未登记的房产抵押合同是否有效

房产抵押担保未登记,债权人有权请求拍卖房屋受偿吗现在很多人都有贷款的行为，其中用房产抵押进行贷款，更容易通过贷款申请，所获得的额度也会更高，但房产抵押贷款注意的问题也很多。

例如房产抵押担保未登记，债权人有权请求拍卖房屋受偿吗?为大家解答。

一、抵押房产未登记债权人能否申请拍卖受偿抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将符合法律规定可用于担保的财产作为债权的担保。

当债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，担保的财产为抵押物。

现实生活中，房产往往成为抵押担保物的首选，对债权的实现具有较好的保障作用。

根据我国《民法典》的规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。

以城市房地产作为抵押物的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

也就是说，以房产作为债务抵押的，除了有书面协议，还必须到登记部门办理抵押登记手续才合法有效。

未办理抵押登记手续的，抵押无效，不能产生抵押应有的法律效果。

二、房产抵押生效的条件房地产抵押合同的生效，是指房地产抵押合同发生法律上的效力，产生创设抵押权的法律效果。

房地产抵押合同的生效，要把握以下几点：1、房地产抵押合同是从合同，房地产抵押合同生效的前提是所担保的主债合同生效。

2、房地产抵押合同是民事法律行为，它发生效力的前提是它不违背相关的法律规定，是有效的民事法律行为。

3、房地产抵押合同，自办理抵押物登记之日起生效。

但是值得注意的是实践当中仅移交房地产权利证书的，一般不会使房地产抵押合同生效。

但是，如果当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记的，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。

也即可以认定房地产抵押合同有效，只是不能对抗第三人。

以上就是整理收集有关于“房产抵押担保未登记,债权人有权请求拍卖房屋受偿吗”的内容，要使房产抵押生效，除了要签订抵押合同，房产也必须进行抵押登记才有效的。

不动产抵押合同的生效时间现代社会，每个人都有缺钱的时候，抵押贷款是一件很常见的事，拿不动产抵押进行抵押更是习以为常。

而以不动产签订抵押合同的抵押权要进行登记，才会设立，那么不动产抵押合同的生效时间是什么？现在，我就来为大家答疑解惑。

一、不动产抵押合同的生效时间《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。

不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

二、不动产抵押权的设立抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。

《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。

三、不动产抵押合同生效条件1、主体适格主体适格即当事人适格，是指抵押合同的当事人必须符合法律要求，在主体资格上不存在瑕疵。

《民法通则》第55条第1项规定，民事法律行为的行为人应当具有相应的行为能力。

《合同法》第9条也规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

抵押合同作为法律行为的一种，必须符合一般法律行为对当事人在行为能力方面的要求，即订立抵押合同的双方当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

当事人是否具有合法的主体资格，是由法律直接规定的。

此外，由于抵押权的设定行为属处分行为，因此，当事人除具有行为能力之外，抵押人还应具有对抵押财产的处分能力，对抵押物享有所有权或处分权。

2、意思表示真实意思表示是法律行为的本质要素，是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。

意思表示由两个要素所构成：一是内心意思;二是此项内心意思的外部表示。

房屋抵押合同的效力xx年2月6日，杨乙出具借条向杨甲借款80000元，借条上载明：“今借到杨甲现金80000。

00元正，大写捌万元正。

利息按同期同类银行贷款利率的3倍计算给付。

借款人用杨丙的四列三间一楼一底砖混构造平房（房权地字xx00002号）作抵押。

担保人：杨丙借款人：杨乙xx年2月6日”。

借款后，未到有关机关或部门办理抵押登记手续。

杨甲后因急需资金周转，屡次向杨乙催收未果，故酿成诉讼。

本案在处理中，对借款人用第三人的房屋作抵押，借款人与担保人均在借条上签字，其将房屋作抵押写入借款合同中，符合《中华人民共和国担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”和第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，系借款合同的从合同中的抵押合同。

但对抵押权是否设立以及抵押合同的效力等问题存在以下四种不同意见：第二种意见认为，该案件中用房屋抵押的从合同已成就，因未办理抵押登记，其抵押合同无效。

杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方当事人自愿签订，借款合同合法并生效，根据合同法合同订立理论，该抵押合同在三方当事人签字之日即已成立。

2、当事人订立抵押合同后，未到法律规定的部门办理抵押物登记，违反了《中华人民共和国担保法》“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效… …以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，其从合同（即抵押合同）无效。

抵押合同无效，杨丙在借条上的签名担保行为，当然不能视其不存在，为保护当事人的合法财产权益，杨丙在借条后担保人处的签名行为，视作连带责任保证人来处理。

即判令杨乙、杨丙对杨甲的借款本、息共同承担连带清偿责任。

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题）案例分析题（合计 6 题）1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。

