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最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题自我国担保法规定最高额抵押担保制度以来，实施至今已逾十年。
从担保法颁布实施之时起，我行便采取最高额抵押制度的规定，相应制定了最高额抵押合同。
总结我行近年来在信贷业务中使用最高额抵押这一制度所涉及的一些问题，我们发现部分基层信贷工作人员对这项制度的基本概念和操作规范仍有必要进一步加深理解和认识。
为此，本文试从对最高额抵押制度与普通抵押制度的异同比较入手，旨在对最高额抵押制度的功能作用、其内涵的几个基本概念以及实务中应注意的几方面问题做一下较全面的阐述，以期对我行信贷工作人员进一步学习和掌握好最高额抵押制度起到一定促进作用。
一、最高额抵押担保制度的功能市场经济条件下，市场交易行为日益频繁，许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为，为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保，并避免每次担保重复办理抵押登记手续的繁杂，以降低交易成本，我国担保法规定了最高额抵押制度。
因为最高额抵押制度具有方便当事人和节省环节、费用的优点和突出的风险担保功能，自该项制度产生之日起，便受到广大债权人特别是金融机构的无比青睐，得到日益广泛的应用。
根据我国担保法规定，最高额抵押制度应用于“对一定期间内连续发生的债权作担保”，如：借款申请人与贷款银行之间的连续性贷款行为、商品买卖双方之间分期交货方式的买卖行为等。
本文为阐述方便，在下文中仅以在金融业务领域所涉及的“最高额抵押担保贷款”为例进行论述。
二、最高额抵押制度与普通抵押制度的异同最高额抵押权，又称最高限额抵押权，指在预定的最高限额内，为担保将来一定期限内连续性交易发生的债权获得清偿而设定的抵押。
而普通抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就其卖得价款优先受偿的权利。
从二者的概念即可看出，最高额抵押权与普通抵押权是有着明显区别的，其不同之处主要表现在以下几个方面：1、最高额抵押权是为将来发生的不特定债权设定的抵押，而普通抵押权则是为已经发生的特定债权设定的抵押。
遇到担保法问题?赢了网律师为你免费解惑！访问>>最高额抵押贷款贷款运作的思考ﻫ近年以来,农村信用社开展最高额抵押贷款取得了一定的成效，但是，近日，笔者下乡，对最高额抵押贷款运行情况，以及合同文本进行认真分析,发现存在一些不容忽视的问题，须引起关注。
ﻫﻫ一、有关合同文本条款ﻫﻫ(1)每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准。
ﻫ（2）当借款人不能够依合同约定按期偿还借款，抵押人有权依照我国的法健规定,将抵押物进作价、拍卖、变买或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还。
ﻫﻫ(３)、借款利率。
没有约定利率一年一定,还是执行合同期限内利率。
（4)借款人履行本合同约定义务且按照贷款人的要求办妥合法有效的贷款抵押担保的前提下,按期、按额提供贷款。
(５）借款人因特殊情况下,不能按期归还贷款，需要延长借款期限的,可以提出展期申请。
（6)抵押登记由借款人负责办理。
ﻫﻫ(７)没有明确该最高额抵押贷款合同,是授信合同,还是正式合同文本。
ﻫﻫ二、具体操作从实际操作情况来看,每笔借款金额与期限，目前,在每笔借款金额上不同,各县市联社操作有二种方式，一是与客户商定,以最高额抵押贷款的总额为限，另一种方式是按最高额总额的一定折率为限。
借款期限的签订上,也有二种不同的方式，一是每笔借款期限,以最高额抵押借款合同最后到期时间为准,二是以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准。
