仲量联行测量师事务所(上海)有限公司湖北分公司中国湖北省武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地平安金融中心3202-03室邮政编码 430014电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 21442015年武汉办公楼市场报告作者：仲量联行武汉分公司目录1.武汉办公楼市场概况 (2)2.2015年武汉办公楼市场回顾 (3)2.1办公楼市场供应分析 (3)2.2优质办公楼需求解读 (6)2.3办公楼市场租金走势 (10)3.武汉办公楼市场展望 (12)3.1.市场整体预期 (12)3.2.市场格局展望 (12)3.3.市场指标预期 (15)4.总结 (17)1.武汉办公楼市场概况2015年武汉优质办公楼新增供应242,617平方米，累计总体量到达2,692,093平方米。
其中新增甲级办公楼45,753平方米，乙级办公楼225,130平方米。
市场吸纳反应良好，全年净吸纳量达到340,196平方米，推进全市空置率进一步降低，达到历史新低点18.6%。
在租金方面，全市优质办公楼租金平稳增长，同比增长1.4%。
甲级办公楼租金增幅明显，同比增长3.6%。
预计未来三年是武汉办公楼市场集中大量供应的小高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，整体市场进入短暂的调整期。
预计市场整体各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅受限。
武汉办公楼历年供应与需求概况2.2015年武汉办公楼市场回顾2.1办公楼市场供应分析2.1.1 整体供应办公楼供应平稳不及预期截至2015年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到2,692,093平方米，较去年年底新增供应24万平方米，低于2012-2014年的年度新增供应。
原预期今年武汉可迎来58万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。
个别商务区甲级办公楼供应不足，全市新增供应结构尚待调整。
武昌区在今年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。
自2012年开始，武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。
至2015年底，武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近18万平方米。
武汉办公楼历史新增及累计供应数据来源：仲量联行武汉各商务区优质办公楼规模数据来源：仲量联行2.1.2 甲级供应甲级供应滞缓，新入市项目提升整体水平数据来源：仲量联行2015年甲级办公楼总供应为730, 017平方米，当年新增供应45, 753平方米。
武汉市甲级办公楼新增供应较往年放缓，不及年初预计的20万平方米新增供应面积。
新增项目数和体量均小于2014年。
此年仅有一个项目入市——武汉天地企业天地2号，是永清片区中继企业中心5号之后的第二座甲级办公楼，进一步提升了此新兴区域的商务氛围。
原定于可在2015年年底入市的甲级办公楼项目——铂仕汇广场和长城汇，均推迟至2016年第一季度入市，使得2015年全年新增甲级办公楼略薄弱。
现在汉口的甲级办公楼总体量占到全市的73.6%。
个别商务区甲级办公楼供应不足，全市甲级办公楼布局尚需调整。
2.2优质办公楼需求解读2.2.1宏观需求整体办公楼市场需求旺盛，甲级办公楼项目备受欢迎2015年全年吸纳量34万方，创下年度吸纳量新纪录，超过2013年的高峰。
因大量企业办公环境升级需求旺盛，2015年武汉市优质办公楼整体空置率为18.4%，到达历史水平新低点。
全年甲级办公楼空置率降至17.8%，净吸纳量保持平稳，接近10万平方米，延续去年强劲需求趋势，是2013年的两倍。
自2011年武汉市办公楼市场步入快速发展期以来，这几年市场对新增办公面积吸纳良好，2012-2015年度市场总吸纳量均超过25万平方米。
2015年前三季度的吸纳表现已与2014年全年吸纳量持平。
本年因甲级项目供应滞缓，租户选择有限，过半甲级办公楼接近满租。
个别商务区如武昌滨江商务区和中南中北路区域甲级办公楼供不应求。
然而，未来三年，预计每年新增合计总体量为50万平方米的甲级办公楼项目，现在武汉甲级办公楼供应不足的格局将快速扭转为高度竞争市场，租户议价权上升。
预计3年内，武汉甲级办公楼市场将快速成熟起来，进一步吸引高收益型、创新型外来租户。
武汉优质办公楼净吸纳及空置率数据来源：仲量联行2.2微观需求我们对2015年甲级办公楼新增吸纳来源做了分析：从需求行业来看，金融类企业租赁需求最大，需求量居其次的是信息与电子和制造业；从需求类型来看，外来企业新成立分公司、本地企业升级扩租等需求造成今年平稳强劲的需求。
在我们追踪的甲级办公楼项目里，本年扩租办公面积的大型企业、机构新增租赁面积为占全年吸纳量的17%。
(1)需求行业2015年武汉甲级办公楼新增租户行业来源数据来源：仲量联行由上图可获悉，2015年甲级办公楼内新增租户中多达65%为金融类企业，比去年的占比59%进一步上升。
远超位于第二位占比为8%的信息与电子行业与制造业。
第三位则是专业服务业，由去年的4%上升为今年的7%。
房地产与建筑行业由去年的8%降为4%。
