土地价值评估方法概述

品牌价值评估方法

补充说明：经阅读文献发现，涉及到品牌价值评估方法方面的文章几乎每一篇都以成本法、收益法和市场价格法为主，也是目前我国主要的品牌价值评估方法。

一、不同视角的品牌价值评估法分类

1.财务核算视角的品牌价值评估方法，我们将这些方法分为两类：财务核算角度的测评方法和未来收益角度的测评方法。基于财务视角的方法主要有成本法、收益法、市场价格法、股票市值法和溢价法。（目前国内主要的品牌价值评估方法是成本法、收益法和市场价格法这三种）

(1) 成本法。成本法将品牌价值看成是获得或创建品牌所需的费用(包括所有的研究开发费、试销费用、广告促销费等)。从具体操作上，又分为两种处理方法：一是历史成本法，即沿用会计计量中的传统做法，把品牌价值看成是取得品牌所付出的现金或现金等价物；二是重置成本法(现实重置成本)，指如果现实获得相同品牌或相当品牌要花费的资金。从成本的角度估算品牌价值并不恰当，成本法考虑的是投入，但是，品牌作用的发挥有赖于品牌使用者的能力，品牌价值取决于品牌的市场表现。品牌开创成本与其未来收益的不对称性以及大量的品牌投资并不必然带来品牌影响力同步增大的事实，使成本法在品牌测评方面具有不可克服的内在局限。

(2) 收益法。收益法认为品牌价值在于其提供了源源不断的未来收益的能力，测评品牌价值时应从其直接收益或净现值出发。因此收益法着重考虑品牌带来的未来收益，通过在企业有形资产和无形资产收益的总和中，剔除掉有形资产、能够降低成本的其他非品牌因素(如专利)和产业因素(如管制)等因素，就可以从企业的总体价值中识别出品牌的价值。在实际使用中，收益法的局限之处在于：首先，单纯由品牌带来的价值的估算有一定的难度；其次，采用何种适用折现率也是值得讨论的地方。

（3）市场价格法，即假定进行品牌交易,品牌的出售价格作为品牌价值。作为商品,品牌可以用市场接受的价格进行交换,而这个价格是品牌的价值体现。

(4)溢价法。溢价法的使用有一个前提，那就是市场交易中，存在同类产品品牌的比较，并且比较所需要的信息得到充分地提供。在这样的前提下，如果要衡量一个产品品牌的价值，则可通过同其他产品品牌的比较后得到的溢价，得出该品牌的价值。溢价法的基本假定似乎是企业创立品牌主要是为了获得溢价，而实际情况并非如此。很多企业创立品牌是为了使未来的需求更加稳定和具有保障，并提高资产的运用效率。市场法的另一局限是需要某一品牌的参照产品，以确定使用该品牌后，消费者愿意为品牌支付多少溢价，这在实际操作中是很难做到的。

基地价值及开发市场价值分析

2.1 基地价值计算

2.1.1基地价值计算原则和方法

现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。

在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。

2.1.2基准地价系数修正法计算地价

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

公式为：待估宗地价＝宗地所在区域的评估基准日级别基准地价×（1±各因素修正系数值）

2.1.3基准地价的确定如下表

现行昆明市城区各类用地基准地价表 表2-10

土地级别 商业用地 住宅用地 综合用地 工业用地

Ⅰ级 5873元/平方米

391.53万元/亩 2670元/平方米

178万元/亩 4186元/平方米

279.07万元/亩 554元/平方米

36.93万元/亩

Ⅱ级 5076元/平方米

338.4万元/亩 2057元/平方米

137.13万元/亩 3072元/平方米

204.8万元/亩 448元/平方米

29.87万元/亩

Ⅲ级 3793元/平方米

252.87万元/亩 1321元/平方米

88.07万元/亩 2304元/平方米

153.6万元/亩 425元/平方米

28.33万元/亩 Ⅳ级 2450元/平方米

163.33万元/亩 1069元/平方米

71.27万元/亩 1560元/平方米

104万元/亩

划拨土地使用权及其价值评估

河南宇达房地产评估有限公司 孙甫杰 石培振

摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。

关键词：划拨土地使用权、价值、评估

在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。

一、划拨土地使用权的概念及其特点

1、划拨土地使用权的概念

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。

实用标准文案

精彩文档 土地价值评估及土地资本运作

讲师：李豪

课程简介：在经济社会的今天，土地作为生产资料重要组成，有其独特的价值。随着我房地产发展的日益深化，土地的价值性和资本越来越突出。本课就如何有效和正确评估土地价值，以及将土地作为资本工具如何资本化运作展开学习。

课程时间：1天（6小时/天）

课程对象：政府各级土地管理和储备部门、城市建设和开发企业、房地产企业高管、金融企业员工

课程收益：

1、 学习和了解土地价值的特性、形成以及影响土地价值各类因素；

2、 学习和掌握土地价值评估的方法以及评估的过程，和土地价值和价格的确定；

3、 学习和掌握土地资本的概念，土地资本的运作模式和城市经营和土地资本的关系。

课程大纲：

1 关于土地价值评估

1.1 土地的资本化特性 实用标准文案

精彩文档 1.2 土地价值的形成

1.3 影响土地价值的因素

1.3.1 外部因素

1.3.2 内部因素

1.3.3 土地评估测算方法

2 土地价值评估方法与过程

2.1 土地价值评估六种方法

2.1.1 基准地价法

2.1.2 市场比较法

2.1.3 剩余法

2.1.4 假设法

2.1.5 收益还原法

2.1.6 成本法

2.2 土地价值评估过程

2.2.1 评估方法选择

2.2.2 不同方法的测算思路

2.2.3 价格确定

2.2.4 综合评估

2.3 土地价值评估案例分析

3 土地资本运作概念

3.1 从土地运作到资本运作

3.2 土地与土地资本的关系与转换 实用标准文案

精彩文档 3.3 土地资本的分类

3.4 土地资本运作条件

4 土地资本运作模式

4.1 城市运营的概念与操作

4.2 土地融资常规模式

4.3 土地资本运作模式

4.4 土地资本运作的发展模式