在利率执行上,有执行按照最高额抵押贷款合同签订时约定利率，有执行每次签订借据时的当日挂牌利率等等。
ﻫ三、存在问题：ﻫ（1）以签订的最高额总额的一定折率贷给,存在着以贷收贷，以贷收息的空间。
ﻫ（2）以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准，如果其中单笔借款到期或者没有按照借据约定的期限归还贷款，如何确定该户最高额抵押贷款的资信，五级分类是对该笔贷款进行分析,还是对该。
银行办理最高额抵押贷款业务的风险防范一、最高额抵押的概念及适用范围所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《担保法》第59条规定“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
”第60条规定“借款合同可以附最高额抵押合同。
债权人与债务人就某一商品在一定期间内连续发生交易而签订合同，可以附最高额抵押合同。
”由此可见，最高额抵押合同的范围仅限于就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
除上述二类合同外，其他合同可以签订抵押合同，但不能采取最高额抵押的担保形式。
二、最高额抵押权在实务中应注意的几个问题1、避免最高额抵押合同无效情形出现合同法规定了合同无效的几种情形，其中之一是违反法律强制性规定的情形。
因此，银行工作人员在工作中应避免抵押抵押贷款合同无效给银行带来的风险。
《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《担保法》第37条也有类似规定。
另外，《破产法》在第35条中规定，在人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内，债务人对原无财产担保的债务提供财产担保的行为无效。
但是，在法律规定的无效期间之前，双方当事人已以书面合同约定对债务提供财产担保，只是延至无效期间内方实际提供担保的，其行为仍然有效。
董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
对于上述有明确法律规定的可能导致合同无效的情形，银行应避免在此种情形下办理抵押贷款业务。
最高额抵押贷款的操作风险与对策最高额抵押贷款的操作风险与对策最高额抵押合同具有一次签订后可在一定期间内连续多次使用的特点，因此被国内商业银行广泛应用与连续发放多笔贷款的担保。
但是由于经营行对于高额度抵押合同的最高担保额度约定标准的执行不统一，不仅给业务监管代练不变，而且由于最高担保额度约定不规范所导致的贷款风险也不断暴露，亟须引起银行的关注。
主要风险点从目前最高额抵押合同的使用情况看，大多数经营行都是把抵押物可担保的最高本金额（主债权额）约定为最高抵押担保的最高债权额，并且根据管理要求，在发放信用时预留出一定的幅度，以保证从债权的实现。
但是由于没有统一标准，经营行在实际贷款发放时预留出的规模各不相同（按约定的最高债权额计算）。
此外，由于缺乏统一标准，信贷业务监管人员在发现某最高额抵押担保预留额度明显未能覆盖贷款利息、罚息、复利及其他实现债权的费用时，也无法要求相关人员进行整改，进而导致有些债权抵押物本来能够足额受偿，却最终无法足额受偿。
对策建议最高额抵押担保与单笔抵押担保的作用其实是一样的，都是为了保证债权的实现。
因此，就同一抵押物来讲，无论采用的是最高额抵押方式还是单笔抵押方式，所能担保的最高债权额和最高借款本金额应该是一样的，只不过最高额担保合同是对一定期间内连续发生的不特定债权（借款合同）作担保，而单笔担保合同是对某一特定债权（借款合同）作担保。
在业务经营实践中，为确保债权的实现，各商业银行都规定了不同抵押物所能担保的最高借款本金额。
如某商业银行规定：国有建设用地使用权及其地上建筑物抵押，借款本金额最高不超过抵押物价值的70%（即：抵押率不超过70%，同下）；通用生产设备抵押，借款本金额最高不超过抵押物价值的40%，专用生产设备，借款本金额最高不超过抵押物价值的20%等。
