房地产开发成本、利润测算表

房地产开发项目投资收收益测算模型

作者： 时间：2012年12月04日 信息来源:经理人网

众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

1. 建立投资收益模型的目的

个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。第三，规范投资收益测算、提高工作效率。投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。

2. 销售型物业投资收益测算模型

关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。 主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。

主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。

主表三：资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。

0、初始参数设置1、规划指标!2、施工计划!3、地价分摊!4、经济指标!5、销售计划!6、现金流量!7、并购指标!8、双赢现金流!9、决策意见表!模型说明 1、全模型由18张表组成，用于投资阶段项目的经济测算。 2、重大调整项： 1） 增加“并购指标（收购方层面）”表单 2） 增加“增值税”表单 3） 增加“双赢现金流”表单 4） 增加“决策意见表”表单 5） 调整资金成本利息 6） 增加“持有物业”表单填写指引（可按如下顺序填写）参数设置：请各地区公司根据实际情况设置初始参数：1、“标准成本”请根据项目实际配置情况和当地费用标准设定合理成本数值（不宜过紧）；2、“税费说明”：各业态土地增值税预征率；3、 土地增值税默认分项清算，如实际可整体清算的，涉及需修改的表单有“现金流量”中的补4、 “地价分摊”：市政配套费的征收标准；5、“增值税”：根据各地区增值税执行政策及增值税专票开具情况，设置增值税扣减折扣率。填写“现金流量”表中蓝色底纹标注区域，补缴税费，如实际回款无法满足标准投摸默认模型，填写“并购指标”表中蓝色底纹标注区域，收购股权比例、溢价财务成本、股填写“双赢现金流”表，区域承责的销售及回款计划，工程款/费用支出计划，数据可与投摸现金填写“并购指标”表中蓝色底纹标注区域，收购股权比例、溢价财务成本、股填写“规划指标”表中蓝色底纹区域，确定本项目的整体方案；注意如涉及地填写“施工计划”表中蓝色底纹区域，注意项目开始时间与地价支付、销售计填写“地价分摊”表中的“附1：土地成本表”与“附2：土地成本支付节奏表填写“经济指标”表的各业态销售起价和楼板价（该表中其他值自动生成）；填写“销售计划”表中各月份的销售套数和销售单价，注意销售套数不能大于定合理成本数值（不宜过紧）；修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；。计算中涉及，有精装的，在“标准成本”表中填写精装标准；、注意勿遗漏各业态精装/毛坯的勾选，否则易造成勾稽关系错误；写项需以公式形式录入；设置了价格敏感性分析，各月度的售价需输入公式，不能直接填写数字；

全案总销（万元）

车位收入（万元）

不含车位总销（万元）

可售整体均价（含车位）

可售整体均价（不含车位）

高层

小高层

花园洋房

叠拼别墅

联排别墅

MALL

商业街

公寓式酒店

写字楼

辅助及配套用房（含物业管理，社区配套，公厕等）幼儿园

其他配套或代建、配建建筑

可售比（%）

单价（元/平）

高层

小高层

花园洋房

叠拼别墅

联排别墅

单价（元/平）

MALL

商业街

公寓式酒店

写字楼房地产项目投资静态测算表

用地指标用地面积（㎡）

可建设用地面积（㎡）

容积率

计容建筑面积（㎡）

总建面积（㎡）

规划指标可售建筑面积（㎡）

计容建筑面积（㎡）

其中住宅小计（㎡）

其中

商办小计（㎡）

其中

辅助及配套用房（㎡）

其中

非计容面积（㎡）含地上不计容面积及地下面

地下面积（㎡）

车位总数（个）

可售车位数（个）

人防车位数（个）

主营业务收入主营业务收入（万元）

住宅（万元）

其中

商办（万元）

其中

车位部分（万元）

主营业务成本（万元）

不含税（万元）楼板价

契税、印花税契税税率（%）

住宅大市政配套住宅大市政配套（元/平）

商业大市政配套商业大市政配套（元/平）

车位补偿

其他补偿

报批单方造价

营销取费标准

管理取费标准

财务取费标准

所得税率（%）税费税费承担（万元）

其中增值税及附加主营业务成本其中土地成本（万元）

营销费用

管理费用

财务费用建安成本（万元）其中

盈利指标税前税前利润

销售利润率（%）

税后土地增值税

净利率所得税

净利润

销售净利润率（%）

权益土地溢价款

净利润

价（含车位）

价（不含车位）

根据具体情况加总

#DIV/0!

溢价系数

万元/个，车位售价地下面积，根据情况自行汇总统计

配套（元/平）

配套（元/平）

¥41

***项目现金流量及投资收益测算表

项目单位名称： 单位：万元人民币

项目年 1 2 3 456 7

收支项目日历年

“年

»*年收年n年 呻

期初资金余额

一 . 一■. ,

一、现金流入：

, ■ , <•一.

（-）资本金或投资款流入：

-

**股东投资流入

其他投资流入

•••

■• .

（-）经存（或处置资产）流入 ■ ■ ■ ■一■ .

经行收入（含销售收入及其他经行收入）

处置资产流入

•••

（三）借款流入 . . ■ ■■■ ・

**股东借款流入

银行借款流入

其他借款流入

•••

二,现金流出： ■ 一 . ,■■ ,

<-）资本金或投资款归还：

归还**股东投资款

上缴**股东利润（分配股利或支付资本金利息）

•••

（二）经营（或购置资产）流出 一 ■ • ■—— ■

土地费用

前期工程费

城市基础设施配套费

基础设施费

建安I・程费

配套设施费

公共公摊费

不可预见费

俏售费用

管理费用

其他税金

企业所得税

购置资产流出

（三）借款支出 ■ ■ , ■—. 一

归还借款本金 ■ ■ , ■一. 一

其中：归还**股东借款本金

归还银行借款本金

归还其他借款本金

归还借款利息

. . •■■ .

其中：归还**股东借款利息

归还银行借款利息

归还其他借款利息

期末资金余额 , , , 一■. ,

所得税率

息税前折旧摊销前收益EBITDA - - - --- 一

经营净现金流 - - •-- -

三、项目总投资自由现金流 -

一

项目总投资自由现金流累计 ・ ・ ■■■ ・