2017年河南省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

2017年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产测绘的作用考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值B．总开发成本C．总开发价值D．总投资额2、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。

(2007年试题)A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同3、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。

A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格4、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。

A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。

A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同6、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。

A：8579万元B：8653万元C：8760万元D：9941万元E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。

河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷第一篇：河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行2、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。

A：1 B：2 C：4 D：5 E：执行层的组织协调4、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调5、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同6、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境B．声觉环境C．城市规划 D．水文环境7、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：征地批准后的实施管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

A．收益期限B．收益时点C．估价终点D．估价范围2、下列公式不正确的一项是__。

A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)B．税后利润=利润总额-所得税C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金D．利润总额=经营利润+营业外收支净额3、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格5、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加B．一定减少C．不受影响D．可能增加、减少或不变6、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2400B：2580C：2607D：2760E：工业用地的监测点评估价格7、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

2017年上半年河南省土地估价师《管理法规》：房地产开发用地试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由农产品的个别生产价格决定。

A：优等地B：中等地C：劣等地D：其他区域E：时间因素2、属于经营性用地的政府土地储备库采用__方式出让。

A．协议B．招标C．挂牌D．拍卖E．转让3、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括__等项目。

A．生产、经营收入B．捐赠收入C．利息收入D．预收款项E．财产转让收入4、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000㎡，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为万元。

A：94500B：126000C：7875D：7000E：时间因素5、在城市规划中，过境公路的布置一般采用形式。

A：斜交和正交B：切线和环线C：立体交叉D：平面交叉E：时间因素6、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额的违约金。

A：1％B：3％C：1‰D：3‰E：专职副总督察(副部长级)1名7、对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指。

A：通水、通电、通信，地面平整B：通水、通路、通信，地面平整C：通水、通路、通电，地面平整D：通水、通电、通气，地面平整E：时间因素8、下列不属于城镇土地等调整与确定的原则是原则。

A：城镇规模和职能调控B：行政建制协调C：城镇规模调控D：近邻平衡E：合法性9、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜?【2006年考试真题】A：用成本法直接评估划拨条件下无使用年期的房地产价格B：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下50年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金C：用市场比较法和收益还原法先评估出让条件下20年期的房地产价格，再扣除应交的50年期土地出让金D：用市场比较法E：时间因素10、我国现行的普通财产保险费率采用的是分类级别差费率制，具体包括__费率。

2017年河南省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。

A：折旧费B：审计费C：金融机构手续费D：无形资产摊销费E：借款合同2、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值。

A：利润为零B：允许的最低经济效益指标C：最大费用D：最大利润E：借款合同3、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．政策B．财务C．市场D．经营4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100B．50C．50D．1005、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。

(2005年试题)A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同6、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。

A．1B．2C．3D．57、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：4644B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格8、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率B．成本利润率C．销售利润率D．直接成本利润率9、下列费用中，不属于管理费用的是__。

2017年河南省房地产估价师《制度与政策》：税收的征管考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位B．房地产的权益C．房地产的实物和权益D．房地产的区位2、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。

若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。

A．899B．10013C．1349D．15003、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。

A：标定地价B：政府调节价C：政府定价D：政府指导价E：工业用地的监测点评估价格4、是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A：砖木结构B：砌体结构C：钢筋混凝土结构D：钢结构E：执行层的组织协调5、建筑业是物质生产部门，属于第产业。

A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章6、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。

A．银行汇票B．支票C．信用卡D．银行券7、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。

A．88B．121C．109D．1568、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章9、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为%，则名义年利率是（）。

A．%B．%C．%D．%10、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：__。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。

{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

2017年河南省房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿A.未超过批准期限的临时建筑B.违法建筑C.超过批准期限的临时建筑D.房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋2、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A.移动平均法B.指数平滑法C.加权指数法D.移动平滑法3、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。

王某应到A市房地产管理部门办理。

A：房屋所有权转移登记B：房屋所有权初始登记C：房屋抵押权登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调4、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A．400B．628C．656D．7005、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。

A．40B．50C．60D．706、某宗工业用地面积为5000 m，容积率为1. 0,楼面地价为800元/m，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2,居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/m2。

该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格7、建筑物净收益=义建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）.【2003 年考题】A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格8、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。

河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大B．周期长C．风险性大D．开发费用投入时间变化大2、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法3、目前，在我国征收土地实行级审批制度。

A：一B：两C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章4、职工住房公积金是__信贷资金来源之一。

