娄底众一桂府北区商业营销策略报告2010

X X X 一期营销策略及价格调整方案广延庭（昆明）房地产行销机构2008年3月本报告的拟定基础为08年3月2日提交的《×××项目一期总结报告》。

在一期总结报告中，我方列举对项目销售具有较大阻力的各种因素，就此和开投公司领导进行了探讨。

以下为我公司针对楚雄市场进行进一步深度市场调查后，初步制定的后续营销策略及价格调整方案，请给予指正。

第一部分市场调查报告指出，08年4月7日，楚雄将有大量楼盘上市，高层、小高层、多层，多种物业形态的出现，对于在售项目具有很强的冲击力。

说明：此部分内容详见《楚雄房地产市场调查报告》；第二部分产品概述一、×××一期剩余产品情况：剩余房源中，单体商铺的比例高达70％。

虽然，楚雄未来5年规划中，福龙苑所在的福塔片区将成为楚雄东中心，但是从消费者角度出发，福塔片区毕竟属于人文环境较强的高档住宅区，其商业氛围暂处于初期阶段，非常淡薄。

另外，福龙苑周边的楼盘：金福园、罗马庄园等，商业均未启动，片区效应尚未显现。

在此种情况下，客户对×××的商业投资前景甚感担忧，投资回报期预期漫长，所购物业无保障。

而对于项目来说，提升楼盘自身人气，解决所购商铺客户的后顾之忧，尽快调整目前的营销策略，成为解决项目燃眉之急的制胜法宝。

第二部分销售阻力分解演绎问题一、需求和销售方式之间的矛盾＋问题二、商铺销售与周边氛围之间的矛盾策略调整结论：一、拆分销售1、拆分房源及拆分原则✓仅针对销售情况不理想的6.6米开间的B户型进行拆分销售；目前B户型剩余房源共11套，分别为22＃、23＃、24＃、25＃、26＃、27＃、28＃、29＃、30＃、40＃、42＃；✓7.8米开间的A户型剩余套数有限，故联体销售；目前A户型剩余4套，其中18＃、33＃、47＃为开发商预留。

在征得开投公司同意的前提下，建议将47＃房源公开销售，则目前剩余A户型房源仅为47＃和35＃，以满足部分客户商住或全商的需求。

众一桂府二期促销策划方案房地产业是国民经济的支柱产业之一，是人们生活不能缺少的一个重要方面。

随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断蓬勃发展，许多房地产企业由此崛起来，众一桂府就是其中之一，主要针对中高端人群。

一、活动主题此次活动以夜间的狂欢派对和白天的泼水节交友的亲水主题。

活动命名：夏季清凉相聚于众一桂府二、活动目的（1）通过节庆旅游推广众一桂府的内部环境，扩大众一桂府的知名度，提高盈利。

（2）第一生活通过承办大型旅游节庆，为其正式上线扩大影响力，吸引更多商家和网友了解网站、熟悉网站定位。

（3）借此次节庆活动，达到推广其产品在娄底的影响力，拓宽其推广渠道。

（4）为广大群众提供娱乐活动，同时搭建了交友平台。

四、活动内容活动时间：2012年6月17号活动地点：众一桂府具体内容：1、活动开场（1）主办方宣布开场（2）赞助商致辞（3）主持人介绍流程2、泼水嬉戏3、脑筋急转弯问答参与方式：30名，男女各15位。

均选前15位。

五、活动推广推广渠道：1、网站专题推广2、海报推广3、电视推广4、传单推广5、上门推广六、楼盘项目优势景观升级：数公里涟水风光带，将滨江水岸生活由梦想变为现实，于家中享受的不仅仅是一线江景视野；北靠龙眼公园，生态氧吧。

户型升级：户型规划中，注重空间的创新和细节的精髓细琢，提升生活模式和品质享受；设浪漫私家花园入户，花香四溢，未进家门先闻花香，于繁华都市中觅得一处宁静与自然的所在。

