艾依公馆(地块)全程定位营销报告

某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。

成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。

从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。

目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。

□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。

因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。

2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。

2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。

这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。

可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。

□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。

【关键字】社区“天安第一城”成就定位定位语：友谊·发展·第一城住宅是有灵魂的，它承袭了开发商的思想，浸染了居住者的气息……住宅是有情感的，它蕴含了亲情、友情、爱情以及人们对事业与生活品质的不断追求……这即是“友谊”与“发展”的本源。

“第一城”，则以其独有的尊贵品质，诠释“城”之不朽……友谊当孤独陌生、空虚无聊等城市情感病成为现代城市人的流行病。

面对着老死不相往来的邻里，日益淡漠的亲朋，城市人开始追忆人类最初的美好关系，怀念人们之间纯洁质朴的情感……因此尊重人们之间纯洁质朴的情感，是天安第一城的营造基础。

在天安第一城，人们之间的互通无处不在。

60米超大楼间距，0.9超低容积率、3.1米层高……更大私人空间，更充足的阳光，你甚至可以感受楼宇间的自由呼吸。

70%绿化率，每一株植物的呼氧量都经过精细的测算，每一片绿叶。

都是对天安业主的精心呵护。

天安地产将“以人为本”的企业理念贯彻于建筑设计及园区规划的始终，并坚信——用真心构架而成的“友谊”之桥终会让付出有所回报。

天安名人俱乐部使各行各业的成功人士相识，相知。

一杯美酒，一壶香茗、一次别致的聚会，人们成为朋友，你可以了解更多行业的秘密，发现更多的商机：发展受到阻碍，你可以向朋友资询；事业需要拓展，你可以找朋友帮忙；闲暇时，你可以与朋友互诉生活经历……俗话说，“一条好汉三个帮”。

在“天安第一城”，友谊就是这么简单与真实。

友谊产生互补，友谊增进沟通，没有了硝烟的商场，前途也是一片光明。

老年大学、保健医院……我们总是想为父母做得更多，因为我们亏欠她们的，是一生的哺育与关怀……天安第一城，将友谊与关爱注进灵魂，它比钢筋水泥更有力，它使我们完整，使我们坚强地在生活中航行。

发展这个世界随时在变，你可以拒绝世俗，拒绝庸俗，拒绝传统后又拒绝时尚，但绝不会拒绝发展、拒绝拥有财富的制控权。

发展拒绝等待，当斜阳西沉的时候，等待的是一份失落，当月不逢圆的时候，等待的是一种迷惘；当财富正被瓜分的时候，等待的是一阵恐慌。

房地产行业某国际公寓(一期)营销及推广方案(doc 15)巴黎春天国际公寓(一期) 营销及推广方案对淄博市场的调研分析和多年来成功操盘经验，现将一期尾盘(以下简称“本案”)的营销策略体系及推广计划拟订如下，供京润公司参考实施。

1 当前市场障碍1.1 市场认知障碍本案第一阶段的推广工作成功地建立了知名度，做到了在淄博市家喻户晓。

尽管市民们不知道本案“高档住宅楼盘”的特点究竟是什么，但这一概念已经为他们先入为主地接受，特别是张店区市民和出租车司机更将本案作为所在地段的代名词和“高品质生活”的代名词。

然而对于一个高档楼盘而言，仅有高知名度还是不够的。

根据我司获得的有关资料，巴黎春天(一期)在前期推广中没有明确的主题，推何种产品就打何种广告，广告内容缺乏连续性，推广主题呈空心化。

作为服务“小众市场”的住宅产品，因其客户范围小、产品功能的不可复制性和住宅本身具有的私密性，本案在市场认知方面更应该建立起完整的“受人推崇”和“略带有神秘感”的高端形象，拉开同本地市场上普通楼盘的品牌形象距离。

反之，若本案继续将市场上的普通楼盘视作竞争对手，仅仅为了卖楼而推广、不从品牌运营的层面提升楼盘的价值，势必将本案的发展导向错误的方向。

除此之外，由于第一阶段的推广工作并没有将建立起应有的品牌形象作为重点，也使市民无法将本案的推广内容与自己的日常生活联系起来，无法对本案做出相应的评价，本案与市民之间的联系仅仅停留在“知道”的层面上，通过广告建立的高知名度并没有转变为高美誉度的品牌形象。