A．商业性B．社会性C．政策性D．自营性5、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。

A．R1＞R2＞R3B．R2＞R1＞R3C．R3＞R1＞R2D．R1＞R3＞R26、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。

A．容积率B．容积率下限C．容积率上限D．全部建筑容积率7、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。

若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3 800B：4 500C：5 200D：5 600E：工业用地的监测点评估价格9、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

河南省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收决定模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入．(2006年试题)A：管理费用B：销售费用C：其他费用D：前期费用E：借款合同2、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按__的税率征收所得税。

A．10%B．15%C．18%D．27%3、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格4、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A．购买习惯B．购买心理C．购买动机D．购买行为5、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。

A：估价目的、估价原则、估价对象B：估价目的、估价原则、估价时点C：估价原则、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格7、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。

A：独立、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500B．3000C．3500D．40009、伸缩缝的宽度一般采用mm。

河南省2017年房地产估价师制度与政策: 合法取得建设用地使用权途径考试试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。

一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、下列表述中正确的是。

A：在实际估价中, 不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中, 不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中, 不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中, 不同的估价作业期将影响估价结果E: 工业用地的监测点评估价格2、下列经济活动中, 不需要进行房地产估价的是（）。

A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D. 了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多, 从而不便于商务办公, 导致需求减少, 估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％, 每月可出租面积租金为70元／㎡, 又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡, , 运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年, 投资报酬率为8％, 其他条件保持不变, 则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548．19B：558．15C：567．39D：675．40E: 工业用地的监测点评估价格4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元, 资产合计为6000万元, 流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元, 存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。

A：37．5％B：75％C：150％D：113％E: 借款合同5、下列关于比例尺的选用, 说法错误的是。

A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺B：一个图形一般只采用下种比例尺C：结构施工图一般要注比例尺D：允许一个图形使用两种比例尺E: 执行层的组织协调6、在城市规划区范围内, 以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地, 超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的, 可以征收相当于20％以下的土地闲置费。

2017年上半年河南省房地产估价师《制度与政策》必看：建设用地使用权出让考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。

A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间2、减价拍卖皆为。

A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：有声拍卖D：无声拍卖E：执行层的组织协调3、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%4、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。

A：30B：40C：50D：60E：工业用地的监测点评估价格5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．价值定价法6、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。

A：29．28万元B：30万元C：28．57万元D：28．5万元E：工业用地的监测点评估价格7、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是年。

A：3．09B：3．48C：3．83D：3．92E：借款合同8、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。

房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。

A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。

参见教材P82。

2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。

开发利润是所得税前的利润。

参见教材P282。

3、房地产租赁包括〔〕。

A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。

房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。

4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。

A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。

参见教材P165。

5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。

A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。

参见教材P248～251。

6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。

A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。

河南省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．38B．42C．58D．602、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为元。

A：3300B：33000C：1000D：10000E：执行层的组织协调3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。

A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格4、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。

A．一级市场B．二级市场C．三级市场D．存量市场5、A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500，而该小区的住宅用地面积是50000，该小区的住宅建筑净密度是。

A：20％B：25％C：50％D：60％E：执行层的组织协调6、以下不属于房地产转让方式的是__。

A．以房地产作价入股B．以房地产抵债C．互换D．典当7、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落8、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格9、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

2017年上半年河南省房地产估价师《案例与分析》：房屋征收估价技术路线考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法2、下列关于房屋转租，表述不正确的是。

A：出租人可以从转租中获得收益B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人C：房屋转租应当订立转租合同D：转租合同不用办理登记备案手续E：执行层的组织协调3、房产税的课税对象是__。

A．房产所有人B．房屋使用人C．房产D．房产收益人4、平均数1000是下列组的简单算术平均数。

A：800 900 1050 1200B：800 950 1050 1200C：800 1000 1050 1200D：800 950 1150 1200E：执行层的组织协调5、质量检查报告应经该__审核签字。

A．项目勘察、设计负责人B．项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人C．勘察、设计单位有关负责人D．项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人6、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。

A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。

A．2400B．2580C．2607D．27608、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m 的矩形土地的总价为万元。

A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36E：工业用地的监测点评估价格9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。

2017年房地产估价师《理论与方法》真题2017年房地产估价师《理论与方法》真题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。

A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是（）A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）A房地产转让估价应评估出租人权益价值B续贷抵押估价应评估出租人权益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145 m2,使用面积为132 m2,应分摊的共有公用建筑面积为23 m,按套内建筑面积计算的价格为7500/ m,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。