科技升级:引进同步德国的新风系统，引领娄底居住与世界接轨；室内空气24小时更新即使不开窗，依然可以与自然零距离互动。

内核升级：首层架空式庭院设计，高达5、2米，极大地增加了小区的通透性，融合花园环境，为邻里提供了更多休闲空间。

应急预案本活动在人员、场地、天气、经费等方面会出现不可预知事故，应提前预防。

（1）人数不够人员临时有事不能出席，可邀请单位人员参与。

（2）场地设施故障场地设施出故障，提前两天进行场地设备检查。

娄底营销策划方案一、项目背景娄底是湖南省中部地区的重要城市，也是湖南省的重要工业基地之一。

娄底市拥有丰富的自然资源和人文资源，具有较高的发展潜力和市场价值。

然而，由于发展相对滞后、宣传力度不足等原因，娄底在近年来的经济发展中并未发挥出其真正的潜力。

为了促进娄底的经济发展，提高其市场竞争力，有必要进行一系列的营销策划活动，以吸引更多的投资、提高产品和服务的知名度，并吸引更多的游客前来娄底旅游。

本文将针对娄底的特点和市场需求，提出一系列营销策划方案，希望能够推动娄底的经济发展。

二、目标市场分析1. 消费者分析娄底市的消费者主要以中产阶级和新兴中产阶级人群为主，他们对品质和服务的要求较高，注重健康、环保的生活方式。

根据对目标市场的认识和需求分析，可以确定以下几个目标消费者群体：（1）商务人士：这部分消费者主要是企业家、中高层经理和外地商务人士，他们对高品质的商务会议、酒店住宿、餐饮等服务有较高的需求。

（2）旅游观光者：由于娄底市的自然风光和人文景观独特，吸引了许多游客前来旅游观光。

这部分消费者主要对旅游景区、文化活动、特色产品等有较高的需求。

（3）居民消费者：娄底市的居民消费者主要是中产阶级和新兴中产阶级人群，他们对购物、餐饮、休闲娱乐等有一定的需求。

2. 竞争对手分析在娄底市的市场中存在一定的竞争对手，主要包括：（1）其他中型城市：娄底市作为一个中型城市，与其他湖南省的中型城市（如株洲、湘潭等）存在一定的竞争关系。

这些城市拥有较为先进的基础设施和丰富的人力资源，吸引了一部分投资和消费需求。

（2）周边县市：娄底市的周边县市也是一些竞争对手，他们在一些领域可能相对优势明显，比如农产品销售、旅游观光等方面。

基于以上市场条件和竞争对手情况的分析，我们可以得出娄底市的目标市场定位为：以中高端市场为主，注重品质和服务，提供独特的产品和体验。

三、营销策划方案以提高娄底的知名度和影响力为目标，制定一系列的营销策划方案，包括品牌推广、宣传活动、市场调研等方面的工作。

娄底海汇老街项目营销策划书二零一三年五月五日目录第一部分物业定位评估5一、近期市场概况 5二、近期市场热点 6三、项目定位评估7四、客户定位74.1 投资群体客户细分：84.2 经营群体细分：8五、建筑方案评估9第二部分项目包装 10一、包装总纲10二、基础形象设计11三、现场包装123.1 工地形象 123.2 现场营销中心14四、销售物料包装164.1 销售物料 164.2 办公事物应用系统17 4.3 交通工具类184.4 大型广告牌184.5 站台广告 18第三部分销售实施 20一、销售总体策略及目标201.1 总体策略 201.2 销售目标 21二、销售阶段及进度212.1 销售阶段 212.2 销售进度 21三、销售阶段工作安排 223.1 内部认购期223.2 公开发售期223.3 持续期233.4 冲刺期233.5 尾盘期23四、销售前期准备244.1.销售管理24五、销售推广阶段细分 26第四部分活动方案 31一、内部认购期活动方案：31二、开盘准备活动：32第五部分价格38一、厘定价格的相关因素38二、价格定位38三、本案的价格定位39四、价格策略40五、定价原则40第六部分宣传推广策略45一、广告目标45二、广告诉求45三、广告风格50四、阶段安排51五、媒体组合策略52六、费用预估54第一部分物业定位评估一、近期市场概况1、房地产开发投资大幅增长，娄底市今年１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%。

房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

土地前期投入增加。

今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

２、开发规模扩大，开发投资高速增长。

今年１－8月份，娄底市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。

北府花园营销推广方案市场篇doc9一、本案市场概况1、本案营销环境分析1、1 项目周边情形北府花园位于山东路与华东路之间，中华路贯穿其中，座拥北部商圈中心，紧邻华南家居广场，与沃尔玛仅一路之隔，优越的地理环境，让您随时随地享受便利生活，走出家门：1、8、19、20、303、407、413、兴工街—姚家、泉华小区—长兴市场、二十高中—建设街数十条线路供您选择。

小区周边教育机构齐全：小区幼儿园、玲智全纳婴幼园、六一小学、南华小学、博亚中学、华南中学、二十三中、二十高中围绕四周，让您的小孩轻轻送送享受高素养教育。

周边还有新世纪医院、三院社区医院，为您解决健康、成就辉煌的人一辈子与事业。

1、2 项目概况项目总建筑面积约30万平方米，总占地面积约11。

8万平方米，其中分为三分区域带：A区：位于整个小区的北部，占地面积约2。

17万平方米将开发以小高层和高层为主住宅，小高层采纳外挂式观景电梯。

连接AB区将建成占地面积为2万平方米的购物商场。

B区：高档住宅区，占地面积约6。

66万平方米，多层为主，近800平方米的幼儿园和近3000平方米的主题音乐广场。

C区：占地面积约2。

97万平方米，由三部分组成，第一部分位置设有一个高级酒店，第二部分为餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城，第三部分为产品展现中心，其中21层的塔楼预为商务公寓。

