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浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
房地产证券化在当今的经济领域，房地产证券化作为一种创新的金融工具，正逐渐引起人们的广泛关注。
它不仅为房地产市场注入了新的活力，也为投资者提供了更多的选择。
那么，究竟什么是房地产证券化？它是如何运作的？又会带来哪些影响呢？要理解房地产证券化，首先得明白它的定义。
简单来说，房地产证券化就是把流动性较差的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化的出现并非偶然，而是有着多方面的原因。
一方面，房地产行业本身具有资金需求大、投资周期长的特点。
传统的融资方式往往难以满足房地产企业的巨大资金需求，证券化则为其开辟了新的融资渠道。
另一方面，对于投资者而言，房地产证券化产品提供了一种能够分散风险、获得相对稳定收益的投资机会。
在实际操作中，房地产证券化通常有几种常见的模式。
其中，最常见的是房地产抵押贷款证券化。
银行等金融机构将发放的房地产抵押贷款打包组合成资产池，然后将这些资产的收益和风险进行分割和重组，转化为可在金融市场上出售和流通的证券。
另一种模式是房地产投资信托基金（REITs）。
REITs 通过向投资者发行受益凭证，汇集众多投资者的资金，由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
这种模式使得普通投资者也能够参与到大规模的房地产投资中，分享房地产市场的收益。
房地产证券化带来的影响是多方面的。
对于房地产企业来说，它拓宽了融资渠道，降低了融资成本，提高了资金的使用效率。
通过将房地产资产证券化，企业能够快速回笼资金，用于新项目的开发和投资，从而促进企业的发展壮大。
对于投资者而言，房地产证券化提供了更多样化的投资选择。
相比于直接投资房地产，证券化产品具有更高的流动性和更低的投资门槛，使得更多的投资者能够参与到房地产市场中来。
同时，通过分散投资，投资者可以降低单一房地产项目的风险，实现资产的多元化配置。
然而，房地产证券化也并非毫无风险。
首先，证券化过程中的信息不对称可能导致投资者对资产的真实价值和风险评估不准确。
房地产资产证券化市场发展现状引言房地产资产证券化是一种将房地产资产转化为可交易的证券的金融工具。
随着金融市场的发展和改革开放的深入推进，房地产资产证券化在中国的发展愈加迅速。
本文将着重探讨房地产资产证券化市场的发展现状，并从多个角度进行分析。
背景什么是房地产资产证券化房地产资产证券化是将不动产的所有权或收益权打包成金融资产，通过创设证券品种，发行到金融市场上进行交易的过程。
这种资产证券化的方式有助于提高房地产资产的流动性，为投资者提供多元化的投资选择。
房地产资产证券化的意义房地产资产证券化的目的是通过将房地产资产进行证券化，将其转化为可以买卖的金融产品，以促进资本市场的发展和提高其运行效率。
这不仅有助于将房地产的价值进行最大化，还可以为投资者提供更广泛的风险和收益选择。
发展现状房地产资产证券化市场规模截至目前，我国房地产资产证券化市场规模逐年扩大。
根据数据统计，自2005年以来，我国房地产资产证券化市场的发行规模保持了较快的增长。
截至目前，房地产资产证券化市场已成为我国资本市场重要的组成部分。
房地产资产证券化市场发展的特点房地产资产证券化市场的发展特点主要表现在以下几个方面：1.产品细化：随着市场需求的增加，房地产资产证券化产品类型不断丰富化，从最初的住宅资产证券化扩展到商业地产、写字楼、物业等不同类型的资产证券化产品。
2.法规创新：为推动房地产资产证券化市场的发展，我国相关政策法规不断创新和完善。
房地产证券化领域的相关法律法规的出台，为市场的健康发展提供了坚实的保障。
3.金融创新：由于房地产资产证券化市场的发展带动了金融工具的创新，相关金融机构积极推出新产品和服务，丰富了市场参与者的选择。
面临的挑战和问题房地产资产证券化市场在发展过程中面临一些挑战和问题。
1.风险管理：房地产资产证券化市场的发展需要建立健全的风险管理体系，包括评估房地产资产的风险、设计合理的信用增级结构、建立租赁和托管服务机构等。
干货房地产ABS（资产证券化）融资房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，其实际融资人主要为房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业，房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。
1. 类REITs产品由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，被称之为类REITs。
国内在REITs投资方面主要还是采用的固定收益投资逻辑，以银行资金为主，股权投资者较少。
2015年鹏华基金以公募基金身份首次参与和万科合作的房地产信托（REITS）项目，这是市场上首单比较正规的REITs，也是截止目前唯一的一单。
在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs 的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。
写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。
从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业租金的证券化模式。
今年6月份，新城控股推出国内首个商业地产类REITS产品。
新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，拓展轻资产模式。
该专项计划的目标资产为位于上海市青浦区城西商圈的青浦吾悦广场，这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。
房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。