可以说，对不同抵押物最高抵押率进行限定，其目的就是为了在该抵押物的价值内确保抵押担保合同项下全部债权的实现。
因为除抵押物本身随时间推移，其性能、价值在不断发生变化的因素以外，抵押担保的债权总额也不仅仅包括本合同项下借款本金（主债权），同时还包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。
作者： 张寿齐;杨军;杨恩
作者机构： 恩施州中级人民法院;恩施州中心法律服务所
出版物刊名： 武汉金融
页码： 33-33页
主题词： 最高额抵押 资金信贷 抵押担保 抵押物权属 限额抵押 金融单位 借款人 抵押权人最高债权额限度 连续发生的债权
摘要： 一、“最高额抵押”的概念及特征最高限额抵押，最早规定于《德国民法典》；日本１９７１年修改《民法典》时也增加了“根抵当”即最高限额抵押；台湾地区于１９６８年以判例的形式也对最高限额抵押加以确认。
根据我国法律，最高额抵押亦即最高限额抵押，《担保法》第５９...。
最高额抵押若干问题思考来源：作者：孙成勇[据以研究的案例]2000年1月1日，大地集团公司与某银行签订了一份《短期借款最高额抵押合同》，合同约定大地集团公司以自有的房产——金元大厦（20层，评估价值人民币5000万元），作为抵押物，为该公司及其下属子公司与银行在2000年1月1日至2006年12月31日内签订的所有短期借款合同项下各笔贷款本息提供最高额抵押担保。
抵押合同签订后，双方当事人到法定机关办理了抵押登记手续。
2000年4月，大地集团公司下属子公司与银行签订了一份借款合同，从银行获得短期流动资金贷款600万元，月利率为5.975%，按季结息，借款用途为资金周转，借款期限12个月。
2000年6月、8月、10月、12月，大地集团公司分别与银行签订了四份借款合同，双方约定由银行向大地集团公司分别提供四笔流动资金贷款，共计人民币2000万元，月利率为5.975%，按季结息，借款用途为资金周转，借款期限12个月。
以上借款合同均办理了相应的公证手续。
合同签订后，银行履行了放贷义务，大地集团公司及其子公司却未按约归还借款本息。
2002年1月，银行针对大地集团公司下属子公司的欠款，依据《借款合同》，《抵押合同》及具有强制执行力的《公证书》向该市法院申请对抵押物强制执行，法院裁定将金元大厦一层，二层抵偿给银行，但并未实际执行。
2002年12月，某国有资产管理公司与银行达成债权转让协议，依法受让了银行对大地集团公司的四笔债权及相应的担保物权。
2003年初，银行因担心资产管理公司对抵押房产申请强制执行，遂再次向法院申请对其已受偿的的金元大厦一层，二层强制执行，依法查封该部份抵押物。
现资产管理公司欲通过诉讼实现其依法受让的债权。
本案看似简单，实则复杂。
焦点在于：最高额抵押权的实现问题；最高额抵押权的转让问题。
虽然我们国家法律对上述问题制定了相关的规定，但尤为简单，对实务之操作指导意义非常有限。
笔者仅以此案为引子，尝试对最高额抵押问题明晰一二，以期引起抛砖引玉之效应。
浅谈“最高额抵押”之典当应用.txt什么叫乐观派？这个。
就象茶壶一样，屁股被烧得红红的，还有心情吹口哨。
生活其实很简单，过了今天就是明天。
一生看一个女人是不科学的，容易看出病来。
浅谈“最高额抵押”之典当应用纵观典当行业之最基本特征是以物质钱，即必须以实物为抵押或质押贷款。
由此可见典当业务的开展与《中华人民共和国担保法》是息息相关的，也是直接受担保法保护和约束的。
因此，在典当行业中如何正确、灵活的应用担保法显得至关重要。
据了解中国典当行业多数对典当业务中抵押的设定采用的方式为一般抵押（一般抵押指的是债务人或者第三人不转移对特定财产的占有而将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，由债权人以该财产拍卖的价款优先受偿的法律制度），即不仅抵押物须是特定的，而且抵押担保的债权、期限、贷款金额也是特定的。
