10.碧桂园地产资料之集团融资方式与实务课程- 卢志健

商业地产融资模式及案例分析课程商业地产融资是指在商业地产项目开发、商业地产投资、商业地产运营等环节中，通过资本市场、银行贷款、融资租赁、信托基金、私募基金、发行商业地产证券等途径，为商业地产项目提供融资支持和资本运作模式。

本文将介绍商业地产融资的几种常见模式，并通过案例分析来说明其应用。

一、商业地产融资模式1. 股权融资：商业地产项目拥有者通过发行股票、增发股票、引入战略投资者等方式，向投资者募集资金，完成商业地产项目的融资。

股权融资常见于大型商业地产开发项目，适用于对项目风险有足够把握、并具有较高增值潜力的项目。

2. 债权融资：商业地产项目拥有者通过向银行、信托公司等金融机构申请贷款，或者发行债券等方式，借入资金用于商业地产项目的开发和运营。

债权融资适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目，能够降低项目资金成本。

3. 融资租赁：商业地产项目拥有者将商业地产出租或转为融资租赁资产，并通过金融机构融资租赁方式，获取投资所需的资金。

融资租赁适用于具备优质租户和稳定租金收入的商业地产项目，能够充分利用资产价值实现融资。

4. 信托基金：商业地产项目拥有者将其持有的商业地产资产转让给信托公司，信托公司通过发行商业地产信托，募集投资者资金，并通过对商业地产项目实施租赁、运营和增值管理，为投资者提供稳定收益。

信托基金适用于投资者风险偏好较低，追求稳定收益的投资者。

5. 私募基金：商业地产项目拥有者通过发行私募基金，向特定的高净值人群或机构投资者募集资金，用于商业地产项目开发和运营。

私募基金适用于投资者风险偏好较高，希望获得高收益的投资者。

6. 发行商业地产证券：商业地产项目拥有者通过将商业地产项目打包证券化，并通过证券市场发行，募集资金。

商业地产证券常见于商业地产投资信托、商业地产资产支持证券等形式，适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目。

二、商业地产融资案例分析1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座世界级的商业地产项目，由中国建设银行担任主要出资方，并通过股权融资、债权融资、金融机构融资租赁等方式融资。

房地产项目筹资与融资教学方案一、课程背景与目标随着城市化进程的加速推进，房地产行业在近年来快速发展。

房地产项目筹资与融资作为房地产开发过程中的关键环节，对于项目的成功实施至关重要。

本教学方案旨在对房地产项目筹资与融资进行深入探讨，帮助学生掌握相关的理论与实践知识，提高他们在房地产行业的竞争力。

二、课程内容与安排1. 第一讲：房地产项目筹资与融资概述- 介绍房地产项目筹资与融资的基本概念和意义- 分析房地产项目筹资与融资的一般流程和步骤- 探讨房地产开发公司与金融机构之间的合作模式2. 第二讲：房地产项目筹资方法与途径- 基于项目阶段和规模的筹资方式选择- 分析不同筹资途径的优缺点及适用条件- 探讨项目股权融资、债务融资等具体筹资方法与案例3. 第三讲：风险与融资成本管理- 分析房地产项目筹资与融资中存在的风险因素- 探讨风险管理与控制的方法与技巧- 分析融资成本的构成与管理策略4. 第四讲：资本市场与房地产融资- 分析资本市场对房地产行业的影响- 介绍资本市场融资工具与操作方式- 探讨房地产项目在资本市场中的融资机会与挑战5. 第五讲：项目融资合作与协议- 介绍常见的融资合作形式与合同类型- 分析项目融资合作中的关键条款与风险防范- 案例分析与讨论，加深学生对融资合作实务的理解6. 第六讲：房地产项目融资案例研究- 选取具有代表性的房地产项目融资案例进行深入分析- 讨论案例中遇到的问题、挑战和解决方案- 培养学生的实际操作和解决问题的能力三、教学方法与手段1. 理论讲授：通过教师的讲解，介绍相关理论知识和实践经验，帮助学生建立系统的知识框架。