本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。
一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。
这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。
首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。
传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。
其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。
金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。
这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。
然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。
首先，证券化可能导致信息不对称。
投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。
其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。
二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。
债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。
债券发行有助于促进房地产开发。
通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。
此外，债券发行还可以多样化融资渠道。
相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。
然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。
首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。
其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。
房地产证券化房地产证券化，简称REITs（Real Estate Investment Trusts），是指将房地产资产通过金融工具进行证券化交易的一种投资方式。
它通过将房地产资产打包成证券，发行给投资者进行认购和交易，实现房地产资产的流动性和分散化投资。
房地产证券化的出现是为了解决房地产市场的流动性、融资、风险分散等问题，推动房地产市场的健康发展。
一、房地产证券化的起源与发展历程房地产证券化最早起源于美国，1971年美国国会通过了第一项允许投资者购买房地产证券的法案。
之后，美国房地产证券化市场逐渐成熟，并在20世纪80年代迅速扩大，成为全球最大的房地产证券化市场。
此后，欧洲、亚洲等地相继开展了房地产证券化业务，逐渐形成了全球范围内的市场。
二、房地产证券化的特点和优势1. 将房地产资产转化为流动的证券产品，提高了资产的流动性，便于投资者买卖和交易。
2. 通过多元化资本来源，降低了房地产开发商的融资成本，提高了房地产市场的融资能力。
3. 房地产证券化可以将大规模的房地产资产分散化投资，降低了投资风险。
4. 增加了投资者参与房地产市场的途径，吸引了更多资金进入房地产行业，推动了市场的发展。
三、我国房地产证券化的现状和发展趋势1. 我国于2007年发布了《房地产信托管理办法》，将房地产信托纳入证券法的监管范围，并于2009年首次发行了房地产信托。
2. 2013年，我国正式开展了房地产投资信托基金（REITs）试点，试点范围主要集中在商业地产领域。
3. 随着我国房地产市场的不断发展，房地产证券化将成为我国房地产行业未来的发展趋势。
预计未来，我国房地产证券化市场将在政策支持和市场需求的推动下逐渐壮大。
四、房地产证券化的挑战和风险1. 房地产证券化的发展受到宏观经济和金融环境的影响，存在市场波动和信贷紧缩等风险。
2. 房地产行业的周期性特征可能影响房地产证券化的收益，使投资者面临流动性风险和投资周期较长的挑战。
房地产市场中的金融工具与衍生品近年来，随着房地产市场的繁荣和金融市场的发展，金融工具和衍生品在房地产领域扮演着越来越重要的角色。
金融工具和衍生品的引入不仅丰富了房地产市场的投资方式，还为投资者和开发商提供了更多的风险管理工具。
本文将探讨房地产市场中的金融工具与衍生品，并分析其对市场的影响。
一、房地产投资基金房地产投资基金是一种重要的金融工具，它通过募集资金，对房地产项目进行股权投资或债权投资。
房地产投资基金的引入，可以让投资者通过购买基金份额来参与房地产市场，实现资金的分散和风险的控制。
同时，房地产投资基金也为房地产开发商提供了一种融资途径，可以降低融资成本，推动开发项目的进行。
二、房地产信托房地产信托是指通过特定的法律结构，将房地产资产打包成信托产品，发行给投资者进行认购。
房地产信托的推出不仅可以提供给投资者一种多样化的投资选择，还可以为房地产开发商提供融资渠道。
房地产信托的特点是分散投资风险，提供稳定收益。
然而，投资者也需要注意信托产品的风险和流动性。
三、房地产衍生品市场房地产衍生品市场是指通过买卖衍生品合约进行交易的市场。
衍生品是基于标的物（如房地产指数或特定房产项目）的金融合约，其价值的变动取决于标的物的价格变动。
房地产衍生品市场的出现，一方面可以为投资者提供一种用于对冲风险的工具，另一方面也可以满足投机者的需求，推动市场的流动性。
四、房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产打包成证券产品，通过发行证券给投资者融资的过程。
房地产证券化的主要形式包括房地产抵押贷款证券（MBS）、房地产投资信托证券（REITs）等。
房地产证券化的引入，可以提高房地产资产的流动性，降低融资成本，促进资本市场的发展。
然而，房地产证券化也存在着信息不对称和潜在的风险。
五、房地产期权与期货房地产期权和期货是房地产市场中的常见衍生品，它们通过买卖合约的方式，让投资者在未来特定时间内购买或交割房地产资产。
