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。

Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。

我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。

崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。

评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。

林权抵押贷款存在的问题及对策吕燕芸杨艳芬玉溪市林业管理服务中心摘要：通过调查，简述了玉溪市林权抵押贷款现状，分析了改市林权抵押贷款中存在的问题，提出了积极推进林权抵押贷款的对策。

关键词：抵押贷款现状问题对策林权抵押贷款是林权所有人将其拥有的森林、林木的所有权或使用权和林地的使用权作为抵押物，向银行、农村信用社等金融机构借款的行为。

实现林权抵押融资新方式，是林权制度改革的重点和核心内容之一。

玉溪市林地总面积103.7万h㎡，2006年12月开始集体林权制度改革，截止到2008年12月玉溪市完成集体林产权主体改革面积91.3万h㎡，完成率达93.2%。

林改后，91.4万h㎡林地的承包经营权落实到了37万农户手中。

拥有了林地使用权和林木所有权的农民，一方面，拥有了可用于贷款抵押担保的有效资产,破解了农民贷款难抵押难的问题；另一方面，农村不断增长的资金需求为林权抵押贷款发展提供了动力，同时也为金融机构开辟新的业务领域、提升金融机构的经营效益提供了机遇。

本研究从玉溪市林权抵押贷款实际出发，揭示现象，剖析存在问题，寻找发展阻碍因素，提出建议，以期促进玉溪市林权资产抵押贷款的健康发展。

1、玉溪市林权抵押贷款现状在抵押贷款方面，美国（Douglas W，2002）、葡萄牙（Calvalho，2001）等国通过对私有林主进行高额补助等财政扶持手段增强私有林主生产积极性与弥补长周期性生产的损失。

其他一些国家也实行相关优惠贷款政策。

我国对于林权抵押贷款的研究集中于2003年6月25日国务院颁布《加快林业发展的决定》之后，2004年4月国家林业局印发了关于《森林资源资产抵押登记办法（试行）》的通知。

同年8月华宁县林农杨文斌以自家10h㎡柑橘林地作为农行华宁支行的抵押物，通过华宁县林业局营林站进行资产评估，评估价119万，农行华宁支行给林农杨文斌贷款49万元。

从而拉开了玉溪市林权抵押贷款的序幕。

截止2012年3月底，全市累计林权抵押贷款的农户数达380多户，抵押贷款金额2.4亿元，抵押林地面积6273h㎡。

公司所属房产抵押贷款项目资产评估报告近年来，房地产市场的茂盛以及金融机构的乐观参与，推动了房地产抵押贷款市场的快速进步。

作为一种常见的融资方式，房地产抵押贷款在企业融资中占据重要塞位。

本报告旨在对我公司所属的房产抵押贷款项目进行资产评估，为金融机构提供有关项目标详尽信息和风险评估，以便制定合理的贷款方案。

一、项目梗概我公司旗下房产抵押贷款项目位于市中心商业区，拥有一处商业用地和一栋办公大楼。

商业用地面积共计5000平方米，办公大楼占地面积2000平方米，总建筑面积为8000平方米。

项目总投资为1亿元人民币，已经完成的投资额为5000万元人民币。

二、项目价值评估资产评估的关键指标之一是项目价值。

依据市场调研和专业评估师的估值，商业用地和办公大楼的市场价值分别为4000万元和2000万元。

基于已完成的投资额和市场价值，我们可以计算出将来估计的项目总价值为6000万元。

三、市场环境评估房地产市场的波动会直接影响到房地产抵押贷款项目标价值和风险。

依据过去几年的市场数据和专家分析，当前市场处于上升期，房地产市场需求旺盛，价格稳定。

此外，项目所在的商业区资源丰富，交通便利，有利于吸引租户和购房者。

四、风险评估1. 市场波动风险：尽管目前市场处于上升期，但房地产市场波动性较大，存在市场行情突变的风险。

在制定贷款方案时，金融机构需要思量到市场波动带来的风险。

2. 自然灾难风险：项目地处地震活跃地带，存在地震风险。

尽管建筑物符合地震安全标准，但金融机构需要充分思量自然灾难可能对项目造成的影响。

3. 政策调控风险：政府的房地产政策对项目标进步和价值影响很大。

随着政策的变化，项目可能面临政策调控的风险。

五、贷款方案建议综合以上评估结果和风险分析，我们建议金融机构依据项目标价值和风险状况，制定如下的贷款方案：1. 贷款额度：依据项目总价值的70%，即4200万元。