2. 案例分析：选取真实的房地产项目融资案例，让学生参与讨论，分析案例中的问题和解决方案。

3. 小组讨论：将学生分成小组进行学习和思考，在小组内共同探讨和解决房地产项目筹资与融资的实际问题。

4. 实地考察：组织学生参观实际的房地产项目，亲身了解和体验项目筹资与融资的实际操作。

龙头房企碧桂园培训课件碧桂园是中国房地产行业的龙头企业之一，以其规模庞大、品质优良的房地产项目而闻名。

作为一家成功的房地产开发商，碧桂园注重员工培训，致力于提升员工的专业素养和综合能力。

本文将探讨碧桂园的培训课件，以及这些课件在员工培训中的作用。

首先，碧桂园的培训课件涵盖了多个领域，包括销售技巧、市场营销、房地产法规等。

这些课件准确把握了房地产行业的最新动态和市场需求，帮助员工及时了解行业趋势，并提供了实用的工作指导。

通过学习这些课件，员工可以不断提升自己的专业知识和技能，为公司的发展做出更大的贡献。

其次，碧桂园的培训课件采用了多种教学方法，例如案例分析、角色扮演和团队合作等。

这些方法使培训过程更加生动有趣，激发了员工的学习兴趣和主动性。

通过参与实际案例的分析和角色扮演，员工可以更好地理解和应用所学知识，提高解决问题的能力。

此外，团队合作的培训活动可以增强员工之间的协作意识和团队精神，提高工作效率和质量。

另外，碧桂园的培训课件注重培养员工的创新思维和领导能力。

在现代社会，创新是企业发展的关键所在。

碧桂园通过培训课件引导员工思考问题的不同角度，激发他们的创新思维，并鼓励他们提出新的解决方案和创意。

此外，碧桂园还通过培训课件提供领导力培训，帮助员工提高领导团队的能力，培养未来的企业领导者。

此外，碧桂园的培训课件还注重培养员工的职业道德和社会责任感。

作为一家大型企业，碧桂园意识到企业的成功不仅仅取决于业绩和利润，更取决于企业的社会形象和声誉。

因此，碧桂园在培训课件中强调员工的职业道德和社会责任感，鼓励员工以诚信、正直的态度对待工作和客户，积极参与社会公益活动，为社会做出贡献。

总之，碧桂园的培训课件在员工培训中起到了重要的作用。

这些课件涵盖了多个领域，采用了多种教学方法，培养了员工的专业素养和综合能力。

同时，这些课件还注重培养员工的创新思维和领导能力，以及职业道德和社会责任感。

通过这些培训课件的学习，碧桂园的员工可以不断提升自己的能力，为公司的发展做出更大的贡献。

房地产结构性融资金融工具实务操作[字体：大中小]主讲人：刘柏荣引言：1.老师自我介绍。

2.今天讲课的主要目标。

3.本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源：（1）本所服务的大量成功项目经验的不断提炼、总结、创新。

（2）整个中伦所结构性融资团队成员的密切合作。

（3）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践。

一、企业的三种融资模式企业的三种融资模式：直接融资、间接融资、结构性融资。

融资的本质意义：资金从不同主体之间流动的通道、跑道。

属于金融领域的基础设施建设。

（一）直接融资直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。

直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)。

（二）间接融资间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。

（三）结构性融资1.结构性融资金融工具的适用主体2.结构性融资金融工具可适用的基础资产3.本PPT的阐述思路4.结构性融资金融工具的应用范围二、结构性融资金融工具操作实务（一）结构性融资概要1.融资基础理论：资产信用与企业信用2.结构性融资的动因①融资手段。