房地产期权和期货为投资者提供了一种灵活的投资方式，可以对冲和操纵价格风险。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产证券化产品也在逐渐受到关注。
房地产信贷证券（CMBS）和房地产投资信托（REITs）作为两种常见的房地产证券化产品，在市场上占据着重要的地位。
本文将对这两种证券产品进行比较分析，以便投资者更好地了解它们的特点和优劣势。
我们先来了解一下CMBS和REITs的基本概念。
CMBS是指以商业抵押贷款为基础资产的证券化产品，通过将商业抵押贷款的本金和利息转化为股权证券，由特定资产支持证券（ABS）的方式进行融资。
CMBS的资产包括商用不动产，如商业办公楼、零售商业物业和酒店等。
而REITs是指房地产投资信托，是由一家或多家房地产公司组建的信托基金，用于投资和经营房地产项目，并通过向公众发行股份来筹集资金。
REITs通常投资于各类房地产，包括写字楼、购物中心、公寓和酒店等。
接下来，我们将从投资特点、风险收益、市场适用性等方面对CMBS和REITs进行比较分析。
投资特点CMBS的投资特点主要有以下几点：1. 固定收益：CMBS作为债券形式的证券化产品，其投资收益稳定且较为可预期，通常以固定利率方式计息。
2. 资产支持：CMBS产品的资产支持性强，即其收益来源于商业不动产的租金和抵押贷款本息，具有较高的抵押品价值。
3. 风险分散：CMBS产品的资产包通常包含多个不动产资产，具有较好的风险分散性。
而REITs的投资特点则有以下几点：1. 高分红：REITs通常要求按一定比例向股东分配利润，因此投资者可以获得稳定的现金流回报。
2. 流动性好：REITs作为股票形式的证券化产品，具有较好的市场流动性，投资者可以较为灵活地买卖其股份。
3. 高杠杆：REITs通常采用较高杠杆的融资模式，可通过债务融资扩大投资规模，提高资金利用效率。
风险收益CMBS和REITs在风险收益方面也存在一些差异。
1. 收益稳定性：CMBS收益稳定，但较为保守，主要来自于抵押贷款的本金和利息；而REITs的分红较高，收益相对较为丰厚，但也存在较大的市场波动风险。
房地产证券化房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。
从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。
一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。
二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。
其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。
资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。
四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。
它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。
正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。
而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。
随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。
房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。
20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。
在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。
我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
而要在我国发展房地产证券化，首先要研讨的就是中国到底需不需要房地产证券化以及中国目前是否具备了房地产证券化的条件。
本文主要围绕这两个问题展开。
一、房地产证券化的必要性论证1、有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。
由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于"短存长贷"引发的流动性问题。
虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。
但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，上海、深圳等业务开展较早地区的一些中小银行有的已接近30% 。
参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。
而房地产证券化的一个重要功能就是通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，从而降低流动性风险。
其次，改善了银行资产负债结构。
住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。
再次，提高了银行的资本利用率。
抵押贷款证券化能够使银行从容地通过出售高风险资产，有效地降低资产结构中高风险资产的比率，提高资本杠杆效应，以较少的资本获取较大的利润。
最后，有利于商业银行拓展资金来源，并增加中间业务收入。
如果将商业银行的资产，特别是优质的住房抵押贷款证券化，并由民间资本来持有，会拓展银行资金来源。
而且商业银行也可以通过不断的发放贷款和服务贷款回收等途径增加中间收入，并且这种收入没有太大的风险。
2、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。
目前，我国商品房空置量已超过７０００万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过２０００亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要３５００亿元的巨额资金。
