联地产国内外著名工业园区开发模式研究

全球知名工业园全球知名科技园新加坡裕廊工业园裕廊工业区位处新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多公里，面积超过60平方公里。

1961年8月，新加坡政府成立了国家经济发展局，负责投资、建设、招商、服务、产业政策等全过程．为早期开发区的快速启动奠定了基础。

1968年6月1日，经济发展局工业园区部独立出来，成为裕廊镇管理局，主要职能为发展和管理土地、园区、不动产、城镇和国外用于工商业发展的地产，以及为工商业发展提供便利条件。

为充分发挥区位优势，新加坡政府将裕廊岛定位为以石油化工为主导产业的工业区。

1977年正式建立石化专区，启动第一期计划并开始实施，仅在80年代就成立了13家石化公司，使得石化产业迅猛发展。

为满足下游产业对烯烃的需求，1991年又酝酿第二期计划并于1997年开始施行，由此石化产业进入快速集聚发展，逐步成为世界级规模的石化基地。

裕廊工业区围绕石油和化工这个核心产业深入拓展，按照产业链进行合理延伸，不断增强产业链各个环节的实力，提高相关企业的市场竞争力，在园区内形成产业集聚优势，从而保证园区的整体竞争力。

法国索菲亚•安蒂波里斯技术城园区占地23平方公里，是在巴黎高等矿业学校和“索菲亚协会”（当地银行、地主以及政府有关部门共同成立）下主导建设的，并得到了政府的大力支持。

索菲亚•安蒂波里斯技术城建立于1969年，是法国创办最早、规模最大、最有影响的一个科技园区。

主导产业突出，信息通信业成为园区主要的高新技术产业集群。

信息通信类产业占据重要地位，企业数占园区高新技术企业总数的80%，有300多家著名IT公司的地区总部设在这里，聚集了50多个国家的1.6万多名工程师，成为法国电子信息产业发展的重要基地。

主要从事创新和研发环节，以及少量的小批量生产。

园区企业以创新和研发活动为主，制造、物流、市场和销售等环节相对滞后。

由于缺乏产业发展配套环境和产品市场需求，对园区进一步发展产生一定的制约作用。

采取多种途径支持企业创业发展。

工业园区发展历程及发展模式概述2.1 工业园区的概念及分类2.2 我国工业园区发展历程及现状2.3 国外工业园区发展分析2.4国外工业园区发展历程的启示正文如下：2.1 工业园区的概念及分类目前，世界各国对于工业园区都有不同的定义，有人认为工业园区是一种资源高度聚集的工业化载体，能有效的推动产业聚集，形成产业聚集的协同效应的工业发展模式，有人认为工业园区是指由政府或者企业为了实现工业发展目标而创立的特殊区位环境。

联合国环境规划署(UNEP)认为，工业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。

它具有如下特征:开发较大面积的土地；大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施;对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制;详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件;为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。

世界范围内各类免税区、自由贸易区、出口加工区、企业区、保税区，工业村，科学园、技术园、技术城等，从广义的角度看他们都属于工业园区。

在我国，免税区、保税区、自由贸易区一般归结为依靠政府政策发展的工业园区，而出口加工区、企业区属于经济技术开发区，科学园、技术园区、技术层属于高科技园区的范畴。

根据各类企业密集化使用的投入因素来分，可以分为劳动力密集型、资本密集型和技术密集型；根据生产类型分，可以分为以产品组合链为主、以市场销售链为主、以引进科技和提高产品档次为主、以整治环境和改善生产条件为主；按照行政标准即工业园区行政审批和主管单位等级划分，可以分为：国家级、省级、市级等。