随着当今典当行的迅速发展，业务范围的广泛性，融资群体的不特定性，典当业务的开展仅仅依据一般抵押已不能满足当今发展的需要。
在现今典当业务开展中存在一大部分这样的融资群体：他们用款周期短，但用款频率高。
在一定期限内出现多次借款，多次还款的现象。
这无形中就出现一个值得关注的问题——客户每次融资都要重新办理一次抵押手续。
这不仅浪费了大量的人力，同时做他项权利登记和借款、抵押合同公证也增加一部分费用，从手续繁琐及时间拖延上给典当行和客户都带来了非常的不便。
据本行多年从业经验及专家的引导，依据《中华人民共和国担保法》中规定的“最高额抵押”可弥补上述现象的弊端。
最高额抵押，又称最高限额抵押权，是指为担保属于一定范围内的有连续的法律关系将来可能发生的债权，当事人约定在预定的应担保的债权最高限额内，以抵押物担保债权实现的抵押权。
我国《担保法》在第59条也规定了最高抵押：“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
”最高额抵押为特别抵押，与我们平常典当中采用的一般抵押相比，主要有以下特殊性：（1）相对独立性。
最高额抵押中的几个问题汇报人：日期:•最高额抵押概述•最高额抵押中的常见问题•最高额抵押中的法律与监管问题目•最高额抵押问题解决策略与建议录最高额抵押概述01最高额抵押是一种金融担保方式，借款人通过抵押资产，获得一定额度内的贷款。
定义描述抵押资产范围贷款额度确定抵押资产可以是房地产、机器设备、存货等各种类型的资产。
贷款额度通常基于抵押资产的评估价值来确定，并在一定期限内有效。
030201最高额抵押的定义借款人需将抵押资产进行登记，确保债权人在法律上拥有优先受偿权。
抵押登记借款人需对抵押资产进行维护和管理，确保其价值和完整性。
抵押物管理在借款人未能按时还款时，债权人可以通过法律途径对抵押资产进行处置，以收回贷款。
债权保障最高额抵押的工作原理融资便利：最高额抵押为借款人提供了一种灵活的融资方式，有助于满足其不同阶段的资金需求。
市场活跃度：最高额抵押促进了金融市场上的资产流动和交易活跃度，推动了经济的发展。
风险控制：通过抵押资产作为担保，降低了金融机构的信贷风险，提高了资金安全性。
以上内容仅对最高额抵押进行了概述，实际运作中还需要考虑法律法规、市场环境和具体操作等多个因素。
最高额抵押在金融市场中的作用最高额抵押中的常见问题02抵押物估值问题在最高额抵押中，抵押物的估值是一个关键问题。
如果抵押物估值过高，超过其实际价值，当借款人无法偿还债务时，债权人可能无法通过处置抵押物完全弥补损失。
估值方法争议对于抵押物的估值，不同评估机构或使用不同评估方法可能会得出不同的结果。
这引发了关于估值准确性和公正性的争议，进而影响最高额抵押合同的履行。
在最高额抵押中，债权人通常享有在抵押物上的优先受偿权。
但是，如果抵押物上存在多个债权人的权益，确定优先受偿权的顺序可能成为一个问题，需要明确的法律规定和合同约定。
优先受偿权债权人应充分了解抵押物的状况和借款人的还款能力。
如果借款人未充分披露相关信息，可能导致债权人的担保权益受损。
思考2023-11-03•最高额抵押贷款概述•最高额抵押贷款的运作模式•最高额抵押贷款的风险管理•最高额抵押贷款的监管与法规•最高额抵押贷款的实际应用案例目•未来发展趋势与展望录01最高额抵押贷款概述最高额抵押贷款是指借款人以抵押物为担保，向贷款机构申请的最高限额贷款。
定义最高额抵押贷款具有高额度、长期限、低利率和抵押物担保等特点。
特点定义与特点最高额抵押贷款的优缺点优点额度高：最高额抵押贷款可以提供较高的贷款额度，满足借款人较大的资金需求。
期限长：最高额抵押贷款的期限相对较长，有利于借款人的长期资金规划。
•利率低：在抵押物的担保下，最高额抵押贷款的利率相对较低。
最高额抵押贷款的优缺点最高额抵押贷款的优缺点缺点风险较高：由于最高额抵押贷款的额度较高，一旦借款人无法按时还款，贷款机构将面临较大的风险。
抵押物担保限制：最高额抵押贷款需要以抵押物为担保，借款人的资金使用受到一定的限制。