②改善资产负债表的状况。

③风险管理工具。

④盈利模式的调整或改变。

3.资产信用与结构性融资①“构造”的过程。

②“转变”的过程。

4.信托是实现结构性融资的主要技术《信托法》的有关规定。

（二）结构性融资金融工具框架介绍1.私募金融工具。

2.公募金融工具。

二、结构性融资金融工具操作实务（三）私募金融工具的操作实务1.房地产四证取得前的融资政策及创新思路（1）银行对房地产流动行贷款的限制。

（2）信托公司对房地产信托贷款的条件与限制。

房地产四证取得前的融资政策小结。

房地产信贷政策：层层受阻，监管严密。

房地产四证取得前的融资政策的创新思路：（1）创新途径设计出发点。

碧桂园财务部业务操作手册目录卷首语........................................................................................................................................................ ....1 第一部分房地产板块...............................................................................................................................2 第一章绪论.......................................................................................................................................................2 第一节房地产开发与经营基本含义....................................................................................................2 第二节房地产开发流程简述.................................................................................................................2 第二章房地产企业财务0></a>岗位的设置...........................................................................................................6 第三章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述...................................................................................16 第一节前台开票员.................................................................................................................................16 一、业务流程简要描述及注意事项............................................................................................16 二、主要业务点...............................................................................................................................22 第二节系统操作员.................................................................................................................................23 一、业务流程...................................................................................................................................23 二、业务操作介绍（明源系统财务操作说明）......................................................................24 第三节出纳员 (37)一、业务流程简述 (37)二、业务要点说明 (39)第四节会计员..........................................................................................................................................48 一、核算流程简述.. (48)二、房地产开发企业主要会计事项举例 (49)（一）公司成立初期.............................................................................................................49 （二）公司开发阶段.............................................................................................................54 （三）销售阶段......................................................................................................................58 三、主要业务点...............................................................................................................................61 （一）合同管理......................................................................................................................61 （二）收入确认......................................................................................................................62 （三）租赁...............................................................................................................................63 （四）代收代付业务.............................................................................................................64 （五）存货核算（材料、半成品、产成品的核算及确认原则）..............................64 （六）长期股权投资.............................................................................................................66 （七）预付税费处理.............................................................................................................68 （八）转退楼、业主变更....................................................................................................71 （九）欠款的处理及履行担保责任...................................................................................75 （十）固定资产核算.............................................................................................................81 （十一）无形资产核算.........................................................................................................83 （十二）工资福利..................................................................................................................84 1 PDF 文件使用&quot;pdfFactory Pro&quot; 试用版本创建.fineprint碧桂园财务部业务操作手册（十三）成本核算..................................................................................................................87 （十四）所得税费用的主要账务处理.............................................................................100 （十五）房地产企业所涉及税种简述.............................................................................101 第二部分物业管理板块.....................................................................................................................111 第四章物业管理公司财务岗位的设置..................................................................................................111 第五章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述.................................................................................117 第一节前台开票员...............................................................................................................................117 一、业务流程简要描述及注意事项..........................................................................................117 二、主要业务点论述....................................................................................................................119 第二节系统操作员. (120)一、业务流程.................................................................................................................................120 二、业务操作介绍（屋村管理收费管理系统操作说明）..................................................121 第三节出纳员. (128)一、业务流程简述 (128)二、业务要点说明 (130)第四节会计员........................................................................................................................................141 一、核算流程简述 (141)二、物业管理公司主要会计事项举例 (142)第三部分酒店俱乐部板块...............................................................................................................166 第六章酒店俱乐部公司财务岗位的设置..............................................................................................166 第七章各岗位业务操作介绍及主要业务点论述 (177)第一节前台收银员...............................................................................................................................177 第二节收银主管.. (179)第三节核数员........................................................................................................................................181 第四节核数主管...................................................................................................................................182 第五节成本控制员. (183)第六节成本主管...................................................................................................................................184 第七节出纳员. (185)一、业务流程简述 (185)二、业务要点说明 (187)第八节会计员........................................................................................................................................198 一、核算流程简述 (198)二、酒店公司主要会计事项举例 (199)第四部分建筑安装企业业务操作介绍及主要业务点论述...................................214 一、出纳员.......................................................................................................................................................214 二、会计员....................................................................................................................................................... 215 2 PDF 文件使用&quot;pdfFactory Pro&quot; 试用版本创建.fineprint碧桂园财务部业务操作手册卷首语奔跑即将逝去的2007，洋溢着拼搏的汗水，夹杂着豪迈的激情，我们在决策层的正确领导下，传承公司精神，肩负使命，开创了一个属于碧桂园人的时代。