此后，乙公司按期交租。

2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。

从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。

2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。

根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

浅析房屋抵押登记应注意的问题摘要：本文通过对当前房屋抵押中存在的问题进行分析研究，针对存在的问题提出一些在登记中应注意的事项，仅供大家参考。

关键词：房屋抵押；登记；问题在各种担保中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”，抵押以不转移标和物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用，改革开放以后，随着我国社会主义市场经济的发展，抵押也随之得到了发展，目前抵押已成为最普遍最活跃的一种融资方式，本篇文章提出一些房屋抵押登记中应注意的问题，以便日后我们面对房屋抵押登记问题时能够有效的处理，减少不必要的麻烦。

一、对抵押人以及共同抵押人的身份进行充分核实第一，要对抵押人以及共同抵押人身份的合法性进行核实，确保身份信息的真实性和可靠性。

核实方式可以选择对登记人的身份证件、户口所在地以及登记人的结婚证进行核实。

第二，对抵押人以及共同抵押人身份的一致性进行审核，审核抵押人以及共同抵押人身份信息是否与申请材料、登记薄记载一致。

第三，要求抵押人以及共同抵押人到场申请抵押登记，避免由信贷员全权代理，确保主体的真实合法性。

第四，安装身份证读卡器查验身份证真伪，有条件还可以安装监控系统或对申请人进行现场拍照存档。

二、确保相关资料完整、全面在房产抵押登记过程中，要向登记部门提供登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同以及其他必要材料。

在办理登记业务时，第一，要审核申请人提交的材料是否齐全、完整，有关部门出具的证明材料是否有效。

第二，申请登记的房地产信息与申请材料、登记薄记载是否一致。

第三，申请材料的形式是否符合法律、法规和规章的要求。

第四，审核合同填写是否完整，签字盖章是否规范，合同的内容是否符合法律法规的要求，对于民间借贷的抵押登记，注意审核借贷利率是否符合最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”的规定。

第⼀百九⼗九条同⼀财产向两个以上债权⼈抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： (⼀)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权⽐例清偿； (⼆)抵押权已登记的先于未登记的受偿； (三)抵押权未登记的，按照债权⽐例清偿。

●条⽂主旨 本条是关于同⼀财产向两个以上债权⼈抵押的，数个抵押权清倒颐序的规定。

●⽴法背景 本法和担保法都允许同?财产向数个债权⼈抵押，担保法第35 i；规定：“抵押⼈所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

财产抵押后，该财产的价值⼤于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”本法没有保留该规定，不再限制同⼀财产的重复抵押⾏为。

以同⼀财产向同⼀债权⼈或者不同债权⼈多次抵押的，抵押⼈所担保的债权可以超出其抵押财产的价值。

允许同⼀财产向数个债权⼈抵押，就会涉及到数个抵押权清偿顺序的问题，即哪个抵押权清偿顺序在先，哪个清偿顺序在后，以及顺序相同时如何清偿的问题。

本条针对上述问题作出了明确地规定，并对担保法确定的清偿顺序的原则作了部分修改。

●条⽂解读 根据本条的规定，同⼀财产向两个以上债权⼈抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿： (⼀)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权⽐例清偿。

关于抵押权⽣效的原则，本法区分不动产和动产抵押，作了不同规定。

根据本法第187条的规定，以建筑物和其他⼟地附着物、建设⽤地使⽤权、荒地的承包经营权和正在建造的建筑物这些不动产抵押的．应当办理抵押登记，抵押权⾃登记时发⽣效⼒。

根据本法第188条的规定。

以⽣产设备、原材料、半成品、产品、交通运输⼯具和正在建造的船舶、飞⾏器等动产抵押的，抵押权⾃抵押合同⽣效时发⽣效⼒；未经登记，不得对抗善意第三⼈。

根据本法第189条的规定，企业、个体⼯商户、农业⽣产经营者以现有的以及将有的⽣产设备、原材料、半成品和产品这些动产抵押，即以动产设定浮动抵押的，抵押权也⾃抵押合同⽣效时发⽣效⼒；未经登记，不得对抗善意第三⼈。

抵押权案例【提示】《担保法》虽然规定土地房产等办理抵押自抵押合同登记之日起生效，但《担保法》施行前的抵押合同未登记的并非无效。

而且随着《物权法》的出台，抵押权自抵押合同生效起设立，登记不再是生效的条件，登记只是产生对抗善意第三人的效力。

抵押物先抵后租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。

法院查封扣押财产后被执行人设立租赁负担，不得对抗申请执行人。

【索引】一审：南通市港闸区人民法院（2005）港民一初字第0409号（2006年3月10日）。

【案情】原告南通某经贸有限公司被告南通某材料总公司，被告周某被告保某1995年9月25日，某银行营业部与第一被告签订了一份《某银行南通分行抵押贷款合同》。

合同约定由某银行营业部向第一被告提供贷款1014万元，贷款期限自1995年9月25日至1996年10月25日，第一被告以其所有的固定资产包括土地使用权、库房、汽车作为抵押物进行抵押，并由南通市公证处于1995年9月29日出具了通证（1995）经内字第2716号具有强制执行效力的债权公证文书。

