房地产估价师考试《制度与政策》历年真题精选及答案1211-78

房地产估价师《制度与政策》真题房地产估价师是指为房地产交易、评估、投资等提供服务的专业人员，其职责主要是对房地产进行估价、评估、调查、咨询等工作。

对于房地产估价师来说，《制度与政策》作为他们必须掌握的一门考试科目，内容十分重要。

以下是房地产估价师《制度与政策》的真题，供大家参考学习。

一、填空题1. 房地产估价方法的基础理论是（）。

答案：土地经济学2. 房地产估价的四要素是（）。

答案：时间、空间、劳动和物质3. 房地产价格变动的地区性特征主要表现为（）。

答案：城市间、城市内部和城乡之间的差异4. 房地产价格变动的周期性特征主要表现为（）。

答案：长周期波动和短周期波动5. 房地产估价师必须遵循的原则是（）。

答案：公正、客观、科学、准确6. 房地产估价的目的是（）。

答案：确定房产的市场价格7. 房地产市场的主体是（）。

答案：供给者和需求者8. 中国房地产市场供求关系的根本特点是（）。

答案：供不应求9. 居民住房贷款利率经国务院确定为（）。

答案：4.65%10. 房屋出租企业取得的租金收入的税率按照税法规定为（）。

答案：20%二、选择题1. 房地产估价师必须遵守的伦理规范是（）。

A.《职业道德规范》B.《行业管理规范》C.《国际财务报告准则》D.《税务法规》答案：A2. 房地产估价师进行估价时，必须根据（）选取合适的估价方法。

A.房产的价格B.房产的位置C.房产的土地性质D.房产的面积答案：B3. 房地产估价的影响因素是（）。

A.经济、政策和法律B.人才、技术和管理C.建筑、材料和设施D.地理、气候和环境答案：A4. 房地产市场的主要形式包括（）。

A.楼市、土地市场、二手房市场B.商品房市场、交易市场、租赁市场C.购房市场、投资市场、融资市场D.墓地市场、车库市场、院落市场答案：B5. 房地产交易的主要方式包括（）。

A.买卖、拍卖、出租B.转让、租赁、代理C.招商、委托、投资D.拼购、集资、承包答案：A6. 房地产税的种类包括（）。

房地产估价师考试《制度与政策》测试题和答案房地产估价师考试《制度与政策》测试题和答案单项选择题1.以下关于临时建筑，表述错误的选项是( )。

A.临时建筑都应当有规定的使用期限B.超过批准期限的临时建筑是合法建筑C.撤除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失D.撤除未到期限的`临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿2.拆迁人撤除超过批准期限的临时建筑，( )。

A.不予补偿B.按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿C.减半补偿D.给予正常补偿3.城市房屋拆迁评估价格确实定，不包含被拆迁房屋的( )。

A.区位B.用处C.建筑面积D.临时安置补助费4.以下关于拆迁估价机构和人员，表述错误的选项是( )。

A.拆迁估价机构确实定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人可以协商一致，共同承受的方式确定估价机构B.受托估价机构可以转让受托的估价业务C.估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D.估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避5.城市房屋拆迁估价目的统一表述为( )。

A.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格6.施行裁决的房屋拆迁管理部门是( )。

A.乡级以上地方人民政府B.乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C.县级以上地方人民政府D.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门7.A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要撤除A 市房屋拆迁管理部门的局部房产，假设达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由( )裁决。

A.A市房地产管理部门B.A市城乡规划管理部门C.A市房屋拆迁管理部门D.A市人民政府8.达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起( )日内作出裁决。

房地产估价师考试《制度与政策》历年真题精选及答案1211-99多项选择题1、按建设用地的用途分类，可分为()。

A、非农业建设用地B、农业建设用地C、未利用地D、其他建设用地E、临时用地2、涉及农用地转为建设用地时，要满足的基本要求包括()。

A、符合当地的经济发展B、符合土地利用总体规划C、符合开发商的投资标准D、符合土地利用年度计划E、符合地基设计要求3、下列关于征地的表述中，正确的有()。

A、根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B、任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C、征地安置补助费归农村集体组织所有D、土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E、征地时所称的地上附着物包括地下管线4、下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有()。

A、工业厂房B、公益设施C、娱乐场馆D、城市基础设施E、高档酒店5、下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。