房地产企业融资策略课件一. 引言融资对于房地产企业的发展非常重要。

随着国内经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产市场的竞争也越来越激烈。

房地产企业需要通过融资来支持新项目的开发、现有项目的扩建和发展。

本课件将重点介绍房地产企业常用的融资策略，帮助企业在融资过程中更好地进行决策，实现自身的发展目标。

二. 房地产企业融资的背景与意义房地产企业需要大量的资金来购买土地、建设楼盘以及满足市场需求。

而房地产项目的投资规模通常较大，单一企业难以独自承担这样的投资。

因此，融资成为房地产企业发展的重要手段和方式。

融资可以提供企业所需的资金，并能够在一定程度上降低企业的融资成本，提高企业的竞争力。

三. 房地产企业融资的方式房地产企业可以通过多种方式进行融资，包括但不限于以下几种方式：1. 银行贷款房地产企业可以向银行申请贷款来获得资金支持。

银行贷款通常具有较低的利率，并且还款方式灵活。

房地产企业需要提供相应的抵押物或担保来获得贷款。

2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。

债券的发行可以在证券交易所进行，投资者购买债券后，企业需要按照约定的利率进行偿还。

债券发行可以提供较大规模的资金，并且还款期限较长。

3. 股权融资房地产企业可以通过发行股票来融资。

股票发行可以通过初次公开发行(IPO)或私募股权融资的方式进行。

股权融资可以为企业提供不同程度的资金，并且可以吸引更多的投资者参与企业的发展。

4. 合作开发房地产企业可以与其他企业进行合作开发项目。

双方可以共同投资并分享项目的收益。

合作开发可以减少企业的融资压力，并且可以利用双方的资源和优势，提高项目的成功率。

5. 我国政府相关融资政策我国政府对房地产企业的融资提供了一系列的支持政策，包括但不限于土地出让金融资、政府基金支持、金融机构贷款优惠等。

企业可以根据自身情况选择适合的政府融资政策来获取资金支持。

四. 房地产企业融资策略的选择原则在选择融资策略时，房地产企业应考虑以下几个原则：1. 资金成本房地产企业在选择融资方式时需要综合考虑资金成本。

【项目总培训】碧桂园投资业务简介碧桂园投资工作简介投资策划中心2015年11月第一部分投资系统组织架构内部资料严禁外传│ 2投资策划中心决策支持、引导、服务拓展土地投资决策委员会各投资团队（投资小分队）土地投资决策委员会——行使有关土地投资事物的最高决策权组长：杨国强董事局主席成员：杨惠妍董事局副主席莫斌集团总裁吴建斌首席财务官程光煜副总裁王少军副总裁投资策划中心——集团十三大职能中心之一集团副总裁王少军评审部发展研究部财税部风险控制部直属拓展部中心总经理何剑标中心副总经理李莎（投资策划部）——统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合支持统筹服务专人“一对一”对接区域投资工作、提供全面支持集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审?对区域投资团队提供技术支持和业务培训对房地产行业的相关政策进行解读结合发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析协助搭建集团投资拓展资源与渠道整合平台按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标?集团投资拓展的宏观管理与战略规划投资策划中心各投资团队（投资小分队）集团28大区域投资部：77个投资小分队、215名投资人员（截至2015年10月）投资策划中心投资拓展团队——投资拓展“运动员”区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人广清区域刘渊涛环北京区域王广彬重庆区域张卫东安徽区域黄炜江中区域李时续津晋冀区域吴蕴睿四川区域王维达江西区域黄建军莞深区域陈军内蒙古区域吕廷沛沪苏区域孔庆朗福建区域杨志忠佛肇区域杨绍强西北区域王叔恒（兼）江苏区域葛浩湖北区域周祖国惠深区域孙楠陕西区域王叔恒浙江区域崔颖亨湖南区域李小平粤东区域李春强贵州区域周灵梓山东区域汤雨（兼）广西区域鲍彬东北区域王多亮云南区域张留刚河南区域姚莉海南区域刘浩第二部分投资系统工作流程及范围内部资料严禁外传│ 8获取信息初步研判项目立项定位策划定案决策获取土地区域/直属团队现场勘察投资信息管理系统报备区域/直属团队落实相关问题区域/直属团队组织各部门考察区域出具定位策划报告区域/直属团队投资决策申请区域/直属团队签订协议注：定案时：土地协议流程审批（土地竞买流程审批）发起。