按照发展模式，主要有以下四种：政府主导型、企业主导型、政府和企业联合型、中外合资型。

在不同的发展阶段，有不同的发展模式，没有最好的模式，只有适合当时经济发展环境和产业发展的模式才是最合理的模式。

按产业集聚形成方式可分为政府组织型和自主组织型。

大部分工业园区属于政府组织型，集中体现政府的意愿，由政府及相关部门规划管理，在资金、政策、人员等方面具有较大的优势。

首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

４．综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

文化产业园开发模式分析文化产业园同时也是文化创意地产的概念，文化创意地产是“产业运营+地产开发”的模式，其核心是一种新型的商业地产运作。

依托引入文化产业活动（如文化艺术、传媒产业、旅游休闲等），或消费型创意活动（如前沿体验娱乐消费、时尚潮流消费等）开发地产载体，如工业楼宇、高新技术写字楼、文化旅游教育等复合型物业等。

这也是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。

纵观国内外文化产业园的发展，笔者总结出以下四种开发模式：1、自发集聚型最初的文化产业积聚出现在北京、上海等城市的旧厂房、仓库内，国外来讲比较典型的就是位于伦敦东部的Hoxton和Shoreditch两个社区，大都是文化艺术设计类创意产业，以个人创作设计为主。

这类产业由于创业之初付租能力普遍不高，是在租金和文化空间环境两要素下自发形成聚集的，北京、上海等地的旧厂房是中国文化产业园的雏形。

案例：798艺术区“798艺术区”是由文化艺术人士自发聚集而成的文化产业园。

房地产项目成本控制问题研究国内外文献综述1国外研究现状国外成本管理理论的发展经历了几百年的研究，其成本管理理论的发展随着公司竞争环境而变化。

20世纪初，美国管理学家泰勒在《科学管理原理》一书中提出了科学管理的理论，哈佛商学院的《会计控制法》中首次引入了成本管理。

20世纪80年代，英国研究者西蒙提出了战略成本管理理论，在此基础上，美国管理研究者杰克·桑克于1993年发表了《战略成本管理》，将战略成本管理的理论方法变成了具体的、系统的变革。

近年来，Young don Jerome (2019)提出成本管理战略是经营战略的全过程，是公司经营战略的基石，所以成本战略中存在的问题，就像经营战略中存在问题一样，都要认真的考虑。

首先，要确立让客户满意的企业管理战略目标，不同层次的客户会有不同层次的要求，随着企业竞争的加剧，企业若是能把握好各种客户的心理需求，就有可能成功的取得这个开发项目。

房地产的价格会随着地域的不同而存在差异，成本越低，企业的价格就越有竞争性，那么获利的空间也会越大，但必须明白，成本管理的结果是由客户决定的，客户对公司产品是否满意直接决定了成本管理的成败。

Brenden Beck (2020)建议将战略成本管理理念应用于公司生产经营中的计划项目管理。

研究表明，战略成本会计的目标是全面和长期地管理成本。

针对技术性建设项目，建立覆盖全过程的造价管理体系成为必然，把所有设计项目过程纳入造价管理。

李欣根据波特的核心竞争力理论提出在成本管理的核心竞争力的基础上，加强基于现代知识特别是大数据以及人工智能的使用。

James Konkais (2020)建议，房地产公司一般都是资产负债比率比较高的公司，这在一定程度上对向银行借入资金的数量产生了影响。

房地产公司必须承担起保证现金流的重要任务，积极拓展融资渠道，选择需要的阶段资本、企业的资本状况和资本回报率。

尤其是，同时投资于几个房地产开发项目的公司面临很高的资本压力，几个项目的开发必须通过融资来保证，同时避免过度使用资本和高资本成本。

国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。

1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。

没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。

这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。

目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。

这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。

2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。

截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。

目前工业园的开发模式和国家政策一：开发模式1.1工业园区开发模式此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