同时，在房市全面启动之后，为了保证房地产业的持续稳定发展，近期内每年至少还得投入不低于３０００亿元的金融支持。
这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
同时，房地产证券面值灵活，易流通，可以克服房地产投资规模大，建设周期长的弊端，消除市场进入障碍，解决我国现阶段巨额存款和巨额资金需求的矛盾。
其次，房地产证券化的实现有助于构建良好的房地产运行机制。
当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。
实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。
而且，资金以证券化的方式实现，各投资主题就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。
如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，资产的持有者分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。
3、有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。
房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。
此外，房地产证券化有助于促进证券市场的完善，此过程中，发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高机构、信用评级机构、资产管理人和投资者等都将获得锻炼，有利于推进我国资本市场的现代化和规范化发展。
对广大投资者而言，开辟了一条宽广的投资渠道，按国外的经验，由于这种证券有较高的预期收益作支持，且相对股票市场风险小，比银行存款收益率高，是一种较为理想的投资品种。
投资者可以通过这种方式分享房地产业的高额利润。
不仅如此，房地产证券化的实行对其他资产的证券化还具有巨大的示范和推进作用。
二、房地产证券化的可行性论证1、我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。
首先，从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。
同时，宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。
当前国民经济发展需要房地产作为新的积极增长点，房地产证券化发展有利于促进房地产市场和房地产业的发展。
其次，我国居民拥有大量储蓄。
到1998年6月末，我国居民的储蓄存款余额已经达到5万亿。
这样一个拥有大量节余资金的群体，将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。
最后，房地产市场本身也对房地产证券化提出了迫切的要求。
一方面，我国房地产开发市场潜在容量大。
据预测，仅1999年开发面积按可比价折算需投入资金达4220亿元以上，将比1998年增长%，而现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本；另一方面，住房消费需求巨大。
根据国家统计局资料，我国人均4平方米以下的困难户还有325万户，如本世纪末达到人均12平方米，解决困难户需要住房9100万平方米，以每平方米1500元计算，住房消费资金为1355亿元。
如此庞大的资金缺口不可能仅仅依靠国家财政，也不可能完全依靠银行，房地产证券化势在必行。
2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。
众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。
而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。
据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。
在国家鼓励消费信贷的多项政策支持下，住房消费信贷不断扩大，2001年一季度，商业银行的住房等个人消费信贷增加695亿元，占同期金融机构新增贷款的20％。
根据国际经验，住房贷款占全部贷款比重达到30％左右时，就有可能给银行的流动性带来威胁，商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求，并可以通过住房抵押贷款证券化，源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的人买房。
3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。
首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础；第三，我国的证券市场投资者已近4000万人，他们的投资意识不断加强，投资行为正逐步走向成熟，推出高收益低风险的房地产证券，有利于分流股票市场的投机资金，降低股票市场投机气氛；第四，我国金融业为了积极稳妥地对外开放，人民银行将取消外资银行在华设立营业性分支机构的地域限制，增批外资银行经营人民币业务的机构数量，外资金融机构的抢滩登陆，既为我国金融业带来了竞争压力，也带来了全新的金融创新理论和观念，必将使我国发展房地产证券化的软环境有根本性好转。
4、法律、法规比较健全。
随着社会注意市场经济体制的建立，作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来，特别是经济立法取得重大进展，基本建立覆盖各个经济领域的法律法规体系，推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。
房地产市场上，法律法规渐趋完善。
《银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《个人住房贷款管理办法》、《企业债券管理条例》等一系列相关法规是进行房地产证券化的主要法律依据。