历史最高额抵押贷款起源于美国，最初被广泛应用于房地产市场。
随着金融市场的发展，最高额抵押贷款逐渐成为一种常见的贷款形式。
发展近年来，随着金融科技的进步，最高额抵押贷款逐渐呈现出数字化、智能化的趋势。
许多金融机构开始利用大数据、人工智能等技术提高贷款效率、降低风险。
最高额抵押贷款的历史与发展02最高额抵押贷款的运作模式申请与审核通常要求借款人具有稳定的经济收入和良好的信用记录。
申请人资格借款人需提供符合要求的抵押物，如房产、车辆等，并确保抵押物不存在法律纠纷和产权争议。
抵押物条件借款人需提交完整的申请材料，包括身份证明、收入证明、抵押物证明等。
申请材料金融机构会对申请材料进行审核，核实借款人的信用状况、抵押物的价值和合法性等，以确保贷款的安全性。
审核流程金融机构会委托专业评估机构对抵押物进行评估，以确定其市场价值和潜在风险。
抵押物估值与风险评估抵押物估值金融机构会综合考虑借款人的信用等级、抵押物的价值和市场风险等因素，以确定是否批准贷款和贷款额度。
最高额抵押制度的若干疑难问题探析(一)关键词:最高额抵押/从属性的缓和/概括最高额抵押内容提要:我国《物权法》借鉴国外先进经验，确立了最高额抵押制度。
最高额抵押权所担保的债权的不特定性决定了，其具有从属性缓和的特点，具体表现为成立上、处分上、消灭上的从属性。
从物权公示、物尽其用和投资担保等角度考虑，我国不宜承认概括最高额抵押。
最高额抵押所担保的债权的确定是为了确定优先受偿的范围，其五种确定的事由需要详细分析。
最高额抵押，是指抵押权人和抵押人约定，在最高债权额范围内，以抵押财产对一定期间内连续发生的、不特定债权设定的抵押。
该制度可以避免抵押权连续设定而导致的繁琐和成本，并有助于强化交易关系，符合现代社会交易发展的需要。
它最初明确规定于《德国民法典》，1]后为大陆法系许多国家借鉴。
我国《物权法》借鉴国外先进立法经验，总结司法实践经验，确立了比较完善的最高额抵押制度。
一、最高额抵押权从属性的缓和最高额抵押权的从属性缓和是由其所担保的债权的不特定性决定的。
我国《物权法》第203条没有明确最高额抵押所担保债权的不特定性。
但从体系解释的角度来看，结合《物权法》第206条关于债权确定的规则，最高额抵押应当是不特定的债权。
另外，从比较法的角度来看，也应作同样解释。
2]正是因为最高额抵押权担保的债权不特定，因此，抵押权取得对债权的独立性，3]或者说是其从属性的缓和。
具体来说，表现在如下三个方面：其一，成立上从属性的缓和。
一般说来，抵押权以债权的存在为前提，即成立上的从属性。
但是，最高额抵押权是否具有成立上的从属性，学界有三种不同的观点：（1）担保将来债权说，即最高额抵押是为担保将来发生的债权而设定的抵押，因此，对将来产生的债权具有从属性。
4]（2）从属于基本合同说，即最高额抵押权是以当事人之间的基本合同的存在为前提的，因此，最高额抵押权不是从属于所担保的具体债权，而是从属于基本合同。
5]（3）无从属性说，即最高额抵押权是就特定债权进行担保，它不具有成立上的从属性。
信贷最高额抵押注意事项在信贷过程中使用最高额抵押时，需要注意以下事项：1. 抵押物的选择：最高额抵押物应当是依法可以流通和转让的财产，且要具备价值、易于保管、便于变现。
选择一个适合的抵押物，可以为银行提供安全保障，同时也便于客户后续处置抵押物。
2. 抵押物价值的评估：抵押物的价值评估是最高额抵押的核心问题。
银行和客户应共同协商确定抵押物的评估价值，并签订抵押合同。
在合同中，应明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属等要素。
3. 抵押率的确定：根据抵押物的价值和贷款金额，确定合理的抵押率。
过高的抵押率会增加银行的贷款风险，而过低的抵押率则可能无法覆盖贷款风险。
因此，银行和客户应根据实际情况，合理确定抵押率。
4. 贷款期限和还款方式：在最高额抵押贷款中，贷款期限和还款方式也是需要注意的事项。
贷款期限应合理设定，避免过长或过短。
同时，还款方式也应根据客户的实际情况和银行的政策来确定，以确保银行贷款安全。
