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北京别墅市场研究一、北京别墅总论据天朗网的数据，北京目前已有别墅项目138个，其中有销售许可证的纯别墅及含有别墅的综合项目（低密度住宅项目）共有96个（戴得梁行数据）。
从其地域分布来看，昌平23个，朝阳22个，海淀10个，怀柔3个，密云2个，顺义20个，大兴4个，丰台6个，通州6个。
其中昌平、顺义、朝阳、海淀集中了全市78％的别墅项目，昌平和顺义两区别墅项目共有项目43个，占全市的45％。
全市别墅总建筑面积超过1093万平方米，均价从2100～26051元/平方米不等，全市的平均价格约8339元/平方米。
北京别墅大多沿高速或快速道路为主，主要按方位分为以下几个片区：北部：东北的京顺路、机场高速沿线潮白河、马坡怀柔、密云正北的立汤路沿线西北的京昌高速路沿线西北的香山、西山沿线南部：丰台大兴，其中又可分为亦庄北京经济技术开发区，京开高速沿线。
东部：大致位于通州区，沿京哈高速公路戴德梁行数据二、北京别墅市场发展阶段（一）总论以下的阶段主要按照开发时间进行划分。
第一阶段：1992年，北京第一个别墅项目—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。
由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。
1994年是别墅发展的高峰期，仅北京东北部就有15个项目进入预售和销售。
1992年的较有影响的项目品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。
第二阶段：由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。
1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。
1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。
95年的较有影响的项目为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等96年的较有影响的项目为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等98年的较有影响的项目为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等第三阶段：2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE 风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。
前言别墅建设与写字楼建设是我国房地产业发展与国际接轨的前沿。
别墅这个与我国传统的深宅大院有着本质区别的物业品种引入北京的时间不过10年。
纵观北京市别墅市场的发展进程可以看到，北京市第一个别墅项目——丽京花园别墅于1992年在市场推出。
由于别墅项目的高额利润，很快便吸引了大批海内外投资商涉足，从1992年到1995年的3年中，北京市立项的房地产开发项目大部分为别墅项目，使别墅市场一度十分红火。
1994年是别墅发展的一个高峰，当时仅东部地区就有近15个项目进入市场预售和销售。
1995年别墅市场开始走入低谷，由于供应量过大，而需求量有限，使得别墅销售日趋疲软，并造成大量积压，建好的别墅无人问津的现象时有出现。
同年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》，北京市政府同时转发了该通知。
“通知”规定，严格控制高档房地产开发项目的审批，并不再批准立项和开工高档别墅，别墅市场也就此冷了下来。
直至1999年6、7月份，玫瑰园——这个到目前为止中国最大的一起涉外项目被拍卖时，别墅才在满天下都是经济适用房及内销住宅热卖的氛围中被人关注了一下。
到了2000年，随着几个在市场中拥有较好口碑的项目如：香江花园，名都花园几乎无房可售，碧水庄园，龙苑别墅的二期和六期一销而空的消息此起彼伏，再加上金宝花园，富成花园等新项目的推出，尤其是6月10日沉寂了五年的玫瑰园正式开园，一下子让那些关注住宅市场的业内人士几乎发出同一声音：别墅市场回暖了！其实，目前别墅比起市场中其它类型的住宅来说，动静实在太小，但无论是开发商，消费者或是业内人士都开始感觉了它在沉寂中的缓缓复苏。
一、供应量持续增长北京市的别墅供应是从1992年的丽京花园开始的，因其投资回报率较高，吸引了众多的海内外投资商。
1992、1993年掀起了别墅开发热潮，导致供给过剩；1994年需求不足，许多项目推迟了竣工日期，在1995年上市销售，使得当年北京在销别墅300万平方米，1万余套，平均售出率仅达35%，大量别墅积压。
北京别墅区发展北京别墅市场研究—北京别墅区发展趋势北京别墅市场版图重构北京别墅市场版图面临重构。
北京第九别墅区-燕西别墅区资源优势成为其构筑京城九大别墅区的最重砝码。
纵观北京别墅版图的形成可以看出，一个别墅区能够发展起来，一方面是资源的占有，如西山别墅区依托西山，潮白河别墅区依托潮白河、温榆河；另一方面则借助于交通线的拓展，如依托立汤路、八达岭高速发展起来的奥北别墅区、昌平八达岭别墅区，资源和交通是别墅区发展的必要条件。
从1992年中央别墅区第一个外销别墅丽京花园开始，北京别墅市场的发展历史至今已经走过整整二十个年头。
二十年来，北京别墅市场可谓风生水起，发展势头如火如荼，基本形成了中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区以及亦庄别墅区等八大别墅集中分布板块。
然而，经过多年的开发之后，这传统的八大别墅区目前呈现出人口过于饱和、资源分割严重、居住氛围渐弱、后续供应匮乏等诸多问题。
与此同时，新兴别墅板块的发展势头却格外强劲。
随着国家“禁墅令”政策的推进，别墅用地日渐稀缺，京城别墅市场的产品升级换代和板块发展演进将成为内外因交织下的必然。
中央别墅区由于过度开发，目前已基本饱和，人口居住密度较大，人均资源以及空间的占有日渐稀缺。
虽高端居住氛围浓厚，但后续优质供应却相当有限；奥北别墅区和昌平八达岭别墅区的交通极为拥堵；潮白河别墅区尽管拥有自然资源和高尔夫资源两大优势，但一直缺乏标志性项目，后续供应有限，市场关注度逐渐走低；西山别墅区则受政府对西部区域土地开发的限制，板块内别墅供应有限，由于对政府政策的敏感性极强，目前已无新项目供应；泛CBD别墅区由于开发零散，配套设施缺乏，一直未能形成气候；而新兴的城南别墅区则缺乏特殊自然资源，周边生活配套相对不完善，交通状况和市政环境长久以来制约着其发展，且板块内在售项目较少；亦庄别墅区则依托政府对亦庄经济开发区的规划而形成，缺少建造高端低密度物业的自然景观资源，因此板块内项目多为中档低密度住宅，包括类别墅和多层住宅等。
北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格3年数据分析报告2019版前言本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状及趋势。
北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
本报告深度解读北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格核心指标从房地产开发企业商品房平均销售价格，房地产开发企业住宅平均销售价格，房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格等不同角度分析并对北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录第一节北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状 (1)第二节北京市房地产开发企业商品房平均销售价格指标分析 (3)一、北京市房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3)二、全国房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计 (3)三、北京市房地产开发企业商品房平均销售价格占全国房地产开发企业商品房平均销售价格比重统计 (3)四、北京市房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (4)五、北京市房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (5)八、北京市房地产开发企业商品房平均销售价格同全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节北京市房地产开发企业住宅平均销售价格指标分析 (7)一、北京市房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计 (7)二、全国房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计分析 (7)三、北京市房地产开发企业住宅平均销售价格占全国房地产开发企业住宅平均销售价格比重统计分析 (7)四、北京市房地产开发企业住宅平均销售价格（2016-2018）统计分析 (8)五、北京市房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析 (9)八、北京市房地产开发企业住宅平均销售价格同全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格指标分析 (11)一、北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计 (11)二、全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计分析 (11)三、北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格占全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格比重统计分析 (11)四、北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2016-2018）统计分析 (12)五、北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动分析 (12)六、全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2016-2018）统计分析 (13)七、全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动分析 (13)八、北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格同全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动对比分析 (14)图表目录表1：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计表 (1)表2：北京市房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计表 (3)表3：全国房地产开发企业商品房平均销售价格现状统计表 (3)表4：北京市房地产开发企业商品房平均销售价格占全国房地产开发企业商品房平均销售价格比重统计表 (3)表5：北京市房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计表 (4)表6：北京市房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）5 表9：北京市房地产开发企业商品房平均销售价格同全国房地产开发企业商品房平均销售价格（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：北京市房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计表 (7)表11：全国房地产开发企业住宅平均销售价格现状统计表 (7)表12：北京市房地产开发企业住宅平均销售价格占全国房地产开发企业住宅平均销售价格比重统计表 (7)表13：北京市房地产开发企业住宅平均销售价格（2016-2018）统计表 (8)表14：北京市房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）8表15：全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）.9 表17：北京市房地产开发企业住宅平均销售价格同全国房地产开发企业住宅平均销售价格（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计表 (11)表19：全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计分析表 (11)表20：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格占全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格比重统计表 (11)表21：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2016-2018）统计表 (12)表22：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2016-2018）统计表 (13)表24：全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格同全国房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)第一节北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状详细情况见下表（2018年）：表1：北京市房地产开发企业别墅、高档公寓平均销售价格现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
北京市高端别墅市场需求调研分析最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。
此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享，希望能给各位一些启示。
1 需求调研说明1．1需求调研目的对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。
1．1．1解决方法本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。
其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。
这样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。
1．1．2调研范围为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。
1．1．3样本确定为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈部分，我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。
对于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。
1．1．4调研问卷数量本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。
我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。
北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况3年数据专题报告2019版前言本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状及趋势。
北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
本报告深度解读北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况核心指标从房地产开发企业竣工住宅总套数，房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数等不同角度分析并对北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录第一节北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状 (1)第二节北京市房地产开发企业竣工住宅总套数指标分析 (3)一、北京市房地产开发企业竣工住宅总套数现状统计 (3)二、全国房地产开发企业竣工住宅总套数现状统计 (3)三、北京市房地产开发企业竣工住宅总套数占全国房地产开发企业竣工住宅总套数比重统计 (3)四、北京市房地产开发企业竣工住宅总套数（2016-2018）统计分析 (4)五、北京市房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动分析 (5)八、北京市房地产开发企业竣工住宅总套数同全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数指标分析 (7)一、北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数现状统计 (7)二、全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数现状统计分析 (7)三、北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数占全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数比重统计分析 (7)四、北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2016-2018）统计分析 (8)五、北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动分析 (9)八、北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数同全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动对比分析 (10)图表目录表1：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状统计表 (1)表2：北京市房地产开发企业竣工住宅总套数现状统计表 (3)表3：全国房地产开发企业竣工住宅总套数现状统计表 (3)表4：北京市房地产开发企业竣工住宅总套数占全国房地产开发企业竣工住宅总套数比重统计表 (3)表5：北京市房地产开发企业竣工住宅总套数（2016-2018）统计表 (4)表6：北京市房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）..4 表7：全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：北京市房地产开发企业竣工住宅总套数同全国房地产开发企业竣工住宅总套数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数现状统计表 (7)表11：全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数现状统计表 (7)表12：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数占全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数比重统计表 (7)表13：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2016-2018）统计表 (8)表14：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）8表14：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数同全国房地产开发企业竣工别墅、高档公寓总套数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)第一节北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状详细情况见下表（2018年）：表1：北京市房地产开发企业竣工别墅、高档公寓套数情况现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