这一点可从淄博市各界名流对本案相对较低的追捧程度得到证实。

与此同时，本案待售面积中，底层复式和B1层均未在前期销售中推出，对于它们以一个新产品的形象销售已有项目，本身就向现有的市场认知提出新的挑战。

简言之，本案的市场认知度与楼盘的价值和定位并不对称，市场认知的障碍阻碍了销售工作的顺利完成。

1.2 户型障碍1.2.1 D型房的功能障碍经过前期销售，本案剩余房源中5套D型房(两室两厅两卫)是在众多客户遴选后产生的，这一销售事实清晰地传达了市场对该户型的拒绝态度，并从反面表达了对理想户型产品的要求。

商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。

2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。

3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。

4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。

三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。

据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。

2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。

3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。

基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。

通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。

四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。

包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。

2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。

3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。

4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。

5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。

世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告二、销售目标对商业街的销售目标进行了明确规划，以提升商业街的知名度和销售量为主要目标。

预计在下个季度内，商业街的销售额能够增长10%，客流量能够增长15%。

三、销售策略1. 提升品牌知名度：通过市场调研和市场推广，加强对商业街的宣传和推广，提升品牌知名度，吸引更多的人群。

通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广。

2. 提供优质服务：加强对商业街的管理，提升服务品质。

培训员工，加强客户服务技能，为顾客提供更好的购物体验。

设置VIP贵宾室，为VIP客户提供更加舒适的购物环境。

3. 扩大合作方式：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式，提供更多的购物选择。

与周边企业和酒店进行合作，打通消费和居住的渠道，吸引更多的潜在顾客。

四、销售执行情况1. 市场推广：通过社交媒体平台、户外广告和线下活动等手段进行推广，提升品牌知名度。

在社交媒体上发布商业街最新活动信息，与顾客进行互动，增加用户粘性。

在商场周边设置户外广告牌，吸引路过的行人。

组织线下活动，如主题展览、慈善义卖等，吸引更多的顾客。

2. 客户服务：加强员工培训，提高服务水平。

为顾客提供专业的购物指导和建议，解答客户的疑问和需求。

设置客户咨询台，提供售后服务，改善顾客体验，增加回头客。

3. 合作推广：与线上电商进行合作，推出线上线下联动的销售方式。

为顾客提供多元化的购物方式，提高销售量。

与周边企业和酒店进行合作，共同利用资源，开展联合促销活动，互相带动消费。

五、销售效果经过一段时间的执行和努力，商业街的销售额和客流量都有了明显的增长。

销售额较上个季度增长了8%，客流量增长了12%，品牌知名度也得到了提升。

许多顾客对商业街表示赞赏，并成为了忠实顾客。

六、改进措施1.继续加强市场推广：结合线上线下的渠道，提升品牌知名度。

加大对商业街的宣传力度，推出更多吸引顾客的活动和促销。

2.持续提升服务品质：加强员工培训，提高服务水平。

海泊人家营销筹划方案序我司认为，把产品做好，是一切营销活动的根底。

产品是决定市场成败的首要因素。

要想在楼盘推广过程中取得良好的销售成绩，必须紧紧围绕工程的开发理念提升工程，运用从整体到局部的系统性提升方案，切切实实将自己的产品做好。

现代市场的核心是满足顾客的需要。

消费者购置一种产品，追求的不仅是产品本身，还是某种需求和欲望的满足。

所以，一个畅销工程应该是综合质素上佳、没有明显缺陷、同时又有鲜明特点的工程。

销售即是传播，就是要将海泊人家工程的尊贵、优越和稀有性完完全全传播给目标客户，使其形成购置欲望，从而促成销售。

而目前我们的工作就是充分挖掘工程的“尊贵、优越和稀有性〞。

本提案对海泊人家工程的总体定位进行了较全面的阐释，并做了相应的建议，旨在消费者心智中建设一个受其喜欢的海泊人家形象。

但由于实际操作中存在许多不确定的因素，所以某些具体细节还有待进一步调整，以其更有利于销售。

工程位于市北区与四方区接壤地带。

市北区位于青岛市区中部，面积29平方公里，总人口46.51万，全区辖16个街道办事处，5个行政村。

经济概况1998年，全区国内生产总值完成亿元，其中第二产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成亿元，分别比上年增长12.9％、14.8％和11.9％；完成地方财政收入亿元，同比增长16.8％。