5. 合同条款的审查：在签订最高额抵押合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容明确、具体、合法。
特别是对于抵押物的描述、抵押率的确定、贷款期限和还款方式等关键条款，应认真审查，确保无误。
6. 风险控制：在最高额抵押贷款中，银行应建立完善的风险控制机制，对客户的信用状况、抵押物的价值变化等情况进行实时监控。
一旦发现风险隐患，应及时采取措施，确保银行贷款安全。
总之，在信贷过程中使用最高额抵押时，需要注意选择合适的抵押物、合理评估抵押物价值、确定合理的抵押率、合理设定贷款期限和还款方式、仔细审查合同条款以及建立完善的风险控制机制等方面的事项。
只有做好这些工作，才能确保银行贷款安全，同时也为客户提供更好的金融服务。
金融街法律专号原创：以案说法——最高额抵押实务问题探讨（上）编者按：“最高额抵押”是一种普遍的担保方式，是经营过程中会经常遇到的一个问题。
本文作者以案说法，从操作层面对“最高限额的界定”和“最高额抵押物的查封”这两个两个典型问题进行剖析，并针对最高额抵押问题提出了相关工作建议。
今日发文为，上篇~~~首先，是个案例！借款人A公司于2008年5月5日与某银行签订《最高额抵押借款合同》，合同约定，A公司以其所有的办公大楼为其向某银行在2008年5月5日至2010年5月2日期间向A公司发放最高限额为1000万元的贷款提供抵押担保，借款种类与用途以借款借据为准。
其中，该最高额抵押借款合同约定：本合同中最高贷款限额是指最高贷款本金余额不得超过最高限额，但如因本金计息、费用承担等原因而使债权超过最高贷款限额的部分仍在抵押担保的范围。
同日双方在相关登记部门办理了抵押登记手续。
2008年5月9日，某银行向A公司发放了借款500万元。
2008年12月5日，某银行又向A公司发放借款500万元，上述二笔贷款的到期日均为2010年5月8日。
2008年12月4日，A公司因材料款纠纷被B公司告上法庭，法院根据B公司申请于同日查封了A公司的办公大楼（抵押物）采取财产保全措施，并到相关部门办理了协助执行手续，法院于12月6日向A公司及送达财产保全通知书。
2009年3月20日，A公司开始欠息，某银行按照合同约定起诉到法院，要求A公司归还贷款本金1000万元、利息及费用，某银行在本金1000万元、利息及费用范围内对抵押物有优先受偿权。
法院在审理过程中，对以下二个问题存在不同看法，一是2008年5月9日某银行向A公司发放的500万元贷款能否纳入最高额抵押范围，即该500万元能否对抵押物享有优先受偿权；二是某银行享有优先受偿的债权金额是约定的贷款本金，还是包括贷款本金、利息以及费用。
然后，聊个正题——最高限额的界定！以上述案件为例，借款人A公司与某银行签订《最高额抵押借款合同》中明确约定，本合同中最高贷款限额是指最高贷款本金余额不得超过最高限额，但如因本金计息、费用承担等原因而使债权超过最高贷款限额的部分仍在抵押担保的范围。
浅析最高额抵押权摘要：最高额抵押起源于德国，现今法国，日本，瑞士和我国台湾地区都已承认，我国《担保法》和《物权法》也对最高额抵押做了规定，但现有法律规定比较原则很不完善，在实践中缺乏可操作性，本文根据法律条文对比了最高额抵押权与一般抵押权的异同，分析最高额抵押权的价值，寻找完善最高额抵押制度的方法。
关键字：最高额抵押，一般抵押权我国《担保法》第一百七十九条规定：一般抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《担保法》第五十九条规定：”本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
”第二百零三条规定：”为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
”最高抵押权是在一般抵押权的基础上发展而来的，当然的具有一般抵押权的基本特点，在本质上是相同的：（1）都是由债务人或第三人在其财产上设立的；（2）都不以移转财产占有为前提；（3）都不是由法律直接规定的，当事人可自由约定抵押权如何设立；（4）二者可抵押的财产范围是相同的。
