房地产尽职调查清单

尽职调查清单

目录

1 公司基本情况 ..................................................................................... 2

1.1公司当前的基本情况 .................................................................. 2

1.2 公司历史沿革情况 ..................................................................... 3

1.3 股东情况和股权结构图、控制关系图 ...................................... 3

1.4 公司各管理和业务部门设置和职责部门设置划分 ................ 5

2董、监、高及员工情况调查 ............................................................... 5

3公司和下属企业的土地、物业和其他资产 ........................................ 9

4、销售情况 ......................................................................................... 11

5其他主要合同 .................................................................................... 11

6 企业行业所处行业及公司竞争情况调查......................................... 12

7 商业信用情况 ................................................................................. 13

房地产尽职调查报告清单

一、房地产资产方面：

（一）资产权益

1、不动产权利在与当地土地管理部门的注册登记情况(查询结果复印件

由有关档案部门盖章)。

2、当地土地管理局签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签

定的土地使用权转让合同，相应地块的宗地红线图。

3、土地出让金付款凭证，例如当地土管局发出的，表明国有土地使用

权出让金已支付的凭证，例如发票和 / 或收据的复印件。

4、有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。

5、目标公司名下的由当地土管局颁发的房地产权证。

6、其他所有与土地使用权有关的文件和报告等文件。

（二）权益负担：

1、任何关于物业的公共记录查询结果的资料，包括但不限于，关于土

地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记 (查询结果复

印件由有关记录保存部门盖章)。

2、所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利

益的文件。

3、所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登

记证。

4、所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其

他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业

带来利益的地役权和约定。

二、工程建设审批事项：

1、《企业房地产开发资质》。

2、项目立项批复及相关批复文件。

3、规划意见书和审定设计方案通知书。

4、建设用地规划许可证。 5、用地批准书。

6、土地出让合同或者土地转让合同，以及所需的上级部门批准文件。

7、土地出让金缴纳凭证。

8、土地补偿协议。

9、国有土地使用权证书。

10、建设用地钉桩通知。

11、建设工程规划许可证。

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复。

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复。

14、房屋拆迁许可证。

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议。

16、商品房预售许可证

三、非房地产资产方面：

（一）有形资产

1、房屋、设备、办公用品等所有非房地产有形资产的详细清单。

房地产项目尽职调查资料清单

说明：

1. 本清单中所列资料如为复印件，除从工商等第三方机构或政府部门调取的外，均应加盖企业公章。从相关部门或机构调取资料加盖该部门或机构公章；

2. 需要填写的附件表格如已有类似数据表格，可直接提供，不需按格式再填写。

一、 融资人相关资料

融资人包括：项目公司、融资人控股股东、融资人所属集团母公司、投资顾问等所有项目参与方与相关方。

（一） 融资人基础资料

1. 《企业法人营业执照》正、副本（附件表1）；

2. 《组织机构代码证》正、副本；

3. 《税务登记证》正、副本；

4. 《开户许可证》；

5. 《贷款卡》及密码；

6. 法定代表人《身份证》复印件；

7. 历次《验资报告》；

8. 《公司章程》及历次《章程修正案》；

9. 融资人专业资质证书（如《房地产开发企业资质证书》等）；

10. 如项目公司存续过程中涉及股权变更，应提供《股权转让协议》及项目公司现股东支付股权价款的凭证；

11. 集团公司架构图；

12. 融资人的实际控制人及高管简介。

（二） 融资人财务、资信相关资料

1. 近三年《审计报告》（对于集团企业或下辖多个企业的控股公司，应一并提供单体《审计报告》与合并《审计报告》）；

2. 最近一期财务报表（包括资产负债表、利润表、现金流量表，并应按单体与合并两个口径进行提供）；

3. 最近一期科目余额明细； 4. 项目公司适用税率情况（附件表3）

5. 融资人债务情况详细说明（列明各笔债务的债权人、借款人、初始金额、目前余额、融资成本、起始日、到期日、担保措施等）（附件表2）；

6. 融资人对外担保情况详细说明（列明债权人、担保金额、起始日、到期日等）；

7. 融资人对外的投融资和担保合同。

（三） 融资人过往项目操作经验、经营业绩资料

1. 如融资人业务领域不仅限于房地产行业，请提供融资人集团控股及参股公司情况统计表，统计表应包括投资额、投资比例、总资产、净资产等信息（附件表10）。

房地产并购尽职调查清单

一、基本情况的文件

1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。

2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。

3.目标企业最新经年检的税务登记证。

4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。

5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。

6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。

7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。

8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料，以及相关的批准文件、协议，股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。

9.目标企业的全部工商查档文件。

10.自然人股东的身份证明；法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。

11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。

12.目标企业的各项管理制度。

13．银行开户许可证。

二、所开发的项目

1.标的企业所开发项目（下称“目标项目”）清单（按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计）；

2.项目立项批文，包括但不限于：地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复；

3.项目规划审批文件，包括但不限于：建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图；

4.项目土地使用权取得的审批文件，包括但不限于：土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。

5.项目建设用地规划审批文件，包括但不限于：政府征地批准文件、国土管理部门批准意见、项目用地钉桩成果通知单、建设用地规划许可证及其附件。

6.项目设计方案审核审批文件，包括但不限于：建设项目规划设计方案和审批文件、建设项目抗震设防要求（标准审查意见书）、城市规划管理部门审定设计方案通知书。

7.项目建设工程规划审批文件，包括但不限于：项目施工图、工程勘察成果报告、结构计算书和计算软件名称、工程档案登记证明、是否存有限制外销售楼层或房屋、建设工程规划许可证及其附件。