承德房地产市调其他信息与部分分析

承德市调其他信息与部分分析一、承德1、文脉：首批24个国家历史文化名城之一中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区国家甲类开放城市1994年避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产…….2、位置面积：承德市处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市以及张家口市相邻。

承德是河北省省辖市。

位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。

西南距首都北京180公里，距省会石家庄540公里。

北靠内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西邻张家口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。

东西最大横距280公里，南北最大纵距268公里，辖区总面积39548平方公里。

境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里3、人口人口总量：2009年末全市户籍总人口371.91万人，双滦区与双桥区约为33万人。

比上年增长6.85‟。

其中男性192.68万人，女性179.23万人，分别增长5.97‟、7.80‟。

4、气候与灌溉承德地处内蒙古高原与华北平原的过渡带，属温带大陆性季风型山地气候，四季分明。

冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期。

5、城市规划：目标：优化配置商业资源，把承德打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。

《承德市城市商业网点规划》规划的规划期限为2005~2015年，规划的空间范围为双桥区、双滦区和新区。

从整个《规划》中看，承德市区将形成“以新区为先导，以双桥区为依托，以双滦区和城北旅游文化区为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心的三级商业市场体系框架，以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及大型专业市场、物流企业为重点，将建成8条特色商业街：新华路(商贸服务街)、清风街(商业文化走廊)、陕西营街(休闲娱乐街)、裕华路(精品街)、武烈路(文化休闲街)、四条胡同(电子及通讯产品街)、普宁路(旅游文化商业街)、滦河古街(民俗商业文化步行街)。

同时规划建设承德国际会议中心，依山庄而建，并融于山庄，成为避暑山庄景观的外延。

在区级商业中心布局中，将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区；将新区规划建设机场新区的金融商务区、冯营子地区的文化服务区、上板城地区的物流园区。

规划双滦区的商业形成“以区级商业中心为核心，以双塔山大街和滦河大街为两冀延伸，以物流为支撑”的“一核两带”的格局。

6、承德市2010年土地预出让情况整体情况：经与承德市国土资源局与双滦区国土资源局领导沟通并查阅相关资料，因目前承德整体规划为建设“国际旅游城”，因此老城区内土地审批较少，基本处于“只拆不建”的现状。

城市整体规划为“南扩、西进、北延、中疏”。

老城区的“中疏”现象明显。

新建住宅项目均向西、南、北方向的双桥区周边县镇、高新区、双滦区转移。

今年内双滦区双塔山片区供地约在600—1000亩地左右。

供地总数在2000亩地左右。

7、城市资源承德资源丰富。

境内有滦河、潮河、辽河、大凌河四大水系，年产水量37.6亿立方米，是京津唐的重要供水源地（占潘家口水库年入库总水量的93.4%、密云水库入库总水量的56.7%）。

林地面积占河北省的43.4%，草地面积占40%，森林覆盖率48%。

承德是华北地区最大的食用菌生产基地，中国北方地区重要的中药材生产基地。

目前已发现的矿产有98种，开发利用50种，是我国除攀枝花外唯一的大型钒钛磁铁矿资源基地，已探明钒钛磁铁矿资源储量3.57亿吨，超贫钒钛磁铁矿资源量75.59亿吨。

黄金产量居河北省第一位，钼、银、铜、铅、锌和花岗岩、大理石、铁等资源丰富8、宏观经济发展情况2009年全年全市实现生产总值763.7亿元，比上年增长11%。

分产业看，第一产业增加值111.1亿元，增长5%；第二产业增加值402.9亿元，增长12.7%，超过GDP增速1.7个百分点；第三产业增加值249.7亿元，增长11.2%，超过GDP增速0.2个百分点。

结构调整步伐加快。

第一产业增加值占地区生产总值的比重为14.5%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为52.8%，下降2.2个百分点；第三产业增加值比重为32.7%，上升2.3个百分点。

全年全部财政收入100.1亿元，连续两年跨过百亿大关。

9、近2年承德市房地产行业发展情况2008年，市中心区计划安排房地产综合开发建设施工面积193.58万平方米，完成投资25亿元，其中住宅施工面积167.33万平方米，2008年年末，实际完成投资15.2亿元，竣工面积39.34万平方米。

2009年市中心区安排房地产综合开发建设施工面积170万平方米，完成投资13亿元，其中住宅施工面积135万平方米，2009年末，实际完成投资11亿元，竣工面积55万平方米。

10、2009年全市房地产综合开发与住宅建设规划11、结合上述数据并参照市场调查期间获取的信息，不难得出以下结论：A、承德市房地产市场已近开始逐步成熟，无论从开发公司实力、产品品质、景观设计、规划设计、代理机构参与程度、相关媒体的推广力度而言，承德市整体房地产市场开发水平已经较前两年有很大提高，领跑、超越市场的开发理念已逐步落于实际，带来的必将是该行业各项目间的更高层次博弈；B、2009—2010年，借助于全国房地产行业的整体回暖形式与刚性需求的集中爆发，承德市各个房地产项目均取得了较好的销售业绩。

大多数项目的一期均已销售完毕，目前处于一期、二期（三期）基本售罄的阶段，大部分土地持有商正积力与2011年的群雄逐鹿。

12、部分项目产品细节相关结论：承德主要在售项目目前外墙形式仍以涂料为主，窗户材质塑钢窗为主要材质，部分高端项目采用断桥铝合金窗+中空玻璃的形式，门禁系统仍以普通防盗门+呼叫系统为主，少部分高端项目采用可视对讲。