A、旅游设施用地B、商品住宅开发用地C、廉租住房用地D、高新技术研发用地E、烟草企业用地参考答案1、【正确答案】AB【答案解析】本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。

按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。

参见教材P21。

2、【正确答案】BD【答案解析】本题考查的是建设用地管理的原则。

涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。

参见教材P24。

3、【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。

在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

房地产估价师考试《制度与政策》测试题及答案测试题1. 房地产市场监管的目的是什么？2. 房地产开发企业的管理制度包括哪些方面？3. 房地产估价师应该具备哪些职业道德和职业规范？4. 房地产保险的基本内容和保险责任有哪些？5. 房地产税收政策的主要内容和目的是什么？6. 什么是棚户区改造？政府的棚户区改造政策的目的是什么？7. 房地产权利的种类有哪些？8. 二手房交易的主要流程有哪些？9. 房屋租赁合同中应该包括哪些条款？10. 房地产证券化的基本概念和作用是什么？答案1. 房地产市场监管的目的是保障消费者权益，防范和化解房地产市场风险，促进房地产市场健康发展。

2. 房地产开发企业的管理制度包括以下方面：（1）企业注册登记及年检制度；（2）项目规划和设计管理制度；（3）项目环境影响评价制度；（4）施工安全管理制度；（5）项目质量管理制度；（6）销售管理制度；（7）决策机制和监督制度。

3. 房地产估价师应该具备以下职业道德和职业规范：（1）客观、公正、诚信的职业道德；（2）合法、合规、保密的职业规范；（3）协调、沟通、团队合作的职业素养；（4）独立、专业、准确的评估能力；（5）持续学习、更新知识的职业素养。

4. 房地产保险的基本内容和保险责任如下：（1）定金保险：对购房者的定金进行保险，防止开发商退款。

（2）物业保险：对物业进行雨淋、水渗等自然灾害保险。

（3）建筑工程保险：对房地产开发商进行建筑工程质量保险。

（4）产权保险：对购买房屋的产权进行保险。

保险责任主要包括事故、灾害、损坏等。

5. 房地产税收政策的主要内容和目的如下：（1）个人所得税：对房屋出租收入及出售所得进行征收；（2）企业所得税：对房地产企业的利润进行征收；（3）土地增值税：对房地产销售浮动收益或者土地转让所得进行征收。

这些税收政策的目的是提高国家税收收入，保证房地产市场健康发展和稳定。

6. 棚户区改造是指对城市中存在的危险、破旧、简陋的房屋进行改造的行动。

房地产估价师《制度与政策》测试题及答案参考一、单项选择题1.资产负债表中应在资产方反映的项目是( ).A.预收账款B.应付账款C.应收票据D.预提费用答案:C解析:预收账款、应付账款、预提费用,属于在资产负债表中负债及权益方反映的项目.2.下列与城市规划管理有关的工作中,属于城市规划保障系统主要内容的是( ).A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律法规的制定答案:D解析:城市规划法律规范的制定,构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容.3.某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户,配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施,则该区域最可能是城市规划意义上的( ).A.居住区B.居住小区C.居住组团D.居住社区答案:B解析:居住小区,一般称小区,是指被城市道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模(10000-15000人、3000~5000户)相对应,配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地.4.下列关于建筑制图有关要求的表述中,错误的是( ).A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏B.结构施工图一般不注比例,允许一个图形使用两种比例C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D.标高的单位用毫米计答案:D解析:标高的单位用米记,按"国标"规定,标高数字准确到毫米,即注到小数点后面第三位.5.某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触,且与该建筑物长轴方向一致,则该墙体( ).A.既是外墙也是纵墙B.既是外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙D.既是山墙也是横墙答案:A解析:墙体的类型中,按所处位置不同,墙可分为外墙和内墙.外墙指建筑四周与室外接触的墙;内墙是位于建筑内部的墙.按其方向不同,墙可分为纵墙与横墙.纵墙指与建筑长轴方向一致的墙;横墙是与建筑短轴方向一致的墙.二、多项选择题1.开立住宅专项维修资金专户，应当( )A.以物业管理区域为单位设账B.以幢为单位设账C. 按房屋户门号设分户账D.以区域为单位设账2.下列关于集体土地征收或征用的表述中，正确的有( )A.征收或征用都要依法给予补偿B.征收是国家行为，征用是企业行为C.征收或征用都是为了公共利益需要D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变3.《物业管理条例》确立的基本制度包括( )A.业主大会制度B.管理规约制度C.小区治安制度D.住宅专项维修资金制度4.国家规定，商品住宅用地必须采取( )方式转让A.招标B.拍卖C.协议D.挂牌出让5.房地产估价师注册证书失效的情形有( )A.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的B.年龄超过60周岁的C.注册期满3年而未延续注册的D.不具有完全民事行为能力的6.下列房地产中，不得转让的有( )A.未解决权属争议的房地产B.设定了抵押权的房地产C.已被依法查封的房地产D.已列入城市征收范围的房屋7.下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有( )A.抵押到期后抵押人未偿还债务的B.抵押人擅自处分抵押房地产的C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D.未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额再次抵押的8.商品房销售可以按下列哪种方式计价( )A.按套计价B.按套内建筑面积计价C.按建筑面积计价D.按合同面积计价9.《城市房地产管理法》规定，“国家实行( )登记发证制度A.土地所有权B.土地使用权C.房屋所有权D.房地产他项权利10.下列房地产中，不得设定抵押的有( )A.共有房地产B.未解决权属争议的房屋C.已出租的房屋D.被执法机关查封的房屋答案：1.AC 2.ACD 3.ABD 4.ABD 5.ACD 6.ACD 7.ABC 8.ABC 9.BCD 10.BD三、判断题1.房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业( )2.经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度( )3.国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地( )4.我国实行土地的社会主义公有制，因此土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》( )5.房地产估价机构的组织形式有合伙制和有限责任制( )6.虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估( )7.承担房屋拆迁估价业务的房地产估价机构必须由房屋拆迁主管部门指定( )8.房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务( )。