（以上资料均来自北府花园的楼盘介绍）2、项目SWOT分析及要点总结*SWOT分析S（优势）*地处山东路与华东路之间，交通便利，是大连“西拓北进”的咽喉要道，倍受市民瞩目。

*楼盘用地规整，现已是净地，有利于市场前期推广。

*小区规模大，易于品牌推广，可容纳1300多户居民。

*户型面积比较合理，符合当地居民的生活适应。

*室内大开间格局，功能划分比较齐全。

（大一些户型设有书房，为自己、为家中的小孩学习留下余地）*车位规划比较合理，差不多满足要求。

（设地下车位）*周边没有竞争楼盘，有利于本案的销售（离本案不远的名贵山庄现已交房，对本案差不多不构成压力）。

X X X 一期营销策略及价格调整方案广延庭（昆明）房地产行销机构2008年3月本报告的拟定基础为08年3月2日提交的《×××项目一期总结报告》。

在一期总结报告中，我方列举对项目销售具有较大阻力的各种因素，就此和开投公司领导进行了探讨。

以下为我公司针对楚雄市场进行进一步深度市场调查后，初步制定的后续营销策略及价格调整方案，请给予指正。

第一部分市场调查报告指出，08年4月7日，楚雄将有大量楼盘上市，高层、小高层、多层，多种物业形态的出现，对于在售项目具有很强的冲击力。

说明：此部分内容详见《楚雄房地产市场调查报告》；第二部分产品概述一、×××一期剩余产品情况：剩余房源中，单体商铺的比例高达70％。

虽然，楚雄未来5年规划中，福龙苑所在的福塔片区将成为楚雄东中心，但是从消费者角度出发，福塔片区毕竟属于人文环境较强的高档住宅区，其商业氛围暂处于初期阶段，非常淡薄。

另外，福龙苑周边的楼盘：金福园、罗马庄园等，商业均未启动，片区效应尚未显现。

在此种情况下，客户对×××的商业投资前景甚感担忧，投资回报期预期漫长，所购物业无保障。

而对于项目来说，提升楼盘自身人气，解决所购商铺客户的后顾之忧，尽快调整目前的营销策略，成为解决项目燃眉之急的制胜法宝。

第二部分销售阻力分解演绎问题一、需求和销售方式之间的矛盾＋问题二、商铺销售与周边氛围之间的矛盾策略调整结论：一、拆分销售1、拆分房源及拆分原则✓仅针对销售情况不理想的6.6米开间的B户型进行拆分销售；目前B户型剩余房源共11套，分别为22＃、23＃、24＃、25＃、26＃、27＃、28＃、29＃、30＃、40＃、42＃；✓7.8米开间的A户型剩余套数有限，故联体销售；目前A户型剩余4套，其中18＃、33＃、47＃为开发商预留。

在征得开投公司同意的前提下，建议将47＃房源公开销售，则目前剩余A户型房源仅为47＃和35＃，以满足部分客户商住或全商的需求。

湖南娄底某中高档楼盘项目策划书****项目策划书【依山而筑一宅山水藏天下】湖南****房地产有限公司****项目策划书**房地产营销策划机构200目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行市场背景娄底房产市场日趋规范，整体趋于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)2007年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以中高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二）2007年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。

品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。

同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。

地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

娄底众一桂府开盘活动方案一、时间：2012年 4月21 日上午。

二、地点：众一桂府售楼中心现场。

三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

五、拟邀媒体：娄底电视台、娄底日报、娄底新闻台等。

六、预定目标：对外传达众一桂府开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大众一桂府的社会知名度和美誉度，体现众一桂府的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立娄底地区众一桂府房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

七、会场布置：1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“众一桂府开盘庆典仪式”。

2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。

签到处配有礼仪小姐。

签到处设置签到处指示牌。

3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

4、贵宾休息区：可放在众一桂府售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

八、开盘活动要点：1、室内外表现1）彩旗（彩条）2）在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

盆景花卉在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

3）气拱门、气球在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

2、现场表演活动内容：1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

3）舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着众一桂府美好的发展前景。

4、筹备工作：1）拟定与会人员。

于5 月 20日向与会领导发出请柬。

2）提前准备好请柬，并确认来否回执。

娄底市城市商业网点规划编制机构：娄底市规划设计研究院编制人员：院长：邓飞煌副院长：罗润阳总规划师：杨宽容设计：邓飞煌罗润阳杨宽容樊晓荣李利华基础资料调查：邓辉祥邹今平编制时间：二○○四年十二月规划设计资质：乙级规划设计证书编号： 1070021《娄底市城市商业网点规划》评审意见《娄底市城市商业网点规划》在对娄底市现有经济社会发展和商贸网点现状进行深入调查、了解和分析的基础上，根据商务部《商业网点规划编制规范》、娄底市的区位优势、产业优势、资源优势和商贸业发展现有基础，提出了娄底市商贸流通业发展和布局的总体规划，以及相应的配套措施，思路明确，内容完整，具有前瞻性、科学性和可操作性，是一份符合编制要求专业的网点规划。