1.2主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

1.3工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

1.4综合运作模式由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。

二河北省（福建）第一中小企业工业园项目开发模式建议2.1现时转让。

从目前本工业园土地成交的价格来看，目前的成交价位在8万/亩左右。

如果现时能以这种价位成交，虽然不能实现利润最大化，但是可以减少政策的加紧而带来的风险。

2.2立项，做好规划后转让项目。

不过此方式的成功的可能性不大。

2.3两手准备。

分多期规划，前期做工业规划，在工业地产开发几年后，项目周边环境成熟，相关政策允许的情况下，把预留用地转为住宅用地，再进行房地产开发。

2.4立项、规划后再和政府合作招商。

这种方式是一种长期运作的模式，也是摆脱目前政府催促加快开工的方法。

先把整个地块立项规划为科技园，做好项目规划，在完成七通一平后，由红苹果公司作为进驻的龙头企业，利用红苹果公司和河北福建商会的影响力和自身资源对外招商。

0 引言近年来，随着工业化进程的不断推进以及城市化的快速发展，土地资源日益紧张[1]。

为解决这一问题，“工业上楼”作为一种新兴的制造模式，正逐渐受到广泛关注。

“工业上楼”是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。

这一模式通过将传统的工业生产过程引入城市空间，不仅极大地节约了物流成本，缩短了产品供应链，还可以更好地满足消费者对于便利和即时性的需求。

同时，工业上楼也为城市提供了更多就业机会，促进了经济增长和社会发展。

早在2005年我国就引入了“工业上楼”模式，以缓解佛山制造业用地紧张的问题，并随后在珠三角、长三角、环渤海等地区逐步探索与实践工业上楼的发展新模式，呈现由沿海城市逐步往内陆发展的趋势。

近年来，国内外学者对“工业上楼”领域展开了一系列的研究，如张琳琳等[2]在研究中指出，“工业上楼”模式是解决城市工业用地紧张，促进土地集约化利用的重要手段。

詹子歆[3]和刘力兵[4]均指出轻工业上楼是当前工业用地紧张背景下工业用地高质量管理的重要模式。

Liu 等[5]分析了“工业上楼”的创新应用方法，并对其可产生的经济效果进行了评估。

但目前该领域的相关研究相对较少，鲜有研究对“工业上楼”的优势及发展前景展开研究。

本研究以福州市金山橘园片区“工业上楼”产品为例，着重分析了“工业上楼”所具备的优势，并分析了其发展前景，可为政府、企业和研究机构提供决策参考和指导，推动“工业上楼”模式的深入发展，助力我国实现经济转型与可持续发展目标。

同时，也有助于促进城市产业结构优化、推动城市可持续发展，使城市成为更具活力和竞争力的现代化城市。

1 金山橘园片区“工业上楼”产品简介金山橘园工业园区项目地处福建省福州市，位于乌龙江畔，是福州市传统产业园区转型升级的试点工程。

本研究以该工程中的项目A、项目D 和项目E 为例对“工业上楼”的优势及发展前景进行分析，项目主要概况如表1所示，目前，A 项目已于2021年8月12日通过竣工验收，D 项目已于2022年9月30日通过竣工验收，星网锐捷、宝宝巴士、亿力集团等企业已作者简介：林声（1980-），男，工程师，研究方向：建筑结构。

联东U⾕集团开发盈利模式研究（精华版）联东U⾕开发模式研究⼀、概况联东U⾕”是联东集团（LIANDOGROUP）开发打造的产业园区品牌，联东集团由刘振东创建于1991年，总部位于北京。

是集建筑模板、产业园区运营和⾦融投资为⼀体的集团化企业，资产⾼达200多亿元。

联东集团产业园区运营作为主要业务板块，以”联东U⾕”为核⼼品牌，2020年已在北京、上海、⼴州、天津、重庆等50多个城市，投资运营产业园区超过230个，引进新兴制造业企业和科技型企业超过12000家。

截⾄⽬前，联东U⾕连续9年获得国务院发展研究中⼼企业研究所、中国指数研究院联合发布的“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区品牌价值排⾏榜”榜⾸。