房地产估价师考试《制度与政策》测试题及答案解析测试题及答案解析1.我国房地产税的基本原则是（）A.落实合理税负B.公平透明C.多元化征收方式D.法定尘征答案：B解析：我国房地产税的基本原则是税负公平透明，即按照费用原则，按照房地产所有权人拥有的不动产的面积、品质、用途等情况确定税额，使纳税人都按照自己的财力承担税收。

2.近年来，我国房地产调控政策主要的方向是（）A.保障房建设B.坚定不移地去杠杆C.加强市场监管和风险防控D.扶持售后服务答案：C解析：近年来，我国房地产调控政策的方向主要是加强市场监管和防控风险，为了遏制房价上涨过快和防范金融风险，政府不断加强对房地产市场的监管，推出了一系列监管政策，如限购、限贷、限售等。

3.我国房地产估价机构必须遵守的估价原则是（）A.公正、客观、独立B.保密、及时、准确C.透明、阳光、便利D.规范、专业、精准答案：A解析：我国房地产估价机构必须遵守的估价原则是公正、客观、独立，符合法律法规和业界标准，保证估价结果的准确性和公正性。

4.房屋转让筹款，筹措的资金必须（）A.与筹款人无关B.经过估价师核定C.抵押在银行D.开立独立帐户答案：D解析：房屋转让筹款，筹措的资金必须开立独立账户，以保证资金的安全和有效管理。

5.房地产税应征对象包括（）A.商品房业主B.个人住宅拥有权人C.企业不动产所有权人D.所有不动产所有权人答案：D解析：房地产税应征对象包括所有不动产所有权人，即房屋、土地等不动产的所有者。

6.房地产估价师评估房地产的基本方法是（）A.收集资料、选择方法、确定资本化利率、确定经济寿命、确定净收益、计算价格B.选择方法、确定资本化利率、确定经济寿命、收集资料、确定净收益、计算价格C.确定净收益、确定经济寿命、选择方法、收集资料、确定资本化利率、计算价格D.收集资料、确定净收益、确定经济寿命、选择方法、确定资本化利率、计算价格答案：D解析：房地产估价师评估房地产的基本方法包括收集资料、确定净收益、确定经济寿命、选择方法、确定资本化利率、计算价格。

房地产估价师考试《制度与政策》历年真题精选及答案1211-98多项选择题1、下列关于投标、开标程序的说法中，正确的有()。

A、出让人应当邀请所有投标人参加B、由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况C、标书投入标箱后可以撤回D、投标人不少于3人E、当众开启标箱2、下列关于拍卖程序的表述中，正确的有()。