其主要特点是：一、体系比较完整。

规划分析全面，起点较高，理论联系实际，既有零星商业网点规划，又有商品市场物流和宾馆、餐饮网点布局，体现以人为本和科学发展观的要求，做到了远近结合。

二、创新性较强。

本规划在思路上突出创新，对娄底市商贸业的业态、组织方式、经营战略和经营方式等方面进行了创新性的研究。

为娄底市商贸流通产业升级和可持续性发展提供了重要依据。

三、定位准确。

本规划提出以市级商业中心为主导，次级商业中心、社区商业、集镇商业为基础，以融入长株潭经济一体化为目标的优势互补，内外互动，市镇一体化的设想，切合娄底市实际情况。

四、指导性强。

规划与娄底市城市总体规划相一致，提出了一系列可操作性的措施和对策，对推动娄底市城市化进程和商贸流通现代化有重要参考价值。

专家组认为该项成果达到了省内同类项目研究的先进水平。

建议项目组按专家组提出意见进一步修改完善，并尽快按程序报批和实施。

专家评审组组长：柳思维副组长：朱贵泉二00五年五月十日娄底市商业网点规划编制工作组成员顾问：蔡力峰林武杨云辉组长：杨建军副组长：廖南云傅柏杨成员：陈一平朱昌美刘云华唐立军王益民黄小平杨宽容李利华娄底市商业网点规划专家评审组人员名单组长：柳思维湖南省商学院首席教授、博士生导师副组长：朱贵泉湖南省规划学会秘书长、高级规划师成员：张军平湖南省商务厅市场体系建设处副处长舒志清长沙市规划设计院总工程师陈勋星湖南省商务厅市场体系建设处科长刘海云娄底市人民政府政策研究室副主任蒋育民离休老领导、原娄底地区人大主任第一章总则第一条为适应中国加入世界贸易组织后对外开放的新形势，优化城市商业布局，有效配置商业资源，提升商业品位，保障商业快速、健康、持续、有序发展，根据中华人民共和国国家有关规范及标准，结合湖南省及娄底市商业发展实际，制定本规划。

房地产营销策划方案娄底一、引言随着城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。

娄底作为湖南省的一个重要城市，具备了良好的经济基础和优越的地理位置，房地产市场发展潜力巨大。

本文将围绕娄底的房地产市场特点，提出一系列的房地产营销策划方案，以期实现市场增长和企业利润最大化。

二、市场分析1. 娄底房地产市场概况娄底是湖南省的一个地级市，位于湘西南地区，拥有丰富的旅游资源和独特的自然风光。

近年来，随着城市规模的扩大和经济发展的推进，娄底房地产市场蓬勃发展。

在供需关系方面，市场需求稳定增长，但供应不足，导致房价不断上涨。

在竞争格局方面，市场上存在多家房地产企业，竞争激烈，产品同质化严重，需要差异化竞争策略。

2. 娄底房地产市场特点尽管娄底房地产市场发展迅猛，但仍然面临一些独特的挑战和机遇。

（1）土地资源有限娄底的土地资源有限，面积较小，土地供应难以满足市场需求。

因此，企业应加大土地资源的开发力度，寻求新的土地供应渠道，充分利用有限的土地资源。

（2）购房需求多样化随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，娄底市民对购房需求的多样化程度逐渐提高。

除了住宅，还需要商业地产、写字楼等类型的房地产。

因此，企业应根据市场需求的多样性，推出不同类型的房地产产品，以满足不同消费群体的需求。

（3）政策环境优越娄底作为湖南省的重要城市，享有良好的政策环境，包括住房补贴、购房优惠等政策。

企业应积极与政府合作，获取各类政策支持，提供更好的购房条件和服务，以吸引更多的购房者。

（4）品牌质量成为关键随着市场竞争的加剧，消费者对房地产企业的品牌认可和质量信任成为决定购买行为的重要因素。

因此，企业应注重品牌建设和产品质量，提高品牌知名度和口碑，赢得消费者的信任。

三、目标群体定位在制定营销策划方案之前，我们首先需要明确目标群体定位，以便确定目标市场和营销策略。

1. 主要目标群体针对娄底市场的特点和需求，我们将主要目标群体定位为以下几类人群：（1）刚需群体：即首次购房者，他们需要经济实惠的住房，价格相对较低，购房门槛较低。