1996年10月30日，某银行营业部向南通中院申请执行，1997年5月29日南通中院对第一被告抵押的石花桥库房3240平方米及相应的土地使用权20800平方米等进行扣押，于1997年12月8日向南通市国土规划局发出协助执行通知，限制石花桥仓库20800平方米土地的转让。

1998年11月5日，南通中院（1998）通中法执裁字第96号民事裁定书载明：石花桥仓库土地及仓库房产已抵押给某银行营业部，裁定将本市闸东乡花墙村六、七组石花桥仓库以评估价值95万元，该仓库内面积21071.83平方米的土地以评估价值539.4388万元转让给某银行营业部。

2004年7月19日，某银行委托江苏某拍卖有限公司对下属支行营业部的有关抵债物资进行拍卖，原告参加了竞拍活动，于2004年7月29日竞得第一被告抵偿给某银行南通分行营业部的抵贷资产—位于南通市闸东乡花墙村的石花桥仓库（包括土地使用权及地上建筑）。

合同无效的五种情形合同无效的五种情形1一、《担保法》第37条规定，以下列财产设定抵押的，抵押合同无效：1、土地所有权;2、耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。

但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施;4、所有权、使用权不明或有争议的财产;5、依法被查封、扣押、监管的财产。

二、《担保法》规定必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同。

三、破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。

四、债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

五、国有企业的已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。

【延伸阅读】担保债务的主要履行方式根据法律的规定和当事人的约定，可以按照下列方法履行担保债务：1、保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任，担保人履行债务后，有权向债务人追偿。

2、债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权根据法律的规定，以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿。

3、当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。

债务人履行债务后，定金抵作价款或者返回。

给付定金后，给付定金的一方不履行债务的，无权要求反还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍反还定金。

4、按照合同的约定，一方占有对方财产，对方不按照合同的约定给付应付款项超过一定期限的，占有人有权留置该财产，按照法律的规定，以该留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿。

自考房地产法真题案例分析题汇总本案中，XXX与XXX签订的房屋买卖合同有效。

原因是双方在签订合同时具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

虽然房屋过户登记手续尚未办理，但这并不影响合同的成立和生效。

因为房屋过户只是所有权转移的必经程序和要件，而不是合同生效的要件。

另一方面，XXX与XXX签订的房屋买卖合同也是有效的。

尽管该合同是在XXX与XXX签订合同后订立的，但仍然符合合同法的规定。

合同双方具有完全民事行为能力，且合同内容真实有效。

在XXX与XXX之间，应该由XXX取得该争议房屋的所有权。

这是因为，XXX与XXX签订的房屋买卖合同已经被视为有效。

而XXX与XXX签订的合同则是在后面订立的，因此不能影响XXX在合同中的权益。

综上所述，本案应该判决XXX履行与XXX签订的合同，并确认XXX与XXX的房屋买卖合同有效。

XXX取得了争议房屋的所有权，因为他已经与XXX一起到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而XXX与XXX则未能办理该手续。

根据我国相关法律规定，登记是房屋所有权转移的必要程序和要件，因此XXX取得了该房屋的所有权。

法院应判决该房屋归钱某所有，因为XXX已经违反了与XXX的合同，应承担违约责任。

XXX应退还XXX所付的30万元房价款并支付同期银行利息，如果合同中有违约金的约定，则应向XXX支付违约金。

如果XXX因此遭受其他损失，则应判决XXX赔偿这些损失。

XXX和XXX签订了一份房屋买卖合同，约定XXX将一套位于锦城住宅小区的房屋以200万元的价格出售给XXX。

由于XXX的一笔定期存款一个月后才到期，购房款不足，因此XXX与XXX商定先交付一半的购房款，等余款付清后再交房并办理房屋所有权变更登记手续。

一个月后，XXX前往XXX某处付款并要求办理过户手续时，得知XXX已将该房屋卖给了XXX，并与XXX办理了房屋所有权变更登记手续。

经过交涉没有结果后，XXX向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于XXX。

不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。

本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望对处理此类案件发挥参考作用。

限于篇幅，对原判例进行了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。

判例一裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第0432号；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2011）锡民终字第0767号。

当事人：原告（被上诉人）：顾漱清。

被告（被上诉人）：韦安波。

被告（被上诉人）：花根荣。

被告（上诉人）：朱允保。

简要事实：2008年1月5日，韦安波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%。

”2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。

兹本人愿意以房产证做担保”。

其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。

该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。

2008年1月25日，韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币40万元整，年利息20%，2008年7月5日归还。

”2010年5月31日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。