A、主持人点算竞买人B、主持人报出起叫价C、竞买人举牌应价或报价D、主持人落槌表示拍卖成交E、没有底价的，主持人不需要明确提示3、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()。

A、受让方逾期未支付全部地价款B、拆除地上建筑物C、自然灾害造成地上附着物变化D、因公共利益需要E、人民法院判决生效参考答案1、【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。

选项C错误，标书投入标箱后，不可撤回。

出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。

投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。

投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

参见教材P31。

2、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。

拍卖会依照下列程序进行：(1)主持人点算竞买人;(2)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示;(4)主持人报出起叫价;(5)竞买人举牌应价或者报价;(6)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;(7)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交;(8)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

参见教材P32。

3、【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。

选项B、C均不构成建设用地使用权的变化。

房地产估价师考试《制度与政策》测试题及答案选择题1.住宅小区公共性服务费用构成包括绿化管理费.保安费( )等。

A.管理.服务人员的工资和按规定提取的福利费B.公共设施，设备日常运行.维修及保养费C.清洁卫生D.物业管理单位固定资产折旧费E.法定利润2.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的有( )。

A.权属有争议的房地产B.私立学校所有的办公楼C.已出租的房地产D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产3.《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的有( )。

A.身体受到伤害要求赔偿的B.拒付租金的C.向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定D.寄存财物被丢失的E.因中介机构不如实告之遭受财产损失的4.权属审核一般采用三审定案的方法。

即采用( )的方法。

A.受理B.初审C.复审D.审批E.审核5.住房公积金的提取和使用原则是( )。

A.定向使用的原则B.安全运作的原则C.严格时限的效率原则D.满足任何情况下的住房需求原则E.平均使用原则6.下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有( )。

A.房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B.抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效C.抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力D.房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押E.抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人7.《开发经营条例》规定( )情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。

A.地震造成开工延期B.发现地下文物C.政府干扰而不能如期开工D.产权问题与另外企业发生纠纷E.由于资金周围不到位引起的延期开工8.有下列( )等情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书。

A.申报不实的B.涂改房屋权属证书的C.房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的D.因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的E.故意损坏房屋的9.物业管理企业的权利有( )。

房地产估价师《制度与政策》测试题含答案为了更好的了解房地产估价师考试《制度与政策》模块的学习成果，以下提供一些测试题和答案供大家参考。

一、选择题1. 根据《不动产登记暂行条例》，下列情形属于可以申请不动产登记的是：A. 计划用地；B. 土地使用权；C. 宅基地；D. 所有权出卖。

答案：B2. 根据《物权法》，下列情形属于拥有物所有权的是：A. 取得占有；B. 依法取得；C. 占有因管理不善而失去的财产；D. 存放的丧失物。

答案：A3. 根据《国有土地使用权出让暂行条例》，下列情形不属于国有土地出让方式的是：A. 招标出让；B. 拍卖出让；C. 协议出让；D. 直接交易。

答案：D4. 根据《城乡规划法》，下列规划行为不合规定的是：A. 城市总体规划和详细规划未按照规定制定；B. 未按照规定进行组织管理；C. 对违反规划进行行政处罚；D. 未按照规定编制规划实施方案。

答案：C5. 根据《土地管理法》，下列情形属于依法收回土地的是：A. 土地使用权人违规使用的；B. 土地使用权结束;C. 国计民生建设需要的;D. 被征收土地建设项目未按照要求进行规划审批的。

答案：A、B、C、D。

二、判断题1. 国有土地使用权流转的方式有：转让、出租、抵押、赠与。

答案：对。

2. 根据《建筑法》，规定国家保护隐私和家庭安宁，邻居之间应当和睦相处，不得恶意侵害邻居的房屋和庭院以及干扰邻居的正常生活。

答案：对。

3. 根据《不动产登记暂行条例》，公证机构应当在不动产交易前，对不动产与转移人是否相一致、不动产权属是否清晰等情况开展核查，为不动产登记提供证明。

答案：对。

4. 在厦门市，按照《厦门市城市总体规划（2016年-2030年）》的规划，2100年的厦门市总人口规模不超过800万人。

答案：错。

5. 根据《物权法》规定，当权力人对抗抵押权人在义务履行期限内不清偿债务，抵押权人有权要求债务的履行或者以其所持有的担保财产优先受偿。