一般抵押权与最高额抵押权的区别也很明显，主要表现在以下几个方面：（1）一般抵押权担保的是一个债权，而最高额抵押权担保的是数个债权；（2）一般抵押权担保的是已经发生的债权，而最高额抵押权担保的是未来的债权，或者现在已经有债权的存在，在之后又出现新的债权，与之前的债权组成一个整体构成担保的债权；（3）债权在一般抵押权设立时已经确定，而最高额抵押则不然，甚至有可能在设立最高额抵押权之后没有债权的出现；（4）一般抵押权是以抵押财产的价值或担保债务的金额为限的，而最高额抵押权都是以担保的债务金额为限的，只有当以抵押物优先受偿的价值小于担保的债务时才以抵押财产的价值为限。
银行最高额抵押的风险及防范最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议约定，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
银行在办理抵押类贷款业务中，经办人员往往更倾向与抵押人签订最高额抵押合同，这样做的好处就是无需就每一笔贷款逐笔办理抵押登记，既省时省力又时限较长，看起来有“一劳永逸”的作用，但最高额抵押借款也未必如此“完美”，日常办理时应注意以下风险。
查封、扣押后发放贷款根据物权法第206条第四款规定，出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条规定，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定，人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。
抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被职能部门查封、扣押的情形，抵押权“法定实现”条件成就，决算期届满，此时银行债权提前确定。
故在抵押期限内，如果经办人员未对每笔贷款尽到实质审查义务，发放前未对抵押物状态予以实时查询，一旦操作疏忽，在查封、扣押状态下发放贷款，新发放的贷款就有存在脱保的风险。
债权数额约定不明确最高额抵押合同约定的金额为该抵押物承担保证责任的最大金额，债权银行方提供的最高额抵押格式合同中是否明确区分了“抵押金额”“借款金额”及“实现债权的总数额”，如果仅填写借款本金金额，其他条款及合同备注栏未明确约定利息、罚息、违约金及实现债权的其他费用，一旦不良起诉，法院在审查认定时有可能认为该最高额抵押为“债权最高额”，而非“本金最高额”，从而导致未约定部分债权不在最高额抵押担保的范围内，存在脱保的风险。
“顶额”估值与“二抵”办理之间矛盾在最高额抵押业务中，经办人员一般操作习惯是以该抵押物的最大估值办理抵押登记。
最高额抵押贷款贷款运作的思考
作者：张小平
近年以来，农村信用社开展最高额抵押贷款取得了一定的成效，但是，近日，笔者下乡，对最高额抵押贷款运行情况，以及合同文本进行认真分析，发现存在一些不容忽视的问题，须引起关注。
一、有关合同文本条款
（1）每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准。
（2）当借款人不能够依合同约定按期偿还借款，抵押人有权依照我国的法健规定，将抵押物进作价、拍卖、变买或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还。
（3）、借款利率。
没有约定利率一年一定，还是执行合同期限内利率。
（4）借款人履行本合同约定义务且按照贷款人的要求办妥合法有效的贷款抵押担保的前提下，按期、按额提供贷款。
（5）借款人因特殊情况下，不能按期归还贷款，需要延长借款期限的，可以提出展期申请。
（6）抵押登记由借款人负责办理。
（7）没有明确该最高额抵押贷款合同，是授信合同，还是正式合同文本。
二、具体操作