新经理人结营考试试题一、单项选择题（本大题共10小题，每题4分，共40分）在每小题列出的四个备选项中，只有一个是符合题目要求的，选错、多选或未选均无分1、2016年我们的核心竞争力是（B ）A、大规模、低成本、高速度B、精品质、高速度、低成本C、高速度、精品质、低成本D、以上所有2、在技术符合要求前提下，定标的原则是（C ）A、最低价中标B、低于成本价中标C、合理低价中标D、高价中标3、下列哪项是对集团的322原则的正确描述（B ）A、3个月开盘销售，每两个月清算一次B、3个月内退出首批货量，后续视市场情况，每2个月加推一次C、3个月内开工，每2个月进行成本管理检查D、3个月摘牌，每2个月进行成本管理检查4、关于“劳斯莱斯”的拓展要求是234322，一下对“4产品”说法错误的是（C ）A、标配YJ140（160）B、标配玲珑别墅（挂石）C、标配YJ245（YJ260）D、选配YJ1185、内幕信息披露制度中，属于高级人员管理架构的是（D ）①集团各职能中心负责人②各子公司负责人③项目总经理④各区域总裁A、①②③B、①②④C、①③④D、①②③④6、“四位一体”要求区域总、项目总必须对公司的标准化产品系列要有深入研究，其中由区域、项目牵头的内容中不包括（ A ）A、财务B、营销C、设计D、投资7、成就共享股权考核方式中，区域主导的项目计算公式为（A ）A、成就共享股权金额=（净利润-自有资金按年折算后的金额*30%）*20%B、成就共享股权金额=（净利润-自有资金按年折算后的金额*20%）*30%C、成就共享股权金额=（净利润-自有资金按年折算后的金额*20%）*20%D、成就共享股权金额=（净利润-自有资金按年折算后的金额*30%）*30%8、以下哪项不是我们投资的方向（A ）A、人口密集的地区B、存在有效需求的地区C、有利于快速开发的开发条件D、满足成就共享的要求9、碧桂园（D ）年上市A、2004B、2005C、2006D、200710、以下不属于碧桂园集团战略拓展方向的是（D ）A、巩固三四线，做劳斯莱斯B、成立二线省会城市公司C、成立一线城市事业部D、海外拓展快速发展战略二、多项选择题（一共10题，每题6分）以下每道题至少有两个选项是对的，多选、少选均不得分11、碧桂园的核心经营理念是（ABCD ）A、合法合规B、资金安全C、利润总额的快速增长D、自有资金的年化回报12、精工系列产品的要求是（AD ）A、最好性价比B、最低市场价C、忽视利润D、最优差异化13、小步快跑322的322是指（AC ）A、首期三个月实现销售B、首期三个月实现回款C、2个月内推出适销对路产品D、首期两个月内规划后期用地E、2个月内推出后续适销对路产品14、碧桂园集团工程管理目标是（AB ）A、完美开放B、完美交楼C、创行业标杆D、利润至上15、关于三四线城市“劳斯莱斯”项目拓展，以下说法正确的是（ABCDE ）A、不应以“经济落后”或“房价较低”为理由，放弃劳斯莱斯项目拓展B、要高度重视“劳斯莱斯”项目竞争对手产品的分析C、项目必须配套当地最好的小学D、寻找当地有钱人认可的区位和地段E、项目拓展规模宜在100亩-300亩，超过100亩要力争分证获取，按照小步快跑原则，以销定产16、主席对项目的要求，一下说法正确的是（ABC ）A、项目总经理一定要深入研究所管辖的项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸B、懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比C、在守法的前提下，力争效益最大化D、在守法的前提下，力争利润最大化17、全过程成本管控包括（ABCDE ）A、投资阶段宜早介入B、设计阶段目标成本C、招标环节认真把关D、开发过程严加管控E、竣工后评分析总结18、土建移交装修的条件包括（ABC ）A、土建质量合格B、土建进度达标C、配套条件具备D、装修工期合理E、高层整栋移交19、关于运用，“大运营”目标包括（AB ）A、实现价值双享B、实现口碑相传C、做好工程策划D、做好进度管控20、关于公司理念的两个追求是（AC ）A、自有资金的年化回报B、销售额的增长C、利润总额的快速增长D、发展规模的扩大。

一、碧桂园管理：1.2013年，碧桂园实现合同销售额约1060亿元，开始跻身千亿俱乐部2. 碧桂园目前4大业务：房地产、建筑、酒店、物业3. 2007年碧桂园香港上市，股票代码02007。

4. 2011年，碧桂园继续实施“走出去”战略，在马来西亚开发“金海湾”项目。

2014年，澳大利亚悉尼项目开盘。

5.碧桂园运营模式微总结农村包围城市、参与土地一级开发、全产业链布局、缩短开发周期、项目大规模复制6.碧桂园管理模式微总结三级管控、矩阵考核、合伙人模式7. 碧桂园把人才、土地、资金作为企业的核心竞争力二、房地产开发流程：1.获得土地的五种途径：①政府招标、拍卖、挂牌②收购、合作③招商引资，配土地④变更土地性质⑤划拨8.国有土地出让年限：居住用地70年，商旅娱乐用地40年，其余50年三、项目开发流程与运营管理1.拿地及价格考虑因素：市场未来预期、项目或区域发展预期、规划条件的市场实现及经济实现、企业发展战略和机会成本、竞争对手状况分析2.房地产项目开发四大核心要素：决策资金（钱）、决策项目（地）、决策人力（人）、决策时间（时间）3.项目常规五种投资开发模式：城市运营投资模式、城市运营与大盘结合模式、现金流项目开发模式、高周转开发模式、稀缺资源开发模式4.项目重要节点：详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间5. 施工建设阶段控制关键要点：质量控制、进度控制、成本控制、协调管理四、房地产基础知识：1. 房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

2. 房地产市场的分类：一级市场以土地为体、二级市场开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场)市场客体为增量商品房、三级市场房屋在消费市场的再次流通，包括:买卖、抵押、转让、租凭3.三通一平指基本建设项目开工的前提条件，具体指水通、电通、路通和场地平整。

4.七通一平：给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场5. 绿地率=各类绿地面积总和/用地面积6. 绿化率即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。