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营改增后建筑企业增值税及附加税率计取的分析和测算（讨论综合稿）一、目前建筑企业的营业税率为3%，下游房产企业的营业税率为5%，因为建筑企业营业税最终要向下游的房产企业计价收取，所以相对于建安造价部份，房产企业的合计营业税税负率为8%（3%+5%），加上13%的附加税费（市区，包括城建税、教育附加、水利、防洪费或水利基金），合计营业税及附加的税负率为%（8%*）。
二、营改增后建筑、房产企业增值税率统一设定为11%，相对于建安造价部份，建筑企业已交的11%增值税，下游房产企业就不需再重复交纳，因此，房产企业实际的增值税及附加的税负率为%（11%*）。
三、但营业税为价内税，增值税为价外税，下游房产企业营改增前%营业税及附加的税负率如折算成营改增后的增值税及附加的价外税口径的实际税负率为%×（1+%）=%。
四、营改增前，建筑企业计取的营业税及附加率（市区）为%×（1+%）=%。
营改增后建筑企业设定的增值税率为11%，比原来%营业税率（3%价内税转化为同比的价外税口径3×）增加了的256%（11%/%-1），这就需要足够的进项税额才能降低税负。
建筑企业的钢筋等主材、机械设备的进项税率大多为17%，从理论上分析，如能取得工程造价%比例的具有17%进项税率的材料、设备等发票，增值税负率就不会高于目前3%的营业税率（为简略分析，暂不考虑进项税率11%的运输发票，3%的商品砼发票），不然就要相应增加实际税负率（详见下表）。
施工企业营改增后实际税负理论测算表按照前几年的模拟测算，咱们实际上只能取得25%左右的具有17%进项税率的材料、设备等发票，因此营改增后建筑企业的增值税及附加的税负率一般要比营改增前增加100%左右，即要达到7%左右。
按照前面的分析，下游房产企业凭咱们开具的增值税率11%的专用发票，就可以够全数抵扣相对于建安造价部份的%的增值税及附加；因此咱们若是依照营业税模式计取税费，则当咱们计取%增值税及附加税率时（即将原来的%税率提高到%），下游房产企业的增值税及附加税率与营改增前的营业税及附加税率是完全相等的。
营改增后的税负变化讲解营改增后的税负变化讲解一、税率不等同于税负虽然税率在很大程度上决定了税负的高低，但绝不能简单地认为税率高就是税负高。
以销售不动产为例，营业税的税率为5%，增值税的税率为11%。
但营业税以销售额为税基，增值税以增值额为税基。
如果房地产开发企业经营规范，税收安排得当，能够取得足够多的进项税额，即使实行一般计税方法适用11%的税率，营改增后也会税负下降。
二、有些政策设计能够降低税负除了税率之外，许多政策设计也深刻影响着纳税人的税负。
在此次营改增政策设计中，能够降低纳税人税负的有：1.差额计税。
此轮营改增的一个特点是大量平移了营业税的差额计税方法，36号文共列举了8项可以差额计税的业务。
除了扣税之外，扣额也可以减少当期应纳税额时。
营改增后当期应纳税额的完整计算公式当期应纳税额=÷×适用税率-进项税额2.未抵扣进项税额可能重新抵扣。
36号文改变了以往增值税进项税额只能单向转出的状况，规定：不得抵扣进项税额的固定资产、无形资产和不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额。
可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值÷×适用税率根据资产的实际用途和净值计算纳税人可抵扣进项税额的政策设计，更加科学合理，也更加灵活完善，也有助于降低税负。
3.扩大开专票的主体。
随着增值税抵扣范围的扩大，为维护抵扣链条完整，36号文首次明确：其他个人销售、租赁不动产，也可以申请开具增值税专用发票。
对广大纳税人而言，无疑增加了获取进项税额的渠道，有利于少交税。
4.增值税链条更加完整。
此轮营改增，营业税退出历史舞台，消除了营业税和增值税并存导致的重复征税；增值税覆盖了货物、劳务、无形资产和不动产全领域，抵扣链条更加完整，纳税人可以取得更多的进项税额，税负自然降低了。
三、有些政策设计暗含隐形税收成本和管理成本1.会计核算难度大，且要求分类分项清晰核算。
纳税人身份：1、鉴于地产营改增税率、过渡期政策均在酝酿中，有诸多不确定性。
假定增值税销项税：售房均取2、测算对象来自《财务指标测算方案汇总_ｖ2.1_20140528》之方案一：全部销售。
假定改征增方案一销售额（含税）：5459625.00%营业税税率：5%2730增值税税率（销项）：17%793319%增值税税负额：70224292增值税税负率：13%8%1、增值税作为价外税具有很强转嫁性，产品、服务多增资则多纳税，但最终都转移给了消费者2、营改增本质：对第三产业来说是减少了重复征税，但在当前GDP增速放缓且地产调控无力，对地产行业来说，是增加6、五种不可避免税负增加：产品服务增值幅度大税负增加；进项税抵扣不足税负增加；上下游抵扣链断裂税负增加；得7、企业应对之道：1、企业分立加大进项税抵扣；调整定价体系转嫁税负；分解收入降低税基。
地产行业营改增—一般纳税人销项税额：企业所得税税率：一、基本假设五、前后税负变化分析营业税税额：流转税税负增加额：3、针对如城市综合体类似商业地产，增值税税负率13%较营业税率提高8%，总体税负增加6%，对到可抵扣税源，如城市综合体可抵扣进项的成本（含税）/年销售额（含税）为19%，主因是城市综合体自身增值额3.8亿/7932]，如主要开发成本是由建安成本构成，但进项税率仅为11%。
即使如此，又是建安企业难以承受，原因建安多是劳时有专家在游说政府。
4、将来执行政策1：地产行业按11%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率8%，总体税将来执行政策2：地产行业按13%税率征税，建安行业按8%征税，则增值税税负率10%，总体税负增加4%，较之前营业 注：变更标记红底色单元格数据即可得到上述结果。
5、建议：1）努力2015年上半年完成二期销售部分的营建、销售，自持物业待政府释放明确信号再论。
一方面国家控制地产增大限将至。
另一方面最近政府、专家频频放言，经济增长可放缓，但历来税收不放缓。