从实际操作情况来看，每笔借款金额与期限，目前，在每笔借款金额上不同，各县市联社操作有二种方式，一是与客户商定，以最高额抵押贷款的总额为限，另一种方式是按最高额总额的一定折率为限。
借款期限的签订上，也有二种不同的方式，一是每笔借款期限，以最高额抵押借款合同最后到期时间为准，二是以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准。
在利率执行上，有执行按照最高额抵押贷款合同签订时约定利率，有执行每次签订借据时的当日挂牌利率等等。
三、存在问题：
（1）以签订的最高额总额的一定折率贷给，存在着以贷收贷，以贷收息的空间。
（2）以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准，如果其中单笔借款到期或者没有按照借据约定的期限归还贷款，如何确定该户最高额抵押贷款的资信，五级分类是对该笔贷款进行分析，还是对该户全部借款进行分折。
又该如何定性？该户单笔借据的借款已经逾期，在最高额抵押借款合同中，还有部分额度没有使用，是否可以继续使用？
（3）借款人以单一抵押物设定抵押，在该最高额抵押贷款合同中，单笔借款到期，而该户的其它借款并未到期，抵押物又不能折分进行拍卖，如何主张该笔贷款的债权。
（4）在利率执行上，存在不可操作性，如以最高额抵押贷款合同约定的借款利率，是否执行一年一定的管理办法；如以每笔借据约定的借款利率，如该笔借据约定期限为二年，是否又执行一年一定的有关规定。
（5）经借款人申请，可以申请展期，是对单笔贷款进行展期，还是对该户贷款进行展期，单笔展期能否超过最高额抵押贷款的最后约定期限，单笔展期是否影响对该户最高额抵押贷款的五级分类的定性。
（6）最高额抵押贷款合同约定，由借款人负责办理抵押登记手续，违反了省联社规定的由农村信用社双人到房产等交易部门办理登记手续的规定。
（7）最高额抵押借款合同，是授信借款合同、意向性借款合同，还是正式借款合同。
在合同中并没有明确。
四、建议
（1）最高额抵押借款合同，在业务操作中，各县市联社已经把它视同为正式合同
文本，在办理每笔贷款中，已经没有另行签订借款合同，这与授信借款合同是有区别的，有的商业银行的授信借款合同，只是一个意向性借款合同。
因此，笔者认为，最高额借款合同，应该认定为授信借款合同，信贷人员在最高额抵押贷款合同核准的额度内，签订最高额抵押贷款合同的补充合同，对借款的期限、利率、金额、用途、还款方式，进行约定。
（2）规范借款期限。
借款人在最高额抵押贷款合同的总额内分期办理借款，并随借随还，分笔借款期限不超过最高额借款合同的最后约定日期。
借款人可以根据个人的实际情况，企业生产的淡旺季等，在约定期限内，归还借款，防止贷款在最后约定日期，一次性全部到期现象的发生。
（3）规范借款利率。
借款利率以借据签发时间的当日挂牌利率为准，在最高额借款合同中约定，实行一年一定的利率管理办法。
（4）规范借款登记。
借款登记还是以省联社制定的由借款人与贷款人双方到房产登记部门办理，防止假登记等现象发生，防范操作风险。
（5）规范借款归还。
要防止借款单位以额度内的借款归还贷款及利息的现象。
最高额抵押贷款极易掩盖以贷收贷、以贷收息的行为。
（6）借款逾期管理。
单笔借款逾期，信贷人员要加强逾期贷款的催收，对借款人的经营情况开展调查，如属于经营性资金困难，则需对借款人的资信情况进行评价，贷款无法进行归还，说明企业已经出现经营风险，在最高额抵押贷款授信的已经全部发放的贷款，以“不安抗辩权”为由，向法院诉讼，维护债权不受损失。
（7）借款形态管理。
当借款人单笔贷款逾期，无法归还贷款，按四级分类管理办法，转入逾期贷款形态，该户其它授信额度已经发放的贷款，实现动态跟踪管理；按照五级分类管理办法，则该户全部授信额度内已经发放的贷款，全部列入关注类。
（8）贷后检查管理。
最高额抵押贷款要实行严格的贷后跟踪检查，每季度信贷人员要有书面的贷后跟踪检查专题报告，作为该户最高额抵押贷款额度内是否继续发放的重要依据。
如借款人业务经营情况异动或不正常，立即停止授信额度内贷款的发放。