2. 贷款利率：依据市场利率和项目风险，可以设置合理的贷款利率，以确保金融机构的资金安全和合理收益。

房地产评估师的资产评估与抵押贷款在房地产市场中，资产评估对于购房、抵押贷款以及房地产交易等方面起着至关重要的作用。

作为房地产评估师，他们承担着精确评估房产价值、确定抵押贷款额度等重要职责。

本文将着重探讨房地产评估师在资产评估与抵押贷款方面的重要性，以及他们所面临的挑战和应对策略。

一、资产评估的重要性资产评估是房地产交易过程中的一项基本工作，对于买卖双方都具有重要意义。

通过评估师对房产的调查和分析，能够准确了解房产的市场价值、租赁价值以及潜在增值潜力等。

这对于购房者来说是必不可少的，因为他们需要知道他们所购房产的价值，以便做出符合自身利益的决策。

同时，对于贷款机构来说，资产评估也是判断抵押贷款风险的重要依据，它可以帮助银行确定贷款金额，以及为贷款人提供保障。

二、房地产评估师的职责作为房地产评估师，他们承担着多项重要职责。

首先，他们需要进行现场勘察，调查房产的基本情况、位置、建筑面积等信息。

其次，他们需要对房产进行细致的分析，包括市场分析、租赁调研等，以便准确评估其价值。

最后，他们需要根据评估结果编制详细的评估报告，向相关方提供专业建议。

三、面临的挑战与应对策略在资产评估与抵押贷款领域，房地产评估师面临着一些挑战。

首先，房地产市场的波动性会对资产评估造成一定的影响。

市场价格的上涨和下跌都可能导致评估结果的不准确，因此评估师需要借助大量市场调研数据以及专业知识，来适应市场的变化。

其次，评估师需要面对不同类型房产的评估，例如商业地产、住宅地产等，这些房产具有不同的特点，需要评估师具备广泛的知识和经验。

再者，一些客户可能会有主观因素干扰评估结果，例如想要高估房产价值以获得更大的抵押贷款额度。

为了应对这些挑战，评估师需要始终保持专业的态度和独立性，遵循公平公正的原则，以便为客户提供准确的评估结果。

四、提高资产评估与抵押贷款的准确性为了提高资产评估与抵押贷款的准确性，房地产评估师可以采取一些策略。

首先，他们需要通过不断学习和了解市场动态，掌握最新的政策和法规变化，以保持专业素养。

贷款抵押物评估有关问题探讨(共8页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估可以从三方面理解。

第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。

第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。

第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。

抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。

评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。

2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。

评估即为银行防范风险的一种方式。

3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。

以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。

本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。

二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1．抵押物的选择。

一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。

因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。

按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。

本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。

关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。

房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。

由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。

良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。

而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。

我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。

以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。

随着我国社会主义市场经济的深入开展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。

因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。

本文拟就抵押贷款资产的特点以及资产评估中要注意的一些问题作初步探讨。

一、抵押贷款资产的特点由于抵押贷款业务的特性，以及金融机构的专业要求，一般抵押资产都有其自身的特点，以满足资金提供者的要求。

抵押贷款资产一般价值相对较大。

从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。

还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。

这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。

价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。

由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。

根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。

而不象有些无形资产虽然其价值很高(如许多商标品牌评估价值都很高)，但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜作为抵押资产。

所谓资产的抵押，这际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。

抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。

因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。

换言之，其产权虽然没有转移，但实际已处于冻结状态。

借款人将其拥有的资产处置权转变为贷款资金铁使用权，而形成了借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。

借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权。

反这，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。