⼆、产品模式在产品打造层⾯，联东围绕特定的产业，打造出“总部综合体”与“联产业综合体”两类核⼼产品线，新开发了科技综合体、特⾊产业⼩镇等特⾊产品。

联东只聚焦于⼈⼯智能、⽣物医药、电⼦信息、精密机械及能源环保等重点产业⽅向和相对应企业的诉求，形成了标准化的产品线。

其产品主要有标准⼚房、中试研发楼和企业独栋三类。

产业综合体：由标准⼚房、中试研发及总部办公等产品组成。

主要布局在城市远郊区及产业新区。

重点⽤于发展第⼆产业，打造集⾼端制造业、研发中试及现代物流的规模化产业集群。

●总部综合体：⼀般位于市区⽼城中⼼或新区副中⼼，交通便利，城市配套完善，项⽬客户以⾼税收企业为主。

●科技综合体：科技综合体是联东集团在2015年以后推出的新产品，据其官⽹显⽰，科技综合体主要分布在北京，项⽬主要位于城市的开发区与产业新城的成熟区。

在功能⽅⾯，主要⽀持⼆三产业的融合、科技研发与⼯业设计等企业。

●产业⼩镇：2017年以后推出产业⼩镇。

代表案例：2017年联东集团与青岛红岛经济区政府签订招商协议，联东将在青岛红岛经济区打造总建筑⾯积约400万平⽅⽶的产业⼩镇——联东U⾕?⽣命健康产业国际⼩镇签约，⽬前产业园内的⼩镇项⽬联U⾕?青岛⾼新国际企业港已经开业。

房地产投资中的联合开发模式随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了一个高度竞争的领域。

为了应对市场需求的多样化和项目复杂性的提高，开发商们纷纷采用联合开发模式来实现资源共享、风险共担、互利共赢。

本文将重点探讨房地产投资中的联合开发模式，并分析其优势和挑战。

一、联合开发模式的定义及特点联合开发模式是指开发商与其他相关方合作，在房地产项目中共同投资、共同开发、共同经营。

这种模式下，各方根据自身资源和能力，在资金、土地、技术等方面进行合理分工和合作，实现风险共担的合作关系。

联合开发模式的特点包括：1.资源共享：各方通过合作实现资源的共享，充分利用各自的优势资源，提高项目的整体效益。

2.风险共担：各方共同承担开发项目的风险，在风险分散的基础上降低了个体的风险压力。

3.利益共赢：通过合作实现利益最大化，使各方获得可观的投资回报。

二、联合开发模式的优势1.风险分散：联合开发模式可以分散开发商个体的风险，减少投资风险的压力。

各方共同投资，共同承担风险，一方遇到问题时可以得到其他方的支援。

2.资源整合：联合开发模式可以整合各方的资源，提高资源利用效率。

开发商、土地拥有者、投资者等各方的资源优势可以得到更好的发挥，实现资源共享与协同发展。

3.专业化分工：各方根据自身的专业特长和业务能力进行合理分工，提高了项目的整体水平和效益。

专业的开发商可以负责规划设计和工程施工，土地拥有者可以提供合适地块，投资者可以提供资金支持，形成合力。

4.市场竞争力：联合开发模式集中了各方优势资源，提高了项目的市场竞争力。

多方参与合作可以提供更多的创新思路和资源支持，使项目在市场上更具竞争力。

5.推动区域发展：联合开发模式可以促进区域经济的发展，推动城市更新和产业升级。

通过合作共赢，可以实现土地资源的合理利用，推进区域的经济发展。

三、联合开发模式的挑战1.利益分配：联合开发模式中，各方在利益分配上往往存在争议。

需要通过合理的合作机制和协议来确保各方的权益得到保障。

联东U谷产业地产模式分析Modified by JEEP on December 26th, 2020.前瞻产业研究院二零一八年五月联东U谷产业地产成功模式分析联东集团(LIANDO)1991年创立于唐山，是集建筑模板、和投资业务为一体的集团化公司，其产业地产战略起源于2003年，到目前已扩张至25个城市，规划面积约3000多万平方米，是国内领先的产业园运营商。

布局：布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、，依托原有区域布局打造或总部基地。

联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。

产品：以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。

集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。

产业定位：依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。

联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。

在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。

平台：搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源。

政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。

联东采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。

统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。

联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。

搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。

联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。