这些数据见证了武汉市经济结构的良好调整，进一步由人力密集的粗放生产向高智力、资本密集的精细生产、高附加值产业过渡。
武汉新增租户向1线城市靠拢，城市商务氛围逐渐成熟。
最大需求行业——金融业随着全国大力发转互联网创业和股市改革的热潮，办公楼新增租户行业来源与全国发展趋势保持一致——新增企业中，金融行业占据大半壁江山，达65%。
这延续了2014年开始的新增租户发展趋势。
而回首2013年，新增租户排名前三位的行业分别为房地产与建筑业、金融业和制造业。
金融行业进入了全面发展的时期，除去来自银行职能部门、中小型投资公司、保险、证券、金融服务公司等的传统企业需求，还新生了来自P2P互联网金融企业、证券投资配资企业和私募股权基金管理公司。
随着金融行业在武汉的不断成熟，外地金融企业在武汉设立分支机构数量增多，金融类企业的种类越来越多样化和国际化。
P2P是自2014年下半年兴起的新型金融企业，在2015年一直迅猛发展，各大机构激进扩张业务，在甲级办公楼承租新办公室。
仅P2P这类金融企业就占据2015年甲级办公楼新增租赁面积的20.5%。
随着全国经济增速放缓、制造业企业步入寒冬，此类企业的兑付风险也逐渐显现。
虽然新增租赁面积庞大，也存在隔夜间人去楼空的高风险，引发的挤兑现象也会对楼内其他租户带来干扰。
国家对此类企业已经通过行政手段管制，限制新的P2P企业注册在案，所以我们预计金融业P2P的扩张热潮并不会延续，未来传统金融行业（如银行、保险、证券）还有可发展空间。
新兴类型金融企业如私募股权基金和金融移动支付公司还会新生办公需求。
随着金融市场的资产证券化发展，这几类企业尚在高速成长期。
需求强劲行业——信息与电子产业除了金融行业，就租赁需求较大的其它行业来看，一线城市和 1.5线城市有所差别。
一线城市的非金融专业服务类企业租赁需求较高。
1.5线城市则与各自发展的优势产业相一致，如成都的专业服务和零售贸易类企业需求较大，西安的能源化工和房地产行业需求较大，随着武汉光谷的崛起，信息产业成为武汉最具优势的产业之一，其在办公楼需求市场仍是稳定租户来源。
在以新兴互联网创业类企业为代表的信息与电子产业中，与民生消费息息相关的O2O类企业和存活过初创期、处于成长期的互联网企业皆有升级至优质办公楼办公的需求。
他们强劲的市场占有率和收入，和来自私募基金的资本支持可以保证他们对优质办公楼租金的承付能力。
潜力增长行业——专业服务业今年增长速度仅次于金融行业的当属专业服务业，新增租户占比由去年的4%上升为今年的7%。
这类企业升级趋势显著，部分是由非标准办公楼搬至优质办公楼。
专业服务业企业，特别是律师事务所和高端留学服务咨询机构，今年开始入驻甲级办公楼。
在实业经济增长放缓的情况下，政府购买服务将会随之上升，故专业服务业如法务咨询、留学咨询服务等的市场还有很大的增长空间，其增长速度会超过传统制造业。
在行业发展、商务氛围逐渐成熟时，这两类企业在日益热化的竞争中有同金融行业企业的动力，通过升级办公楼来提升企业形象。
故我们预计专业服务业将继续增长，未来成为优质办公楼的需求主力之一。
（2）需求类型从需求类型来看，武汉经济的蓬勃发展，吸引着新的企业入驻，促进企业升级扩租，以及释放武汉自有企业的办公升级需求。
新机构的入驻：金融类企业如台湾土地银行和前海人寿两家企业均在武汉首开分公司，国际外事机构如日本贸易促进协会和韩国旅游局签订入驻武汉汉口沿江商务区。
随着武汉国际吸引力的提升，武汉市将会迎来更多新的优质企业入驻带来办公楼租赁需求。
扩张扩租需求：升级扩租是企业对当地经济发展预期良好的反应，武汉将继续保持强劲增长势头使得各公司对其在武汉的业务更加重视，如华为、日本大金扩租原有租赁面积，金融企业大大财富、京金联扩张业务设置新办事处。
办公升级需求：在武汉优质办公楼市场发展早期，很多武汉企业办公场所选择有限，办公环境和硬件设施不佳，在优质办公楼供应增加后，这类企业出于品牌形象和工作环境考虑，开始租赁优质办公楼，从而成为推动优质办公楼吸纳大幅增加的因素之一。
本年武昌区域的本地企业升级需求强劲，实现破纪录的年度新增租赁面积。
(3) 新常态下的新市场经济结构调整总是避免不了行业的洗牌、企业的优胜劣汰。
在金融类企业大张旗鼓扩张办公的据点同时，制造业企业，尤其是外资制造业企业开始悄然生息缩减租户面积、或者战略性结束业务。
武汉作为内陆城市，外资制造业企业分布情况本不如沿海省份城市密集，故外资企业撤离情况也不如沿海省份城市明显。
在武汉万达中心办公的阿尔斯通（武汉）工程技术公司，原先租赁两整层楼办公，在2015年下半年缩减至一层，为原来租赁面积的一半。
电信行业企业休斯（Hughes）关闭武汉所有办公分支，战略撤离武汉。
还有一些制造业外资企业也有类似的趋势，预计未来外资企业还会有公司降级、缩减租赁面积的情况，对业主信心造成消极影响。
一方面，这些外资制造业企业受全国产业发展大环境的影响，或因于产业周期到达衰退期，实行暂时的业务调整。
另一方面，中国自身企业竞争力高速发展，尤其是外资企业维持市场份额日益艰难。
虽然外资制造业企业可能会有进一步萎缩的消极前景，市场实际情况要根据各产业判定。
就现状而言，在生物医药、汽车产业、环保节能、高端制造业这类对高智力大资本投入、受国际知识产权、专利保护的外资企业在中国现在消费型导向经济体系中仍将占有主力市场。
这类企业对优质办公楼的需求是稳定的。
2.3办公楼市场租金走势全年租金指数稳中有升仲量联行在武汉持续监测和跟踪现有和未来办公楼项目及其租金。
除了平均租金，我们还引入了“同质比指数”的概念，从而剔除了新入市项目未稳定状态对租金趋势的干扰，反应的是既有物业的租金实际增幅趋势。