阳台设置上以南北双阳台为主，女儿墙基本齐外墙靠根。

二、承德房地产市场主要目标客户群调研1、受访群体年龄在28—45岁左右属于，属于刚性需求购房或二次置业的主力消费群体。

受访群体学历大部分在高中、大专以上学历受访群体年收入在2万——8万元不等受访群体从事职业有：出租车司机、政府机关工作人员、白领、沿街部分商铺的自由经营者等分析结论:客户对居住区域的选择平分秋色，他们平时在双桥区生活比较便利，休闲购物，有自己的生活圈、娱乐圈；但由于价格因素的影响，也有部分客户标明今后居住也会向开发区进行发展。

随着承德市双桥区土地供应量逐渐减少，到开发区居住已经得到了人们的基本认同，这将是一个城市发展的趋势，但对于双峰寺区域及区政府北迁反应冷淡。

2、受访人群对物业类型需求的分析物业类型需求仍以多层与小高层为主，与我项目前期产品定位较为吻合。

对于6+1多层带电梯产品，承德市各项目均没有出现。

6+1带电梯产品的客户接受程度：走访客户对此产品均不太认可。

具体原因是开发区片区区域因素所致。

客户对于双桥区的电梯洋房接受程度较高，但选择在开发区购房的客户对于价格敏感度较高。

3、受访人群对物业面积需求分析通过物业面积需求不难看出，承德市中低端人群对于90—120平米左右需求较强，而中高端人群对于160平米以上的大户型产品接受度较高。

这既是由承德房地产市场消费习惯所决定的，也是由承德家庭人口决定的。

80㎡－110㎡紧凑设计户型需求较高。

面积不太大，总价不高，户型紧凑，功能齐全，是未来人居主流方向；投资兼自住两房也占很大比例，本项目作为一个大体量项目，社区功能能够满足居住、养老等多方面需求4、受访人群对建筑立面需求分析在对外立面的需求调查中，现代+简约主义占绝对优势。

三、承德市房地产市场调查分析与相关结论从销售价格来看：1.承德市中心城区（双桥区）内楼盘价格较高，二手房已在万元左右，城边位置6000—9000元/㎡，由于政府规划，在市区内（老城区）不再批住宅用地，导致该区域内供应量不足，从而是房源紧张，销售情况较好。

2.新区（开发区）价格较低，大多为期房销售，价格在4800——7000元/㎡，通过走访得知，该区域现为政府重点开发区域，随着三年大变样老城区的改造，政府部门正在往该区域迁移，逐渐形成新的CBD，将来的发展趋势较好。

3.大学城及其辐射区域（开发区）现销售价格在3500-6000元/㎡，随着大学城的逐步建成完善，必将带来更多投资者的进入，加快了该区域的房价的提升，有望赶超老城区与大学城之间的部分项目。

从产品上来看：1 .缺乏高品质楼盘，除汇水湾、水榭花都、世纪城等少数高品质楼盘外，大多以中低端产品为主，产品形式单一，规划无新颖，自身配套不完善。

2 .从户型上来看，多以两居、三居为主，面积区间为90-120平米为主，3 .从购买客户来看，多以本地居民为主，大多为刚性需求，有少部分外地投资客，随着承德将打造国际旅游都市，外地投资者将增加，但未来还是以本地客户为主。

同时承德本地各区县客户，随着生活水平的提高，到市区选择住宅，也成为一个重要客户来源。

从销售模式上来看：虽多为代理机构销售，但大部分仍缺乏专业的素质（除汇水湾、水榭花都等少数楼盘外），销售人员的接待礼仪、沙盘讲解水平等专业技能也较低，形成不了有效的销售，缺乏专业性的销售技巧。

从项目推广上来看：大部分项目仍以户外围挡、案场等有限的推广手段进行项目营销，缺乏整合的广告宣传，有凝聚力的销售团队，专业的策划团队，导致项目卖点没有得到有效提炼。

结论：通过本次走访调研，可以看出，现承德房地产市场虽较前两年有了较大的提升，但仍处于初期发展阶段，随着城市发展的进程，外来专业团队的进入，必定带动其整体发展水平，其未来的发展前景非常乐观，随着居民对居住品质的追求，开发商对项目品质的提升，其未来销售价格也将上涨。

从售楼处装修与销售道具情况看口碑较好的项目对该项内容已经提起了一定的重视，如：天山水榭丽都、汇水湾的售楼处装修在当地市场已经相当不错。

从这一点可以看出售楼处的装修与其他销售道具的精良程度必将是下一阶段个项目竞争的主要利器！5、市场需求分析结论市场需求分析：当地客户对多层住宅仍然情有独钟，主要原因在于其公摊面积较少。

但由于开发成本等原因该类房屋已经很少，而且价格也会较高，所以使大部分购房者被迫放弃了对多层的选择。

小高层及高层产品为市场供应的主力，在合理的户型帮助下大部分都被客户所认可。

置业目的：最主要目的：改善居住/投资环境其它主要目的：增加居住面积，解决父母/子女住房问题区域看法：正面看法：新区环境好，升值潜力大。

双峰寺镇地广人稀利于建大型生态社区。

负面看法：新区配套设施不完善，需要改进。