产业开展市北区是个商业兴旺的老城区，全区有各类商业网点个，其中万米以上大型商厦5家，从业人员2.7万人；有集贸市场59处，年交易额亿元。

1998年，累计完成三产销售额亿元，比上年增长21.0％。

工业主要由区直工业、区属工业、街办工业、校办工业、农工商工业和民政福利工业组成，包括机械、电子、橡胶、塑料、印刷、轻工、服装、饮料等8大支柱产业，近20个行业，形成了门类比拟齐全的综合性工业体系。

开展战略针对城区经贸开展特点，制定实施了“商贸兴区〞开展战略，并确定了“一园二街二线三区〞的全区经贸整体开展布局。

一园：即市北区工业园，位于辖区东部与市高科技工业园毗邻，总面积，建成后，将成为市北区高新技术产业区和工业生产区。

公馆地产项目营销执行报告一、项目背景公馆地产项目是由我公司开发的一座高品质住宅项目，位于市中心的繁华地带，周边配套设施完善，交通便利。

项目总占地面积200亩，建筑面积约20万平方米，设计为多层和高层住宅楼，共计600套房源。

该项目定位为高档住宅，以满足中高收入人群的居住需求。

二、市场调研1.目标人群：该项目的目标人群为中高收入人群，他们对居住环境要求较高，追求高品质的生活。

通过市场调研，我们发现目标人群对于房屋的装修、物业服务、小区配套设施等方面有较高的要求。

2.竞争对手分析：在同区域内有数个高档住宅项目正在销售，竞争较为激烈。

竞争对手的优势在于项目的地理位置和品牌知名度，而我公司的优势在于项目的品质和物业管理服务。

三、目标设定1.销售目标：在销售周期内，实现项目50%的销售进度。

2.品牌推广目标：提高项目的知名度和美誉度，树立公馆地产的高品质形象。

四、营销策略1.精确定位目标人群：通过市场调研，精确了解目标人群的需求和偏好，以此为基础制定切实可行的推广策略。

2.品牌塑造：通过媒体宣传和线下推广活动，提高项目的知名度和美誉度，树立公馆地产的高品质形象。

3.差异化竞争：通过项目优势的展示，突出项目与竞争对手的差异，吸引目标人群选择我们的房源。

4.网络营销：开设官方网站和社交媒体账号，通过线上渠道进行项目的宣传，吸引更多的潜在客户。

5.定期举办线下活动：组织开放日活动，让潜在客户亲自参观项目，感受高品质的居住环境，增加购房的决策信心。

6.建立客户关系管理系统：与客户建立良好的关系，在购房流程中提供全程的跟进和服务，增加客户的满意度。

五、执行计划1.根据调研结果，制定详细的品牌推广计划，包括媒体宣传、线下推广活动等。

2.建立官方网站和社交媒体账号，并定期更新项目信息，与潜在客户进行沟通和互动。

3.挑选具有多年经验的销售团队，举办销售培训，提高销售人员的专业素养。

4.定期举办线下活动，如开放日、购房咨询会等，吸引潜在客户到现场参观项目。

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海东方名品城策划报告--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------目录一、市场分析1、上海别墅分析2、南汇别墅分析3、上海商铺分析二、项目分析三、客户分析四、广告推广计划1、诉求点2、客户对策--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3、销售计划4、媒体计划市场分析（一）上海别墅市场分析据初步调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。

2002年上海别墅呈现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。

2003年上海别墅市场如何发展、消化，价格是否继续一路走高，这些问题都值得大家认真思考。

我们认为，高端别墅市场供应不容乐观，但经济型别墅走俏上海。

资料显示，目前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局，并在近三年内将形成供应高峰期。

2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。

上市楼盘主要集中在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目集中上市。